Dünyanın Çeşitli Ülkelerinde Uygulanan Kira Kontrolleri

Kira kontrolleri “konut bunalımlarının sonucu olarak, kiracılarda çok yüksek kira parası istenmesini ya da bunların topluca evden çıkarılmalarını önlemek üzere, kiraların yükseltilmesini belli bir düzene bağlamak, evden çıkarmayı belli koşullara bağlayarak güçleştirme ve kiracı-malik ilişkilerini denetlemek” şeklinde tanımlanmaktadır (Keleş, 1998: 124).

Konut sorunu modern toplumun en önemli meselelerinden bir tanesidir. Günümüzde insanların barınma probleminin çözümünün en önemli sosyal konulardan bir tanesi olduğu genel bir kabul görmektedir.

Çağdaş devlet anlayışı, sosyal hukuk devletinde bireyin korunması ve sosyal adaletin gerçekleştirilebilmesi amacıyla zaman zaman farklı ekonomik ve sosyal politikalar uygulamasını gerektirebilmektedir.

Öte yandan, Anayasa’nın 5. maddesinde “kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmak” devletin temel amaç ve görevleri arasında sayılmış, 35. maddesinde ise mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceği belirtilmiştir.

 Üstelik konut piyasasında, piyasa mekanizmalarının tam olarak işlememesi ve konut arzının bir anda artırılmasının mümkün olmaması nedeniyle bu tür sınırlamalar kaçınılmaz olmaktadır. Bundan dolayı konut sorununun çözümü ve barınma ihtiyacının karşılanması amacıyla, toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar ve çıkarlarının üstünde tutulabileceği ve hakkın özüne ve ruhuna aykırı olmamak koşuluyla mülkiyet hakkına sınırlama getirilebileceği kabul edilmektedir.

Bu kapsamda (her ne kadar taşınmaz kiralamaları konusunda sözleşme serbestisi olsa da) devletler zaman zaman taşınmaz kiralama hakkına çeşitli yönlerden sınırlama getirmektedirler. Artık modern toplumlarda ekonomik ve sosyal politikaların merkezinde yer alan konut gibi alanlarda, sınırlama öngören bu tür yasaların çıkarılması istenmekte ve olağan bulunmaktadır (AİHM’nin Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Boyar, 2011/e).

Bazen kira bedelinin ve kira artış oranlarının sınırlanması, bazen kiralanan taşınmazların tahliyesinin durdurulması, bazen de kiraya konu taşınmazın mülkiyetinin kiracıya geçmesini öngören bu tür kanuni düzenlemelerin mülkiyet hakkına aykırılığı, oldukça tartışılan konulardan biridir. Bu konuda yapılan düzenlemeler hem ulusal, hem de uluslararası düzeyde yargı mercileri önüne getirilebilmektedir.

Ülkemizde ve Dünyada Uygulanan Kira Kontrol Yöntemleri

Günümüzde kira kontrolü amacıyla kullanılan en temel iki yöntem mevcuttur.

Bunlardan en yaygın olanı, belli özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranlarının kanun ile belirlenmesidir.

Bu konudaki ilk uygulamalarda kira bedeli belli bir yıla göre sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda belirli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi esası benimsenmiştir.

Bu ayrım aynı zamanda birinci ve ikinci kuşak sınırlandırma şekli ayrımı anlamına da gelmektedir. Bu ayrıma göre kira bedelinin belli bir yıla göre sabitlenmesi birinci kuşak kira denetimine, belirli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi ise ikinci kuşak kira denetimine girmektedir (Şahin, 2005: 217).

Taşınmazlara uygulanacak kira bedelleri sınırlandırılırken, genellikle, benzer özellikli taşınmazlar bir grup olarak değerlendirilmekte ve bu taşınmazlardan alınabilecek kira bedeli m² bazında belirlenmektedir. Örneğin Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan Kira Kontrolü Kanunu, ikamete mahsus daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört gruba ayırmış ve her bir grup için alınabilecek kira bedeli belirlemiştir.

İkinci uygulama ise taşınmazın tahliyesiyle ilgilidir. Burada ilk yöntem tahliyenin sıkı şartlara bağlanması, sadece kanunun izin verdiği hallerde tahliye yapılabilmesidir. Daha katı olan ikinci yöntem ise (İtalya’da olduğu üzere) mahkemelerin tahliyeye ilişkin olarak verdikleri kararların uygulanmasının hükümet tarafından çıkarılan yasal düzenlemelerle durdurulmasıdır.

