Kiracının Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliyesi

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimi nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarını Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. 

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?

Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin son erme nedenleri sınırlı olarak sayılmıştır. Yani Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Kanunun 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kiracının tahliye sebeplerinden birisi de sözleşme süresinin sona ermesidir. Bu çalışmanın konusu da konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kiraya verenin sözleşme süresinin dolması nedeniyle tahliye hakkıdır.

Kira Sözleşme Süresinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmeyeceği İhtarı Ne Zaman Çekilir?

Kanunun 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır.

Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip değildir. Yani kiraya veren bir yıllık sürenin sonunda sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Bu konu aşağıda açıklanmıştır.

1 Yıl Süreli Yapılan Kira Sözleşmesi Sona Erince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Kiraya verenin, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Bu açıdan sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Süresi Biten Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Yenilenir Mi?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yani kiraya veren açısından bakılırsa süresi biten kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenir. Ta ki 10 yıllık süre doluncaya kadar sözleşme uzamış sayılır. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.

İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.

İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.

Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır.

Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir.

Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Şartları

Kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.

Yani Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi ve kira ilişkisinin 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren tarafından feshedilebilmesi için iki şart gerekir:

1. Öncelikle, sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir.
2. 10 yıllık uzama süresi içerisinde taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olması gerekir.
3. Kiraya veren 10 yıllık süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmeyeceği İhtarı Ne Zaman Çekilir?

Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak zorundadır. Örneğin 10 yıllık sürenin 31.12.2022 tarihinde sona ereceği biliniyorsa sözleşmenin yenilenmeyeceği ihtarı en geç 31.09.2022 tarihine kadar gönderilmelidir.

Bu tarihe kadar gönderilmez ise sözleşme bir uzamış sayılır. Bu durumda sürenin 31.12.2023 tarihinde sona ereceği ve sözleşmenin yenilenmeyeceği ihtarının en geç 31.09.2023 tarihine kadar gönderilmesi gerektiği görülecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?

Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmuş ise ve buna rağmen kiracı çıkmamış ise kiraya veren icra yoluyla tahliye yapabilir. Bu konuda İcra ve İflas Kanunu’nun 272. ve devamı maddelerinde özel hükümler bulunmaktadır.

a) İcra Müdürlüğünde Tahliye Talebi

Kira süresinin dolması nedeniyle tahliyenin ilk aşaması, icra müdürlüğünden tahliye talebinde bulunulmasıdır. İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesine göre sözleşme ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.

b) Tahliye Emri

Tahliye talebi üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.

Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.

c) İcra Müdürlüğü Kiracı Tahliye Emrine Nasıl İtiraz Edilir?

İcra ve İflas Kanunu’nun 274. maddesine göre; itiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.

ç) İcra Müdürlüğü Kiracı Tahliye Emrine İtiraz Süresi

İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesine göre; icra müdürlüğü tahliye emrine, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir.

d) İtirazın Kaldırılması

Kiracının yukarıda açıklanan şekilde itiraz etmesi durumunda, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddedilir.