Hazinenin Hissedar Olduğu Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi

Medeni Kanunun 688 inci maddesine göre paylı mülkiyet; birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması halidir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Kanunun 698 inci maddesinde hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebileceği belirtilmekte ve 699 uncu maddesinde paylaşma biçimi düzenlenmektedir. Şöyle ki;

“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.”

Paylı mülkiyetin giderilmesi dolayısıyla yapılacak satışlar da 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre mahkemeler aracılığıyla yapılmaktadır.

Taşınmaz açık artırma ile satılırken devlet yönünden bazı sakıncalı durumlar ortaya çıkabilir. Taşınmaz ya değerinden daha düşük bir bedelle satılma durumunda kalabilir ya da hiç alıcı çıkmaz ve ortaklık devam edebilir. Bu sakıncaları önlemek için Devlet de artırmaya girer ve kendi payının değerini kurtarabilecek bir bedele kadar fiyat yükseltmeye çalışır. Bu bedelle başka alıcı çıkmadığı takdirde malı teferruğ etmiş olur. Burada devlet elde ettiği bu malı herhangi bir sınırlamaya bağlı olmaksızın istediği gibi kullanabilir ya da satabilir.

Açılan paydaşlığın giderilmesi (izale- i şuyu) davaları sonucu mahkemelerce satışına karar verilerek icra dairelerince satışa çıkarılan taşınmaza az değer biçilmişse, taşınmaz bu değerin %40’ına satılabilmektedir. Bu ihalelere Hazine katılarak taşınmazın düşük bedelle satışını önler, gerekli görülürse taşınmaz satın alınır, yani teferruğ edilir.

Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmazlardaki hissedarlığın giderilmesi için açılan davalar, mahkemelerce de genellikle paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi şeklinde karara bağlanmakta olup bu konu ile ilgili ayrıntılı bilgi 184 Sıra No.lu Milli Emlak Genel Tebliğinde açıklanmıştır. 184 sıra nolu Milli Emlak Genel Tebliğindeki düzenleme şu şekildedir;

Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmazlardaki hissedarlığın giderilmesi için açılan davalar, mahkemelerce, genellikle paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi şeklinde karara bağlanmaktadır. Bu konuda ve hisseli taşınmazların rızaî taksimi konusunda, aşağıdaki şekilde işlem yapılması gerekir.

İzale- i Şüyu Satış İhalelerine Katılmanın Amaç ve Gerekçeleri:

Satış ihalelerine katılmanın temel amaç ve gerekçesi, Hazine hissesinin ucuz bir bedelle satışını önlemektir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 129 uncu maddesine göre[1], icra dairesince yapılan taşınmaz satışlarında takdir edilen bedelin birinci ve ikinci ihalede % 50’sine kadar bir teklif olduğunda, taşınmaz satılabilmektedir.

Diğer taraftan icra dairelerince takdir ettirilen bedeller zaman zaman rayiç değerin altında da olabildiğinden, satışa çıkarılan taşınmazdaki Hazine hissesinin değerinin altında satılması ihtimali söz konusu olabilmektedir.

Hazinece ihaleye katılmanın bir diğer nedeni ise, satılacak taşınmazın, imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmış olmasıdır. Bu durumda, ileride söz konusu yerin Hazine lehine kamulaştırılması gerekebileceğinden uygun bir bedelle, ihaleye katılıp satın alınması Devlet lehine olmaktadır.

Satış İhalelerinden, İhaleye İştirak Edilmemesi Gerekenler

Aşağıda nitelikleri belirtilen taşınmazların, icra dairelerince yapılan satış ihalesine iştirak edilmemesi ve konunun Bakanlığa intikal ettirilmemesi gerekmektedir. Ancak, satış takip edilerek Hazineye düşen bedelin tahsili sağlanacaktır.

– Hazine hissesi 1/10’dan az olan ve imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmayan taşınmazların ihalesine iştirak edilmeyecektir.

– İmar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmamış olan ve kayyımla idare edilen taşınmazlardan, kayyımın idaresindeki hisse miktarına bakılmaksızın ihaleye iştirak edilmeyecektir. Ancak, özel durumlar nedeniyle ihaleye girmede Hazine yararı varsa, bu husus Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce Tebliğ hükümlerine göre değerlendirilecektir.

– Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmazlardaki Hazine dışındaki hissedarların hisseleri, bir borç nedeni ile satılıyorsa bu bir izale–i şüyû satışı olmadığından, bu tür satış ihalelerine girilmemesi gerekir.

İhalelere Katılıp Katılmama Konusunda Karar verecek Makamlar

327 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre;

“(1) Hazinenin de paydaş bulunduğu taşınmazlar hakkında mahkemelerce verilen ortaklığın satış suretiyle giderilmesine (izalei şüyu) ilişkin kararlar gereğince icra dairelerince yapılacak satışlarda; taşınmazın tamamına idarece takdir edilen bedel, yılı merkezi yönetim bütçe kanunu gereğince, Kanunun 76 ncı maddesine göre iller için belirlenen parasal sınırın iki katına kadar (bu bedel dâhil) ise, ihaleye girip girmeme konusunda karar vermeye Valilikler (Defterdarlıklar) yetkilidir.

(2) Kaymakamlıklara (Malmüdürlükleri) bu konuda yetki devri yapılmamış olup, ilçelerden gelen talepler Valiliklerce (Defterdarlıklar) değerlendirilerek yukarıdaki parasal sınırlara kadar olanların (bu bedeller dâhil) ihalelerine katılınıp katılınmayacağına ilişkin karar vermeye Valilikler (Defterdarlıklar) yetkilidir.

(3) Valiliklerce (Defterdarlıklar) ihaleye katılma uygun görülüyor ise, ödenek olup olmadığı önceden Bakanlıktan öğrenilerek ihaleye girilmesi ve satın alınması durumunda da yeterli ödeneğin istenilmesi gerekmektedir.”

327 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre;

“(1) Hazinenin de paydaş bulunduğu taşınmazlar hakkında mahkemelerce verilen ortaklığın satış suretiyle giderilmesine (izalei şüyu) ilişkin kararlar gereğince icra dairelerince yapılacak satışlarda; taşınmazın tamamına idarece takdir edilen bedel, yılı merkezi yönetim bütçe kanunu gereğince, Kanunun 76 ncı maddesine göre iller için belirlenen parasal sınırın iki katına kadar (bu bedel dâhil) ise, ihaleye girip girmeme konusunda karar vermeye Valilikler (Defterdarlıklar) yetkilidir.

(2) Kaymakamlıklara (Malmüdürlükleri) bu konuda yetki devri yapılmamış olup, ilçelerden gelen talepler Valiliklerce (Defterdarlıklar) değerlendirilerek yukarıdaki parasal sınırlara kadar olanların (bu bedeller dâhil) ihalelerine katılınıp katılınmayacağına ilişkin karar vermeye Valilikler (Defterdarlıklar) yetkilidir.

(3) Valiliklerce (Defterdarlıklar) ihaleye katılma uygun görülüyor ise, ödenek olup olmadığı önceden Bakanlıktan öğrenilerek ihaleye girilmesi ve satın alınması durumunda da yeterli ödeneğin istenilmesi gerekmektedir.”

a) Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü

Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmazın icra dairelerince satışlarında; taşınmazın tamamına idarece takdir edilen bedel, her yıl bütçe kanunu gereğince, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 76 ncı maddesine göre iller için belirlenen parasal sınırın iki katına kadar (bu miktar dahil) ise, ihaleye girip girmeme konusunda karar verme yetkisi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü devredilmiştir.

Milli Emlak Şefliklerine ve ilçelerdeki milli emlak müdürlüklerine bu konuda yetki devri yapılmamış olup ilçelerden gelen talepler Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce değerlendirilerek, yukarıdaki parasal sınıra kadar olanların ihalelerine katılıp katılınmayacağına Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü karar verecektir.

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından ihaleye katılma uygun görülüyor ise, ödenek olup olmadığı önceden Bakanlıktan öğrenilerek ihaleye girilmesi ve satın alınması durumunda da yeterli ödeneğin istenmesi gerekmektedir.

(2) Bakanlık

Taşınmazın tamamı için idarece takdir edilen bedel, yukarıda belirtilen miktarlardan fazla ise, ihalelere girip girmeme konusunda Bakanlıkça gönderilecek talimata göre işlem yapılacaktır.

Satış İhalesi Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:

Hangi miktar veya orana kadar ihalelere iştirak edileceğinin, diğer hissedarlar ve ihaleye iştirak edecekler tarafından bilinmemesi, taşınmazın Hazinece daha uygun şartlarla alınmasını sağlayacağından, bu konudaki gizliliğe özen gösterilmesi gerekmektedir

İhaleye iştirak edilecek miktar ve oran, azamî miktar olduğundan, ihale sırasında mümkün olan en düşük teklifle ihaleye başlanılmalı, mümkün olan en uygun bedelle satın alınmaya çalışılmalı ve verilen yetki limiti aşılmamalıdır.

Ayrıca, amaç taşınmazdaki Hazine hissesinin rayiç değerin altında satılmasını önlemek olduğundan, ihalelere hissedarlar da dahil olmak üzere, iştirak eden olmadığı takdirde ihaleye girme yetkisi olsa da, ihalelere girilmeyecek veya pey sürülmeyecektir.

Diğer taraftan Bakanlıktan verilen talimat, birinci ve ikinci ihaleler için geçerli olduğundan, ikinci ihale için tekrar yetki istenilmemelidir. Ancak, ikinci ihale için durumun Bakanlığa bildirilmesi istenilmiş olan yazılara cevap verilecektir.

Bakanlıktan Yetki İsteme Yazılarında Yer Alacak Bilgi ve Belgeler

İhaleye katılıp katılmama yetkisi Bakanlığa ait olan taşınmaz mallar hakkında bir karar verebilmesi için; aşağıdaki bilgi ve belgelerin, ilk ihale gönünden en az 20 gün önce Bakanlığa gönderilerek alınacak talimata göre işlem yapılması gerekmektedir.

a) Bilgiler

Yetki isteme yazılarında; satışa çıkarılan taşınmaz malın ilçesi, mahalle veya köyü, cinsi, pafta, ada ve parsel numaraları veya cilt, sayfa ve sıra numaraları, Hazine hissesinin oranı, yüzölçümü, varsa cadde veya sokak adı ve kapı numarası yazılacaktır.

