Hangi Alana Hangi Yapılar Yapılabilir? Bir Parselde Birden Fazla Yapı Yapılabilir mi?

İmar Planlarında Yapılaşma Koşulları

Bir bölgedeki yapılaşma koşulları hakkında imar planında hüküm var ise öncelikle imar planı hükümlerinin, imar planında hüküm bulunmayan hallerde sırasıyla belediyenin imar yönetmeliğinin ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulanması gerekir. 

İmar planı kapsamında bulunan taşınmazlar, imar planlarıyla belirli fonksiyonlara ayrılırlar. Örneğin konut alanı, ticaret alanı, merkezi iş alanı gibi. Bu alanlarda ne tür yapıların yapılacağı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile düzenlenmiştir.

Bölgeleme; imar planı içerisinde çeşitli kullanım alanlarının; a) Kullanım amaçları, b) Yapı yoğunlukları, c) Yapı yükseklikleri, bakımından sınıflandırılmasıdır. Bu hususlar, imar planı kararları ve plan notları ile tespit edilmektedir.

İmar Planlarında Kullanım Bölgelemesi

Kullanım bölgelemesi, imar planı içerisinde kalan alanların çeşitli kullanım amaçları açısından sınıflandırılmasıdır. Bu kullanım amaçlarından bazıları şunlardır: Oturma bölgeleri (konut alanları), ticaret alanları, sanayi bölgeleri, organize sanayi bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri, umumi hizmet alanları, kamu hizmet alanları vb.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre, planlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde (EK-1) Gösterimler başlığı altında yer alan EK-1a Ortak Gösterimler, EK-1b Mekânsal Strateji Planları Gösterimleri, EK-1c Çevre Düzeni Planı Gösterimleri, EK-1ç Nazım İmar Planı Gösterimleri, EK-1d Uygulama İmar Planı Gösterimleri ve EK-1e Detay Kataloğuna uygun olarak hazırlanır.

Burada yer almayan fakat ilgili idare tarafından kullanılması planlanan gösterimler için gösterim listesine ilişkin teklif niteliğinde olan, öznitelikler ve kodlamalar ile planların özelliği gereği ihtiyaç duyulacak gösterim tür ve tipi Bakanlıkça değerlendirilerek uygun görülen gösterimler, Bakanlığın internet sayfasında ilan edilir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde yer almayan ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenerek ilan edilmeyen gösterimlere planlarda yer verilemez.

Konut Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Konut alanında konut inşaatı yapılacağı izaha gerek kalmayacak kadar açıktır. İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreş ile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi, işitme cihazı merkezi, ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir.

Konut alanlarında bunların haricinde özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması gerekir. Konut alanlarında kalsa dahi parsellerin konut binası yapılıncaya kadar açık otopark, bahçe düzenlemesi ve peyzajı yapılarak kullandırılmasına ilgili idaresi yetkilidir.

İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut kullanımına ayrılan parsellerde ilgili kamu kurumunun belirlediği standartları sağlamak ve uygun görüşü alınmak ve ayrıca getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacı karşılanmak kaydıyla müstakil olarak; yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi, kreş, ticari katlı otopark binaları ile gelişme alanları haricinde özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi ve yapılabilir. Konut alanlarında (1) numaralı alt bentte belirtilenler haricinde özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması gerekir.

Konut alanlarında kalsa dahi parsellerin konut binası yapılıncaya kadar açık otopark, bahçe düzenlemesi ve peyzajı yapılarak kullandırılmasına ilgili idaresi yetkilidir.

Yol boyu ticaret olarak belirlenenler de dâhil konut alanlarında kalan parsellerin araç giriş çıkışından kaynaklanan trafik yükünü azaltmak amacıyla ve ilgili idareden geçit hakkı almak koşuluyla otopark olarak kullanılan bodrum katlarından plan kararı ile kamuya ait yer altı otoparkına araç giriş çıkışı verilebilir.

Gelişme Konut Alanı Nedir? İnkişaf Alanı Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde “gelişme (inkişaf) alanı”; varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alan olarak tanımlanmıştır.

Gelişme konut alanı, imar planlarında gelişme konut alanı olarak belirtilmiş ve yapı düzeni ile yapılaşma koşulları (Emsal, TAKS, KAKS) belirlenmiş, kentin gelişmesine ayrılmış yerleşme alanlarıdır.

Gelişme Konut Alanlarına Ev Yapılır mı?

Aslında gelişme konut alanlarının, imar planı kapsamında kalan diğer alanlardan pek farkı bulunmamaktadır. Gelişme konut alanında ev yapılabilmesi için 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yapılmış olması ve sonrasında da (gerekiyorsa) ifraz-tevhit veya parselasyon yapılarak kadastral parsellerin imar parseli haline getirilmesi gerekmektedir.

Sonrasında da ruhsat başvurusu yapılır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır. Bu hükmü tersinden yorumlarsak, gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şart değildir sonucuna varırız.

Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanına Ne Yapılabilir?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı Nedir?

Ticaret Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Sadece ticaret alanı olarak ayrılmış alanlarda;

1) İş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri,

2) Sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler,

3)  Sağlık kabini ve muayenehane,

gibi ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar yapılabilir.

Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut Gibi Karma Kullanım Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Bunlar, tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda;

1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır.

2) Bu alanlarda ayrıca gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait; yurt, kurs, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir.

3) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret+Konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi için, imar planında konutun ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus yoğunluğu üzerinden hesap edilerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılmış olması şarttır.

4) Konut, ticaret, turizm alanlarının her biri için belirlenen yapılabilecek yapılar, aynı şartlar çerçevesinde karma kullanım alanlarında da yapılabilir. Ancak bu durumda, karma kullanımın bir alanı dikkate alınarak yapılacak uygulama karma kullanımın diğer alanına göre gerekli koşullara aykırılık teşkil etmemesi gerekir.

Rekreasyon Alanlarında Neler Yapılabilir?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Rekreasyon Alanı Nedir? Rekreasyon Alanlarında Neler Yapılabilir?

Merkezi İş Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Yönetmeliğe göre merkezi iş alanı; yönetimle ilgili idari tesis alanları, iş hanı, çarşı, çok katlı mağaza, banka gibi ticaret ve finans tesis alanları, turizm tesis alanları, sosyal kültürel tesis alanları, ibadet yerleri, park ve benzeri yeşil alanlar, spor alanları kamuya ve özel sektöre ait eğitim ve sağlık tesisleri alanları, kamuya ve özel sektöre ait teknik altyapı tesis alanları ile bu alanlara hizmet verecek benzeri alanlar ve plan kararı ile rezidans alanı ayrılır.

Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Bu alanlarda çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathaneler, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depolar, toptan ticaret pazarlama ve depolama alanların, konaklama tesisleri, lokantalar, halı saha, tenis kortu gibi açık spor tesisleri ve düğün salonu yapılabilir.

Sanayi Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Sanayi bölgesi veya sanayi alanları, imar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda sanayi bölgesine hizmet verecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.

Park Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Bu alanlarda encümen kararıyla;

1)  Açık havuz/süs havuzu, açık spor ve oyun alanı, genel tuvalet, pergola, kameriye,

2) 1000 m2 ve üzeri parklarda ahşap veya hafif yapı malzemelerinden yapılmak, kat adedi 1’i, yüksekliği 4.50 metreyi ve açık alanları dâhil taban alanları toplamda %3’ü, her birinin alanı 15 m2’yi geçmemek kaydıyla çay bahçesi, büfe, muhtarlık, güvenlik kulübesi ile oyun alanlarına en az 10 metre mesafede olmak ve etrafı çit ve benzeri ile kapatılmak koşuluyla trafo,

3) Tabii veya tesviye edilmiş toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE standartlarında öngörülen yeterli derinlikte toprak örtüsünün sağlanması kaydıyla kapalı otopark,

4) 10.000 m2 üzerindeki parklarda, açık alanları dâhil taban alanları, (2) numaralı alt bentte belirtilenler de dâhil toplamda %3’ü geçmemek üzere muvakkat yapı ölçülerini aşmayan mescit ile trafik güvenliği alınarak kamuya ait 112 acil ambulans istasyonu,

yapılabilir.

İdari Tesis Alanı Nedir? İdari Tesis Alanına Ne Yapılabilir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, planda idari tesis alanı, resmi kurum, resmi bina veya tesisler alanı olarak belirlenen alanlarda, büro ve hizmet binası yapılabilir. Bu durumda bu maddedeki azami ölçülere uyulma zorunluluğu aranmaz. Ancak, bu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alanlar kamulaştırılırken üzerindeki yapılarla birlikte kamulaştırılarak hizmetin kesintisiz sürdürülmesi sağlanır.

