İzele-i Şuyu Davalarında Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi

1) Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi

Tüm araştırma ve incelemelere rağmen taşınmazda aynen paylaşmanın ya da kat mülkiyetine geçilmesinin yasal olarak veya fiilen mümkün olmadığının ya da aynen paylaşmanın taşınmasın değerinde önemli bir azalışa neden olacağının anlaşılması halinde ortaklık satış suretiyle giderilir. 

2) Satışa ve Satış Şekline Karar Verilmesi

Medeni Kanun’un 699. madde pazarlık ve açık artırma olmak üzere iki satış şekli öngörmektedir. Maddeye göre; “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.” Ancak hangi durumlarda pazarlık, hangi durumlarda açık artırma usulünün tercih edileceğine ilişkin olarak Kanun metninde herhangi bir hüküm yer almamıştır.

Gerek 743 sayılı Kanun’un 628. ve gerekse 4721 sayılı Kanun’un 699. maddesine göre satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarlar Arasında Satış Mümkün mü?

743 sayılı Kanun’da satışın paydaşlar arasında ya da genele açık artırma ile yapılması konusunda bir öncelik hükmü bulunmamaktaydı. Bu dönemde genel kabul gören görüş hakimin bunlardan birini seçmekte takdir hakkı bulunduğu idi. Ancak 4721 sayılı Kanun’a göre paydaşların “satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar vermeleri” durumunda hakimin buna uyması gerekmektedir.

Taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde, satış sonunda elde edilecek bedelin paydaşlara ya da ortaklara ne şekilde dağıtılacağının hüküm fıkrasında gösterilmesi gerekir (Y.6.HD. 23.6.2003, E:2003/4678, K:2003/4753; Y.6.HD. 26.01.2004, E:2004/230, K:2004/306)

3) Memur Görevlendirilmesi

Hakim ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verirse Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322. maddesi gereği bir memur tayin etmesi gerekir. Madde şu şekildedir: “(2) Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.”

Bu memur satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirmekle görevlidir. Bundan dolayı hakimin satış kararına İcra ve İflas Kanunu’ndaki satış prosedürüne uygun olmayan şartlar koymaması gerekir (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 635).

4) Satışın Gerçekleştirilmesi

Hakim tarafından tayin edilen memur satış işlemini re’sen gerçekleştiremez. Bunun için paydaşlardan birinin satış talebinde bulunması, masrafları karşılaması ve tebligat yaptırması gerekir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bina, ağaç gibi muhtesat varsa bunlar, arzın mütemmim cüzü sayılacağından arzla birlikte satılır.

5) İzale-i Şüyu Davasında KDV Oranı Nedir?

17/07/2002 tarih ve 4480 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’yla yapılan düzenlemeye göre; 01/08/2002 tarihinden sonra ve hâlen (I) sayılı listede yer alan, net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinin % 1, bunun dışında kalan konutlar ve arsa, tarla ve dükkân satışlarının % 18 oranında KDV’ye tabidir.

İhaleyi Kazanan Paydaşlardan Biri İse KDV Oranı: Ortaklığın giderilmesi amacıyla yapılan satışlarda, alıcının paydaşlardan biri olması halinde hissesinin devri söz konusu olmadığından sadece satın aldığı paya tekabül eden alım bedeli üzerinden KDV alınır.

6) Satış Bedelinin Paylaştırılması

Satış bedeli taşınmaz, paylı mülkiyet hükümlerine tabi ise payları oranında paydaşlara, elbirliği halinde mülkiyet söz konusu ise ibraz edilecek mirasçılık belgesindeki miras payları oranında ortaklara; paylılık ve ortaklık hali birlikte söz konusu ise tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki paylara göre dağıtılmalıdır (Y.6.HD. 23.06.2003, E:2003/4678, K:2003/4753).

Satılan taşınmaz üzerinde bulunan yapılar, paylı maliklerin mülkiyetinde ise (yani bu yapıların paydaşlardan herhangi birine ya da üçüncü bir şahsa ait olması durumu söz konusu değilse) bu yapıların bedeli de taşınmazın zemini ile birlikte paydaşlara ve ortaklara dağıtılır. Muhdesatın bedelinin ne şekilde değerlendirileceği ve paylaştırılacağı konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Parselde Bulunan Muhdesatın Durumu ve Bedeli

Ancak taşınmaz üzerindeki muhtesatın bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm paydaşlar ittifak ediyorsa muhtesatın ve arzın dava tarihindeki değerlerine göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir (Y.6.HD. 11.03.2002, E:2002/1416, K:2002/1543) Bu durumda dava tarihi itibariyle zemin ile yapı değerinin ayrı ayrı tespit edilip her iki değerin toplanması suretiyle taşınmazın tüm değeri saptandıktan sonra, bu toplam değer yapı bedeline ve zeminin değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının zemine ve ne kadarının yapıya isabet ettiğinin belirlenmesi, bulunan bu yüzde oranlar göz önünde tutularak yapıya isabet eden kısmın yapı sahiplerine, zemine isabet eden kısmın da tüm paydaşlara payları oranında verilmesi gerekir (Y.18.HD. 27.05.2002, E:2002/4410, K:2002/6080; Y.6.HD. 27.05.2002, E:2002/3538, K:2002/3706)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 22.2.1991 tarihli ve E:1990/1, K:1991/1 sayılı kararına göre müşterek veya iştirak halindeki mülkiyette ortaklığın giderilmesi sonucu elde edilen satış bedelinden muhdesat sahibi paydaşa ödenecek miktar, muhdesatın vücuda getirildiği tarihte bunun yapılması için harcanan parayla sınırlı değildir. Muhdesat malikine, muhdesatın dava tarihindeki değerinin ödenmesi gerekir.

Muhtesatın, taşınmazın paydaşlarına değil de üçüncü şahsa aidiyetinin anlaşılması halinde bu şahsı muhtesat nedeniyle davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir (Y.6.HD. 11.03.2002, E:2002/1416, K:2002/1543 T; 27.05.2002, E:2002/3538, K:2002/3706). Böyle bir durumda muhdesat sahibi üçüncü kişi muhdesat için yapmış olduğu faydalı masraf tutarını ortaklardan talep edebilir.