Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin ve Kiracının Borçları

Borçlar Kanunu’na Göre Kira

6098 sayılı Borçlar Kanunu, normal kira, ürün kirası, konut ve çatılı işyeri kiraları olmak üzere kira sözleşmelerini üç kısımda düzenlemiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre (madde 299) kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira genel olarak bir bedel karşılığında bir şeyin kullanılmasının veya ondan yararlanılmasının başka bir şahsa bırakılmasıdır. Bu kira türü, eski Borçlar Kanunu’nda adi kira olarak adlandırılan kira türüdür.

Borçlar Kanunu, normal kiralamalarda kiraya verenin ve kiracının hak ve sorumluluklarını şu şekilde düzenlemiştir.

Kiraya Verenin Borçları

6098 sayılı Kanun’un 301 ila 312. maddeleri, kiraya verenin borçlarını düzenlemektedir. Buna göre kiraya verenin borçları şunlardır: a) Teslim borcu, b) Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, c) Yan giderlere katlanma borcu, ç) Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu, d) Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk.

a) Teslim Borcu

Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

b) Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu

Kanun’un 302. maddesine göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

c) Yan Giderlere Katlanma Borcu

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür (Borçlar Kanunu, madde 303).

d) Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

Borçlar Kanunu hükümlerine göre kiraya veren, kiralanan şeyde (gerek kiralamadan önce ve gerekse kiralama esnasındaki) ayıplardan sorumludur. Bu anlamda Kanun, kiraya verenin sorumluluğunu, hem kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluk, hem de kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk olmak üzere ayrı ayrı düzenlemiştir.

(1) Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluk

Kanun’un 305. maddesi, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracının seçimlik haklarını düzenlemektedir. Madde hükmüne göre, kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Ayıbın söz konusu olması halinde kiracı kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı çeşitli seçimlik haklara sahiptir. Kanun’un 306. maddesine göre, kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı;

a) Ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

b) Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

c) Kanun’un 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

d) Kiracı, uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Kanun’un 308. maddesine göre, kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kanun’un 306. maddesine göre, kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

(2) Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk

Kanun’un 304. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

e) Kiraya Verenin Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluğu

Borçlar Kanunu’nun 309. maddesine göre, bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Eğer üçüncü kişi, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra kiralanan şey üzerinde mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahibi olursa kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Kanun’un 310. maddesine göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan (kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla) herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Keza 311. maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

Kiracının Borçları

Borçlar Kanunu’nun 313 ve devamı maddeleri de kiracının borçlarını düzenlemektedir. Buna göre kiracının borçları şunlardır: a) Kira bedelini ödeme borcu, b) Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, c) Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ç) Ayıpları kiraya verene bildirme borcu, d) Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu.

a) Kira Bedelini Ödeme Borcu

Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kanun’un 314. maddesine göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (Madde 315).

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

b) Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine göre, kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

c) Temizlik Ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (Madde 317). Bu konuda yerel âdete de bakılır.

d) Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu

Kanun’un 318. maddesine göre, kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

e) Ayıpların Giderilmesine Ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.