İmar İhya Nedir? İmar İhya Koşulları Nelerdir?

İmar ihya yoluyla taşınmaz kazanılması, 3402 sayılı Kadastro Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu Kanunun “İhya edilen taşınmaz mallar” başlıklı 17. maddesine göre; “Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.”

İmar ve İhya Yoluyla Kazanma

3402 sayılı Kadastro Kanununda ihyanın tanımı yapılmadığı gibi, nelerin ihya sağlayacağı da belirtilmiş değildir. Ne var ki; Kanunun ilk tasarısında, ihya edilecek yerlerin “taşlık, çalılık, fundalık, gibi” yerler olması gerektiği hükmü yer almaktaydı. Bununla birlikte, tasarının TBMM’de görüşülmesi sırasında verilen bir önerge ile söz konusu kavramlar madde metninden çıkarılmıştır^[1].

İhya, bugünkü hukukumuzda, genel olarak üzerinde ekim, dikim yapılmayan yerlerin tarım arazisi haline getirilmesi olarak anlaşılmaktadır. Buradan hareketle, Veysel Başpınar, ihyayı teknik olarak, şu şekilde tanımlamaktadır^[2]: “İhya, işlenmemiş araziye, masraf ve emek sarf ederek tarıma elverişli hale getiren, ekim, bakım yoluyla bitkisel ürünlerin düzenli bir işletmecilik esasına göre yapılmasına imkân veren hukuki bir fiildir… İhya ekonomik olduğu kadar hukuki bir fiildir. Zira ihyada işgal ve ihraz gibi mülkiyetin iktisabına yol açan ve hukukun bu yüzden kendisine önem ve sonuç atfettiği bir fiil söz konusudur”.

İmar ihya nedir?

İhya, konuşma dilinde ve sözlükte, genel olarak, “diriltme”, “canlandırma”, “diri kılma”, “yeniden hayat verme”, “toprağı taze can verircesine şenlendirme”, “faydalı, kullanılabilir hale getirme”, “şan ve şeref kazandırma”, “bir kimseye umut, güç ve mutluluk verme” anlamına gelen bir kavramdır[3].

İslam Hukuku mevat (ölü) araziyi imar ve ihya etmek suretiyle tarıma elverişli hale getiren kimselere bunlar üzerinde özel mülkiyet hakkı tanımıştır.  Mevat arazi türünden olan topraklardan faydalanmayı sağlamak amacıyla, bu yerlerin ihyası, yani insan emeğiyle tarıma elverişli bir hale getirilmesi mümkündü ve ihya için yetkili merciinden izin almak gerekliydi. İhya eden, arazinin sadece yararlanma hakkına sahip olmak istediği takdirde memurundan alacağı genel nitelikteki bir izin yeterliydi. Bu şekilde ihya edilen arazi “miri arazi” niteliğini kazanmaktaydı. Yine, mevat araziyi ihya etmek isteyen, arazinin yararlanma hakkıyla beraber mülkiyetini de kazanmak amacıyla talepte bulunabildiği, ancak bu durumda, memurundan alınacak izinden başka, Mecellede düzenlenen özel bir izne de ihtiyaç vardı. Bu suretle ihya edilmiş bulunan arazi, “Mülk Arazi” niteliğini kazanmaktaydı.

İmar İhya Tarihçesi

Eski hukukumuzda mevat arazinin bu yolla ihyasına ilişkin hükümleri, Arazi Kanununun 103 ve Mecellenin 1272 – 1276 ncı maddeleri içinde düzenlenmiştir. Arazi Kanununun, mevat arazi türünden saydığı tarıma elverişli olmayan ve kamunun yararına tahsisli bulunmayan toprakların, toprağa ihtiyacı olanlar tarafından izin alınarak açılıp tarıma elverişli bir hale getirilmeleri mümkündür.

Mecelle’nin 1051. maddesinde ihya, imar anlamında kullanılmakta ve bir araziyi tarıma elverişli hale getirme biçiminde tanımlanmaktaydı. Arazi Kanununda (103. madde) ise ihya, tarıma elverişli olmayan bir yerin kültür arazisi haline getirilmesiyle o arazi üzerinde yararlanma hakkı sağlayan bir fiil olarak kabul edilmiştir[4].

743 sayılı Medeni Kanun yürürlüğe girdikten sonra, 641 inci maddenin Devletin hüküm ve tasarrufu altında saydığı bu gibi yerlerin “….ihraz ve işgali hakkında ahkamı mahsusa vazolunur” hükmü, 2644 sayılı Tapu Kanununun 6 ncı maddesinde uygulama alanı bulmuştur. Bu madde; Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup, kamunun yararına tahsis edilmemiş olan sahipsiz ham toprağı açıp işgal edenlere, iskan haddi içinde edinme hakkı tanımıştır.

Maddenin bu hükmü, Türkiye Büyük Millet Meclisinin 08.05.1944 tarihli ve 242 sayılı yorumuyla belediye sınırları dışındaki topraklar için geçerli sayılmış ve 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanununun 64 üncü maddesiyle de yürürlükten kaldırılmıştır.

766 sayılı Tapulama Kanununun 37 nci maddesinde ihyaya ilişkin hükümlere yer verilmiştir. 766 sayılı Tapulama Kanunun 37. maddesinde, ihya edilecek yerlerin bazı nitelikleri belirtilmiştir. Adı geçen madde de, ihya edilen yerlerin öncesinin, taşlık, delicelik, pırnallık gibi yerlerden olması gerekli idi. Bu gibi yerlerin ihya edilmiş sayılması için, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, tarla haline getirilmesi gerekli idi. Böylece kanun koyucu, uygulamada nelerin ihya sayılacağı konusunda belirlemede bazı ilkeler belirlemiş olmaktaydı. Ancak, 1617 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Ön Tedbirler Kanunu, 37 nci maddenin ihya ile ilgili son fıkrasını yürürlükten kaldırmıştır.

