Kiracının Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Mümkün mü?

Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu hüküm çerçevesinde kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi mümkündür. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği metinlerdir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği şu şartlara bağlıdır:

• Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yapılmış olması
• Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu bir yer olması
• Tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılması
• Tahliye taahhüdünün belirli bir tarih belirtilmek suretiyle yapılması
• Tahliye taahhüdü kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmesi.

1) Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Tesliminden Sonra Yapılmış Olması

İlk olarak, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yapılmış olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir.

Bu kapsamda tahliye taahhüdünün kira konusu yerin tesliminden sonra verilmiş olması zorunludur. İlk kira sözleşmesi esnasında verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Buna karşılık kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında alınan kira taahhüdü geçerlidir.

2) Konut ve Çatılı İşyerleri Kira Sözleşmesine Konu Bir Yer Olması

Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.

3) Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olarak Yapılması

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasına göre tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde açıkça “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir.

Ancak tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için adi yazılı şekilde olması yeterlidir, noter tarafından düzenlenmiş olması şart değildir. Yazılı şekil şartı, taahhüdün resmi şekilde yapılması gerektirmemektedir.

4) Tahliye Taahhüdünün Belirli Bir Tarih Belirtilmek Suretiyle Yapılması

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Nasıl Yapılır? Kira Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İşleme Konulur?

Tahliye taahhüdü verilmesi durumunda, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Türk Borçlar Kanununun 352. maddesi burada kiraya veren kişiye, bir seçimlik hak sunmuştur. Kişi isterse icra müdürlüğü aracılığıyla işlem yapabileceği gibi kira taahhüdüne daha tahliye davası da açabilir.

Tahliye Taahhüdü Varsa İhtara Gerek Var Mı?

Hayır, tahliye taahhüdü varsa ihtara gerek bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında ihtara dair herhangi bir koşul bulunmamaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Kadar Süre Geçerlidir?

Tahliye taahhütnamesi, verildiği tarihten, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihe kadar geçerlidir. Ayrıca Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmü yer almaktadır. 

Ancak 1 aylık süre içerisinde dava açılmasa dahi, bu süre içerisinde kiraya veren tarafından dava açılacağı yazılı olarak kiracıya bildirilmişse, yani kiracıya yazılı ihtarname gönderilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır. Çünkü Borçlar Kanunu’nun 353. maddesine göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

Tahliye Taahhütnamesini Her Yıl Yenilemek Gerekir Mi?

Tahliye taahhütnamesi, verildiği tarihten, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihe kadar geçerlidir. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesinin yer yıl yenilemek gerekmez. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih geldiğinde yenilemek yeterlidir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Kiraya verenin icra müdürlüğüne başvurarak tahliye talep etmesi durumunda süreç, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddelerine göre yürütülür.

1) İcra Müdürlüğünde Tahliye Talebi

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen süresinin dolması nedeniyle tahliyenin ilk aşaması, icra müdürlüğünden tahliye talebinde bulunulmasıdır. 

Bu kapsamda kiraya veren, icra dairesinde örnek no. 14 ile icra takibi yaparak kiralananın tahliyesini talep edebilir.

2) Tahliye Taahhüdü Ne Zaman İcraya Konulur?

İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesine göre sözleşme ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Aynı hüküm kıyas yoluyla tahliye taahhütnamesinde belirtilen süresinin dolması nedeniyle tahliyede de uygulanır.

3) Tahliye Emri Gönderilmesi

Tahliye talebi üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.

Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.

4) Yazılı Sözleşme ile Kiralanan Taşınmaz Tahliye Emri Örnek No:14

T.C.

……………………………..İcra Dairesi Örnek No : 14*

Dosya No :………………………………

1- Kiralayanın ve varsa temsilcisinin adı, soyadı ve yerleşim yerindeki adresi:……………

2- Kiracının ve varsa temsilcisinin yerleşim yerindeki adresi : ………

3 – Tahliyesi istenen taşınmazın nev’i ve mevkii : ………

4 – Sözleşme ve tarihi : …………

Üç numaralı bentte yazılı kira süresi bitmiş olan taşınmaz işbu tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren (15) gün içinde tahliye ve teslim etmeniz; kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazınız varsa (7) gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz; müddeti içinde itiraz etmez veya kendiliğinizden tahliye etmezseniz icraen çıkarılacağınız; itirazınız kaldırılırsa İcra ve İflâs Kanununun 273 üncü maddesi gereğince zorla tahliye olunacağınız ihtar olunur. (İİK m. 272, 273)

……../………/………. İcra Memuru

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibine İtiraz

Aşağıda tahliye taahhütnamesine dayalı olarak yapılan icra takibine nasıl itiraz edileceği açıklanmıştır.

