1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Muhdesat Nedir? Milli Emlakta Muhdesat Nedir?


Muhdesat, sözlük anlamıyla “muhdes”, ihdas edilmiş, sonradan meydana gelmiş, eskiden olmayan demektir (Ferit Devellioğlu, Osmanlıca-Türkçe Ansiklopedik Lügat, Ankara-1990), muhdesat ise muhdesin çoğuludur.

Milli emlak açısından en çok kullandığımız kavramlardan birisi de muhdesat kelimesidir. İşlemlerimizde de yoğun olarak kullanmamıza rağmen milli emlak literatüründe bu konuda herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te bu kavrama yer verilmediği gibi 4721 sayılı Kanun’da da muhdesat kavramı geçmemektedir.

Osmanlı Hukukunda Muhdesat

Medeni Kanunu’nun kabulünden önceki hukukumuz ve Arazi Kanunu bir taşınmazda ikili mülkiyete olanak verdiğinden muhdesat üzerinde bulunduğu arzdan bağımsız olarak mülkiyete konu teşkil edebilirdi. Medeni Yasamızın öngördüğü sistemde ise ana kural, muhdesatın bağımsız biçimde mülkiyete konu olamayacağıdır.

Muhdesatın Mülkiyeti

Muhdesat, bağımsız ve devamlı bir hak değildir. Yani bir taşınmazda muhdesat ayrı, arz ayrı mülkiyet konusu edilemez. İkili mülkiyete imkan yoktur. Muhdesat zeminin bir parçasıdır ve ondan ayrı düşünülemez (Medeni Kanun m. 619, 648, 650, 655). El değiştirmelerde muhdesat tapu sicilinde gösterilmez. Bu maddelerde geçen (bina) ve (ebniye) sözcükleri uygulamada ve yargısal kararlarda genellikle (muhdesat) kelimesi ile ifade edilmektedir.

Ana ilke, yukarıda açıklandığı gibi olmakla birlikte, tasfiyeye yönelik olmaları nedeni ile, 766 sayılı Tapulama Kanunu ile bu Yasayı yürürlükten kaldırarak yerine geçen 3402 sayılı Kadastro Kanunu; tesbit sırasında taşınmazın kadastral ve hukuksal durumu saptanırken, parselin zemin ile muhdesattan oluşabileceğini ve bu muhdesatın zemin sahibinden başka bir kişi tarafından vücuda getirilmiş olabileceği varsayımını göz önünde tutmuş ve 40 ve 19/2. maddeleri koyarak işte bu eylemli durumun belirtilmesini özellikle istemişlerdir.

Ancak, her iki yasanın ilgili maddelerinde muhdesatın tanımına yer verilmediği gibi, madde gerekçelerinde de genel bir tarifle yetinilmesi yoluna gidilerek, konu bir anlamda uygulamanın yorumuna bırakılmıştır. Fakat her iki maddenin aynı olan konuluş amaçları dikkate alındığında, özellikle arz eden hususun eylemli durumun belirtilmesi olması karşısında, bu noktadan hareketle muhdesatın, “tespiti yapılan taşınmaz üzerinde malikten başka bir kimseye veya paydaşlardan birine ait olan yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe gibi dikilen şeyleri ifade ettiğini söylemek mümkün olduğu gibi, “kanun koyucunun burada sözünü ettiği muhdesatla, Medeni Kanunun 648-650 ve 655. maddelerinde sözü edilen bina ve fidan deyimleri arasında bir ayrıcalık bulunmadığını anlamak da gerekir.

Kadastro Kanunu’nda Muhdesat

Bu kavrama sadece 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nda yer yerilmiştir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun “Takyitler, sınırlı ayni haklar ve muhdesat” başlıklı 19’uncu maddesinin ikinci fıkrasında, muhdesata ilişkin olarak şu şekilde bir hüküm mevcuttur: “Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.”

Bu fıkranın çok az farklılık arzeden şekli, mevzuatımıza 3402 sayılı Yasa ile yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Kanununun 40. maddesi ile girmiştir ki, bu madde de aynen “Gayrimenkul üzerinde arzın malikinden başkasına ait muhdesat mevcut ise, muhdesatın cinsi ve ihdas tarihi tutanağın iktisap sebebi sütununda izah edilmek suretiyle muhdesatın sahibi tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.”

Gerek 3402 sayılı Yasanın 19. maddesinin gerekçesinde, gerekse bu yasanın yürürlükten kaldırıldığı 766 sayılı Tapulama Kanununun 40. maddesinin gerekçesinde “muhdesat”ın; geçici olmayan bina ve ağaç gibi şeylerdir, şeklinde genel bir tanımı ile yetinilmiş, içtihadı birleştirmeye konu aşılamanın değerlendirilmesine ışık tutacak herhangi bir açıklamaya dolaylı olarak dahi yer verilmemiştir.

Ancak 3402 sayılı Kanun’da da bu kavram tanımlanmamıştır. Kavramın içeriğini anlamak için gerekçesine bakmak gerekir. 3402 sayılı Kanun’un 19. maddesinin gerekçesinde;

“Muhdesat, geçici olmayan bina ve ağaç gibi şeylerdir.

Bilindiği üzere eski hukukta, taşınmaz maltların zemini ve muhdesatının ayrı ayrı özel mülkiyete konu olabileceği kabul edilmiş ve böylece ayrı ayrı tapu kayıtları tesis olunmuştur. Nitekim, Medenî Kanunun Sureti Meriyet ve Şekli Tatbiki Hakkındaki Kanunun 39 uncu maddesinde bu husus işaret edilmektedir. Medenî Kanunun yürürlüğünden sonra, muhdesatı vücuda getiren ile zemin sahibi arasındaki münasebeti Medenî Kanunun 649, 650 ve 655 inci maddeleri düzenlenmektedir. Kadastro sırasında zeminin maliki belirtilmekte beraber, muhdesat zemin maliki dışında bir başkası tarafından vücuda getirilmiş ise muhdesatın cinsi, ihdas tarihi ve vücuda getirenin kim olduğu tespit edilerek, muhdesatın sahibi tutanakta ve kütüğün beyanlar hanesinde açıkça gösterilecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 8.9.1965 tarih 7/153 esas ve 1965/293 sayılı kararında da belirtildiği gibi muhdesatın kadastro tutanağında ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmesi, eylemli (filî) durumun belirtilmesi demek olup, muhdesat sahibi yararına sürekli ve aynî bir hak meydana getirmez.,

Eski hükümde açıklık bulunmadığından müşterek taşınmaz malda paydaşlardan birisine veya birkaçına ait tek veya birden fazla muhdesat bulunduğunda da aynı işlemin yapılacağı esası getirilmiştir.”

İfadelerine yer verilmiştir.

Muhdesat kavramı, Tapulama ve Kadastro Paftalarını Yenileme Yönetmeliği’nin 4. maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır: “Arsa ve arazi üzerinde malikinden başka bir kimse veya paydaşlardan birisi tarafından yapılan yapı, tesis veya dikilen şeyler”.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  Devren İlanlar Kobi Vadisi’nde

Muhdesatın Özellikleri

Buna göre muhdesatla ilgili olarak şu tespitleri yapabiliriz:

1) Muhdesat, bina, tesis, ağaç gibi şeylerdir. Ağaç gibi şeyler yapı kavramına girmeseler de muhdesat kavramına dahildirler. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19. maddesinde ağaçların muhdesat sayılacağı açıkça belirtilmiştir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 22/12/1995 günlü, E:1994/1, K:1995/3 sayılı kararında da; bir taşınmaz üzerine bina yapılmasının veya ağaç dikilmesinin muhdesat sayılması gerektiği ifade edilmiştir.

Ayrıca Medeni Kanun’un 728. maddesine göre “Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır.”

2) Ancak bir şeyin muhdesat olabilmesi için geçici olmaması gerekir. Geçici şeyler muhdesat kavramına girmezler. Örneğin kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar muhdesat kavramına girmezler. Medeni Kanun’un 728. maddesine göre “Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.”

3) Bir şeyin, sökülüp takılabilir yapı şeklinde yapılması, o şeyin geçici veya kalıcı olmasında belirleyici olmadığı için sökülüp takılabilir yapı şeklinde yapılan şeyler de muhdesat kavramına dahildir. Örneğin seralar (derme çatma yapılardan behsetmiyorum, nitelikli seralar) sökülüp takılabilir olmalarına rağmen muhdesat kavramına girerler.

