Dünyanın Çeşitli Ülkelerinde Uygulanan Kira Kontrolleri

Kira kontrolleri “konut bunalımlarının sonucu olarak, kiracılarda çok yüksek kira parası istenmesini ya da bunların topluca evden çıkarılmalarını önlemek üzere, kiraların yükseltilmesini belli bir düzene bağlamak, evden çıkarmayı belli koşullara bağlayarak güçleştirme ve kiracı-malik ilişkilerini denetlemek” şeklinde tanımlanmaktadır (Keleş, 1998: 124).

Konut sorunu modern toplumun en önemli meselelerinden bir tanesidir. Günümüzde insanların barınma probleminin çözümünün en önemli sosyal konulardan bir tanesi olduğu genel bir kabul görmektedir.

Çağdaş devlet anlayışı, sosyal hukuk devletinde bireyin korunması ve sosyal adaletin gerçekleştirilebilmesi amacıyla zaman zaman farklı ekonomik ve sosyal politikalar uygulamasını gerektirebilmektedir.

Öte yandan, Anayasa’nın 5. maddesinde “kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmak” devletin temel amaç ve görevleri arasında sayılmış, 35. maddesinde ise mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceği belirtilmiştir.

 Üstelik konut piyasasında, piyasa mekanizmalarının tam olarak işlememesi ve konut arzının bir anda artırılmasının mümkün olmaması nedeniyle bu tür sınırlamalar kaçınılmaz olmaktadır. Bundan dolayı konut sorununun çözümü ve barınma ihtiyacının karşılanması amacıyla, toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar ve çıkarlarının üstünde tutulabileceği ve hakkın özüne ve ruhuna aykırı olmamak koşuluyla mülkiyet hakkına sınırlama getirilebileceği kabul edilmektedir.

Bu kapsamda (her ne kadar taşınmaz kiralamaları konusunda sözleşme serbestisi olsa da) devletler zaman zaman taşınmaz kiralama hakkına çeşitli yönlerden sınırlama getirmektedirler. Artık modern toplumlarda ekonomik ve sosyal politikaların merkezinde yer alan konut gibi alanlarda, sınırlama öngören bu tür yasaların çıkarılması istenmekte ve olağan bulunmaktadır (AİHM’nin Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Boyar, 2011/e).

Bazen kira bedelinin ve kira artış oranlarının sınırlanması, bazen kiralanan taşınmazların tahliyesinin durdurulması, bazen de kiraya konu taşınmazın mülkiyetinin kiracıya geçmesini öngören bu tür kanuni düzenlemelerin mülkiyet hakkına aykırılığı, oldukça tartışılan konulardan biridir. Bu konuda yapılan düzenlemeler hem ulusal, hem de uluslararası düzeyde yargı mercileri önüne getirilebilmektedir.

1. İngiltere’de Uygulanan Kira Kontrolleri

Birinci Dünya Savaşından beri kira denetimi uygulanan İngiltere, Avrupa devletleri içerisinde konut piyasasına en fazla müdahalede bulunan devlet olarak dikkat çekmektedir (Kömürlü, 2006: 103). İngiltere’de Birinci Dünya Savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen aşırı yükselişleri engelleyebilmek amacıyla 1915 yılında çıkarılan “Increase of Rent and Mortgage Interest Act” ile kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu kanun ile kiralama konusunda iki sınırlama getirilmişti. Bunlardan birincisi kira bedellerinin, kanunun belirlediği miktarı geçememesi, ikincisi ise kiracının tahliyeye karşı korunmasıydı. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Halen yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır. Örneğin Kanun’un 5. maddesinin ikinci fıkrasına göre belirli süreli bir kirada kira süresi sona erdiğinde, mahkeme kararı olmadıkça ya da kiracı kendi isteği ile taşınmazı bırakmadıkça kiracı mevcut kira şartları altında kira sözleşmesine devam etme hakkına sahiptir. Kanun’un 12. maddesi ise kira artışlarının ne şekilde ve hangi sürelerde yapılabileceğine dair hükümler ihtiva etmektedir.

Ayrıca İngiltere’de 1967 yılında çıkarılan bir kanunla, 21 yıldan uzun süreli kiralamalarda kiracılara kiraya konu taşınmazı, piyasa değerinin altında bir bedelle elde etme hakkı tanınmıştır.

2. Avusturya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira kontrolü kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sınırlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı arasında başka türlü bir anlaşma olmadığı sürece) A sınıfı dairelerin m² kirasının 22 Avusturya şilinini, B sınıfı dairelerin m² kirasının 16 Avusturya şilinini, C sınıfı dairelerin m² kirasının 11 Avusturya şilinini, D sınıfı dairelerin m² kirasının 5,50 Avusturya şilinini geçemeyeceği kararlaştırılmıştır. Üstelik bu kanun sadece kanunun yürürlüğe girmesinden sonra akdedilen sözleşmelere değil, kanunun yürürlüğünden önce akdedilmiş mevcut kira sözleşmelerine de uygulanacaktır.

