1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Ruhsat Alınması Gerektirmeyen Basit Tamirat ve Tadilat Nedir?


Basit Tamirat ve Tadilat Nedir?

Basit tamirat ve tadilatın mevzuatımızda bir tanımı yapılmamıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi, basit tamirat ve tadilat konusunda örnekler vermekle yetinmiştir. Bu maddede “derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması” basit tamirat ve tadilat olarak örneklendirilmiştir.

Bununla birlikte aynı maddede “belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar” da ruhsata tabi olmayan şeyler olarak sayıldığı için basit tamirat ve tadilat olarak kabul edilebilecek hususlar 21. madde sayılanlarla sınırlı değildir.

Tamirat ve Tadilat Arasındaki Fark Nedir?

Kelime anlamı olarak tamirat bozulan bir şeyin tekrar onarılmasıdır. Örneğin sıvası dökülmüş duvarın tekrar sıvanması tamirattır. Tadilat ise bozulan veya eskiyen bir şeyin yenisiyle değiştirilmesi veya yenilenmesidir. Örneğin kiremit aktarılması tadilat niteliğindedir. Ancak belirtmek gerekir ki tamirat ve tadilat arasındaki farkı, kesin sınırlarla belirlemek de mümkün değildir.

Basit Tamirat ve Tadilat Ruhsata Tabi mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Benzer bir hüküm olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 63. maddesine göre taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur. Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde, mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni verilebilir. Bu iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer alması zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur.

Ruhsat Gerektirmeyen Tadilat İşleri Nelerdir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 63. maddesine göre basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.

Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Tadilat Yapılabilir mi?

İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alındıktan (yani imar barışı başvurusu yapıldıktan sonra yapıda yapılacak tamirat ve tadilatlar da aynı kurala tabidir. Yani bu durumda olan imar barışı başvurusu yapılmış parsellerde de basit tamirat ve tadilat ruhsata tabi değildir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Tadilat Yapılabilir mi?

Basit Tamirat ve Tadilatın Ruhsata Tabi Olmamasının Şartları?

Mevzuata ve Danıştay içtihatlarına göre bir tamiratın ruhsat gerektirip gerektirmemesi bazı kriterlere bağlıdır. Bu kriterler aşağıda açıklanmıştır.

a) Taşıyıcı Sistemi Etkilememek

İlk kriter, yapılacak inşaatın, binanın statik sisteminde değişiklik meydana getirip getirmediğidir. Eğer yapılan tadilat, yapının taşıyıcı sisteminde değişiklik meydana getiriyor ise niteliği ne olursa olsun ruhsata tabidir. Taşıyıcı sistemi etkilememek şartı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinde açıkça zikredilmiştir.

Örneğin eskimiş bir binanın taşıyıcı unsurlarını ve statik sistemini etkilemeyen cephe giydirme sistemi ruhsata tabi işler kapsamında değildir (Danıştay 6. Dairesi, 03.04.2006, E: 2004/1971, E: 2006/1502). Bir yapının bağımsız bölümleri arasındaki duvarın kaldırılması inşaat ruhsatına tabi değildir. Keza, bir apartmanın aynı kişiye ait olan iki dairesinin birleştirilmesi amacı ile ortak duvarda kapı açılması, taşıyıcı unsuru etkilememesi nedeni ile ruhsata tabi değildir (Danıştay 6. Dairesi, 06.03.1991, E: 1989/996, K: 1991/363). Çatının sökülerek yerine eternit örtülü çelik konstrüksiyon yapılması, binanın taşıyıcı sistemini etkilemediği için ruhsata tabi değildir(Danıştay 6. Dairesi, 28.03.1989, E: 1988/858, K: 1989/659). Buna karşılık bina görünümüne etki eden ve esaslı tamir ve tadilat sayılması gereken ahşap pergole ruhsata tabidir (Danıştay 6. Dairesi, 14.05.1990, E: 1988/2941, K: 1990/893).

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  0442 sayılı Köy Kanunu

b) Kapalı Alan Oluşturmamak

İkinci kriter, taban alanı dışında yeni bir kapalı alan kazanılıp kazanılmadığıdır. Açık balkonun kapatılmasında olduğu üzere, yapılan tadilat taban alanında bir artış sağlıyor ise yapılan tadilat ruhsata tabidir. Örneğin gömme balkonun duvarlarının kaldırılarak bağımsız bölümlerdeki oda ile birleştirilmesi ruhsata tabi değil iken, açık (çıkma) balkonun duvarlarının kapatılması ruhsata tabi işlerdendir.

Gömme balkonun alüminyum çerçeve ve cam ile kapatılması ruhsata tabi değildir (Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 15.03.2007, E: 2004/2182, K: 2007/353). Çünkü gömme balkonun kapatılması suretiyle taban alanı dışında yeni ve fazladan bir alan kazanılmamaktadır. Bu şekilde yapılan tadilatla, çekme mesafesinin ihlal edilmesi söz konusu olmadığı gibi, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilemesi de söz konusu değildir.

Buna karşılık, açık balkonun kapatılması, taban alanı dışında yeni bir kapalı alan kazanılmasına neden olmaktadır. Bu nedenle, açık balkonun kapatılması için tadilat ruhsatı alınması gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 16.02.1993, E: 1992/482, K: 1993/509 ). Üstelik açık balkonun kapatılması için kullanılan malzemenin PVC panjur olması ya da sökülüp takılabilir nitelikte olması, durumu değiştirmez (Danıştay 6. Dairesi, 08.05.2006, E: 2005/98, K: 2006/2497).

c) Belediye İmar Yönetmeliklerine Uygun Olmak

3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Bu nedenle belediyelerin imar yönetmeliklerinde getirilen kısıtlamalara da dikkat edilmesi gerekir.

ç) Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygunluk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Aynı şart Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Tadilat Ruhsatı Alınması Gereken Durumlar: Esaslı Tamir ve Tadil Nedir?

Esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 58. maddesine göre mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır.

Tadilat Ruhsatı Almamanın Cezası

Ruhsat alınması gereken esaslı tamirat ve tadilat için belediyeden tadilat ruhsatı almamanın cezası, İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında yıkım işlemi ve aynı Kanun’un 42. maddesi kapsamında imar para cezası uygulanmasıdır. Yani ruhsat alınması gereken esaslı tamirat ve tadilat için belediyeden tadilat ruhsatı alınmaz ise belediye tarafından imar para cezası ve yıkım işlemi uygulanabilir. 

Ruhsat Alınması Gerektirmeyen Basit Tamirat ve Tadilat Nedir?
Ruhsat Alınması Gerektirmeyen Basit Tamirat ve Tadilat Nedir?