Yazıda aşağıdaki bilgilere de açık şekilde yer verilecektir.

1. Taşınmaz malın imar planı içinde olup olmadığı; plan içinde kalan yerlerden ise hangi ölçekli, hangi tür plan (bölge planı, çevre düzeni planı, nâzım plan, uygulama imar planı gibi) içinde olduğu, planda ne kadarının hangi amaca ayrıldığı; inşaat yapılabilecek yer ise kaç kata müsaadeli olduğu; arsa karşılığı daire verme yüzdesinin ne olduğu;

2. Belediye, belediye mücavir alanı, köy veya diğer yerleşik alan sınırlarının hangisinin içinde olduğu veya bu yerlerin dışında mı bulunduğu;

3. Taşınmaz malın bulunduğu yerin, il veya ilçe merkezine tahminî uzaklığı ve elektrik, su, kanalizasyon gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, bulunduğu yere toplu taşıma aracı gidip gitmediği;

4. Taşınmaz malın bitişiğinde, Hazineye ait taşınmaz mal bulunup bulunmadığı, varsa birleştirilmesinin imar planı açısından mümkün olup olmadığı, mümkünse birleştirmenin Hazine yararına olup olmadığı;

5. Üzerinde muhdesat (bina, tesis, ağaç v.s.) varsa ne olduğu; muhdesat Hazineye ait değilse kime ait olduğu; bina ise toplam inşaat yüzölçümü, binanın iskân izninin olup olmadığı ve kaç yıldır kullanıldığı;

6. En son kullanım şekli ve ne kadarının hangi amaçlarda kullanıldığı; boş olup olmadığı;

7. Kıyı mevzuatı açısından, kıyı tanımına giren yer olup olmadığı, kıyıda ise kıyı kenar çizgisi açısından durumu, deniz, göl veya ırmağa olan uzaklığı;

8. Tapu kayıtlarında herhangi bir şerh veya beyan bulunup bulunmadığı, varsa ne oduğu;

9. 21.7.1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamına girip girmediği;

10. Genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetleri için gerekli bulunup bulunmadığı;

11. Hazinenin ihaleye girip girmemesi konusunda valilik görüşü ve bunun gerekçeleri,

12. Satışa konu edilen taşınmaz mallarla ilgili olarak Bakanlıkla yazışma yapılmış ise, tarihleri ve sayıları.

b) Belgeler

Yetki isteme yazılarına; aşağıdaki belgelerin onaylı birer örnekleri eklenecektir.

1. Taşınmaz malın en son durumunu belirtir şekilde, tapu sicilinden çıkarılacak olan şerhler ile beyanları da içine alan tapu kayıt örneği;

2. Çaplı tasarruf vesikası veya tapu senedi örneği;

3. Kıymet takdirine dair komisyon kararı (Bu kararda; icra dairesi ile idarece belirlenen bedeller arasında farklılıklar varsa gerekçeleri ayrıntılı şekilde açıklanacaktır.);

4. İmar planı içinde ise, belediyesince onaylı imar durumu belgesi veya üzerinde kadastro yahut imar parseli işaretlenerek yeri belirlenmiş onaylı plan örneği; plan içinde değil ise yerini belirleyen ölçekli ve koordinat değerli krokisi;

5. Taşınmaz malın mahallinde düzenlenmiş, krokisi, işgal ve kullanım durumu ile muhdesat ve benzeri fiilî durumları konusunda bilgiler içeren tesbit tutanağı;

6. Paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi konusundaki mahkeme kararının örneği;

7. Satış memurluğunca düzenlenmiş satış şartnamesinin örneği;

8. Satış ihalesi ile ilgili ilanın örneği.

İcra Daireleri ile İdarece Belirlenen Bedeller Arasındaki Farklılıklar:

İdare ile icra dairelerince veya mahkemelerce belirlenen bedellerin zaman zaman farklılıklar gösterdiği; idarece belirlenen bedelin mahkemeye veya icra dairelerince belirlenen bedele göre yüksek olabildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, Hazineye ait olmayan muhdesat bedellerinin yüksek, zemin bedellerinin ise, düşük olarak takdir edilebildiği de olmaktadır. Bu nedenle, mahkeme veya icra dairelerince yaptırılan kıymet takdirlerinin rayice uygunluğunun sağlanması için gerekli girişimlerin süresi içinde yapılmasına özen gösterilmelidir.

Rızaî Taksim Talepleri ve İfraz İşlemleri:

Hazinenin hissedar bulunduğu taşınmazların rızaî taksim ve ifraz işlemlerinin Hazine hukuku göz önünde bulundurularak yerel kuruluşlarca sonuçlandırılacaktır.

[1] (Değişik madde: 6352 S.K.-02.07.2012/m.31) Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.

Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.”