İçindekiler
Hisseli (paylı) parsellerin yönetimi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 690 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Burada kastedilen, hisseli (paylı) mülkiyette bulunan parsellerin kiraya verilmesidir. Hisseli parseller, tapuda bir ya da birden fazla hissedarı olan parsellerdir. Bu parsellerin yönetim şekli ve diğer hususlarda bilgi almak için şu yazımıza bakabilirsiniz: Paylı Mülkiyet Nedir? Paydaşların Paylı Mal Üzerindeki Hakları Nelerdir?
Paydaşın Payını Bir Başkasına Kiraya Vermesi Mümkün müdür?
Öncelikle paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda her paydaşın kendi payını kiraya verip veremeyeceğini değerlendirelim.
Aslında Medeni Kanun, paylı mülkiyette bulunan taşınmazların yönetimi konusunda her paydaşa geniş yetkiler vermiştir. Kanun’un 688. maddesine göre “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”
Bununla birlikte, Medeni Kanun paydaşa, kendi payını kiraya verme yetkisi vermemektedir. Çünkü Medeni Kanun paydaşa kendi payını temlik etme yetkisi ve alacaklılara da bu payı haczettirme yetkisi vermiştir. Bununla birlikte payı kiraya verme yetkisi vermemiştir.
Üstelik paylı mülkiyette her bir paydaşın taşınmazın neresine sahip olduğu bilinmediği, bir başka ifadeyle her paydaş taşınmazın her noktasında malik oldukları için belli olmayan bir alanın kiraya verilmesi de mümkün değildir.
Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 27.11.1946 tarihli ve E: 1943/28 K: 1946/15 sayılı kararına göre paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda paydaş kendi payını kiraya veremez. Ortak taşınmazda pay sahibi olan birçok kişilerden birinin kendi payı için gerek yabancı ile ve gerek paydaşlardan birisiyle yapacağı kira sözleşme yanlar arasında bir bağlantı oluşturmaz.
Kararda şu ifadelere yer verilmiştir: “Müşterek şeyin kiraya verilmek suretiyle menfaatinden faydalanmak hususu Medeni Kanunun 625. maddesi son fıkrasındaki temliki tasarruflardan olmadığı gibi 624. maddesinde misal olarak gösterilmiş olan ufak tefek onarmalara ve ziraat işlerine de benzetilemeyeceğinden bunun sözü geçen 624. maddenin üçüncü fıkrasında yazılı tasarruflar çeşidinden mühim idari bir tasarruf sayılması lazım gelir.
Mühim sayılan bir idari tasarrufu diğerlerinin haberi olmaksızın paydaşlardan birinin veya bir kaçının yapmasına Medeni Kanun hükümleri müsait değildir. Kanun Vazıı, bu tasarrufu ancak müşterek mülkün yarısından fazlasına malik olan ve sayı itibariyle de çokluk teşkil eden paydaşların birlikte yapabileceklerini kabul etmektedir.
Bu şart bulunmadıkça paydaşlardan bir kısmının mühim idari tasarruflardan sayılacak bir hususa dair yapacakları tasarruflar ötekileri ilzam edemeyeceği gibi üçüncü şahıslarla kendileri arasında da bir bağlantı husule getiremez. Eğer müşterek şeydeki mülkiyet haklarının mahiyeti ve bağıt yapmaya yetkilerinin derecesi hakkında üçüncü şahıslara yanlış malumat vermiş veyahut sıfat ve yetkilerini saklamışlarsa bu haksız hareketlerinden dolayı onlara karşı haksız fiillere dair hükümler dairesinde bir mesuliyet altına girmiş olurlar.
Kanun Vazıının mühim idari tasarruflar için koyduğu bu ehliyet şartının üçüncü şahıslarla yapılacak bağıtlara mahsus olup paydaşların birbirleriyle bu kabilden, yapacakları tasarruflara şümulü olmadığı yolunda bir tefsire her bakımdan kanunun metni ve ruhu müsait değildir. Çünkü, kiracının yabancı bir şahıs veya paydaş olması, tasarrufun mahiyetini değiştiremez. Kira bağıtı paydaşlar arasında da yapılsa bu bağıtı yapanlar yine mühim idari bir tasarrufta bulunmuş olurlar. Bundan dolayı kanunda tayin edilen çokluğu teşkil etmeyen paydaşların diğer paydaşlardan biriyle yaptıkları kira bağıtı taraflar arasında bir bağlantı vücuda getiremez.
