Belediyeler Re’sen İfraz-Tevhit Yapabilir mi?

İfraz-Tevhit Nedir?

İfraz, bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir. Tevhit ise birden fazla parselin tek parsel hale getirilmesidir. Ayırma ve birleştirme işlemleri 3194 sayılı İmar Kanununun 15. ve 16. maddeleri ile düzenlenmiştir. Konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: İfraz Nedir? Tevhit Nedir? Nasıl Yapılır? Tüm Ayrıntılar

İfraz İçin Başvuru Şartı

Ayırma yapılabilmesi için malik tarafından bu yönde yapılan bir başvuru şarttır. Belediyelerin resen (talep olmadığı halde, kendiliğinden) ayırma ve birleştirme yapma yetkileri bulunmamaktadır. Her ne kadar 3194 sayılı İmar Kanununun 16. maddesinin 1. fıkrasında “Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin resen veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazı” ifadesi yer almakta ise de, belediyelerin resen ayırma ve birleştirme yetkisi bulunmadığı kabul edilmektedir. Madde metninde geçen “resen” ibaresi 18. ve 19. madde uyarınca kesinleşecek parselasyon planları uyarınca yapılacak tesciller için belediye tarafından yapılacak işlemleri kastetmektedir.

Belediyeler Re’sen İfraz-Tevhit Yapabilir mi?

Bu nedenle; belediyelerin ve özel idarelerin, 18. madde ve 2981/10-c uygulamaları dışında resen ayırma ve birleştirme yapma yetkisi bulunmamaktadır. Bu şekilde bir talep olmadığı halde işlem tesis edilmesi, işlemi hukuki yönden sakat hale getirir. Bu nedenle 3194 sayılı İmar Kanununun 16. maddesi uyarınca belediye veya il encümeni tarafından resen ayırma ve birleştirmeye karar verilse dahi taşınmaz maliklerinin talebi ya da onayı olmadıkça bu gibi işlemlerin tapuda tescil edilmemesi gerekmektedir^[1].

İfraz İçin Maliklerin Talebi Gerekir Mi?

Yargı kararları da bu yöndedir. Örneğin, Danıştay 6. Dairesinin 14.01.2003 tarihli ve E:2001/6965, K:2003/196 sayılı kararında; “4 ayrı parseli ifraz ve tevhit amacını taşıyan işlem parselasyon işlemi niteliğini taşımadığından, parsel maliklerinin muvafakatinin alınması gerekir.” ifadesine yer verilmiştir. Aynı Dairenin 14.10.1992 tarihli ve E:1991/1817, K:1992/3593 sayılı kararında tevhit ve ifraz işlemi ancak parselasyon planı yapılmış yerlerde maliklerin muvafakati ile yapılabileceği, henüz kadastro parselleri olan taşınmazlarda maliklerin muvafakati olmaksızın yapılan tevhit ve ifraz işleminin iptalinin gerekeceği vurgulanmıştır.

İfraz/Tevhit İçin Talep Gerekir mi? Belediye Haber Vermeden İfraz Yapabilir mi?

Ayırma ve birleştirme işlemleri için öncelikle maliklerin talebi gerekir. Belediyelerin resen (talep olmadığı halde, kendiliğinden) ayırma ve birleştirme yapma yetkileri bulunmamaktadır.

Müşterek ve Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlarda (Hisseli Parselde ) İfraz ve Tevhit?

Maliklerin tamamının başvurusu olmadan ifraz işlemi yapılması mümkün müdür? Müşterek ve paylı mülkiyette bulunan taşınmazların ayrılmasında ve birleştirilmesinde tüm paydaşların ayırma/birleştirme talebinin bulunması gerekir. Bu şekilde bir talep olmadığı halde işlem tesis edilmesi, işlemi hukuki yönden sakat hale getirir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesinde “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” hükmü yer almaktadır. Her ne kadar madde metninde ayırma ve birleştirme işlemlerinden söz edilmemiş ise de, ayırma ve birleştirme işlemlerinin taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf etme niteliği taşıdığı dikkate alındığında, bu işlemlerin de oybirliği ile kararlaştırılması gerektiği açıktır.

