Köylerde Ruhsatsız Yapı Yapmanın Şartları

Köylerde Ruhsatsız Yapı Nasıl Yapılır?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. 

Ayrıca İmar Kanunu’nun 8. maddesine 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla eklenen (ğ) bendine göre, büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen, nüfusu 5.000’in altında kalan ve kırsal yerleşim özelliği devam eden yerlerdeki uygulamalar, büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar 27. madde hükümlerine göre yürütülür. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Mahalle Olan Köylerde Ev Yapmak Ruhsat Gerektirir Mi?

Köylerde Yapı Ruhsatı Aranmayacak

Görüldüğü üzere 27. madde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köylerde yapılacak bazı inşaatlar için ruhsat alınmamasına imkan tanımaktadır. Köy yerleşik alanlarında inşa edilecek bir yapının, bu kapsama girmesi ve inşaat ruhsatından muaf olabilmesi için belirli şartları taşıması gerekir. Çalışmamızda bu şartlar, Danıştay kararları dikkate alınmak suretiyle izah edilecektir. Aşağıda sayılan şartları taşımayan yapılar ruhsata tabidir.

Köylerde Ruhsatsız Yapı Yapmanın Şartları

Köy yerleşik alanlarında inşa edilecek bir yapının, bu kapsama girmesi ve inşaat ruhsatından muaf olabilmesi için belirli şartları taşıması gerekir. Aşağıda sayılan şartları taşımayan yapılar ruhsata tabidir.

1. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışındaki Köylerde Yapılmış Olmak

Yapı yapılacak köy veya mezranın, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olması gerekir. Bu durum, Kanun metninde açıkça zikredilmiştir. Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yapılacak yapılar ruhsata tabi olup Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 58. maddesine göre bu yapılar hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğin ilgili hükümlerine uyulur.

2. Köy Yerleşik Alanının Tespit Edilmiş Olması Gerekliliği

Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsattan muaf olabilmesi için köy yerleşik alanının tespit edilmiş olması gerekir. Eğer köy yerleşik alanı tespiti yapılmamış ise, ruhsat almadan yapı yapılabilmesi mümkün değildir. Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümlerinin uygulanması ve yapı ruhsatı alınması gerekir.

Ek Bilgi: İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre, il çevre düzeni planında açıkça belirtilmediği takdirde, ihtiyaç duyulması hâlinde, köyün gelişme potansiyeli ve gelişme düzeyi de dikkate alınarak köy yerleşik alan sınırları ve özel kanunlara ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla bu alanlarda yapılaşma kararı ve ifraz şartları belediye sınırı il sınırı olan yerlerde büyükşehir belediye meclisi, diğer yerlerde il genel meclisi kararı ile belirlenir. Tespitler kadastro paftasına işlenerek tapu sicilinde belirtilir. İhtiyaç duyulması hâlinde mevcut köy yerleşik alan sınırları il genel meclislerince yeniden belirlenebilir.

Eğer köy yerleşik alanı tespiti yapılmamış ise, köy ihtiyar heyetinden alınacak izinle yapı yapılabilmesi mümkün değildir. Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümlerinin uygulanması gerekir. 64. maddeye göre, köy yerleşik alan sınırı tespit edilmemiş iskan dışı alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Yapı Ruhsat İşleri” başlıklı bölümünde yer alan hükümlere uygun olarak ilgili idarece verilir.

İdari yargı kararlarına göre, yapının inşaat ruhsatından muaf olabilmesi ve köy ihtiyar heyetinden alınacak izinle yapılabilmesi için köy yerleşik alanı sınırının tespit edilmiş olması gerekir.

Konu hakkında Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 20.11.1989 tarihli ve E:1989/831, K:1989/2190 sayılı kararda köy yerleşik alanı sınırları belirlenmemiş köylerde ilgili valiliklerden ruhsat alınması gerektiği ifade edilmiştir. Kararda şu ifadelere yer verilmiştir: “İdare Mahkemesince mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda, dava konusu taşınmazın bağlı olduğu Köyün İl İdare Kurulunca tasdikli yerleşik alan haritasının mevcut olmadığının mahallinde köy muhtarı tarafından beyan edildiğinin belirtildiği, bu durumda, olayda, Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliğinin Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (iskan dışı) Alanlarda Uygulanacak Esasları Düzenleyen 6.Bölüm hükümlerinin uygulanması gerektiği, bu hükümlere göre de köy yerleşik alanı sınırları belirlenmemiş köylerde ilgili valilikten ruhsat alınması zorunlu olduğundan, inşaat izninin köy ihtiyar kurulunca verilemeyeceği gerekçesiyle işlem yetki yönünden iptal edilmiş ve bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptali yolundaki temyize konu İdare Mahkemesi kararında, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49.maddesinin 1.fıkrasında sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, bozma istemi yerinde görülmeyerek anılan mahkeme kararının onanmasına karar verildi.”

Danıştay 6. Dairesinin 10.11.2006 tarihli ve E:2004/1459, K:2006/5160 sayılı kararında ise “Ruhsatsız yapının yapılıp bitirildiği tarihte köy yerleşik alanının tespit edilmediği tartışmasız olduğundan, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulanması ve 3194 sayılı Yasa’nın 27. maddesi kapsamında olmayan yapı için Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nde belirtilen hükümlere göre ruhsat alınması gerektiğinden ruhsatsız yapılan yapı nedeniyle tesis edilen işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı” ifade edilmiştir.