Bir diğer uygulama kiraya konu taşınmazda ikamet edecek kiracıların, bir kamu otoritesi tarafından belirlenmesidir. Örneğin Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanununun 3. maddesi kapsamında otoriteler (Konut Bakanlığı ve Sosyal Konutlar Direktörlüğü); kamu yararı yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli kişilere oturma (ikamet) imkanı tanımak amacıyla ev sahiplerine resmi emir verebilmektedirler.

Kira kontrollerinde çok istisnai olarak uygulanan üçüncü bir yöntem ise kiracılara kira konusu taşınmazı satın alma hakkı tanınmasıdır. İngiltere’de 1967 yılında uygulanan bu yöntem, inşai kiracılıkta (taşınmaz üzerinde, kiraya konu olacak yapının kiracı tarafından yapılması) kiracılara kira konusu yapının üzerinde yer aldığı taşınmazı satın alma hakkı vermektedir.

Kiraya verilebilecek taşınmaz sayısının az olduğu durumlarda kiracıyla kiralayanı baş başa bırakmanın verdiği sosyal rahatsızlıklara karşı pek çok ülkede şu ya da bu ölçüde önlemler alınmıştır ve halen de alınmaya devam etmektedir.

1. İngiltere’de Uygulanan Kira Kontrolleri

Birinci Dünya Savaşından beri kira denetimi uygulanan İngiltere, Avrupa devletleri içerisinde konut piyasasına en fazla müdahalede bulunan devlet olarak dikkat çekmektedir (Kömürlü, 2006: 103). İngiltere’de Birinci Dünya Savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen aşırı yükselişleri engelleyebilmek amacıyla 1915 yılında çıkarılan “Increase of Rent and Mortgage Interest Act” ile kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu kanun ile kiralama konusunda iki sınırlama getirilmişti. Bunlardan birincisi kira bedellerinin, kanunun belirlediği miktarı geçememesi, ikincisi ise kiracının tahliyeye karşı korunmasıydı. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Halen yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır. Örneğin Kanun’un 5. maddesinin ikinci fıkrasına göre belirli süreli bir kirada kira süresi sona erdiğinde, mahkeme kararı olmadıkça ya da kiracı kendi isteği ile taşınmazı bırakmadıkça kiracı mevcut kira şartları altında kira sözleşmesine devam etme hakkına sahiptir. Kanun’un 12. maddesi ise kira artışlarının ne şekilde ve hangi sürelerde yapılabileceğine dair hükümler ihtiva etmektedir.

Ayrıca İngiltere’de 1967 yılında çıkarılan bir kanunla, 21 yıldan uzun süreli kiralamalarda kiracılara kiraya konu taşınmazı, piyasa değerinin altında bir bedelle elde etme hakkı tanınmıştır.

2. Avusturya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira kontrolü kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sınırlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı arasında başka türlü bir anlaşma olmadığı sürece) A sınıfı dairelerin m² kirasının 22 Avusturya şilinini, B sınıfı dairelerin m² kirasının 16 Avusturya şilinini, C sınıfı dairelerin m² kirasının 11 Avusturya şilinini, D sınıfı dairelerin m² kirasının 5,50 Avusturya şilinini geçemeyeceği kararlaştırılmıştır. Üstelik bu kanun sadece kanunun yürürlüğe girmesinden sonra akdedilen sözleşmelere değil, kanunun yürürlüğünden önce akdedilmiş mevcut kira sözleşmelerine de uygulanacaktır.

3. İtalya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

İtalya’da da 1947 yılından bu yana kira kontrolü uygulanmaktadır. Bu kapsamda kamu otoriteleri kiraların kontrolü amacı ile sık sık kira mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen tüm güncel kiraların süresinin uzatılması, bazen de kiraya konu taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun hükmünde kararname ile durdurulması şeklinde cereyan edebilmektedir.

Kira sürelerinin uzatılması ile ilgili en son mevzuat 22 Temmuz 1978 tarihli ve 392 sayılı Kanun’dur. Bu kanunun 56. maddesi, kiracının ve kiraya verenin (taşınmaz malikinin) durumları dikkate alınarak hükümet tarafından çıkarılan kanun hükmünde kararnameler ile, mahkemeler tarafından verilen tahliye kararlarının uygulanmasının ertelenmesine imkan tanımaktadır. Ancak erteleme süresi altı (istisnai hallerde on iki) ayı geçememektedir.

1998/7 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile taşınmazların tahliye işlemi 31 Ekim 1998 tarihine kadar durdurulmuştur. Bu tarihten sonra, 2 Kasım 1998 tarihli ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile, tahliye kararlarının uygulanması 28 Şubat 1999 tarihine kadar ertelenmiştir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur: Tahliye kararlarının uygulanmasının ertelenmesi amacıyla çıkarılan kanun hükmünde kararnameler, sadece belli bir konuta ya da belli bir duruma özgü olarak hüküm doğurmamaktadırlar. Bu kararnameler, kira süresi aynı anda biten çok sayıda taşınmaza uygulanmaktadır.

