İçindekiler
Tapu Dairesindeki Daire Numarası İle Proje Numarasının Tutmaması
Tapu sicilinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun öngördüğü şekilde düzenli olarak tutulması için fiili durumlar ile tapu kayıtlarının dayanağını oluşturan mimari projedeki bağımsız bölüm numaraları ve vaziyet planında gösterilen blokların numara ve isimlerinin düzeltilmesi işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 19.09.2011 tarihli ve 2011/3 (1721) sayılı Genelgesi kapsamında yapılmaktaydı.
10 Temmuz 2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapıldı. Yapılan değişiklikle kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok numaraları ile hatalı bağımsız bölüm numaralarının kat maliklerinin oybirliği gerekmeksizin çözülmesine imkan tanındı.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen ve “hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi” başlıklı ek 5. madde şu şekildedir:
“Ek Madde 5- Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için; blok bazında kat malikleri kurulunun salt çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.
Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilebilmesi için; lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik rapor ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur. Bu fıkra kapsamında yapılan düzeltmelerde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakati aranır.”
Kanuni düzenleme ile hatalı blok numarası düzeltme işlemlerinde blok bazında tüm kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alınmış karar gereğince düzeltme işleminin yapılabileceği ve bu tür düzeltmelerde, hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi işleminden farklı olarak aynî ve şahsi hak lehtarından muvafakat aranması hususuna yer verilmemiştir.
1) Yanlış Daire Numarası Nasıl Düzeltilir? Hatalı Bağımsız Bölüm Numaraların Düzeltilmesi Nasıl Yapılır?
Hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi için artık kat malikleri kurulunun kararına gerek bulunmamaktadır. Sadece; 1) Lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanması, 2) Bu raporun ilgili idare (belediye veya il özel idaresi) tarafından onaylanması, 3) Onaylanan teknik raporun ilgili tapu müdürlüğüne verilmesi, Yeterlidir.
Ancak hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltmelerinde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakati aranacaktır. Örneğin karşılıklı olarak hatalı olan iki bağımsız bölümden birinin başvurusu üzerine yapılan düzeltmelerde diğer bağımsız bölüm malikinin muvafakati aranacaktır.
Tapu Dairesinde ki daire numarası ile proje numarasının tutmaması durumunda düzeltme işleminin nasıl yapılacağı konusu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/14 (1808) sayılı Genelgesi ile düzenlenmiştir. Genelgeye göre, hat mülkiyetli ve fiili kullanım durumunun tespitinin mümkün olması halinde kat irtifaklı taşınmazlardaki hatalı bağımsız bölüm ve/veya blok numarası düzeltme işlemi bu Genelge kapsamında gerçekleştirilir. Bu işlemde iş akış şeması aşağıda gösterilmiştir:
a) Numarataj Sorunu Nasıl Çözülür? Teknik Rapor Nasıl Düzenlenir?
Numarataj sorununun çözümü için öncelikle teknik rapor düzenlenmesi gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/14 (1808) sayılı Genelgesine göre, düzeltmeye konu taşınmaz için,
– Blok numarasında (veya isminde) veya hem blok hem de bağımsız bölüm numarasında hata olması halinde ana taşınmazın tamamı için,
– Yaygın kat mülkiyetinde bağımsız bölüm numarasında hata olması halinde ana taşınmazın tamamı için,
– Sadece bağımsız bölüm numaralarında hata olması halinde ise ana taşınmazın tamamı için veya blok bazında, teknik rapor hazırlanması gerekir.
Düzeltmeye konu tüm bağımsız bölüm ve/veya blokların fiili kullanım durumu ile tapu kaydının dayanağını oluşturan mimari proje/vaziyet planı ve varsa belediye/il özel idaresinde bulunan mimari proje/vaziyet planında farklılık veya hata olup olmadığı hususlarında, Lisanslı büro veya kadastro müdürlüğü tarafından konusuna göre Ek-1/ Ek2/Ek-3’e uygun teknik rapor hazırlanır.
b) Belediyedeki Numarataj Hatasının Düzeltilmesi İçin Teknik Raporu Kim Hazırlar?
Uyumsuzluğun rapora bağlanması için ilgililer tarafından lisanslı harita kadastro mühendislik bürosuna (Lisanslı Büro), lisanslı büro bulunmayan yerlerde kadastro müdürlüğüne başvuru yapılır. Tapu müdürlüğü sicili oluşturan konuya ilişkin dayanak belgelerin incelenmesi konusunda Lisanslı büro veya kadastro müdürlüğüne gereken bilgi ve belgeleri sağlar.