1) Tahliye Taahhüdüne İtiraz Edilir Mi?

Tahliye taahhüdünün haksız ve hukuksuz olduğunu düşünen kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı olarak yapılan icra takibine itiraz edebilir.

Tahliye taahhüdüne en önemli itiraz gerekçeleri şunlardır;

1. Taahhüdün kira sözleşmesi ile birlikte verildiği, bir başka ifadeyle kiralanan şeyin tesliminden önce düzenlendiği,
2. Tahliye taahhüdünün belirli bir tarih içermediği,
3. Kiracı tarafından hiçbir tahliye taahhüdü verilmediği,
4. Tahliye taahhüdündeki imzanın kiracıya ait olmadığı,

2) Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibine İtiraz Dilekçesi

……..  2.  İCRA DAİRESİNE

Dosya No :202e/……E.

İTİRAZ EDEN (KİRACI)                    :  ………. (TC No:…..)

ALACAKLI (KİRALAYAN)                : ………. (TC No:…..)

KONU: Tahliye Emrine İtiraz

AÇIKLAMALAR

1)   Mülkiyeti (…) e  ait olan ve (…) İli, (…) İlçesi (…) Sokak (…) Sitesi No: adresinde bulunan dairede 15.07.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca, kiracı olarak oturmaktayım.

2) Kira sözleşmesi süresinin 15.07.2022 tarihinde dolacağı da dikkate alınarak, kiralayan ile aramızda yapılan sözlü sözleşme ile söz konusu kira süresi aynı şartlarla tekrar uzatılmıştır.

3)  Ancak, kiralayan kira sözleşmesi süresinin uzatılmasına rağmen (…) İcra Müdürlüğü’nün 2021/(…) E. sayılı takip dosyası ile başlattığı takip dosyasından tahliye taahhütnamesine dayalı olarak Tahliye Emri göndermiş bulunmaktadır. Söz konusu tahliye emri (…)  tarihinde tarafıma tebliğ edilmiştir. Ben hiçbir şekilde alacaklılara dosyaya sunulan tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte tahliye taahhüdünde bulunmadım. Ben kiralayana bu şekilde bir tahliye taahhütnamesi vermedim.

Bu sebeplerle kiralayanın dosyaya sunmuş olduğu tahliye taahhütnamesini taahhüt tarihini ve tahliye tarihini kabul etmiyorum ve işbu tahliye emrine itiraz ediyorum.

HUKUKİ DELİLLER: Kira Sözleşmesi, Tahliye Emri,  tanık beyanları ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıkladığım nedenlerle, tahliye emrine yaptığım itirazlarımın kabulü ile hakkımda başlatılmış bulunan icra takibinin durdurulması için gereğinin yapılmasını saygıyla talep ederim.  10.12.2021                                                                

İTİRAZ EDEN (KİRACI)        

3) Boş Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/152 K: 2021/1108 T: 28.09.2021).

Yargıtay boş olarak altı imzalanıp verilen bir belgenin üstünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasının tanıkla ispatının olanaklı olmadığına; ancak yazılı delille ispatı gerektiğine ve yazılı delil de yoksa dayanılmış olması koşuluyla yemin delilinin söz konusu olabileceğine karar vermektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2008/369 K: 2008/394 T: 28.05.2008).

4) Tahliye Taahhütnamesi İmzaya İtiraz

Kiracı tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerek icra müdürlüğü tahliye emrine itiraz ederse (tahliye taahhüdünün noterden verilmemiş olması şartıyla) kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyemez.

Yani kiraya veren noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak mecburiyetindedir.

Taahhütname noterden verilmiş ve süresi içerisinde takip yapılmış ise itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekir (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E: 2003/1580 K: 2003/1567 T: 18.03.2003).

5) Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Emrine İtiraz Edilirse Ne Olur? Tahliyeye İtiraz Tahliyeyi Durdurur Mu?

Kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin olarak 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uygulanmakta olup, aynı yasanın 269/d maddesinde bu takip yolunda kıyasen uygulanacak maddeler düzenlenmiştir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 274. maddesinde; “İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle itiraz tahliye takibini durdurur” hükmüne yer verilmiştir. Bu hüküm gereğince, tahliyeye itiraz tahliye takibini durdurur.

Borçlunun yedi günlük itiraz süresinde borca itiraz etmesi halinde, alacaklının altı aylık hak düşürücü süre içerisinde itirazın kaldırılması ve taşınmazın tahliyesi davası açması gerekir. Yani kiracı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılmış olan icra takibi nedeniyle düzenlenen tahliye emrine davalı kiracının yasal süresinde itiraz etmesi üzerine kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını istemelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararları

Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararları

Tahliye Taahhüdünün Sonradan Doldurulması Suç Mu?

Türk Ceza Kanunu’nun 209. maddesinde; “Belirli bir tarzda doldurulup kullanılmak üzere kendisine teslim olunan imzalı ve kısmen veya tamamen boş bir kâğıdı, verilme nedeninden farklı bir şekilde dolduran kişi, şikayet üzerine, üç aydan bir yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” hükmü yer almaktadır.

Bu nedenle boş olarak verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması, Türk Ceza Kanunu’nun 209. maddesi kapsamında suç teşkil eder.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibine İtirazın İptali Davası

1) İcra Mahkemesi Yargılama Usulü

Kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin olarak 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uygulanmakta olup, aynı yasanın 269/d maddesinde bu takip yolunda kıyasen uygulanacak maddeler düzenlenmiştir İcra İflas Kanununun 70. maddesi de kıyasen uygulanacak hükümler arasında yer almaktadır.

İcra müdürlüğü tarafından yapılan tahliye taahhüdüne dayalı tahliye emrine itiraz edilirse İcra İflas Kanununun 70. maddesine göre, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması hakkındaki talep üzerine iki tarafı davet eder ve 18 inci madde hükmüne göre kararını verir.

İcra İflas Kanununun 18. maddesinde de, icra mahkemesine arz edilen hususlarda basit yargılama usulünün uygulanacağı belirtilmektedir. İcra Mahkemesi duruşma yapılmasını uygun gördüğü takdirde ilgilileri en kısa zamanda duruşmaya çağırır ve gelmeseler bile gereken kararı verir.

2) İcra Mahkemesi Karar

Bu mahkemede yapılacak yargılamalarda İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesi uygulanır. Her ne kadar madde metninde “kira mukavelesinden” bahsedilmekte ise de Yargıtay Büyük Genel Kurul E: 1957/11 K: 1957/26 T: 04.12.1957 kararı gereğince tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde de bu hüküm uygulanır.

Kararda “Bu maddede gerçi kira mukavelenamesinden bahsedilmekte ise de tahliye talebine karşı alacaklı itirazın refini isteyebilmek için nasıl ki noterden resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş veyahut ikrar olunmuş bir mukavele ibrazına mecbur ise 6570 sayılı kanuna tevfikan tahliye talebinde bulunabilmek için de ibraz edilecek vesikanın ayni kuvvetle alması şarttır. Çünkü her iki talep de, neticede tahliyeye müncer olmaktadır.

Binaenaleyh 6570 sayılı kanunun 7 inci maddesinin A bendine tevfikan verilmiş olup noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmemiş olan veyahut ikrar edilmeyen tahliye taahhüdünü havi vesikalarla yine aynı mahiyetteki kira mukavelenamelerindeki imzaların itiraz üzerine inkârları halinde takip durdurularak alacaklı mahkemeye müracaatta muhtar olmak üzere refi talebinin reddine karar verilmek lazım geldiği” ifade edilmiştir.

3) Tahliye Taahhütnamesi İcra İnkar Tazminatı

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesine göre, mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkâr olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı ya da kiraya veren yüz bin liradan beş yüz bin liraya kadar para cezasına mahkum edilir.