Paydaşlardan birinin müşterek şeyin gelir ve semerelerinden hissesine düşecek olan kısmı paydaşlarından birine veya üçüncü bir şahsa devretmesi, hissenin kiraya verilmesi demek değildir. Böyle bir bağıt, devir alana ancak devredenin hissesini şeyi idare eden paydaşlardan istemek hakkını verir. Rey ve idare hakkını vermez. Çünkü rey ve idare hakkına malik olmak ancak o şeyde pay sahibi olmaya bağlıdır. Bir şeyde pay sahibi olmayanlar onun idaresi işinde rey vermek hakkına malik olamazlar.
Bir paydaşın müşterek şeyin aynındaki payını üçüncü bir şahsa veya paydaşlardan birine kiralaması esas bakımından da mümkün olmıyan tasarruflardandır. Çünkü kiralayan sıfatını alan paydaş müşterek şeyi diğer paydaşlarla idare etmek mecburiyetinde olduğundan kira bağıtı ile üstlendiği borcu yani bağıttan maksut olan kullanmaya salih bir şekilde teslim borcunu ne paydaşına ne de üçüncü bir şahsa karşı yerine getirmeye ve kira müddeti içinde de bu halde bulundurmaya muktedir değildir. Hatta o şey paylar sayısınca hisselere ayrılmış ve her bir hisse paydaşlardan birinin kullanmasına bırakılmış olsa bile yine bunların ayrı ayrı, mühim idari tasarruflardan olan kira bağıtı yapmaya yetkileri olamaz. Meğerki kanunun tayin etmiş olduğu çokluk veya bütün paydaşlar buna müsaade etmiş olsunlar. Aksi takdirde böyle bir kira bağıtının diğer paydaşları da bağlaması ve bu halde bu hisseye ait kira müddeti bitmedikçe diğer paydaşların Medeni Kanunun 627. maddesi mucibince haiz oldukları taksim ve şuyuun izalesini istemek haklarını kullanamamaları lazım gelirki bu yolda bir tefsirin kanunun hükümlerine olduğu kadar hukukun esaslı prensiplerine de aykırı düşeceği açıktır.
Yukarıda yazılı düşünce ve sebeplerden dolayı müşterek mülkte pay sahibi olan müteaddit şahıslardan birinin kendi payı hakkında gerek yabancı ve gerek paydaşlarından birisiyle yapacağı kira bağıtının taraflar arasında bir bağlantı vücuda getiremeyeceğine ancak, iki kişi arasında müşterek olan bir şeyin paydaşlarından birinin kendi payını diğerine kiralaması halinde bu kira bağıtının iki taraf arasında muteber bir bağlantı vücuda getireceğine 27.11.1946 tarihinde çoğunlukla karar verildi.”
Bu nedenle, paylı mülkiyette bulunan parsellerde bir hissedarın, kendi payını bir başkasına kiraya vermesi mümkün değildir.
Hissedarın Payını Diğer Paydaşlara Kiraya Vermesi Mümkün müdür?
Eğer parselin sadece iki tane hissedarı var ise birin payının diğerine kiraya verilmesi konusunda sözleşme yapılabilir. Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 27.11.1946 tarihli ve E: 1943/28 K: 1946/15 sayılı kararı bu yöndedir. Karara göre “Yalnız iki kişi arasında yarı yarıya müşterek olan bir şeyin paydaşlarından birinin kendi payını diğerine kiralaması halinde, kiralayan taraf kanunun tayin ettiği çoklukta olmamakla beraber, bu şekilde yapılan tasarruf bütün paydaşların birlikte yapmış oldukları bir tasarruf olması bakımından, muteber sayılmak icap eder. Esasen Kanun Vazıı bütün paydaşların birlikte her türlü tasarrufları yapabileceklerini bir asıl olarak kabul etmektedir. Bazı tasarrufları paydaşlardan her birinin ve bir kısım tasarrufları da paydaşlardan muayyen bir çokluk teşkil edenlerin yapabileceği hakkındaki hükümler aslın müstesnası olarak konulmuş hükümlerdir. Hilafına sözleşme bulunmadıkça paydaşlar kanunun bu hükümleri dairesinde hareket etmek mecburiyetindedirler.”
Parselin ikiden fazla hissedarı var ise bir paydaşın hissesini bir diğer paydaşa kiraya vermesi mümkün değildir.
Hissedarın Parselin Tamamını Kiraya Vermesi Mümkün müdür?
Bu konuda Medeni Kanun hükümlerine bakmak gerekir. 4721 sayılı Kanun’un 691. maddesine göre paylı mülkiyette bulunan taşınmazda;
“İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.”
