1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Parselde Bulunan Muhdesatın Durumu ve Bedeli


Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, tapuda hisseli olan parsellerin anlaşma yoluyla paylaşılması veya icra marifetiyle satılarak elde edilen gelirin paylaşılmasıdır. Bu davalarda parselin hissedarları, parselin nasıl paylaşılacağı konusunda aralarında anlaşamazlar ise hissedarlardan bir veya bir kaçı dava açarak parselin satışı ve sonrasında elde edilen gelirin paylaşımını isteme hakları vardır.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında en önemli hususlardan bir tanesi, parsel üzerinde bulunan bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) bedelinin belirlenmesi ve paylaşılması konusudur. Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir.

Öncelikle muhdesat ne demektir, onu açıklayalım: Muhdesat, sözlük anlamıyla “muhdes”, ihdas edilmiş, sonradan meydana gelmiş, eskiden olmayan demektir (Ferit Devellioğlu, Osmanlıca-Türkçe Ansiklopedik Lügat, Ankara-1990), muhdesat ise muhdesin çoğuludur.

Muhdesat kelimesi ile anlatılmak istenen; taşınmazın dikey ve yatay kapsamında kalan, bir şekilde taşınmazla bağı bulunan ve taşınmaz değerini arttırıcı nitelikteki ekonomik bir değer taşıyan sonradan meydana getirilmiş maddi unsurlardır. Bunlar taşınmazın üstünde olabileceği gibi, altında da olabilir. Yine, muhdesat eşya olarak “bütünleyici parça” veya “eklenti” niteliğinde de olabilir.

Bu muhtesatlar, genellikle arz üzerindeki yapı, dikili ağaçlar ve diğer bitkilerdir. Kural olarak bunlar, üst toprağa tabidir (superficies solo cedit) ilkesi gereğince; toprağın mülkiyetine ve onun akıbetine tabi olacak; bağımsız biçimde mülkiyet hakkına konu olmayacaktır. Muhdesat kavramı hakkında detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Muhdesat Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesatın mülkiyeti konusudaki ihtimalleri tek tek değerlendirerek bir yazı hazırladım.

1) Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Muhdesatın Mülkiyetinin Tüm Ortaklara Ait Olması

Eğer parsel üzerinde bulunan bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) mülkiyeti tüm hissedarlara ait ise fazla tartışmalı bir konu yok demektir. Bu takdirde muhdesatın değeri tespit edilir, bu bedel taşınmazın satış fiyatına dahil edilir.

2) Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Muhdesatın Mülkiyetinin Bir veya Birkaç Hissedara Ait Olması

Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç vb. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir.

Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  3083 Sayılı Yasanın 6. Maddesi Gereğince Kısıtlıdır Şerhi Nedir?

Bu konuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E: 2016/3878, K: 2019/610 kararına bakılabilir.

3) Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Muhdesatın Mülkiyetinin Paydaşlar Dışındaki Üçüncü Şahsa Ait Olması Durumu

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin, E: 2016/3878, K: 2019/610 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, ortaklığın giderilmesi davalarında, bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.

Paydaş olmayan muhdesat sahibi veya mirasçıları ancak paydaşlar aleyhine sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat yahut alacak davası açabilir (Yargıtay Ondördüncü Hukuk Dairesi E: 2014/6765 K: 2014/9930 T: 15.09.2014)

4) Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Muhdesatın Mülkiyetinin İhtilaflı Olması

Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir.

Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir.

5) Ortaklığın Giderilmesi Davasına Konu Parselde Muhdesatın Aidiyetini Tespit Davası

Tespit davaları bir hukuki ilişkinin (hakkın) var olup olmadığının ya da bir belgenin sahte olup olmadığının mahkemece belirlenmesini talep eden davalardır. Bir tespit davasının dinlenebilmesi için öncelikle kanunda belirtilen istisnalar dışında davayı açanın bu davayı açmakta “güncel bir yararı” bulunmalıdır. Buna “hukuki yarar” şartı denilmektedir. Hukuki yarar şartı kapsamında kabul edilmesi gereken bir husus, kanunda açıkça yer almamakla birlikte, gerek içtihatlarla gerekse öğretide kökleşmiş olan, “eda davasının mümkün olduğu hallerde kural olarak tespit davası açılmasında hukuki yararın bulunmadığı” hususudur.

Muhdesatın tespitinin istenebilmesi için (1) öncelikle paylı mülkiyete veya miras ortaklığına (terekeye) dahil taşınmaz veya taşınmazalar için açılmış satış suretiyle ortaklığın giderilmesi davasının mevcut olması, (2) bu ortaklığın giderilmesi davasında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmeden önce bir muhdesat uyuşmazlığı çıkarılmış ve bu uyuşmazlığın davanın taraflarının tamamının anlaşmasıyla giderilememiş olması, (3) ortaklığın giderilmesi davasında anlaşılamaması durumunda mahkemece muhdesat için hak iddia eden taraflara bu konuda asliye hukuk mahkemesinde dava açma konusunda süre verilmesi ve bu konunun bekletici sorun yapılması gereklidir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin, E: 2015/11154, K: 2015/13693).

Bu şartların gerçekleşmesi durumunda açılacak tespit davasıyla, ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen paylı mülkiyete konu taşınmaz üzerindeki muhdesat için, bunun hangi paydaş tarafından meydana getirildiğinin, eş anlatımla hangi paydaşın satış bedelinde hak sahibi olduğunun tespitine karar verilmesi mümkün olduğu gibi; muhdesat bağımsız bir varlık niteliğinde olmayıp, hak iddiası muhdesattaki yenileme/zenginleştirme unsurları için isteniyorsa, bunun satış bedeline yansıtılmasının oransal tespit olarak da yapılması mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş ise (satış henüz yapılmamış olsa bile) muhdesat tespiti davasının artık dinlenmesinde hukuki yarar kalmayacaktır. Zira ,artık hak iddia edenin genel hükümlere dayalı bir eda davası açma imkanı devreye girecektir.

Bunun yanı sıra, Yargıtay uygulamasında, paydaş veya miras ortağı olmayanın (üçüncü kişilerin) ortaklığın giderilmesi davasında taraf sıfatı olmayacağı için bunların ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat tespiti davası açma hakkının da bulunmadığı kabul edilmektedir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin, E: 2015/11154, K: 2015/13693).

6) Ortaklığın Giderilmesi Davasına Konu Parselde Hissedarlardan Birinin Tadilat Yaptırmış Olması

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin, E: 2015/11154, K: 2015/13693 kararına göre ortaklığın giderilmesi davasına konu parselde bulunan yapı için ortaklardan herhangi birinin yaptığı bakım, tadilat ve tamirat işleri tespit kararına konu olamaz, bunlar ancak sebepsiz zenginleşmeye dayalı eda davasına konu olabilir.

7) Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Muhdesatın Aidiyeti Yargıtay Kararları

Ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesatın aidiyeti Yargıtay kararları için şu linke tıklayınız: Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Muhdesatın Aidiyeti Yargıtay Kararları

Ortakligin Giderilmesi Davalarinda Parselde Bulunan Muhdesatin Durumu ve Bedeli
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Parselde Bulunan Muhdesatın Durumu ve Bedeli