Bununla birlikte, ilgili idare tarafından mimari projesinde düzeltme yapmak amacıyla Tapu Planları Tüzüğü’ne uygun olarak düzenlenen ve onaylanan bağımsız bölüm planı ile düzeltme işlemi yapılmasına ilişkin üst yazı taranarak, web servisi üzerinden güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
Mimari projesinde düzeltme yapılacak ilgili bloktaki kat maliklerinin tamamının talebi veya en az birinin talebi ve diğerlerinin muvafakatine (noterden imzası onaylanmak suretiyle verilen, kat malikinin ve taşınmazın bilgilerini içerir muvafakatname) istinaden veya blok bazında kat maliklerinin oybirliği ile alınmış düzeltmeye ilişkin noter tasdikli karar gereğince yöneticinin talebi ile tescil istem belgesi düzenlenir ve düzeltmeye konu bağımsız bölümlerdeki sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati alınmak suretiyle düzeltme işlemi yapılır ve tapu sicilinin beyanlar sütununa; “Mimari proje üzerindeki bağımsız bölüm numarası bağım
c) Vaziyet Planının Hazırlanması ve Güncellenmesi
Lisanslı büro veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapora göre vaziyet planı ve/veya Tapu Planları Tüzüğü’nde belirtilen bağımsız bölüm planı hazırlanır. Vaziyet planı ve/veya bağımsız bölüm planı hazırlanmasında talebe bağlı olarak yapılan değişiklik işlemlerine ilişkin esaslara uyulur ve konusuna göre Ek-4/Ek-5 formlar kullanılır.
Vaziyet planı/mimari projesinde hiç numara bulunmaması, okunaksız olması veya vaziyet planı/mimari projenin kayıp olması durumunda, fiili duruma göre hazırlanan teknik rapor, vaziyet planı/bağımsız bölüm planı gereğince bu Genelge hükümlerine göre eksiklikler tamamlanır. Bu nitelikteki işlemlerde ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz. Bu kapsamda yapılan işlemlerde teknik rapor ve ilgili idarece onaylanmış vaziyet planı/bağımsız bölüm planı aranır.
Vaziyet planı/bağımsız bölüm planı, elektronik ortamdaki görüntüler (ekran kaydı vb.) alınarak sadece değişiklik talebine konu edilen alanlara yönelik düzenlenir. Teknik rapor ile talebin konusuna göre düzenlenen vaziyet planı/bağımsız bölüm planları onanmak üzere yetkili idareye gönderilir.
ç) Teknik Raporun Belediye/İl Özel İdaresi Tarafından Onaylanması
Düzenlenen rapor, taşınmaz belediye veya belediye mücavir alan sınırları içinde ise belediye başkanlığı tarafından, belediye mücavir alan sınırları dışında ise il özel idaresi tarafından onanır.
Yetkili idare tarafından düzeltmeye dair vaziyet planı/bağımsız bölüm planının hazırlanması ve onaylanması aşamasında, incelenmesi gereken mimari proje, Web-tapu kurum portalı üzerinden, gerekli kriterlere göre sorgulanmak sureti ile incelenir.
Kat mülkiyetine tabi taşınmazların projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilebilmesi için, hazırlanan teknik rapor ve onaylı bağımsız bölüm planı, düzeltme yapılmasına ilişkin üst yazı ile birlikte taranarak ilgili idare (belediye/il özel idaresi) tarafından web servisi üzerinden güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
Bu bildirim üzerine hatalı bağımsız bölümlerin beyanlar sütununa, “.. tarihli rapora göre, bu bağımsız bölümün projede belirlenen bağımsız bölüm numarası ile fiili kullanımı uyumsuzdur … tarih…yevmiye” şeklinde belirtme yapılır.
d) Yanlış Daire Numarasının Düzeltilmesinde Diğer Daire Sahiplerinin İzni Gerekir mi?
Kanun’a göre yanlış daire numarasının düzeltilmesinde diğer daire sahiplerinin izni gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/14 (1808) sayılı Genelgesine göre, yapılan belirtmeden sonra bağımsız bölüm numarası hatalı olan maliklere bildirim yapılması için, kadastro müdürlüğü veya lisanslı büro tarafından tespit edilen, yöneticiye; yöneticinin tespit edilememesi halinde ise bağımsız bölüm numarası hatalı olan maliklere bildirimde bulunulur.
İlgili kat maliklerinin tamamının talebi veya en az birinin talebi ve diğerlerinin muvafakatine (noterden imzası onaylanmak suretiyle verilen, kat malikinin ve taşınmazın bilgilerini içerir muvafakatname) istinaden tescil istem belgesi düzenlenir ve düzeltmeye konu bağımsız bölümlerdeki sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranır.