1998 yılında çıkarılan 431 sayılı Kanun ise tahliye koşullarını oldukça ağırlaştırmıştır. Kanunun 6. maddesine göre; ev sahipleri ve kiracılar Kanun’un yürürlüğe girmesinden itibaren altı ay içinde yeni bir kira sözleşmesinin yürürlüğe konulması konusunda anlaşabilirler ise yeni sözleşmedeki hükümler geçerli olacaktır. Eğer altı ay içinde anlaşma olmaz ise kiracı, tahliye kararının yürürlüğe gireceği yeni bir tarih belirlenmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkına sahiptir. Bu durumda sulh hukuk hakimi tarafından tahliye kararının yürürlüğe girmesi için yeni bir süre belirlenecektir. Ancak tahliye kararının uygulanması;

a) Kiracı 65 yaşından yaşlı ise, veya;

b) Bakmakla yükümlü olduğu beş veya daha fazla çocuğu var ise, veya;

c) Taşınabilir personel (liste di mobilità) listesinde ise, veya;

d) İşsizlik ödemeleri ya da düşük ücretli işçi ödemeleri kapsamında kalıyor ise, veya;

e) Resmi olarak sosyal konutlara yerleştirilmiş ise, veya;

f) Halen yapım aşamasında olan bir yapı satın almışsa, veya;

g) Kendi evi için ödediği taksitler devam ediyorsa,

En fazla on sekiz ay ertelenebilir.

4. Hollanda’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira denetimi politikası söz konusudur (Sarıoğlu, 2007: 4).  Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı (Residential Tenancies) Yasası; kirası belirli bir seviyeden düşük konutlar için kiranın yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir (Sarıoğlu, 2007: 5).

5. Danimarka’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine göre uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle görevli bir kira kontrolü bürosu bulunmaktadır (Danimarka Mülteciler, Göçmenler ve Entegrasyon Bakanlığı, 2008: 50). Bu bürolar tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın pazar değerini yansıtmamaktadır (Svarer vd, 2005: 2175).

Kiracılar, kira ile ilgili hususlarda bu bürolara şikayette bulunabilmektedirler.

Danimarka Kira Yasası da kiranın düzeyini, dairenin bakım ve onarımını ve dairede kaç kişinin yaşamasına izin olduğunu düzenleyen hükümler içermektedir (Danimarka Mülteciler, Göçmenler ve Entegrasyon Bakanlığı, 2008: 43).

6. Almanya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Kira kontrolleri “konut bunalımlarının sonucu olarak, kiracılarda çok yüksek kira parası istenmesini ya da bunların topluca evden çıkarılmalarını önlemek üzere, kiraların yükseltilmesini belli bir düzene bağlamak, evden çıkarmayı belli koşullara bağlayarak güçleştirme ve kiracı-malik ilişkilerini denetlemek” şeklinde tanımlanmaktadır (Keleş, 1998: 124).

Almanya’da kiracı/kiralayan ilişkisi sözleşme özgürlüğüne en çok müdahale edilen konuların başında gelmiştir (Ertaş, 1980: 276). Bu konudaki düzenlemeleri Konut Kanunu kapsamında yapılan düzenlemeler ve genel düzenlemeler olmak üzere iki kısımda incelemek mümkündür.

Öncelikle Konut Kanunu kapsamında kira sözleşmelerine getirilen sınırlamaları inceleyelim. Almanya’da 1950 tarihli Konut Kanunu ve 1956 tarihli Konut Kanunu konutları üç gruba ayırmaktadır. Bunlardan kamu desteği almadan yapılan konutlarda herhangi bir kira bedeli sınırlaması uygulanmamakta, buna karşılık vergi kolaylıkları ile finanse edilen konutlarda 1956 tarihli Kanun’la belirlenen makul kira seviyesinin aşılmaması gerekmektedir (Kömürlü, 2006: 96).

Kamu desteğiyle yapılan üçüncü grup sosyal konutlarda ise sadece dar gelirliler oturabilmektedir. Bu konutların, Kanun tarafından dar gelirli olarak tanımlanan kişiler dışındakilere kiralanması mümkün olmadığı gibi, bu konutların kira bedellerinin belirli düzenlemeler ve yasalarla hesaplanan kira düzeyini aşmaması gerekmektedir (Kömürlü, 2006: 97).

