Hazine Arazilerinin Kullanıcılarına Doğrudan Kiralanması

Hazine Arazilerinin Kullanıcılarına Doğrudan Kiraya Verilmesi

11.05.2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanunla, 4706 sayılı Kanun’a eklenen Ek Madde 6 ile, imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin kullanıcılarına doğrudan kiralanmasına ve kira süresinin sonunda da taşınmazın ihalesiz olarak kiracısına satışı imkanı getirildi. Bu konu ile ilgili olarak bir kılavuz hazırladım. Umarın faydalı olur.

Madde metni şu şekilde:

Ek Madde 6- (Ek madde: 11.05.2018/7143İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31/12/2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen ve başvuru tarihi itibarıyla kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcılardan; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunanlara, ecrimisil borçları bulunmaması şartıyla, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilir.

Kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getirdiği tespit edilen ve talepte bulunan kiracıların kira süresi uzatılabilir veya bu araziler sözleşme hükümleri çerçevesinde on yıllık kullanımı müteakip kiracılarına doğrudan satılabilir. Bu arazilerin satışında 26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan araziler için bu Kanunun 4 üncü maddesinin onikinci fıkrası, bu tarih itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları dışında yer alan araziler için ise 6292 sayılı Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.

Hazine Arazilerinin Kullanıcılarına Doğrudan Kiraya Verilmesi Şartları Neler?

4706 sayılı Kanun’un Ek 6. maddesine göre, Hazine arazilerini kullanan kullanıcıların, kiralama hakkından yararlanabilmeleri için şu şartların gerçekleşmesi gerekir.

1) Taşınmazın İmar Planı Dışında Olması veya İmar Planında Tarımsal Amaçlar Ayrılmış Olması

Maddeye göre imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazileri kiraya verilebilecektir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği imar planlarını; nazım ve uygulama imar planı olarak saymaktadır. Bundan dolayı imar planı şartı açısından sadece nazım ve uygulama imar planı dikkate alınır. Çevre düzeni planı ve daha üst ölçekli planlar imar planı niteliğinde olmadıkları için dikkate alınmaz.

Mevzi imar planı, turizm amaçlı imar planı, koruma amaçlı imar planı gibi planlar imar planı niteliğinde olduğu için bu planlar kapsamında kalan ve tarımsal amaca ayrılmamış taşınmazların satışı yapılamaz.

Nazım imar planlarının ölçeğine bakılmaz. Örneğin İstanbul İlinde 1/50.000 ölçekli metropoliten nazım imar planı kapsamında olan parsellerde tarımsal amaca ayrılmak şartıyla satılabilir.

İmar planı içerisinde olmama veya imar planında tarımsal amaç dışındaki amaçlara ayrılmamış olma şartı, 31/12/2017 tarihi değil, başvuru tarihi dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin 31/12/2017 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve plansız olan taşınmaz, 2017 yılında uygulama imar planı kapsamına alınmış ve planda tarım dışı amaçlara ayrılmış ise bu taşınmazın satışı mümkün değildir.

2) Hazine Arazisini Üç Yıl Boyunca Kullanmış ve Halen Kullanıyor Olmak

Kanun’a göre Hazine arazilerinin en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanıldığının 31/12/2017 tarihinden önce Maliye Bakanlığı tarafından tespit edilmiş olması gerekmektedir.

Taşınmazın en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanıldığının belirlenmesi işlemi; milli emlak veya muhakemat birimlerinin kayıtlarında bulunan ve birbirini doğrulayan bilgi veya belgeler (tespit tutanağı, ecrimisil ihbarnamesi, ecrimisil tahsilat makbuzları, mahkeme kayıtları, kamu kurum ve kuruluşlarının yazıları, muhtar ve en az bir bilirkişinin yazılı beyanları, kadastro veya tapulama kayıtları, varsa hava fotoğrafları, tapu kütüğünde yer alan şerh, belirtmeler ve benzeri) dikkate alınarak yapılır.

3) Hazine Arazisinin Tarımsal Amaçlı Kullanılıyor Olması

Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışı kapsamında satış yapılabilmesi için taşınmazın tarımsal amaçlı olarak kullanılması gerekmektedir. Buradaki “tarımsal” ifadesini sadece tarım faaliyeti olarak algılamamak gerekir. Hayvancılık faaliyetleri de bu kapsamda değerlendirilir.

Tarımsal amaçlı yapı; “toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri, entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı, mandıra, ağıl, kümes, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar, un değirmeni, tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri, seralar, tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesisleri” ifade eder.