Piknik ve Eğlence (Rekreasyon) Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Bu alanlarda encümen kararıyla;

1) Bodrum katlar dâhil yapı inşaat alanı toplamda %5’i, her biri için muvakkat yapı ölçülerini aşmayan çok amaçlı salon, mescit, lokanta, kahvehane, çay bahçesi, büfe,

2) Açık otopark ile tabii veya tesviye edilmiş toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE standartlarında öngörülen yeterli derinlikte toprak örtüsünün sağlanması kaydıyla kapalı otopark,

3) Güreş, tenis, yüzme, mini golf, otokros, gokart ve benzeri spor alanları ve çocuk oyun parkları,

4) Tuvalet, çeşme, pergola, kameriye, mangal, piknik masası,

yer alabilir.

Spor ve Oyun Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Bu alanlarda; 1) Açık veya tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında olmak üzere kapalı otoparklar, 2)   Kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu edilmeksizin ve ticari ünitelerin toplam alanı, spor tesisi alanının % 20’sini geçmemek koşuluyla seyirci ve sporcuların ihtiyacına yönelik, büfe, lokanta, pastane, çayhane ve spor faaliyetlerine ilişkin ticari üniteler, yapılabilir.

Stadyum Alanlarında Hangi Yapılar Yapılabilir?

Spora ve sporculara ilişkin tesislerin yanı sıra, kat irtifakı ve kat mülkiyetine konu edilmeksizin, mescit, açık ve kapalı otopark, spor tesisi alanının %20’sini geçmemek koşuluyla idari, sosyal ve kültürel tesisler, çok amaçlı salon, lokanta, pastane, çayhane, alışveriş birimleri, büfe ve benzeri üniteler yapılabilir.

İmardaki Kat Adedinden Eksik Katlı Bina Yapılması Mümkün müdür?

Normal koşullarda kat adedi imar planı ile belirlenir. Ve genellikle imar planında belirtilen kat adedine göre bina yapılır. Ama Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, imar planında belirtilen kat adedinden daha eksik katlı bina yapılmasına izin vermektedir. Yönetmeliğin 25. maddesine göre planla veya bu Yönetmelikle belirlenen kat adedine veya bina yüksekliğine uygun olarak bahçe mesafesi bırakılmak ve ilgili idarenin uygun görmesi, maddenin üçüncü ve dördüncü fıkralarında belirtilen koşullar sağlanmaksızın ilave kat yapılamayacağının ilgilisine tebliğ edilmesi kaydıyla daha az katlı bina yapılabilir.

Buna göre imar planında belirtilen kat adedinden daha eksik katlı bina yapılabilmesi için;

a) Planla veya bu Yönetmelikle belirlenen kat adedine veya bina yüksekliğine uygun olarak bahçe mesafesi bırakılması,

b) İlgili idarenin uygun görmesi (Uygulama imar planlarında bu uygulamanın yapılmasına ilişkin hüküm olması halinde, ilgili idarenin uygun görmesi koşulu aranmaz.)

c) Maddenin üçüncü ve dördüncü fıkralarında belirtilen koşullar sağlanmaksızın ilave kat yapılamayacağının ilgilisine tebliğ edilmesi,

Gerekir.

Eksik katlı yapılan binalarda yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve enerji kimlik belgesi yapılan kısım için düzenlenir. Daha sonradan tamamlanmak istenmesi halinde, yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine uygun olarak ilave ruhsat ve binanın tamamı için enerji kimlik belgesi düzenlenmesi zorunludur.

Eksik Katlı Yapılan Binalarda Kat İlavesi Nasıl Yapılır?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 25. maddesine göre, eksik katlı binalara imar planına aykırı olmamak koşuluyla kat ilavesi yapılabilmesi için; temel ve statik çözümlerin, yangın tedbirlerinin, enerji verimliliğinin, plan ve bu Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe uygun olması; otopark, sığınak, merdiven, asansör yeri, ışıklık ve diğer yapı elemanlarının da plan ve bu Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplanması ve bırakılması zorunludur.