Konut Kanunu dışındaki genel düzenlemeler ise üç kısma ayrılmaktadır.  Bunlardan birincisinde kira sözleşmesinin düzenlenmesi ya da kiracılık ilişkisinin başlaması, devletin etkisi ya da gerekirse müdahalesiyle olabilmektedir (Bilge, 1955: 366).

Özellikle İkinci Dünya Savaşından sonra yaşanan konut sıkıntısı nedeniyle çıkarılan 31.03.1953 tarihli Meskenleri İdare Kanunu, Alman Anayasası’nın 13. maddesinde düzenlenen konut dokunulmazlığı hakkını geçici olarak kısıtlamakta ve konutları gerekli durumlarda kamu idaresi altına sokabilmektedir. Bu Kanun konutların dağıtımında kamu idarelerini yetkili kılmaktadır. Kanun’un 1. maddesi şu hükmü ihtiva etmektedir (Bilge, 1955:366): “Mesken sıkıntısından ötürü, Meskenler bu Kanun dairesinde amme idaresine tabidir. Mesken dokunulmazlığına ait temel hak (Anayasa Mad. 13) bu nisbetde geçici olarak tahdit edilmiştir.”

Kamu idareleri; ya tasarruf hakkı olan kişinin talebine muvafakat etmek ya da kira sözleşmesi yapmak üzere birini göndermek şeklinde konut dağıtımı yapmaktadırlar. Kanun’un 12. maddesi de bir konuttan ancak iskan makamlarının izni ile yararlanılabileceğini hüküm altına almıştır. Kanun kiracıları, öncelikle konut üzerinde tasarruf hakkı olanların belirlemesini öngörmektedir. Kanun’un 14. maddesi, konut üzerinde tasarruf hakkı olan kişinin talebine kamu idaresinin muvafakatini düzenlemektedir. Buna göre iskân makamlarının muvafakati olmaksızın, tasarruf hakkı sahibinin kira sözleşmesi yapmış bulunduğu kimseler konutta oturma açısından dikkate alınmazlar. Bunlar iskan makamlarından muvafakat almak zorundadırlar. İskan makamları da önemli bir zaruret söz konusu olmadıkça tasarruf hakkı sahiplerinin taleplerine uygun olarak muvafakat vermek durumundadırlar. Muvafakat talebinden itibaren üç ay içinde iskan makamları tarafından ret cevabı verilmediği takdirde muvafakat verilmiş sayılır.

Bunun yanı sıra iskan makamları konut üzerinde tasarruf hakkına sahip olanların kiracılarını belirlemek ve kira sözleşmesi yapmak üzere birini gönderme şeklinde konut dağıtımı yapmak hakkına sahiptir. Meskenleri İdare Kanunu’nun 15. maddesine göre iskan makamları, konut üzerinde tasarruf hakkı sahibi olanlarla, kira sözleşmesi yapmak üzere bir kiracı belirleme yetkisine sahiptirler. Bu maddeye göre kamu idareleri bu Kanun’un verdiği yetkiye dayanarak konutlarda oturacak kişileri belirleme hakkına sahiptir.

Madde hükmüne göre iskân makamları tasarruf haki sahibinin, meskenden istifadeye, mutfak, tâli mahaller ve sahalarla diğer tertibat ve tesisattan müstakilen veya müştereken istifadeye salâhiyet veren biri hukukî münasebeti, aralarından birisi seçilmek üzere belirtilen mesken arayanlardan birisi ile münasip bir müddet içerisinde tesis etmesini isteyebilirler. İskân makamları ancak geçmiş tecrübelerine göre mesken arayanların akdî mükellefiyetlerini yerine getirebileceklerine, hususîle fiat hukuku yönünden caiz olan kira bedelini ödeyeceklerine kanaat getirdikleri veya kira bedelinin ödenmesi başka suretle temin edilmiş olduğu takdirde, mesken arayanları muamele yapmak üzere gönderebilirler (Bilge, 1955: 366).

Aynı Kanun’un 16. maddesine göre belirlenen kişi ile konut sahibi anlaşamaz ise iskan makamları konut sahibinin yerine geçerek kişiyle sözleşme yapma hakkına da sahiptirler. Bu maddeye göre iskan makamlarının ira sözleşmesi yapmak üzere birini göndermelerine rağmen kira sözleşmesi yapılmaması durumunda iskan makamları taraflardan birinin isteği üzerine kira sözleşmesi yerine geçecek bir işlem tesis etme yetkisine sahiptirler (Bilge, 1955: 367).