4) Muhdesatın illa ki arazinin zemin malikinden başkasına ait olması gerekmez. Zemin malikine ait olan şeyler de muhdesat olabilir. Örneğin Hazine arazisi üzerinde bulunan ve mülkiyeti Hazine’ye ait olan binalar (örneğin okul binaları) muhdesat olarak kabul edilir.

5) Özel kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesinin kişiye herhangi bir hak sağlamayacağı kabul edilmektedir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 22/12/1995 günlü, E:1994/1, K:1995/3 sayılı kararında da; bir taşınmaz üzerine bina yapılmasının veya ağaç dikilmesinin muhdesat sayılması gerektiği, muhdesatın, mütemmim cüz, yani taşınmazın ayrılmaz parçası niteliğini taşıdığı, muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesinin, kişiye herhangi bir hak vermeyeceği, eylemli durumun belirtilmesi demek olduğu, muhdesat sahibinin yararına sürekli ve ayni bir hak meydana getirmeyeceği belirtilmiştir.

Kararda şu ifadelere yer verilmiştir: “

Medeni Yasamız, güven ve açıklık gereği tapu sicilini 910 ila 935. maddelerinde düzenlemiş ve nelerin sicilde yer alabileceğini kurula bağlamıştır. Bunlardan 918. madde, tapu siciline kaydolunacak ayni hakları; 919. madde, sicile şerh verilebilecek kişisel hakları; 920 ve 921. maddeler ise, temlik hakkının sınırlamaları ile muvakkat tescili düzenlemiştir.

Tapu Sicili Tüzüğünün 60 ila 64. maddelerinde 7 bölüm olarak tanzim edilen “Beyanlar” ise, gerek tescillerden, gerekse şerhlerden farklıdır. Kütüğün beyanlar hanesine işlenen bir kayıt, kural olarak ne bir ayni hak ihdas eder; ne de şahsi bir hakkı kuvvetlendirmeye yarar. Beyanların fonksiyonu, gayrimenkulle ilgili bazı fiili veya hukuki durumlara ya da zaten mevcut bulunan bazı haklara aleniyet sağlamaktan ibarettir (Tekinay ve arkadaşları, Eşya Hukuku, İstanbul, 1989, sh. 464).

Yukarıda belirtilen ilke uyarınca, 3402 sayılı Yasanın 19/2 ve mülga 766 sayılı Tapulama Kanununun 40. maddelerinde yer verilen muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesi hususu da kişiye herhangi bir hak vermez. Sadece madde gerekçelerinde de açıkça vurgulandığı üzere eylemli (fiili) durumun belirtilmesi demek olup; muhdesat sahibi yararına sürekli ve ayni bir hak meydana getirmez.

Kanun koyucunun amacının Medeni Kanunun 648, 649, 650 ve 655. maddeleri uyarınca, muhdesatı meydana getiren ile arz sahibi arasında doğabilecek çekişmede, muhdesat sahibinin hakkını kaybetmemesi bakımından, onu güvenceye almak olduğu hususunda uygulama ve öğreti görüş birliği içerisindedir. Bir başka söyleyişle bu beyan sadece aleniyet ve kanıtlama kolaylığı sağlar.”

Bundan dolayı muhdesatın, zeminin bir parçası olduğu ve ondan ayrı düşünülemeyeceği, yine, muhdesatın, bağımsız ve devamlı bir hak olmadığı, sadece şahsi bir hak olduğu ve muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesinin kişiye herhangi bir hak vermeyeceği, muhdesatın ayrı, arzın ayrı olarak mülkiyet konusu edilemeyeceği anlaşılmaktadır (Danıştay Ondördüncü Daire, E: 2014/10343, K: 2016/2749, T: 12.04.2016).

Milli Emlak’ta Muhdesat

4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin son fıkrasında “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.”

Bu hüküm “yapı ve tesisler” ile ilgilidir. Her yapı aynı zamanda muhdesat niteliğindedir; buna karşılık her muhdesat yapı değildir. Örneğin ağaçlar muhdesat olarak kabul edilmelerine rağmen yapı ve tesis olarak kabul edilemezler. Dolayısıyla 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin son fıkrasının sadece “yapı ve tesisler” i kapsadığı, ağaç gibi muhdesat yapı olmadığı için bu fıkra kapsamına girmediği dikkatlerden kaçmamalıdır.

Muhdesat Nedir
Muhdesat Nedir? Milli Emlakta Muhdesat Nedir?