İhyanın Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla İktisaptan Farkı

Taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktisabının şartları, 743 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 639. maddesi ve bu maddeyi değiştiren, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713 maddesi ile düzenlenmiştir. 713. madde şu şekildedir;

“(1) Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (2) Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan ve yirmi yıl önce ölmüş yada hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

(3) Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. (4) Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. (5) Son ilandan başlayarak, üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. (6) Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. (7) Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. (8) Özel kanun hükümleri saklıdır.”

Ayrıca Kadastro Kanunun 14. maddesinde bu hususa yer verilmiştir. Söz konusu hükümlere göre, bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı nedeniyle iktisabı için, tapu kütüğünde kayıtlı olmaması veya tapu kütüğünde kayıtlı olmakla birlikte, malikinin kim olduğunun anlaşılamaması ya da 20 yıl önce ölmüş olması veya gaipliğine karar verilmiş kimselere ait bulunması gerekir.

Buradan anlaşılan, olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktisap için, taşınmazın özel mülkiyete elverişli alanlardan olması gerekir[5].

İşte, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi, söz konusu kurala bir istisna getirmiştir[6]. Bu hükme göre, kanundaki şartların tamamlanması halinde, özel mülkiyete elverişli olanlar, ihya yoluyla iktisabı imkan dahilinde olan yerler haline getirilmiştir. Bu durum, zamanaşımı yoluyla ihya arasındaki en büyük farktır.

Bununla birlikte, 3402 Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi, ihyanın zilyetliğe ilişkin şartlarını zamanaşımı yoluyla iktisabın şartlarına bağlamıştır. Bu şartlar, Türk Hukukunda ilk defa görülmektedir. Bu bakımdan Kadastro Kanunu ile kabul edilen ihya kurumu, yeni şartlara bağlanmış ve Tapu Kanunu’ndaki eski haline göre, şartları son derece ağırlaştırılmış bir şekilde ortaya çıkmıştır[7].

İmar İhya Şartları

3402 sayılı Kanunun “İhya edilen taşınmaz mallar” başlıklı 17. maddesine göre; “Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.”

İmar ihyanın şartları şunlardır:

1. Masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilmek
2. Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş olmak
3. Zilyetlik (çekişmesiz, aralıksız ve en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla)
4. Yüzölçümü şartı
5. Taşınmazın, il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalmaması

17. maddede, imar ve ihya yoluyla edinilebilecek taşınmazların yüzölçümü ile ilgili açık bir hükme yer verilmemiştir. Ancak, 14 üncü maddedeki şartların gerçekleşmiş bulunması arandığına göre, aynı çalışma alanında sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm sınırının bu tür iktisaplarda da geçerliği söz konusu olmak lazımdır. Nitekim, Taşınmaz Malların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol işleri Hakkındaki Yönetmeliğin 13/2 nci maddesinde, bu yolla belgesiz olarak edinilecek taşınmazların bir çalışma alanı içindeki yüzölçümünün sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümü geçemeyeceğine değinilmiştir.

17 nci madde, bu suretle imar ve ihya edilen yerlerin iktisabında da 14 üncü maddenin öngördüğü çekişmesiz, aralıksız ve en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetlik şartını aramıştır.

Hangi Araziler İmar ve İhya Suretiyle Kazanılabilir?

3402 sayılı Kanunun “İhya edilen taşınmaz mallar” başlıklı 17. maddesine göre; orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen arazi imar ve ihya edilebilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz. Bu hükme göre imar ihya yoluyla kazanılabilecek arazinin şartları şunlardır.

Hangi araziler imar ve ihya suretiyle kazanılabilir?

1. Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş araziler,
2. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanların dışında kalan taşınmaz mallar
3. Ormanlar

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler, Medeni Kanunun 641 inci ve Kadastro Kanununun 16/C bendinde belirtilmiştir. Bu maddelere göre, kural olarak özel mülkiyet konusu olmayan bu nitelikteki taşınmazların saklı tutulan istisnalarından biri, Kadastro Kanununun 17 inci maddesinde görülmektedir.

[1] Düzceer, Ali Rıza (1994) Kazandırıcı Zamanaşımıyla Taşınmaz İktisabı; 2. Baskı, Ankara, 1994, sh.14

[2] Başpınar, Veysel (1999) Türk Toprak Hukukunda İhya, Ankara, 1999, sh.13

[3] Eren, Fikret (1991) Toprak Hukuku, Ankara, 1991, s.55

[4] Ozanalp, Nusret (1976) Tapulama Kanunu Şerhi, 2. Baskı, Ankara, 1976, sh.542

[5] Sungurbey, İsmet (1956) İsviçre –Türk Hukukuna Göre İktisabı Müruruzaman, İstanbul, 1956, sh 9; Küley, M (1958) Müruruzamanla İktisap, İstanbul, 1958, sh.50

[6] Düzceer, Ali Rıza (1994) Kazandırıcı Zamanaşımıyla Taşınmaz İktisabı; 2. Baskı, Ankara, 1994, sh.134

[7] Başpınar, Veysel (1999) Türk Toprak Hukukunda İhya, Ankara, 1999, sh.13