Buna göre iskan makamının kiracıyı belirlemesine ve sözleşme yapmak üzere tasarruf hakkı sahibine göndermesine rağmen sözleşme yapılması mümkün olmaz ise iskan makamları, taraflardan birinin isteği üzerine her iki tarafı da bağlayıcı kira sözleşmesi yapmaya yetkilidirler. Bu sözleşmede, sözleşmenin esaslı unsurlarının yanı sıra taraflardan birisinin talebi üzerine ve durumun icaplarına uygun ve makul düştüğü takdirde, tamamlayıcı hükümler veya medeni kanun hükümlerinden inhiraf eden hususi şartlar da yer alabilir. İskam makamları kira bedelini belirleme yetkisine sahiptir.

Kanun’un 5. maddesi de 1948’den sonra yapılan kiralarda yıllık artışları % 10 ile sınırlamıştır.

Konut Kanunu dışındaki genel düzenlemelerin bir diğeri ise kira sözleşmesinin sona ermesini ve kiracının tahliyesini sınırlayan mevzuattır. Bu konudaki ilk düzenleme olan Kiracıyı Koruma Kanunu, kiralananın tahliye edilmesini ve kiralayanın kira sözleşmesini sona erdirme hakkını oldukça kısıtlamaktadır. 1971 tarihli “Tenure Security Act” kiracıları, tahliyeye karşı koruyan ve kira artışlarını sınırlayan hükümler ihtiva etmektedir. Buna göre taşınmaz malikleri, kira bedellerini ancak kamu otoriteleri tarafından belirlenen oranlarda artırabilmektedirler. Bu Kanun yerini 1974 tarihli “Kira Paralarını Düzenleme Kanunu”na^[1] bırakmıştır. 1998 yılında kısmen değişikliğe uğrayan (Atlaş, 2000: 107) bu Kanun’da kira bedellerinin artırılması konusunda önemli kısıtlamalar yer almaktadır. Kanun’a göre (kira parasının bir yıldır artırılmamış olması şartıyla) kiralayan, aynı bölgede yer alan emsal nitelikli taşınmazlarını kiralarını seviyesine çıkarılabilmesini kiracıdan isteyebilir (Ertaş, 1980: 276). Ancak kiracının bunu kabul etmemesi ya da hiç cevap vermemesi durumunda kira bedeli ancak mahkeme kararı ile artırılabilir. Bunun yanı sıra kiralayan, kiracıyı kira artışına zorlamak için kira sözleşmesini feshedemez (Ertaş, 1980: 276).

Alman Medeni Kanunu da kiralayana, ancak konut kiralayana veya ailesine gerekliyse veya kira akdinin devamı kiralayanın taşınmazını daha ekonomik şekilde değerlendirmesini engelliyorsa kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımaktadır (Ertaş, 1980: 276).

[1] Altaş, Kanun’un ismini “Kira Artışlarını Düzenleyen Kanun” olarak vermektedir. Bkz. Altaş, 2000: 106

7. Malta’da Uygulanan Kira Kontrolleri [1]

Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında otoriteler (Konut Bakanlığı ve Sosyal Konutlar Direktörlüğü); kamu yararı yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli kişilere oturma (ikamet) imkanı tanımak amacıyla ev sahiplerine resmi emir verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya konu taşınmazların kullanımının Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından verilen emirle taşınmaz malikinden alınarak belli bir kira bedeli karşılığında kiracılara (ki bunlara sözleşmesiz kiracı denilmektedir) geçirilmesi söz konusu olabilmektedir. Taşınmaz maliklerinin, hem kiracının seçilmesi, hem de kira sözleşmesi olarak nitelendirilebilecek böyle bir uygulamanın şartlarının belirlenmesi konusunda herhangi bir etkisi bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmaz malikinin taşınmazı kendisinin ya da aile fertlerinin ihtiyaçları için geri alabilmesi de mümkün değildir.

Bunun yanı sıra Kira Düzenleme Kurulu, kiraları belirleme yetkisine sahiptir. Bu kapsamda, yukarıda anlatılan şekilde kiracılara tahsis edilen konutların kira bedelleri taşınmaz değerleme görevlileri (land valuation officer) tarafından belirlenmektedir. Taşınmaz değerleme görevlileri tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın rayiç kira bedelini (pazar değerini) yansıtmamaktadır.

Bu ülkede kiracı ile taşınmaz malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen Housing (Decontrol) Ordinance’ın 12. maddesi kira artışlarını sınırlamaktadır. Bu Kanun ayrıca taşınmaz maliklerinin kiracılarını tahliye etme haklarına da önemli sınırlamalar getirmektedir.

8. Polonya’da Uygulanan Kira Kontrolleri [2]

Polonya’da yasal düzenlemeler, taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarını kısıtlamakta ve İkinci Dünya Savaşından önce yürürlükte bulunan kiraların artışlarını düzenlemektedir.

