1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Hazine Taşınmazlarının DOP Hesabında Kullanılması İçin Verilecek Muvafakatte Dikkat Edilecek Hususlar


3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrası, 04.7.2019 tarihli ve 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 9. maddesiyle değiştirilerek, düzenleme ortaklık payı için maliklerden yapılan kesintinin yeterli olmaması durumunda tescil harici alanların ve Hazine taşınmazlarının düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilmesi esası benimsenmiştir.

Parselasyonda Tescil Harici Alanlar

Fıkranın son hali şu şekildedir: “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.”

Kanun’da yer alan düzenlemeye göre tescil harici alanların ve Hazine adına tescilli taşınmazların parselasyon işlemlerindeki durumu açısından ilkeleri şu şekilde izah edebiliriz:

– Düzenleme ortaklık payı için maliklerden alınabilecek tutarın, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olması durumunda tescil harici alanlar düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilir.

Dolayısıyla düzenleme ortaklık payının, Hazine ve belediye taşınmazları da dahil olmak üzere tüm parsel maliklerinden maksimum oranında (Kanunen % 45) alınmış olması, buna rağmen umumi hizmetler için yeniden ayrılması gereken yerlerin alanlarının karşılanamamış olması gerekir. % 45 düzenleme ortaklık payı kesilebilecekken, (örneğin) %30 oranında düzenleme ortaklık payı alınması ve geriye kalan alanların tescil harici alanlardan karşılanması mümkün değildir.

– Tescil harici alanların, düzenleme ortaklık payında değerlendirilmesi için Hazine’nin (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) iznine veya muvafakatine gerek yoktur.

Kanun, kamuya ait ya da Hazine mülkiyetindeki taşınmazların ancak maliklerinden muvafakat alınmak kaydıyla, düzenleme ortaklık payında değerlendirilebileceğini hüküm altına almışken tescil harici alanlar için bu şekilde bir şart koşmamıştır.

Hazine adına tescilli taşınmazların DOP hesabında değerlendirilmesi için Milli Emlak’ın muvafakati gerekir.  

Bu muvafakat ile ilgili hususları şöyle sayabiliriz:

1) Düzenleme ortaklık payının, Hazine ve belediye taşınmazları da dahil olmak üzere tüm parsel maliklerinden maksimum oranında (Kanunen % 45) alınmış olması, buna rağmen umumi hizmetler için yeniden ayrılması gereken yerlerin alanlarının karşılanamamış olması gerekir. Yani kesilen DOP miktarı, ihtiyacı karşılamayacak ve Hazine parseline ihtiyaç olacak ki Hazine parselinden karşılanabilsin.

2) Kanunda ve Yönetmelikte bunun dışında şart yok ama bence muvafakat verilmesi için, parselasyondaki tüm kurallara uyulmuş olmasını ve parselasyonda Hazine aleyhine bir durumun olmamasını şart koşmak mümkün görünüyor. Örneğin Hazine parsellerinden diğer parsellerle eşit DOP kesilmesi, aynı yerden parsel verilmesi, Hazine parsellerine karşılık müstakil parsel verilmesi, DOP’tan karşılanıp Hazine adına tescili gereken yerlerin tescilinin öngörülmesi gibi hususlarda Hazine aleyhine bir durumun olmamasını şart koşmak mümkündür. Bu sayede Hazine menfaatini korumak mümkün olacaktır. Yani parselasyondaki tüm kuralların uygulanmış olmasını şart koşmak bence faydalı olabilir.

3) Muvafakatin hangi aşamada verileceğine dair Yönetmelikte hüküm bulunmamaktadır. Ancak imar uygulaması belediye encümeni tarafından kabul edilmeden önce bu muvafakatin verilmesi faydalı olacaktır.

4) Tescil harici alanlarla Hazine taşınmazları arasında bir sıralama yok. Yani önce tescil harici alanlar kullanılmalı diye bir kural yok.

5) Muvafakat ile ilgili olarak henüz bir mevzuat yayınlanmadı. Dolayısıyla yetki devri de yapılmadı. Bu nedenle 1 ve 2 nolu maddeler açısından bir teknik rapor düzenletip Bakanlıktan görüş almakta fayda var.

Hazine Taşınmazlarının DOP Hesabında Kullanılması İçin Verilecek Muvafakatte Dikkat Edilecek Hususlar

Yorum Yap