Bu husus, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 13.10.1995 tarihli ve E:1994/457, K:1995/717 sayılı kararında da açıkça vurgulanmıştır. Karara göre müşterek mülkiyete konu bir taşınmazda 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapılacak ayırma ve birleştirme işlemlerinde paydaşların birlikte hareket etmesi yasal zorunluluktur. Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu, 13.10.1995, E:1994/457, K:1995/717: 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapılacak tevhit ve ifraz işlemlerinde de, müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz söz konusu olduğunda, paydaşların birlikte hareket etmesi yasal zorunluluktur.

Medeni kanunun 625’inci maddesi hükmü uyarınca, müşterek malikler, taşınmazın aynına ilişkin önemli tasarrufları, ancak birlikte hareket ederek yapabilirler. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapılacak tevhit ve ifraz işlemlerinde de, müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz söz konusu olduğunda, paydaşların birlikte hareket etmesi yasal zorunluluktur. Nitekim İmar Kanunu’nun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesine İlişkin Esaslar Hakkında Yönetmeliğin, “Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine, imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilir.” kuralına yer verilmek suretiyle, maliklerin birlikte başvurması gerektiği açıklanmıştır.

Ancak, Medeni Kanunun 691. maddesinde yer aldığı üzere, paydaşların önceden oybirliği ile anlaşmaları halinde, bu işlemler için oybirliği aranmayabilmektedir.

Danıştay 6. Dairesi, 14.01.2003, E:2001/6965, K:2003/196: 4 ayrı parseli ifraz ve tevhit amacını taşıyan işlem parselasyon işlemi niteliğini taşımadığından parsel maliklerinin muvafakatinin alınması gerektiği. Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakati olmaksızın tevhit ve ifraz işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden, davacının muvafakati alınmaksızın tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmış, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 15.02.2006, E:2005/6177, K:2006/598: Tevhit ve ifrazın, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin uygulandığından bahisle re’sen yapılamayacağı hakkında. Taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakati sağlanarak yapılması gereken tevhit ve ifraz işleminin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin uygulandığından bahisle re’sen gerçekleştirilmesinde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığından, adadaki diğer parsellerin plana uygunluğunun sağlanıp sağlanmadığı konusunda yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmesi gerektiğinden, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Belediyelerin Re’sen İfraz-Tevhit Yapabileceği Durum

Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ç) bendinde “Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.” hükmü yer almaktadır. Bu hükmün, belirli şartlar altında belediyelere ve diğer idarelere ifraz/tevhit yetkisi verdiği görülmektedir.

Ancak bu maddeyle verilen yetki genel bir yetki değildir. Bu madde sadece mevcut durumu itibarıyla yapılaşmaya elverişli olmayan küçük parselleri tevhiden ifraz yaparak yapılaşmaya elverişli hale getirmek için belediyeye ve ilgili diğer idarelere ifraz/tevhit yetkisi vermektedir. Dolayısıyla tek başına ifraz ve yola/yeşil alana terki yapılarak müstakil imar parseli oluşturulabilecek parseller açısından bu madde hükmü uygulanamaz. Bu madde sadece mevcut durumu itibarıyla yapılaşmaya elverişli olmayan küçük parselleri ilgilendirmektedir. Eğer aksi bir durum söz konusu olsa idi söz konusu maddede “mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parseller” ifadesinin kullanılmaması gerekirdi.

Bu nedenle belediyelerin ve diğer yetkili idarelerin tek başına ifraz ve yola/yeşil alana terki yapılarak müstakil imar parseli oluşturulabilecek parsellerde resen ayırma/birleştirme yapması hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapabilmesi için malike/maliklere tebligatta bulunması ve maliklerin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde kendi arasında taşınmazın durumu konusunda anlaşamamış olması gerekmektedir.

Bundan dolayı bu durumda olan parsellerde malike/maliklere tebligatta bulunmadan ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapabilmesi mümkün değildir. Tebligat malike, paylı mülkiyette tüm paydaşlara (hissedarlara), elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklara yapılmalıdır.

Tebligat yapıldığı durumlarda paydaşların/ortakların, taşınmazın yönetimi (ifraz/tevhit gibi) veya taşınmazda ortaklığın aynen paylaşım (ifraz) veya taşınmazın satışından elde edilen gelirin paylaşılması konusunda anlaşmış olmaları gerekmektedir. Bu şekilde bir anlaşma söz konusu olur ise ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapma durumu söz konusu olmaz.

[1] Eriş, İbrahim (1990) 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Madde Uygulamasının Tapu Hizmetleri ile İlişkisi, s: 107-110