Tarımsal amaçlı yapı bulunan taşınmazlar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla, üzerinde sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu taşınmazlar da satışa konu edilir. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde bulunan konut amaçlı yapılar, kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirilir.

Ayrıca, esaslı unsuru tarımsal faaliyet olmakla birlikte sürekli ikamet amaçlı olmayan ve tarımsal üretimi destekleyici nitelikteki yapıların (bağ evi vb.) bulunduğu taşınmazlar da satışa konu edilir. Ancak bu kapsamda satılan taşınmazların üzerinde bulunan yapılar hakkında Kanunun 5. maddesinin son fıkrası hükmü uygulanır.

Tarımsal amaçlı yapı/sürekli ikamet edilen konut/sürekli ikamet amaçlı olmayan konut ayrımı, taşınmaz üzerindeki yapının 4706 sayılı Kanunun 5. maddesinin son fıkrası hükmü kapsamında Hazine’ye intikal etmiş sayılıp sayılmayacağı konusunda önem taşımaktadır. Bu konuyla ilgili olarak şu yazımıza bakılabilir: Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında “Sürekli İkamet Amaçlı Konut” Ne Anlama Geliyor?

4) Ecrimisil Borcu Bulunmaması

Kanuna göre bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunanlara, ecrimisil borçları bulunmaması şartıyla, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilir.

Milli Emlak Kitabı

5) Başvuru Şartı

Kanuna göre bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde bu arazileri doğrudan kiralamak için başvuruda bulunmak gerekmektedir. 4706 sayılı Kanun’un ek 6. maddesi 18.05.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir. Bu durumda başvuru süresi 18.05.2018 tarihinde başlayıp 17.11.2018 günü sona erecektir.

Başvurular, il merkezlerinde defterdarlıklara, ilçelerde malmüdürlüklerine, milli emlak müdürlüğü bulunan ilçelerde milli emlak müdürlüklerine yapılacaktır.

6) Sahil Şeridinde Kalan Taşınmaz 387 Sayılı Tebliğe Göre Kiralanabilir Mi?

387 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin kullanıcılarına kiralanması ve satışı) ne göre  kiralama yapılıp yapılmayacağı konusunda herhangi bir araştırma yapılmaksızın kiralama yapılır. Sonradan bu alanın kiraya verilemeyecek parsellerden olduğu anlaşılırsa kira sözleşmesi İdare tarafından tek taraflı olarak feshedilir.

300 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunup, bu Kanunda belirtilen amaçlar dışında kullanılmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazlar,” kiraya verilemez.  Sahil şeritleri de 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamındadır. Üstelik sahil şeridi imar planı ile belirlenir. Parselin imar planı kiralamaya uygun ise kiralama yapılabilir. Değil ise sözleşme feshedilir.

Satış konusuna gelirsek gerek ilk gerek 2. 50 metredeki parseller tarafınıza doğrudan satılamaz. 387 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (İmar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin kullanıcılarına kiralanması ve satışı) ve 355 SAYILI MİLLİ EMLAK GENEL TEBLİĞİ (6292 Tarım Arazilerinin Satışı) ne göre; deniz kıyı kenar çizgisine beş bin metre mesafenin dışında bulunanlar satılabilir, bu mesafenin içinde bulunanlar satılamaz

Hazinenin Hisseli Olduğu Parsel 387 Sayılı Tebliğe Göre Kiraya Verilebilir Mi?

Hazine taşınmazı hisseli hissedarların kimliği belli olmadığından kayyımlığa yazı yazıldı. Uzun süredir başka vatandaş tarafından tamamı kullanılıyor. 387 ye göre kiralama başvurusu var. Kiralama yapılabilir mi?

Şu yazımda değindiğim üzere, Hazinenin hisseli parseldeki Hazine hissesini tek başına kiraya vermesi mümkün değildir: Hisseli Parseller Nasıl Kiraya Verilir? Parseldeki Hisseyi Kiraya Verebilir miyim?

Hisseli parselin tamamının (diğer hissedarın da katılımıyla) 300 sayılı Tebliğe (genel kira) göre kiraya verilmesi mümkün olabilir. Ama hisseli parselin tamamının özel kiralama olan 387 sayılı Tebliğe göre kiraya verilemeyeceğini düşünüyorum. Çünkü 387 kiralamaları Hazine parsellerinde kullanım sonucu oluşan bir hakka dayanılarak yapılmaktadır. Parseldeki diğer hissedar açısından bu şekilde bir doğrudan kiralama zorunluluğu yüklemek mevzuata uygun değildir bence.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2689 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü