1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Paylı Mülkiyet Nedir? Elbirliği Mülkiyeti Nedir?


Eşya Hukuku Hükümlerine Göre Tekli Mülkiyet ve Toplu Mülkiyet

Medeni Kanun, eşya üzerinde malik olanların sayısına göre ikili bir ayrım yapmıştır. Buna göre mülkiyet hakkı tek kişiye aitse tek mülkiyetten söz edilir. Buna karşılık eşya üzerindeki mülkiyet hakkı bir kişiye değil, birden çok kişiye aitse toplu mülkiyet ya da birlikte mülkiyetten söz edilir. Bunun da iki türü vardır. Bunlar; paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyetidir.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir? İştirak Halinde Mülkiyet Nedir?

Elbirliği mülkiyeti, ortak mülkiyetin diğer bir türü olup Medeni Kanunun 701. maddesinde düzenlenmiştir. Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet), yasa veya yasada belirtilen sözleşmeler uyarınca aralarında ortaklık bağı bulunan kişilerin, bu ortaklık nedeniyle bir mala veya hakka birlikte malik olma durumudur. 4721 sayılı Kanun’un 701. maddesine göre, kanun ve kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.

Sitemize Google News'de Abone OlunSitemize Google New'de Abone Olun

Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir (MK. md. 702/1). Elbirliği mülkiyette ortaklardan hiçbiri sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece diğerlerinin onayı olmadan mülkiyetin konusu olan malın tümü veya bir payı üzerinde tasarrufta bulunamaz. Çünkü mülkiyetin bu çeşidinde ortakların hakkı belli bir paya değil, malın tamamına ilişkindir.

Elbirliği Mülkiyetin Oluşumu

Elbirliği mülkiyetin oluşumuna neden saydığı hukuki olayların başında miras paylaşımı gelir. Keza elbirliği mülkiyetinin sözleşmeden kaynaklanması da mümkündür. Elbirliği mülkiyetin meydana gelmesinin sebebi olan ortaklar arasındaki sözleşmeler çeşitlidir. Evlilikte mal ortaklığı ve mirasçılar tarafından kurulan aile şirketi buna örnektir.

Elbirliği Mülkiyetinde Paylar

Bu tür mülkiyette ortaklardan her birinin mülkte doğrudan doğruya bir hakkı da yoktur. Mülkiyet bir bütün olarak ortaklardan tümüne aittir. Başka bir anlatımla ortaklık tasfiye oluncaya kadar ortaklardan birinin ayrı mal veya hak sahipliği bulunmayıp, hak sahibi ortaklıktır. Değinilen mülkiyet türünde malikler mülkiyet payları ayrılmadığından paydaş değil, ortaktır. Bu kural, 701. maddede “Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” biçiminde açıklanmıştır.

Medeni Kanun’un 702. maddesine göre, ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Elbirliği mülkiyette ortaklardan hiçbiri sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece diğerlerinin onayı olmadan mülkiyetin konusu olan malın tümü veya bir payı üzerinde tasarrufta bulunamaz. Çünkü mülkiyetin bu çeşidinde ortakların hakkı belli bir paya değil, malın tamamına ilişkindir. Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir.

Paylı mülkiyetten başlıca farkı, birden çok kişinin aralarında önceden mevcut bir hukuki ilişki bağından oluşması veya kanundan doğmuş olmasıdır.

Elbirliği Halindeki Taşınmazların Yönetimi

Medeni Kanunun 702. maddesinin ikinci fıkrası “Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.” şeklindedir. Şayet yasa veya elbirliği (iştirak) halinde mülkiyeti oluşturan anlaşmada ortaklık adına hareket etme yetkisinin kime ait olacağı belirtilmemişse, ortaklığın tasfiyesini isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların (iştirakçilerin) oybirliği ile karar almaları ve birlikte hareket etmeleri zorunluluğu vardır.

Maddenin dördüncü fıkrasında; ortaklardan her birinin, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceği, bu korumadan da bütün ortakların yararlanacağı kabul edilmiştir. 743 sayılı Kanunda olmayan bu fıkra ile uygulamada duyulan ihtiyaç karşılanmakta, eski Kanun karşısında içtihatlar ile çözülmesinde güçlük çekilen bir sorun giderilmekte, elbirliği mülkiyeti kurumuna yöneltilen eleştirilerin en önemlisini giderecek bir hüküm kabul edilmektedir. Elbirliği mülkiyeti ortaklarından her biri ortaklığa giren hakları dava yolu ile veya diğer yollarla koruma yetkisine sahip olacaktır. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır, fakat davacının davasını kaybetmesi diğer ortakların haklarını etkilemez.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 14 üncü maddesinin üçüncü fıkrası gereğince; iştirak halinde (elbirliği) veya müşterek (paylı) mülkiyette paydaşların tek başına kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açma hakları bulunmaktadır.

Elbirliği Mülkiyetin Sona Ermesi

Medeni Kanunun 703. maddesi “Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.” şeklindedir.

Elbirliği halinde tasarruf edilen mal, bütün ortakların oybirliğiyle devredilebilir. Ortaklar arasındaki kişisel ilişkinin (mal ortaklığı rejimini kabul eden eşlerden birinin ölümü veya boşanmaları, adi şirketlerde ortaklık amacının ortadan kalkması gibi) ortadan kalkması (topluluğun dağılması), elbirliği mülkiyetin sona ermesinin diğer bir sebebidir.

Ancak bu sebeplerin varlığı, elbirliği mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi demek değildir. Bu, ortakların dağılmayı istemelerinin sebebini oluşturmaktadır. Ortakların miras yoluyla kendilerine kalan malları, elbirliği mülkiyetinden çıkarılarak kanuni paylarının gösterilmesini, yani paylı mülkiyet esaslarına göre paylarının belli edilmesini sulh hakiminden istemeleri ve mahkeme kararı veya oybirliğiyle paylı mülkiyete geçilmesi durumlarında söz konusu olur.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Farkları

Paylı mülkiyetle elbirliği mülkiyeti arasındaki farklar;

  • Ortak mülkiyetlerin oluşumu,
  • Paylı mülkiyette payın, maddi olarak değilse bile itibari bir miktar olarak belli olmasına karşılık, elbirliği mülkiyetinde payların belli olmayışı,
  • Maliklerin belli olmayan payları üzerinde tek başına tasarruf yetkilerinin bulunmayışıdır.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Medeni Kanun paylı mülkiyeti tarif etmemiştir. Medeni Kanunun 688. maddesinin ilk fıkrasına göre “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” Buna göre paylı mülkiyet, birden çok kimsenin, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması durumudur. Örneğin 3 kişi bir taşınmaza hisseleri eşit şekilde paylı malik iseler, her birinin 1/3 payı vardır.

Medeni Kanunun paylı mülkiyet hükümlerini ve bu hükümleri açıklayan çeşitli görüşleri göz önünde tutarak paylı mülkiyet kavramını tespite yarayacak unsurları şöyle sıralayabiliriz:

– Paylı mülkiyette, bu mülkiyete tabi şey bir bütün olarak tek bir mülkiyet konusudur. Söz konusu mülkiyet hakkı tek şahıs mülkiyetinden farklı olarak tek şahsa değil, birden çok şahsa ait bulunmaktadır.

– Birden çok şahıs söz konusu mülkiyetin bir payına (hissesine) (örneğin ½ veya 3/10 gibi) sahip bulunmaktadır.

Paylı Mülkiyet Nasıl Kurulur?

Paylı mülkiyet; hukuki muamele, resmi makamın tasarrufu veya doğrudan doğruya kanun gereği kurulabilir. Örneğin, bir kimse tek başına malik olduğu halde diğer şahıslara hisse temlik ederse hukuki muamele ile müşterek mülkiyet tesis edilmiş olur. Medeni Kanunun 647. maddesi, İmar Kanunu’nun 18. maddesi, Kadastro Kanunun 15/2. maddesi ile kanun gereği paylı mülkiyet kurulmuş olmaktadır.

Paylı Mülkiyette Pay Oranı Nedir?