Ana taşınmazdaki veya bloktaki tüm bağımsız bölüm numaralarında hata olması halinde daha önce kısmi düzeltme yapılmamış olması şartıyla ana taşınmaz veya blok bazında kat maliklerinin oybirliği ile alınmış düzeltmeye ilişkin noter tasdikli karar gereğince yöneticinin talebi ile de sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati alınarak düzeltme işlemi yapılabilir.
e) Tapuda Yanlış Daire Numarası Düzeltmesinin Yapılması
Düzeltme işlemi sonucu, mimari projesinde/vaziyet planında blok veya bağımsız bölüm numaraları dışında herhangi bir değişiklik yapılamaz. Projesinde bulunması halinde bağımsız bölümlerin yüzölçümü de düzeltmeye esas bağımsız bölüm planında gösterilir ve buna göre TAKBİS’te gerekli güncelleme yapılır.
Düzenlenecek tescil istem belgesine veya muvafakatnameye teknik raporun tarihi ve sayısı belirtilmek suretiyle bağımsız bölüm planına uygun olarak düzeltme işlemi yapıldığına dair taraf beyanları alınır.
Düzeltme işlemi ile birlikte daha önce tesis edilen belirtme terkin edilerek tapu sicilinin beyanlar sütununa; “Mimari proje üzerindeki bağımsız bölüm numarası bağımsız bölüm planı ile …. numaralı bağımsız bölüm, … numaralı bağımsız bölüm olarak düzeltilmiştir. … tarih … yevmiye.” şeklinde belirtme yapılır.
Mimari projedeki ilgili bağımsız bölüm numaraları kırmızı renkli mürekkepli kalemle çizilerek yenisi yazılmak suretiyle tarih ve yevmiye numarası belirtilmeli ve düzeltilen kısma maliklerin imzası alınmalıdır.
Yanlış Daire Numarası Düzeltmesinin Tapuda Yapılışı, Kaynak: TKGM
2) Hatalı Blok Numaraları Nasıl Düzeltilir?
Bu düzenlemeye göre hatalı blok numaralarının değiştirilmesinde, 1) Sadece hatalı bloğun kat malikleri kurulunun salt (yarıdan bir fazla) çoğunlukla karar alması, 2) Bu karara dayanılarak lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanması, 3) Bu raporun ilgili idare (belediye veya il özel idaresi) tarafından onaylanması, 4) Onaylanan teknik raporun ilgili tapu müdürlüğüne verilmesi, gerekmektedir.
Kat mülkiyetine tabi taşınmazların projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için öncelikle teknik rapor gereğince düzenlenen vaziyet planı ilgili idaresince (belediye/il özel idaresi) onaylanır ve düzeltme yapılmasına ilişkin üst yazı ile birlikte taranarak web servisi üzerinden güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
Teknik rapor konusunda, yukarıda (önceki bölümde) anlattıklarımıza göre işlem yapılması gerekir.
Tapu müdürlüğünce, düzeltmeye konu blokların kat maliklerinin blok bazında salt çoğunluğunun talebi veya muvafakati (noterden imzası onaylanmak suretiyle verilen, kat malikinin ve taşınmazın bilgilerini içerir muvafakatname) ya da blok bazında kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alınmış düzeltmeye ilişkin noter tasdikli karar gereğince yöneticinin talebi ile tescil istem belgesi düzenlenmek suretiyle düzeltme yapılır.
Düzeltmeye ilişkin olarak sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakatinin aranmasına gerek bulunmamaktadır. İlgili idare tarafından teknik rapora göre düzenlenerek onaylanan vaziyet planına istinaden yapılacak düzeltme işleminde, teknik rapor ilgili idaresince alınacağından tapu müdürlüğünce ayrıca teknik rapor aranmaz.
Düzeltme işlemi sonucunda tapu sicilinin beyanlar sütununa; “Yeni vaziyet planına göre …. numaralı/isimli blok, … numaralı/isimli blok olarak düzeltilmiştir….. tarih … yevmiye” şeklinde belirtme yapılır.
3) Tapuda Daire Numara Değişikliği Masrafı Ne Kadar?
Hatalı bağımsız bölüm numarası düzeltme işlemlerinde düzeltmeye konu bağımsız bölüm başına, hatalı blok numarası düzeltme işlemlerinde ilgi (c) yazı gereğince düzeltmeye konu blok başına 492 Sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifesinin I/13-c pozisyonu gereği harç tahsil edilir. 2021 yılı için bu ücret “her nevi cins ve kayıt
tashihinde (her bir işlem için)” 81,30 TL’dir.
Ayrıca 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinde yer alan 1 sayılı tarife cetveli uyarınca döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir.
Ayrıca, Lisanslı büro veya Lisanslı büro bulunmayan yerlerde kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanmış teknik rapor için idarece belirlenen ücret tahsil edilir.Bu işlemlerde zorunlu deprem sigorta poliçesi aranmaz.