Yargıtay kararlarına göre taşınmazın kiraya verilmesi işleri önemli yönetim işlerindendir ve pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Yargıtay kararlarında da ifade edildiği üzere, “Müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır.” “Ortak mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından geçerli bir kira sözleşmesinin oluşturulması pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması koşuluna bağlıdır.”
Yani paylı mülkiyette bulunan parselin kiraya verilmesi, hem paydaş sayısı, hem de pay miktarı bakımından çoğunlukla karar alınmasına bağlıdır.
Merhabalar Suat Bey,
Hisseli (4) bir evimizi kiraya verdik (Ocak 2017). 4 kardeşin de onayı vardır ama sözleşmede imzaları yoktur (sözleşme geçersiz oluyor bu şekilde sanırsam). Kirayı, sadece 1 kardeş alıp başka bir kirada oturmak üzere kullanıyor (başka bir evi yoktur). Bu kişi, artık yükselen kirayı ödemeye imkanı yetmiyor. Bu sebeple, kiracıyı çıkarıp evine geçmesi için ne kadar süre beklemelidir?
Teşekkürler
Babamdan hisseli ev kaldı biz 5 kişiuiz 4 hissesini ben aldım bir hisse kaldı%20 abimin bana vermek istemiyor dışarı satabilir Ben hisseli yerde otursam bir sıkıntı olurmu kira isteyebilir mi
4/5 hisse size ait olmasına rağmen evin tamamını kullanırsanız, diğer hissedar sizden ecrimisil isteyebilir. ama isteyebilmesi için size önce ihtar çekmesi gerekir.
İyi günler Antalya’da evimiz var 8 senedir aynı kiracı oturuyor. Şu an iş bulup o ile ben taşındım ama kiracıyı çıkartamadık ev kiralamak zorunda kaldım. Kiracıyı hemen çıkarabilmek için tapu devir işlemi yapılması gerektiğini söylüyorlar tamamen devir olmasa da müşterek tapu yapılsa yöne hak iddia edip kiracıyı çıkarbilir miyim nasıl bir yol izlemem gerekiyor yardımcı olur musunuz
sizin antalyada başka bir eviniz yok ise kiracıyı hemen çıkarabilmek için tapu devir işlemi yapılması gerekmez. kendi ihtiyacınız için tahliye yapabilirsiniz.
Merhaba,kardeşimle aynı kasabada 2 daireye1/2 sahibiz.eşyalı olarak birini1 yıllığına buraya geçici görevle gelmiş bir kişiye kiraladık. 1 yıl sonunda sözlü olarak evi satacağımızı bildirdik. 2 ay kalmak için izin istediler. Çünkü brimizin sağlık sorunlarından hastane ve tedavi için en yakın şehire gitmesi gerekiyordu. Fakat sözleşmeyi yaptığımız kişi yanına eniştesini de alarak burada inşaat işlerive iş makineleri işine girmiş. Kendisi fiziken evde oturmuyor eniştesi oturuyor. Evi eniştesi kendisi evden çıkmayacak şekilde alıcılara satmak istiyor. Bir çok kişiye telefonumuzu vermiş bizi alıcı olarak aradılarve emlakçıyı devre dışı bırakmak istediler Evin değerinin bizim istediğimğzden az olduğunu söylüyor. Villa dairenin alt katında ki yeni evsahibine evin ordan burdan akacağını söyleyerek kadın bizi makkemeye vereceğim ile tehditle mantolama yaptırtı. 1 buçuk sene geçti her hafta çıkacağız diyorlar kiralarını ödemiyorlar. Biz istiyoruz onunda yarısını ödüyorlar. En son protesto çektim 1 buçuk ay sonra ödediler. Emlakçıma kira ödemiyeceklerini ucuz oturduklarını başka bir eve 15 bin ödemiyeceklerini bir de utanmadan milyar dolarlık yatırım yaptıklarını söylüyorlar. Sözleşme yaptığımız kişi yeni emlakçının telefonunu engelledi ve beni arama dedi.alıcı evi boş istedi ve bunlardan taahhütname istedi.evi boşaltmak için 250bin istiyorlar. Bu durumda evi boşaltmayacaklar sattırmayacaklar benim sormak istediğim evde kendim oturma hakkına sahipmiyim. Kız kardeşimle şimdi oturduğumuz evi paylaşmak zorunda mıyım. Bu insanlar 65-70 yaşında ve kadın olduğumuz ve paraları olduğu için bizi böyle ezecek geri kalan kısa ömrümüzde bu insanlarla mı uğraşacağız. Bizim kira yasaları ile ilgili bilgimiz yoktu. Tapu bende mülkiyeti kiracı da Olduğunu bilseydim aylık 100 bine bile kiraya vermezdim. Bu konuda beni aydınlatırsanız cevabınızla çok sevinirim. Ona göre avukatla çalışacağım.teşekkürler