Bu ülkedeki kira kontrolleri, komünist yönetim tarafından “konut sorunu yönetimi” olarak adlandırılan uygulamaların bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır. İlk olarak 21.12.1945 tarihli bir bakanlar kurulu kararı ile başlayan bu uygulama, kira bedellerinin sınırlanması olarak kendisini göstermiştir. Bunu 1948 tarihli konut kiraları hakkında bakanlar kurulu kararı takip etmiştir.

1974 yılında yürürlüğe konulan Konut Kanunu, “konut sorunu yönetimi” politikasında çok fazla bir değişiklik meydana getirmemekle birlikte “özel kira sistemi” olarak adlandırılan yeni bir kira sistemi öngörmüştür. Bu kira sisteminde kira sözleşmeleri, kiracı ile taşınmaz maliki arasındaki bir sözleşmeye değil, idarenin “kiracıyı belirleyen” bir kararına dayanmaktaydı. Bu nedenle, taşınmaz maliklerinin taşınmazlarında kiracı olarak kimin, hangi süreyle oturacağı konusunda herhangi bir söz hakkı bulunmamaktaydı.

Komünist rejimin dağılmasından sonra da şartlar büyük ölçüde değişmemiş, özellikle 1990’lı yıllardan itibaren bir yandan konut stokundaki sıkıntılar, bir yandan da yeni konut edinme maliyetlerinin yükselmesi nedeni ile konut durumu daha da zor bir hal almıştır.

Bu sosyal ve ekonomik koşullar 1994 yılında “kontrollü kira sistemi” olarak adlandırılabilecek düzeni ortaya çıkarmıştır. Bu sistem, 1994 yılına kadar uygulanan kira sistemini önemli ölçüde gevşetmiştir. Örneğin, kira sözleşmelerinin taşınmazın pazar değeri de dikkate alınarak kiracı ile taşınmaz maliki tarafından düzenlenmesi benimsenerek, sözleşmeler konusunda devletin müdahalesi önemli ölçüde kaldırılmıştır.

Ancak bu sistemde de hem kira bedellerinin hem de kira şartlarının kanun ile sınırlandırılması öngörülmüştür. Örneğin Kanun’un 8. maddesine göre bir kiracı öldüğünde onun üst soyu ve alt soyu, küçük kardeşleri, evlat edineni, evlatlığı ya da kiracı öldüğünde onunla birlikte yaşayan eş, ölen kiracıya halef olarak, ölen kiracı ile aynı şartlarda kira sözleşmesinde onun yerine geçebilmektedir. Ayrıca Kanun’un 25. maddesine göre kontrollü kira rejimine tabi konutların kirası, yıllık % 3’ten fazla artırılamamaktadır.

Ayrıca bu sistem mal sahiplerini önemli ölçüde bakım gideri ödemekle yükümlü kılmıştır ki bu bakım bedelleri çoğu zaman kira bedelinden daha yüksek kalmaktaydı (Dinç, 2007: 178).

2001 yılında çıkarılan yeni bir kanun ile 1994 tarihli Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Bu Kanun, kira artışlarına önemli ölçüde sınırlamalar getirmiştir. Kanun’un 9. maddesine göre yıllık kira artışları;

Yıllık kira bedeli, konutun yeniden yapım maliyetinin % 1’ini geçmeyen kiralarda % 50’yi,

Yıllık kira bedeli, konutun yeniden yapım maliyetinin % 1’i ile 2’si arasında olan kiralarda % 25’i,

Yıllık kira bedeli, konutun yeniden yapım maliyetinin % 2’sinden yüksek olan kiralarda % 15’i,

Geçemez. Ayrıca Kanun’un 28. maddesine göre 31.12.2004 tarihine kadar “kontrollü kira sistemi” içinde kiralanan taşınmazların yıllık kira artışları % 3’ü geçemez.

Kanun’un 11. maddesi ise tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymaktadır. Taşınmaz malikleri, bu maddede sayılan haller dışında taşınmazın tahliye edilmesini isteyememektedir. Polonya Anayasa Mahkemesi 12.05.2004 tarihinde verdiği kararında 28. madde ile getirilen sınırlamaların Polonya Anayasası’na aykırı olmadığına karar vermiştir.

9. Portekiz’de Uygulanan Kira Kontrolleri

Portekiz’de büyük tartışmaların ve çekişmelerin sonunda 2006 yılında yürürlüğe giren New Urban Lease Act, taşınmaz maliklerinin tahliye haklarını ve tahliye yapılabilecek durumları oldukça kısıtlamaktadır. Bu Kanun’a göre taşınmaz malikleri taşınmazlarını, ancak Kanun’da sınırlı olarak sayılan sebeplerle ve mahkeme kararı ile tahliye edebilmektedirler.