Ancak yapının inşaat ruhsatından muaf olabilmesi için köy yerleşik alanının tespiti zorunlu olmakla birlikte, kadastro çalışmalarının yapılmış olması zorunlu değildir. Bir başka anlatımla, henüz kadastrosu tamamlanmamış alanlarda da (diğer şartları taşımak kaydıyla) muafiyet hükümlerinin uygulanması mümkündür. Danıştay 6. Dairesinin 20.11.2007 tarihli ve E:2005/5398, K:2007/6694 sayılı kararında 3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 27. maddesi kapsamında inşa edilecek yapılarla ilgili olarak, yapının inşa edildiği alanda kadastro çalışması yapılmış olması zorunluluğunun bulunmadığı, öncelikle anılan madde metninde belirtilen köy yerleşik alanının tespit edilip edilmediği belirlenmesi, sonrasında yapının anılan madde metninde yer alan diğer şartlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı bakımından bir değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Bu kararda şu ifadelere yer verilmiştir: “3194 sayılı Kanun’un 27. maddesinde, köy yerleşik alanı tespit edilmiş bulunan yerlerde ve anılan madde metninde belirtilen diğer şartların mevcut olması kaydıyla inşa edilecek yapıların, yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi olmadığı düzenlemesi yer almakta olup, anılan Kanun hükmünde aynı zamanda kadastro çalışması yapılmış olması gibi bir şart getirilmemiştir.

Bu durumda davacı tarafından inşa edilen yapının bulunduğu alanda öncelikle köy yerleşik alanının tespit edilip edilmediği ve söz konusu yapının köy yerleşik alanı sınırları içerisinde kalıp kalmadığının tespit edilmesi, sonrasında anılan yapının 3194 sayılı Kanun’un 27. maddesi hükmünde yer alan diğer koşullara uygun olarak inşa edilip edilmediğinin belirlenmesi, şayet köy yerleşik alanı tespit edilmemişse söz konusu yapının durumuyla ilgili olarak yukarıda ifadesine yer verilen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin ilgili hükümleri uyarınca bir değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerekmektedir.”

3. Köy Yerleşme Planının Yapılmamış Olması

Bir köyün, 442 sayılı Köy Kanununun Ek- 9 ve devamı maddeleri kapsamında yerleşim planının yapılmış olması halinde, burada inşa edilecek yapılar için il özel idaresinden inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması gerekir.

Bu konu ile ilgili olarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2007/12 sayılı Genelgesinde “Köy yerleşme planları, köylerin sağlıklı bir şekilde yerleşimini ve gelişimini sağlayan imar planları olduğundan belediye ve mücavir alan sınırları dışında köy yerleşme planı bulunan alanlarda, İmar Kanunu uyarınca onaylı köy yerleşme planına uygun olarak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi zorunludur. Bu alanlarda ruhsat ve yapı kullanma iznine ilişkin başvuruların 5302 sayılı Kanun uyarınca il özel idaresince değerlendirilmesi gerekmektedir” ifadesine yer verilmiştir.

4. Yapının, Köy Nüfusuna Kayıtlı ve Köyde Sürekli Oturan Kişilerce Yapılmış Olması Gerekli Değildir

İmar Kanunu’nun 27. maddesinde 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla değişik şeklinde “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan” şartı bulunmamaktadır. Danıştay 14. Dairesi de 27. maddenin değişik haline “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan” şartı bulunmadığını vurgulamaktadır. İmar Kanunu’nun 27. maddesinde 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla değişik şeklinde “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan” şartı kaldırılmıştır. Danıştay 14. Dairesi de 27. maddenin değişik haline “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan” şartı bulunmadığını vurgulamaktadır.

5. Yapılacak Yapının Yönetmelikte Belirtilen Şartları Taşıması

Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsattan muaf olabilmesi için yapının Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde sayılan şartlarda olması gerekir. Bu şartları taşıyan yapılar inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izninden muaftır. Bu şartlar hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Yapılacak Yapının Yönetmelikte Belirtilen Şartları Taşıması. Bu şartları aşan yapıların (örneğin 3 kat olarak yapıların) ruhsata tabi olması gerekir. 

6. Yapılacak Yapının Yöresel Doku ve Mimari Özelliklere, Fen, Sanat Ve Sağlık Kurallarına Uygun Olması

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre ruhsat alınmadan yapı yapılabilmesi için yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

7. Yapının Konut ve Hayvancılık Amaçlı Olarak veya Köyde Oturanların İhtiyaçlarını Karşılamak Üzere Yapılmış Olması

Yapının konut, tarım ve hayvancılık amaçlı olarak yapılması gerekir. 3194 sayılı İmar Kanununun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.

8. Valilik Onayı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre, bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe onaylanması, muhtarlığa bildirim yapılması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

9. Köyde Ruhsat Almadan Yapı Yapmak İçin Muhtarlık İzni Gerekir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesinin eski halinde “bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunlu” idi. Bu dönemde Danıştay muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar hakkında yıkım ve para cezası işlemi tesis edilebileceğine karar vermekte idi.

Ancak bu madde değiştirilmiş ve valilik onayından sonra sadece muhtarlığa bildirimin yeterli olduğu esası kabul edilmiştir. Bundan dolayı köyde ruhsat almadan yapı yapmak için muhtarlık izni gerekmemektedir; bildirim yeterlidir.

Köy Muhtarlık Yapı İzin Belgesi Örneği

Yukarıda açıkladığımız üzere 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesinin eski halinde “bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması zorunlu” idi. Ancak bu madde değiştirilmiş ve valilik onayından sonra sadece muhtarlığa bildirimin yeterli olduğu esası kabul edilmiştir. Bu nedenle artık köy muhtarlık yapı izin belgesi alınmasına gerek bulunmamaktadır.