3. İtalya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

İtalya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

4. Hollanda’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira denetimi politikası söz konusudur (Sarıoğlu, 2007: 4).  Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı (Residential Tenancies) Yasası; kirası belirli bir seviyeden düşük konutlar için kiranın yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir (Sarıoğlu, 2007: 5).

5. Danimarka’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine göre uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle görevli bir kira kontrolü bürosu bulunmaktadır (Danimarka Mülteciler, Göçmenler ve Entegrasyon Bakanlığı, 2008: 50). Bu bürolar tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın pazar değerini yansıtmamaktadır (Svarer vd, 2005: 2175).

Kiracılar, kira ile ilgili hususlarda bu bürolara şikayette bulunabilmektedirler.

Danimarka Kira Yasası da kiranın düzeyini, dairenin bakım ve onarımını ve dairede kaç kişinin yaşamasına izin olduğunu düzenleyen hükümler içermektedir (Danimarka Mülteciler, Göçmenler ve Entegrasyon Bakanlığı, 2008: 43).

6. Almanya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Almanya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

7. Malta’da Uygulanan Kira Kontrolleri [1]

Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında otoriteler (Konut Bakanlığı ve Sosyal Konutlar Direktörlüğü); kamu yararı yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli kişilere oturma (ikamet) imkanı tanımak amacıyla ev sahiplerine resmi emir verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya konu taşınmazların kullanımının Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından verilen emirle taşınmaz malikinden alınarak belli bir kira bedeli karşılığında kiracılara (ki bunlara sözleşmesiz kiracı denilmektedir) geçirilmesi söz konusu olabilmektedir. Taşınmaz maliklerinin, hem kiracının seçilmesi, hem de kira sözleşmesi olarak nitelendirilebilecek böyle bir uygulamanın şartlarının belirlenmesi konusunda herhangi bir etkisi bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmaz malikinin taşınmazı kendisinin ya da aile fertlerinin ihtiyaçları için geri alabilmesi de mümkün değildir.

Bunun yanı sıra Kira Düzenleme Kurulu, kiraları belirleme yetkisine sahiptir. Bu kapsamda, yukarıda anlatılan şekilde kiracılara tahsis edilen konutların kira bedelleri taşınmaz değerleme görevlileri (land valuation officer) tarafından belirlenmektedir. Taşınmaz değerleme görevlileri tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın rayiç kira bedelini (pazar değerini) yansıtmamaktadır.

Bu ülkede kiracı ile taşınmaz malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen Housing (Decontrol) Ordinance’ın 12. maddesi kira artışlarını sınırlamaktadır. Bu Kanun ayrıca taşınmaz maliklerinin kiracılarını tahliye etme haklarına da önemli sınırlamalar getirmektedir.

8. Polonya’da Uygulanan Kira Kontrolleri [2]

Polonya’da Kira Kontrolleri

9. Portekiz’de Uygulanan Kira Kontrolleri

Portekiz’de büyük tartışmaların ve çekişmelerin sonunda 2006 yılında yürürlüğe giren New Urban Lease Act, taşınmaz maliklerinin tahliye haklarını ve tahliye yapılabilecek durumları oldukça kısıtlamaktadır. Bu Kanun’a göre taşınmaz malikleri taşınmazlarını, ancak Kanun’da sınırlı olarak sayılan sebeplerle ve mahkeme kararı ile tahliye edebilmektedirler.

  1. Amerika Birleşik Devletlerin’de Uygulanan Kira Kontrolleri

Amerika Birleşik Devletlerin’de Uygulanan Kira Kontrolleri

11. Kanada’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Kanada’da 2006 yılında yürürlüğe giren Residential Tenancies Act, taşınmaz maliklerinin kiraya konu taşınmaza ilişkin haklarını önemli ölçüde sınırlandırmaktadır. Bu Kanun öncelikle taşınmaz maliklerinin taşınmazlarını geri almalarını kısıtlamaktadır. Kanun’un 39. maddesine göre ev sahibi ancak; kiracının evi boşaltması ya da terk etmesi veya Kira Kurulu’nun taşınmazın tahliyesine karar vermesi durumunda kira konusu taşınmazı geri alabilmektedir. Kira Kurulu’nun tahliyeye karar vermesi durumunda bile, taşınmaz sahibi tahliye kararının yürürlüğe girmesinden sonra 72 saat geçmedikçe evini satamamaktadır.