10. Amerika Birleşik Devletlerin’de Uygulanan Kira Kontrolleri

Amerika Birleşik Devletlerinde de (eyaletler arası farklılıklar görülmekle birlikte) kira kontrolleri uygulanmaktadır. Özellikle 1970’li yıllarda enflasyon oranının aşırı yükselmesi sonucu başlanan kira kontrolleri, bugün bazı eyaletlerde kaldırılmış ya da hafifletilmiş olsa bile hala pek çok eyalette uygulanmaya devam etmektedir.

Örneğin Kaliforniya’da 1995 yılında kabul edilen “Costa-Hawkins Rental Housing Act” taşınmaz kiralarının sınırlandırılması ile ilgili hükümler ihtiva etmektedir. Bu Kanun 1950 yılından beri uygulanan kira kontrol sistemini önemli ölçüde değiştirmiş ve yeni bir kiracılık sistemi getirmiştir. Bu eyalette ev sahipleri, kiracılar ile ev sahipleri arasında yapılan kira sözleşmelerini Kira Kurulu’na (Rent Board) kaydettirmek ve her yıl belli bir kayıt ücreti ödemek zorundadır.

Kiraya konu taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır. Kira artışları ise iki şekilde olabilmektedir. Birincisi Kira Kurulu tarafından benzer özellikler gösteren konutlar için belirlenen genel kira artış oranları kullanılabilmektedir. Bu artış oranları her yıl en geç 31 ekim tarihine kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Kurulu tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile yeniden belirlenmektedir.

İkinci sistemde ise; Kira Kurulu tarafından belirlenen artış oranını uygulamak istemeyen ev sahibi uygulamak istediği kira artış oranı için dilekçe ile başvurarak Kira Kurulu’ndan izin almaktadır. Buna karşılık kiracıların da kira bedellerinin düşürülmesi için aynı Kurul’a başvurma yetkileri bulunmaktadır. Ayrıca ev sahiplerinin ya da Kira Kurulu’nun kiracıları tahliye etme hakkı bulunmamaktadır. Bu konudaki yetki hukuk mahkemelerindedir.

New York’ta ise kira kontrolü ve kira bedellerinin stabilizasyonu (dondurulması) şeklinde iki uygulama söz konusudur. 1947’den beri uygulanan kira kontrolleri toplam konut stokunun küçük bir kısmını kapsamaktadır. Buna karşılık konut stokunun büyük bir kısmı, 1969 yılından beri uygulanan kiraların dondurulması uygulaması ile karşı karşıyadır.

New Jersey eyaletinde de bu konuyu düzenleyen bir kanun olmamasına rağmen kira bedellerinin artışı sınırlandırılmıştır. Burada uygulanan düzenlemelere göre taşınmaz sahipleri, kira devam ederken kira bedelinin artırılmasını talep edememektedirler. Kira süresinin sonunda artış ise, ancak kiracıya bu yönde bir tebligat yapılması ile mümkün olabilmektedir. Ancak bu durumda dahi kira bedelinin artırılması, kiracının bu tebligatı kabul etmesine bağlıdır. Kiracı tebligatla önerilen artışı kabul etmez ise taşınmaz maliki kiracının tahliyesi için Superior Court’da (istinaf hariç olmak üzere hiçbir mahkemenin nezareti altında olmayan mahkeme) dava açmak zorundadır. Bu durumda yeni kira bedeli bu mahkeme tarafından belirlenmektedir.

Arizona eyaletinde yürürlükte bulunan Act in the Arizona Revised Statutes’in ilgili maddeleri, kiracıları tahliyeye ve kira artışlarına karşı korumaktadır. Bu Kanun’a göre taşınmaz maliki, mahkeme kararı olmaksızın kiracıyı tahliye edememektedir.

11. Kanada’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Kanada’da 2006 yılında yürürlüğe giren Residential Tenancies Act, taşınmaz maliklerinin kiraya konu taşınmaza ilişkin haklarını önemli ölçüde sınırlandırmaktadır. Bu Kanun öncelikle taşınmaz maliklerinin taşınmazlarını geri almalarını kısıtlamaktadır. Kanun’un 39. maddesine göre ev sahibi ancak; kiracının evi boşaltması ya da terk etmesi veya Kira Kurulu’nun taşınmazın tahliyesine karar vermesi durumunda kira konusu taşınmazı geri alabilmektedir. Kira Kurulu’nun tahliyeye karar vermesi durumunda bile, taşınmaz sahibi tahliye kararının yürürlüğe girmesinden sonra 72 saat geçmedikçe evini satamamaktadır.

Kanun’un 53. maddesiyle, kira artışlarına sınırlama getirilmektedir. Bu maddeye göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde taşınmaz maliki, kira sözleşmesi yürürlüğe girdikten sonra, kiracıyla bu konuda anlaşamadıkça, kira bedelini artıramamaktadır.

12. Hindistan’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Hindistan’da kira kontrolü öngören ilk yasa Birinci Dünya Savaşından hemen sonra 1918 yılında yürürlüğe konulmuştur. Bombay’da yürürlüğe giren bu uygulamayı 1920 yılında Ragoon ve Calcuta takip etmiştir (Dey ve Dev, 2006: 2). 1939 yılında Yeni Delhi eyaletinde kira kısıtlamaları uygulanmaya başlanmıştır. Bunu 1942 tarihli Punjab Urban Rent Restriction Act takip etmiştir. 1947 yılında The Delhi and Ajmer Marwara Rent Control Act yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun 1952 tarihli The Delhi and Ajmer Rent Control Act ile kaldırılıncaya kadar 5 yıl süreyle yürürlükte kalmıştır. 1947 yılında kira kontrolü amacıyla Bombay Rents, Hotel, and Lodging House Rates Control Act yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun 1999 yılında Maharashtra Rent Control Act ile kaldırılıncaya kadar yürürlükte kalmıştır.

Hindistan’da kira kısıtlamaları ile ilgili olarak yürürlüğe konulan düzenlemeler, taşınmaz kiralamalarına; tahliyenin engellenmesi ve kira bedelinin kanun tarafından belirlenen sınırı geçememesi şeklinde iki kısıtlama getirmektedir (Dey ve Dev, 2006: 2).

13. Güney Kıbrıs’da Uygulanan Kira Kontrolleri [3]

Güney Kıbrıs’ta da 1983 yılından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır. 1983 tarihli Kira Kontrol Kanununa göre, Bakanlar Kurulu tarafından tespit edilen “düzenlenmiş alan”larda taşınmaz kiraları ile ilgili özel hükümler uygulanmaktadır. Kanun’un 3. maddesinin 1. fıkrası Bakanlar Kuruluna; Bakanlar Kurulu tarafından gerekli ya da kirası uygun konut sayısını sağlamak için uygun görülen ya da kamu yararının gerektirdiği durumlarda herhangi bir alanı Resmi Gazete’de yayımlanacak bir karar ile “düzenlenmiş alan” olarak belirleme yetkisi tanımaktadır.

Bir alanın düzenlenmiş alan olarak belirlenmesini müteakiben Kira Kontrol Kanunu’nun tüm maddeleri bu alan için uygulanabilir hale gelmektedir. Bu alanlarda kiralanmış bulunan taşınmazların Kanun’da sayılan haller (kiranın ödenmemesi, taşınmazın yetkisiz kullanımı ya da kiraya konu taşınmazın ev sahibinin kendisi, eşi ya da çocuğu için gerekli olması) dışında tahliye edilmesi mümkün değildir.

14. İsviçre’de Uygulanan Kira Kontrolleri

Sözleşme serbestîsinin en yaygın olarak uygulandığı ülkelerden biri olan İsviçre’de dahi kira parasının serbestçe belirlenmesinin kiracılar aleyhine ortaya çıkardığı zararlar sosyal huzursuzluklar yaratmış, bundan dolayı zaman zaman kira kontrolleri uygulanmıştır. İsviçre’de 1939 yılında çıkarılan bir kanunla kira parasının taraflarca serbestçe belirlenmesi sistemi büyük ölçüde kısıtlanmıştır (Ertaş, 1980: 275). Bu ülkede 1939 -1952 yılları arasında Federal Konsey tarafından kira bedellerine çeşitli sınırlamalar getirilmiştir (Atlaş, 2000: 106). 1939 tarihli kanun 1970 yılında kaldırılmakla birlikte aynı yıl İsviçre Borçlar Kanunu’nda yapılan değişiklikle kiracıya, kiralayanın sözleşmeyi feshetmesi ve ya kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kira sözleşmesinin uzatılması için dava açma hakkı verilmiştir (Ertaş, 1980: 275).

[1] Bu bölümde yer alan bilgiler AİHM’nin Edwards/Malta, Amato Gauci/Malta ve Ghigo/Malta davalarında verdiği kararlardan derlenmiştir.

[2] Bu bölümde yer alan bilgiler, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin 19.06.2006 tarihli Hutten-Czapska/Poland kararından derlenmiştir.

[3] Bu bölümde yer alan bilgiler Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin 18.02.1999 tarihli Larkos/Güney Kıbrıs kararından tercüme edilerek derlenmiştir.