Eksik katlı inşa edilen binanın mevcut haliyle veya tadilat yapılarak yürürlükteki plana ve mevzuata uygunluğunun sağlanamaması halinde bina yıkılmadan kat ilavesi yapılmasına izin verilmez.

Eksik katlı binalara yapılacak ilavelerde fenni mesuliyet, temel ve statik hesapları, yangın tedbirleri ve enerji verimliliği konuları da dâhil mevcut yapı ve ilave yapılan kısımları kapsayan teknik rapor düzenlemek suretiyle yapı denetim kuruluşlarınca üstlenilir.

Bir Parselde Birden Fazla Bina Yapılması Mümkün Müdür?

En sık karşılaşılan sorulardan bir tanesi de bir parsele birden fazla yapı yapılıp yapılamayacağıdır. Bu konularda eğer parselin imar planı var ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 24. maddesi, imar planı yok ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 17. maddesi uygulanır.

İmar Planı Bulunan Yerlerde Bir Parselde Birden Fazla Bina

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 24. maddesine göre, uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa bu Yönetmeliğin bahçe mesafeleri ile ilgili hükümlerine uyulması kaydı ile bir parsele, birden fazla bina yapılabilir. Bir parselde birden fazla binanın projelendirilmesi halinde, binalar arası mesafe her binanın yüksekliğine göre yaklaşma mesafeleri ayrı ayrı tespit edilip toplanmak suretiyle bulunur.

Maliklerin talebi halinde, tapu idareleri aynı kullanım kararını ve yapı nizamını haiz imar parsellerini imar adası içinde tevhit ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis ederler.

İmar Planı Bulunmayan Yerlerde Bir Parselde Birden Fazla Bina 

Bu konuda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 17. maddesi uygulanmalıdır. Bu maddeye göre “Binaların hepsi tek ruhsata bağlanmak şartı ile bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Bu takdirde yapılacak binaların arasındaki mesafeler (10.00) m.den az olamaz. Bu tür yerlerde maliklerin talebi halinde tapu idareleri bu parseller üzerinde yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis ederler.”

Buna göre;

• Binaların hepsi tek ruhsata bağlanmak,
• Yapılacak binaların arasındaki mesafeler (10.00) m.den az olmamak,
• Bu parsel üzerinde yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmek,

Şartlarının birlikte gerçekleşmesi kaydıyla bir parsel birden fazla yapı yapılabilir.

Bir Parselde Birden Fazla İnşaat Ruhsatı Olabilir Mi?

Bir parselde birden fazla yapı yapılması mümkün ise de birden fazla inşaat ruhsatı verilmesi mümkün değildir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 17. maddesine birden fazla yapılacak yapıların hepsinin tek ruhsata bağlanması zorunludur.

Bir Parselde Birden Fazla Yapının Olması Durumunda Yapı Denetim

3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre hazırlanan ve içişleri Bakanlığı tarafından uygulanması mecburi standart olarak yürürlüğe konulan TS 8737/T4 sayılı ve Aralık 2006 tarihli yapı ruhsatına ilişkin standardın Yapı Ruhsatı Formu Eki: Açıklama başlıklı bölümünde, imar planı olsun ya da olmasın imar Kanununun 21. ve 26. maddeleri uyarınca bütün yapılar için (27. maddede belirtilen istisnalar hariç), belediye veya valilikler tarafından yapı ruhsatı verilmesinin zorunlu olduğu, usulüne uygun doğru ve eksiksiz düzenlenmeyen yapı ruhsatlarının, onaylanmış olsa dahi geçersiz olacağı ve yapı ruhsatı, benzer dahi olsa parselde birden fazla yapı var ise aynı ruhsat numarası ile her yapı için onaylı mimari projenin vaziyet planında ve kat irtifak ve kat mülkiyet tablolarında belirtilen blok numarası verilerek ayrı ayrı düzenleneceği belirtilmektedir.

 Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi, yürürlükteki mevzuat uyarınca nüfus ve adrese dayalı olarak tanzim edildiğinden ve her yapının kapı, bina numarası ayrı olduğundan, formların da mimari projeye uygun olarak ayrı ayrı ancak aynı ruhsat numarası ile düzenlenmesi gerekmekte olup, bu çerçevede düzenlenecek her ruhsat formu için Yapı Denetim Sisteminden ayrı YiBF alınması uygun olacaktır.