Bu konularda ben ilgilenmiyorum ama size avukat önerebilirim
Miras olarak 4 katlı apartman kaldı diğer katlarda kardeşlerim oturuyor annelerin katıda boş kira vermek istiyorum imza almak gerekiyormuş kardeşlerimden onların bir hosesi var benim 2 hisem var kardesimin birinden satin aldim toplam 5 hise oluyor yıllardır oturuyorlar ve bana soyledikleri yemgengelerimin bizim imzamızı olmadan kuraya veremesin bilgilendirmeniz çok sevinirim
doğrudur, diğer hissedarların izni olmadan kiraya veremezsiniz. Ama diğer hissedarlar da hisselerinden fazla yer kullanamazlar
SELAMLAR.01.01.2023 TARİHİNDE DAİRE KİRALADIM.1.KİRACI : % 80 ( 4/5 ) HİSSESİ OLAN KİŞİ İLE KONTRAT YAPTIM.VE TAHLİYE TAHAHHÜTNAMESİ BU MİRASÇIYA ELDEN VERDİM. % 20 ( 1/5 ) HİSSESİ OLAN KİŞİ İLE HİÇBİR SÖZLEŞMEM YOK SADECE ELDEN VERDİM VE ELDEN VERDİĞİME DAİR BELGELER VAR.
ASIL KONU. % 80 HİSSESİ OLAN EV SAHİBİ BENİ SÖZLEŞMEM BİTTİĞİNDE FIRSATÇILIK YAPIP ÇIKARMAK İSTİYOR.% 20 HİSSESİ OLAN KİŞİ EĞER İSTERSE BENİ ÇIKARTMAYABİLİRMİ.O BENİM ENİŞTEM VE ÇIKMAMA RAZI DEĞİL.%80 HİSSESİ OLAN KİŞİ BEN ÇIKARTMAMASI İÇİN %20 HİSSESİ OLAN KİŞİDEN NASIL BİR EVRAK ALMALIYIM TAHLİYE TAAHÜTNAMESİNİ İŞLEME ALINMAMASI İÇİN.SAYGILARIMLA
Kiracının tahliyesi için hissedarların ortak karar alması gerekir. İkisinin ortak kararı olmadan çıkartamazlar
Suat Bey merhaba. Hisseli tapu olan evinden paydaşlarından biri kendi rızası ile çıkıp gitti (başka yere taşındı). Öylece evinden faydalanmıyor diye diğer paydaşından kira ücreti talebinde bulunabilir mi? Evde kalan paydaş eve girmesine engel olmuyor bu arada. Şimdiden çok teşekkür ederim.
Bir hissedarın diğerlerinden kira veya ecrimisil talep edebilmesi için irtifadan men etmesi gerekir.
Merhaba biri anne 6 hisseli bi işyerimiz var işyeri diger hissedarların rızası İle bi hissedar tarafından işletilmekte benim rızam herhangi bi resmî gayrı resmî kontrat yok noterden ihtarname gönderdim başka nasıl bi yol izleyebiliriz teşekkür ederim
Öncelikle intifadan men koşulunu sağlamanız gerek. noterden ihtarname bu amaçla gönderilir. sonrasında dava açmanız gerek
Açıklamalarınızı sıra sıra ve satır satır okurken; 5-10 cm yükseklikte bir reklamın satır arasına girmesi; hem şaşırtıcı ve dikkati dağıtıcı oluyor, hem de oldukça sıkıntı yaratıyor. Reklamlarınızın: sağ tarafda 15-20 cm genişlikte bir sütun üzerinde, alt alta çıkması bu sıkıntıyı düzeltir sanırım
Merhabalar, suat bey 2 ortaklı evin ortaklığından 8 hisse üzerinden 8/3 payına sahibim, 8/5 hissesine sahip bir diğer kişi ben izin vermediğim halde kiraya verme hakkının olduğunu hisse çoğunluğunun kendisine ait olduğunu söylüyor. İznim olmadan kiraya verebilir mi? Bir diğer sorum 8/5 hisse bu kişiden once akrabamındı haberim olmadan satmış haberim olmadan satış yapabilir mi? Şimdiden Teşekkür ederim
Hayır, izniniz olmadan kiraya veremez. Bu konuda dava açabilirsiniz. Haberiniz olmadan satış yapabilir ama satıştan sonra size bildirmeleri gerekirdir. Satıştan itibaren 2 yıl geçmediyse dava açarak alma hakkınız var
Maliye hazinesi ile sadece şahsımın paydaş olduğu arazileri paydaş olmam hasebiyle kiralamak istediğim halde kurumunuz muvafakatim olmamasına rağmen 387 nolu milli emlak tebliği gereği hak sahibi işgalciler olduğu gerekçesiyle ve buna denetim elamanınızında : paylı taşınmazların genel hükümlere göre paydaşa kiralanmasına ilişkin hükme hukuken uygun
olabileceği,
Bu şekilde işlem tesis edilmesinin mevzuat bakımından uygun görülebileceği ancak,
bir kişiye doğrudan
kiralanmasının Kanunun hem ruhuna hem de konuluş amacına uygun olmayacağı, sonuç ve kanaatine vardığından işgalciye kiralamak istiyorlar. Yorumunuz????