Kanun’un 53. maddesiyle, kira artışlarına sınırlama getirilmektedir. Bu maddeye göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde taşınmaz maliki, kira sözleşmesi yürürlüğe girdikten sonra, kiracıyla bu konuda anlaşamadıkça, kira bedelini artıramamaktadır.

12. Hindistan’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Hindistan’da kira kontrolü öngören ilk yasa Birinci Dünya Savaşından hemen sonra 1918 yılında yürürlüğe konulmuştur. Bombay’da yürürlüğe giren bu uygulamayı 1920 yılında Ragoon ve Calcuta takip etmiştir (Dey ve Dev, 2006: 2). 1939 yılında Yeni Delhi eyaletinde kira kısıtlamaları uygulanmaya başlanmıştır. Bunu 1942 tarihli Punjab Urban Rent Restriction Act takip etmiştir. 1947 yılında The Delhi and Ajmer Marwara Rent Control Act yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun 1952 tarihli The Delhi and Ajmer Rent Control Act ile kaldırılıncaya kadar 5 yıl süreyle yürürlükte kalmıştır. 1947 yılında kira kontrolü amacıyla Bombay Rents, Hotel, and Lodging House Rates Control Act yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun 1999 yılında Maharashtra Rent Control Act ile kaldırılıncaya kadar yürürlükte kalmıştır.

Hindistan’da kira kısıtlamaları ile ilgili olarak yürürlüğe konulan düzenlemeler, taşınmaz kiralamalarına; tahliyenin engellenmesi ve kira bedelinin kanun tarafından belirlenen sınırı geçememesi şeklinde iki kısıtlama getirmektedir (Dey ve Dev, 2006: 2).

13. Güney Kıbrıs’da Uygulanan Kira Kontrolleri [3]

Güney Kıbrıs’ta da 1983 yılından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır. 1983 tarihli Kira Kontrol Kanununa göre, Bakanlar Kurulu tarafından tespit edilen “düzenlenmiş alan”larda taşınmaz kiraları ile ilgili özel hükümler uygulanmaktadır. Kanun’un 3. maddesinin 1. fıkrası Bakanlar Kuruluna; Bakanlar Kurulu tarafından gerekli ya da kirası uygun konut sayısını sağlamak için uygun görülen ya da kamu yararının gerektirdiği durumlarda herhangi bir alanı Resmi Gazete’de yayımlanacak bir karar ile “düzenlenmiş alan” olarak belirleme yetkisi tanımaktadır.

Bir alanın düzenlenmiş alan olarak belirlenmesini müteakiben Kira Kontrol Kanunu’nun tüm maddeleri bu alan için uygulanabilir hale gelmektedir. Bu alanlarda kiralanmış bulunan taşınmazların Kanun’da sayılan haller (kiranın ödenmemesi, taşınmazın yetkisiz kullanımı ya da kiraya konu taşınmazın ev sahibinin kendisi, eşi ya da çocuğu için gerekli olması) dışında tahliye edilmesi mümkün değildir.

14. İsviçre’de Uygulanan Kira Kontrolleri

Sözleşme serbestîsinin en yaygın olarak uygulandığı ülkelerden biri olan İsviçre’de dahi kira parasının serbestçe belirlenmesinin kiracılar aleyhine ortaya çıkardığı zararlar sosyal huzursuzluklar yaratmış, bundan dolayı zaman zaman kira kontrolleri uygulanmıştır. İsviçre’de 1939 yılında çıkarılan bir kanunla kira parasının taraflarca serbestçe belirlenmesi sistemi büyük ölçüde kısıtlanmıştır (Ertaş, 1980: 275). Bu ülkede 1939 -1952 yılları arasında Federal Konsey tarafından kira bedellerine çeşitli sınırlamalar getirilmiştir (Atlaş, 2000: 106). 1939 tarihli kanun 1970 yılında kaldırılmakla birlikte aynı yıl İsviçre Borçlar Kanunu’nda yapılan değişiklikle kiracıya, kiralayanın sözleşmeyi feshetmesi ve ya kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kira sözleşmesinin uzatılması için dava açma hakkı verilmiştir (Ertaş, 1980: 275).

[1] Bu bölümde yer alan bilgiler AİHM’nin Edwards/Malta, Amato Gauci/Malta ve Ghigo/Malta davalarında verdiği kararlardan derlenmiştir.

[2] Bu bölümde yer alan bilgiler, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin 19.06.2006 tarihli Hutten-Czapska/Poland kararından derlenmiştir.

[3] Bu bölümde yer alan bilgiler Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin 18.02.1999 tarihli Larkos/Güney Kıbrıs kararından tercüme edilerek derlenmiştir.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.