Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Alanının Belirlenmesiyle İlgili Kurallar

Arazi ve arsa düzenlemesinin ilk aşamalarından biri, düzenleme alanının tespitidir. Düzenleme alanı, belediye veya il encümeni tarafından sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine (bir başka ifadeyle arsaya dönüştürülmesine) karar verilen sahadır. Bu sahanın sınırları ise düzenleme sınırı olarak adlandırılmaktadır.

Düzenleme sahasının belirlenmesi aşaması ile düzenleme sınırının geçirilmesi aşaması birbirinden farklıdır. Düzenleme sahasının belirlenmesi, düzenleme yapılacak alanın encümen tarafından kabaca (örneğin mahalle ya da imar adası bazında) belirlenmesidir. Düzenleme alanının bu şekilde belirlenmesi, hukuki hiçbir sonuç doğurmaz; hukuki sonuç ancak düzenleme sınırının geçirilmesi sonrasında düzenleme alanında kalan parsellerin encümen kararında tek tek belirtilmesi sonucu ortaya çıkar.

Arazi ve arsa düzenlemesi yapacak idarelerin, düzenleme alanını belirlemede, belirli bir takdir hakları bulunsa da gerek yasal ve gerekse pratik bazı nedenlerle, düzenleme sahasını belirlerken bazı ilkelere uymaları, uygulamanın sıhhati açısından önem taşımaktadır. Örneğin sadece imar planı bulunan alanlarda düzenleme yapılması mümkündür. Ayrıca düzenleme alanının, DOP ve KOP dengeli çıkacak ve tüm maliklerin eşit şekilde külfete katlanacakları şekilde belirlenmesi gerekir. Bu ilkelere uyulmaması işlemi şekil yönünden sakat hale getirir.

Çalışmanın bu kısmında, belediyeler ve il özel idareleri tarafından yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde, düzenleme alanının tespiti ve düzenleme sınırının geçirilmesi ile ilgili temel ilkeler irdelenecek, bu ilkelerde ortaya çıkan yanlışlık ve eksikliklerin, arazi ve arsa düzenlemesine etkileri açıklanacaktır.

1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı

2. Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği

Bir bölgede arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlar belirlenirken, düzenleme sahasındaki yapı inşasına uygun (inşaata elverişli) hale getirilecek arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmaması göz önünde bulundurulmalıdır. AAD Uygulama Yönetmeliğinin 5. maddesine göre belediyeler ve il özel idareleri, beş yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin ihtiyaç durumuna göre yeterli miktarda arsayı konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.

Elbette ki bu kural, belediyeler ve il özel idareleri açısından uyulması zorunlu bir kural niteliğinde değildir. Çünkü İmar Kanunu’nda ve İmar Kanunu’nun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelikte idarelerin bu konuda gerekli özeni göstermemesi halinde uygulanabilecek herhangi bir yaptırım öngörülmemiştir. Ayrıca İmar Kanunu’nda ve gerekse yönetmeliklerde idareleri parselasyon yapmaya zorlayan bir hüküm bulunmamaktadır.

Ancak yine de düzenleme alanının belirlenmesinde bu kurallara uyulması, düzenlemenin sağlıklı olması bakımından önem taşımaktadır. Bu nedenle mümkün mertebe, düzenleme alanı beş yıllık imar programında öncelik tanınan yerlerden seçilmelidir. Düzenleme alanları, beldenin gelişme ve ihtiyaç durumuna göre yeterli sayıda arsanın konut yapımına hazır bulundurulacak şekilde tespit edilmelidir. Düzenleme alanının belirlenmesinde, şehrin gelişme yönü de dikkate alınarak yoğun yapılaşma isteklerinin olduğu bölgelere öncelik verilmelidir[1].

3. Yapılaşmış Alanla İrtibatlı ve Şehrin Gelişme Yönündeki Alanların Tercih Edilmesi

Düzenleme alanının yapılaşmış alanla irtibatlı ve bu alanın devamı olacak şekilde belirlenmesi gerekir; aksi halde yapılaşmış alandan kopuk olarak iskâna açılacak bir alanın, yapılaşmış alanla irtibatlandırılması, özellikle altyapı hizmetleri açısından sorun olacaktır[2]. Bunun yanı sıra düzenleme alanı belirlenirken şehrin gelişme yönü de dikkate alınarak yoğun yapılaşma isteklerinin olduğu bölgelere öncelik verilmelidir[3].

4. Düzenleme Alanının, Düzenleme Ortaklık Payının ve Kamu Tesisleri Alanına Tahsis Payının Dengeli Çıkmasını Sağlayacak Şekilde Belirlenmesi

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyonda Düzenleme Alanının DOP Dengeli Alınacak Şekilde Belirlenmesi Zorunluluğu

5. Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Bir İmar Adasından Küçük Alanlarda Parselasyon Yapılamaması Kuralı

6. Düzenleme Alanında Bulunan Tüm Parsellerin Uygulamaya Dahil Edilmesi Gerekliliği

Düzenleme sahasında bulunan parsellerin tamamının uygulamaya dâhil edilmesi gerekir. Bunlardan bir kısmının düzenleme dışı bırakılması, hukuka aykırılık teşkil eder. Bayındırlık ve İskân Bakanlığının (son düzenlemelere göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesine göre düzenleme alanındaki tüm taşınmazlar düzenleme kapsamına alınmalıdır. Danıştay 6. Dairesi’nin 19.04.2001 tarihli ve E:2000/1179, K:2001/2150 sayılı kararında da“Davacıya ait parselin düzenleme sahasında bulunmasına rağmen düzenlemeye alınmamasında hukuka uyarlık görülmediği” ifade edilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 18.02.2013, E:2011/7373, K:2013/956        

Davacıya ait parselin düzenleme sahasında bulunmasına rağmen düzenlemeye alınmamasında hukuka uyarlık görülmediği.

(…) Belediye Encümeninin 24.07.2008 tarihli, 2008/905 sayılı kararı ile dava konusu taşınmazların bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapıldığı, yapılan imar uygulama sahasında Hazineye ait ve planda yol alanı olarak belirlenen taşınmazların bir kısmının dava konusu parselasyon işlemi ile düzenleme sınırı dışında bırakılarak, düzenleme sahasının donatı alanı ihtiyacının dolaylı olarak karşılanmasının hedeflendiği anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlıkta, düzenleme sahası dışında kalan söz konusu parsellerin düzenleme sınırı içine alınarak, düzenleme sınırı içerisinde bulunan tüm parsellerden düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması gerekirken davacı Hazinenin mülkiyet hakkını zedeler nitelikte kamu kullanımına terk edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda, planda kamu kullanımına ayrılan alanların, düzenlemeye giren tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanması gerekirken, Hazine taşınmazlarının düzenleme sınırı dışında bırakılarak kamu kullanımına açılmasına neden olan dava konusu parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığından, davanın reddi yolundaki mahkeme kararında hukuki isabet görülmemiştir.

[1]     Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 200

[2]     Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 200

[3]     Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 51

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.