İmar Barışı Kapsamında Satılan Hazine Parsellerinde Tapu Verme Süreci

İmar barışı kapsamında satılan Hazine parsellerinin bedelleri, peşin veya taksitle ödenebilir. Ödeme koşulları konusunda şu yazımıza bakınız. Bu yazımızda imar barışı kapsamında satılan Hazine parselleri için yapı kayıt belgesi sahiplerine tapu verilmesi konusunu değerlendireceğiz. Hazine parsellerinin yapı kayıt belgesi sahiplerine satışı konusunda diğer hususlar için şu yazımıza bakınız: Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı 

a) Peşin Ödemede Tescil

Normalde taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmez. Yani taşınmazın satış bedelinin tamamı ödenirse alıcı adına tescil yapılabilir.

b) Taksitler Devam Ederken Alıcı Adına Tescil Yapılabilir mi?

Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda işlem yapılmaz. Ancak taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz tapuda satın alan kişi adına devredilir.

c) Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Satın Almak İçin Başvurduğu Hazine Parselinin Başkası Adına Satışını İsteyebilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi Devredilebilir mi? başlıklı yazımızda da açıkladığımız üzere Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü yapı kayıt belgesinin devredilebileceğini, devir yapılması durumunda ise devralan kişi adına yeni bir Yapı Kayıt Belgesi düzenleneceğini değerlendirmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre Hazine taşınmazları Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılabilecektir. Bu hükümlere göre yapı kayıt belgeleri açısından akdi halefiyet söz konusudur. Buradaki akdi halefiyeten kastımız, Yapı Kayıt Belgesi devrinden farklı olarak noter onaylı muvafakatname ile “satın alma hakkının” devredilmesidir. Tıpkı 2/B ve tarım arazilerinin satışındaki akdi halefiyet gibi…

Bundan dolayı, buradaki akdi halefiyeti Yapı Kayıt Belgesi’nin devrinden ayrı düşünmek gerektiği kanaatindeyim. Yapı Kayıt Belgesi’nin devrinde, devralan kişi adına yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmektedir ve bu kişi Yapı Kayıt Belgesi sahibi olmaktadır. Oysaki İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi Hazine taşınmazlarının “Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine” satılabileceğini düzenlemektedir. Yani geçici 16. maddeye göre Yapı Kayıt Belgesi sahipleri dışında akdi halefler de satıştan yararlanabileceklerdir. Demek ki kanun koyucu geçici 16. maddede Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile akdi halefleri ayrı kategoride değerlendirmiştir.

Bu değerlendirmelerimiz çerçevesinde “Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Satın Almak İçin Başvurduğu Hazine Parselinin Başkası Adına Satışını İsteyebilir mi? sorusunu Yapı Kayıt Belgesi’nin devri ve akdi halefiyet açısından ayrı ayrı değerlendirmek gerekir.

1) Yapı Kayıt Belgesi’nin Devri Halinde Hazine Taşınmazının Satışı

Yapı Kayıt Belgesi’nin devri halinde, devralan kişi adına yeni bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmektedir. Bu durumda, Yapı Kayıt Belgesi’nin eski sahibi Hazine taşınmazı için satın alma başvurusunda başvurduktan sonra Yapı Kayıt Belgesi devredilmiş ise Yapı Kayıt Belgesi’nin yeni sahibine satış yapılabileceğini düşünüyorum. Yapı Kayıt Belgesi’nin eski sahibinin bir başvurusu yok ise yeni sahibe de satış yapılamayacağı gayet açıktır.

2) Akdi Halefiyet Durumunda Hazine Taşınmazlarının İmar Barışından Satışı

Her ne kadar 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde akdi halefiyetin nasıl uygulanacağı konusunda hüküm yok ise de Tebliğ hak sahibini “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının veya yapıdaki bağımsız bölümlerin sahibi ya da sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri” olarak tanımladığı için (Yapı Kayıt Belgesi devri söz konusu olmasa da) Yapı Kayıt Belgesi sahiplerinin akdi haleflerine satış yapılabileceğini düşünüyorum. Yapı Kayıt Belgesi devri söz konusu olmasa bile satış yapılabilir. Aksi bir yorum, Kanun’un ve Tebliğin verdiği akdi halefiyet hakkını ortadan kaldırmak anlamına gelecektir.

Akdi halefiyetin şekli konusunda Kanunda ve Tebliğde hüküm bulunmamaktadır. Ancak 2/B taşınmazlarında ve Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışında akdi halefiyet noter onaylı muvafakatname olarak uygulanmıştır. Örneğin 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde “Akdi halef” “Doğrudan satış işlemlerinde taşınmazı kullanıcılarından satın aldığını Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenen muvafakatnameyle belgeleyen kişiler” şeklinde tanımlanmış ve akdi halefiyet için noter tarafından düzenlenen muvafakatname gerektiği açıkça hüküm altına alınmıştır. Keza, aynı tebliğe göre “Kullanıcılar ve/veya muhdesat sahipleri, İdareye başvuru yaptıktan sonra da haklarını noterde düzenlenen muvafakatnameyle akdi haleflere devredebileceklerdir.” Benzer hükümler 355 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde de vardır.

Bu nedenle imar barışında akdi haleflere noterde düzenlenen muvafakatnameye istinaden satış yapılabileceğini düşünüyorum. Akdi halefiyetin nasıl uygulanacağı konusunda şu genel yazı, emsal olarak kullanmak açısından faydalı olacaktır: 2012-024804 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (6292 sayılı Kanun kapsamında akdi halefiyet)

d) İpotek Tesis Edilerek Tapuda Tescil Edilmiş Taşınmaza Ait Borcun Tamamı Ödenmeden Başkasına Devredilebilir mi?

İpotek tesisi suretiyle alıcı adına tapuda tescil edilen taşınmazların başkasına devredilmesi mümkün olmakla birlikte sözleşme hükümleri gereğince borçludan taksit ve faizlerin tahsiline devam edilir.

Ancak, yeni malik noter tasdikli taahhütname ile borcu yüklendiği takdirde, önceki borçluya borcu yüklenen yeni malikin borcu ödememesi halinde kendisine başvurma hakkının saklı tutulacağı yönünde bir yazı ile bildirimde bulunulur ve taşınmaza ait borcun yeni malikten tahsiline devam olunur.

e) Taşınmazın Tapu Kaydına Neden Beyan Konulmaktadır?

Satışı yapılan taşınmazların tapu kütüğüne “Bu taşınmaz … tarihli ve … no.lu Yapı Kayıt Belgesine dayanılarak satılmıştır. Bu belgenin herhangi bir nedenle iptal edilmesi halinde, satış işlemi iptal edilerek taşınmaz Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak hak sahibine iade edilir.” şeklinde şerh konulur.

Bu şerh, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esasların 8’nci maddesi ile 396 sayılı Tebliğin 11’inci maddesinin 2. fıkrası uyarınca konulmakta olup yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, yapı kayıt belgesi iptal edilmekte, dolayısıyla bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınmaktadır.

Şerh konulmasının bir diğer nedeni ise yapı kayıt belgesine istinaden satın alınan taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi halinde, iyiniyetli üçüncü kişilerin korunmasına yöneliktir.