Paylı mülkiyetteki pay oranları, bu mülkiyetin meydana gelmesini gerektiren hukuki muamele ile belli edilir ve tapu kütüğüne yapılan tescilde buna dayanır. Bu itibarla yapılan hukuki işlemde ve buna dayanan tescilde pay oranları gösterilmemiş ise, Medeni Kanun’un 688. maddesi gereği, ortaklara ait paylar birbirine eşit sayılır.

Paylı Mülkiyette Paydaşların Kendi Payları Üzerindeki Tasarrufları Nedir?

Medeni Kanun’un 688. maddesine göre, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kendi payları üzerinde tasarrufta bulunmak yetkisine sahip olduklarından, diğer paydaşların onayını almaya gerek ve ihtiyaç duymadan paylarını devredebilir, rehnedebilir veya her birinin payı alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Ancak, paydaşlardan birinin veya bir kaçının paylarının temliki halinde, diğer paydaşların önalım hakları mevcuttur.

Paylı Mülkiyette Paydaşların Müşterek Malın Tümü Üzerindeki Tasarrufları

Medeni Kanun’un 693. maddesine göre, paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık halinde yararlanma ve kullanma şeklini hakim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.

4721 sayılı Kanunun 689. maddesiyle 743 sayılı Kanunda düzenlenmemiş olan yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu madde gereğince, paylı mülkiyette paydaşların paylı malı birlikte tasarruf etmeleri esastır. Ancak paydaşların sözleşme ile idare biçimini değiştirmeleri ve böylece paylı malın idaresini aralarından birine veya bir kaçına vermeleri mümkündür. Bu madde şu şekildedir: “Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz: 1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek, 2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.”

Medeni Kanun paylı mülkiyetin yönetimini; olağan yönetim işleri, önemli yönetim işleri ve olağanüstü yönetim işleri olmak üzere üç kısma ayırmıştır.

Paylı Mülkiyette Olağan Yönetim İşleri

Paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin paylı mülkte tek başına yapabileceği tasarrufları Kanun, olağan yönetim işleri ile ufak tefek tamirat ve tarım işleri diye ifade etmiştir. Medeni Kanun’un 690. maddesine göre, paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Ancak, zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir.

Paylı Mülkiyette Önemli Yönetim İşleri

Paylı mülkün yarısından fazlasına malik olan ve sayı itibariyle de çoğunluğu oluşturan paydaşların oylarıyla yapılması gereken tasarrufları Kanun, “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri” olarak belirtmiştir.

Kanun’un 691. maddesine göre, işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.

691. maddenin üçüncü fıkrasıyla “Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.” şeklinde yeni bir düzenleme getirilmiştir.

Paylı Mülkiyette Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruflar

4721 sayılı Kanun’un 692. maddesine göre, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

 Maddede, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi, olağanüstü yönetim işleri; paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapılması ise tasarruf işlemi olarak nitelendirilmiştir. 692. maddenin ikinci fıkrasıyla paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar hükmü getirilmiştir.

Paylı Mülkiyette Giderler ve Yükümlülükler

Kanun’un 694. maddesine göre, paylı malla ilgili yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.

Paylı Mülkiyette Kararların Bağlayıcılığı

Medeni Kanun’un 695. maddesiyle; paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda yaptıkları düzenleme ve almış oldukları kararlarla mahkemece verilen kararların, sonradan paydaş olanları veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlayacağı, bunun için taşınmazlarda, yararlanmaya, kullanmaya ve yönetime ilişkin kararların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerektiği esası getirilmiştir. Bu şekilde yapılan ve kütüğe şerh edilen düzenlemeler ve kararlar, sonradan paydaş olanları veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlar.

Paylı Mülkiyet Nasıl Sona Erer?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarıyla ilgili olarak hazırlamış olduğum geniş kapsamlı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi

Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma

4721 sayılı Kanunun 696. maddesi paydaşlıktan çıkarma konusunu düzenlemektedir. Paydaşlıktan çıkarma davası, kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaşın, dava acıkmak suretiyle hisseli tapudan çıkarılmasıdır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hisseli Tapuda Paydaşlıktan Çıkarma Davası

Paylı Mülkiyet Nedir? Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Yorum Yap