Tapunuzun bir örneğini (sizi ve Hazine hissesini gösterir şekilde) yazar mısınız?
Messenger,den gönderdim.
Merhaba Suat bey 4 hisseli tapusu üzerimizde olan dairede 2 tane şerh var.daireyi kiraya vermek için içine kendim 185 bin tl harcadım. Bu daire ilerde 4 sene sonra elimden çıktığında karşı taraftan daireye harcadığım parayı talep edebilirmiyim. Ustaya Harcadığıma dair dekont ve yazılı masraf tutanağı var.saygılar
bunu yapacaksanız (karşı taraftan daireye harcadığım parayı talep edecekseniz) şimdi yapmanızı tavsiye ederim.
Benim oturduğum bina dahil tapulu olduğu halde çok hisse tapulu.Evimiziñ karsısidaki iki hisse sahiplerine tapuluFakat hisseli .Bu kişi hisseli tapulu yerini bir başka kişiye kiraya verebilirmi .Saygilarımla.
Hisseli yeler, diğer maliklerin izni olmadan kiraya verilemez.
Hisseli bir yer hissedarların anlaşmasıyla en uzun kaç yıl kiraya verilebilir( bu araziye turistik tesis kurmak istiyorum)
Turistik tesis kurmak istiyorsanız en fazla 49 yıllığına irtifak hakkı tesis edebilirsiniz.
Hiseli malda kira artisi nasıl olur
Diğer mallardaki ile aynı şekilde yapılır. Sözleşmede ne yazıyor is ona göre artış yapılır
Parselimizin %90’ı tarihi eser niteliğindeki binamızda güçlendirme istemekteyiz. Kat Mülkiyeti Kanununa göre 4/5 sağladığımızdan ona sormadan bu yapabileceğimizi düşünüyoruz, bu konuda görüşlerinizi merak ediyoruz?
Yan parselimizde boş durumda, aynı şekilde %90 ı arsayı kiralamayı, kiralayan tarafından yapı yapılmasını istiyor. Fakat %10 hisseye sahip kişi kabul etmiyor. bu konuda görüşlerinizi merak ediyoruz?
Medeni Kanun’un 691. maddesine göre, işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Ayrıca kat mülkiyeti kanununa göre Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz
4 hisseli bir daire çoğunluk 2 ortak ( hisse payı 60%) tarafından kiraya verilebilir mi?
“İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
4 hisseli bir daire çoğunluk 2 ortak ( hisse payı 60%) tarafından kiraya verilemez. Pay çoğunluğu olsa bile paydaş çoğunluğu bulunmamaktadır
Merhaba
4 Hisseli bir arsa üzerinde 2 farklı yapı var. Bu yapılar ortaklardan 3 üne ait. Bu binalar 3. Kişilere kiraya verilmiş. 3 ortağın toplam hissesi %60 4. Ortak %40 hiiseye sahip olmasına rağmen arsayı kullanamıyor. Bu durumda 4. Ortak kiradan pay talep edebilir mi?
Paylı mülkiyette her hissedar, diğer hissedarların haklarına halel getiremeyecek şeklide kendi hissesi kadar alan kullanabilir. 4. hissedar parseli kullanamıyorsa, dava çarak kiradan pay talep edebilir. Ancak davayı avukat aracılığı ile açmakta fayda var