1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralama Nedir? 49 Yıllığına Hazine Arazisi Nasıl Kiralanır?


49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralama Nedir?

Hazine taşınmazları açısından irtifak hakkı; bir taşınmaz üzerinde yararlanmaya ve kullanıma rıza göstermeyi veya mülkiyete ilişkin bazı hakların kullanılmasından vazgeçmeyi kapsayan ve diğer bir taşınmaz veya kişi lehine aynî hak olarak kurulan yükümlülüğüdür. Kullanma izni ise, tescil harici alanlarda bulunan yerler üzerinde kişiler lehine verilen izindir.

İrtifak Hakkı Nedir?

Herkese karşı ileri sürülebilen ve maddi mallar üzerindeki mutlak haklara ayni haklar denilmektedir. Ayni haklar mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni hak olmak üzere iki gruba ayrılmaktadır. Tesis edildiği taşınmaz üzerinde kişilere, belli tasarrufta bulunma yetkisi veren ayni haklara sınırlı ayni haklar denilmektedir. Sınırlı ayni haklar, hak sahibine mülkiyet hakkında bulunan yetkilerden (kullanma, yararlanma ve tasarruf etme) birini veya ikisini sağlar. Sınırlı ayni haklar irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları olmak üzere 3 ana grupta toplanmaktadır.

49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralama İle İlgili Mevzuat

Hazine taşınmazları üzerinde irtifak hakkı ve kullanma izni verilmesi işlemleri; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’a, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Taşınmazlarında İrtifak İşlemleri) hükümlerine göre yürütülmektedir. Ayrıca bu konuda bazı kanunlar ile yönetmeliklerde özel hükümler bulunmaktadır.

Verilebilecek İrtifak Hakları Nelerdir? Kullanma İzni Nedir?

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 76. maddesine göre; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde Türk Medeni Kanununa göre oturma hakkı hariç olmak üzere irtifak hakkı kurulabilir. Bu taşınmazlar üzerinde taşınmaz yükü ve taşınmaz rehni tesis edilemez. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici alanlarda ilgili mevzuatı uyarınca yapılması mümkün olan yapı ve tesislerin yapılması amacıyla kullanma izni verilebilir.

49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralamada İrtifak Hakkı Bedeli Nedir?

Hazine taşınmazlarında irtifak hakkı ve kullanma izni bedellerinin nasıl tespit edileceği, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesine düzenlenmiştir. Buna göre, bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Ancak bu bedel kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesis edilmesinde ilk yıl için taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisidir.

Ayrıca Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, bazı irtifak hakkı ve kullanma izinlerinde özel bedeller belirlemiştir.

Kamu Yararına Çalışan Dernekler İle Vergi Muafiyeti Tanınan Vakıflar Lehine Tesis Edilecek İrtifak Hakkı Bedelleri

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 12. maddesine göre, kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflar lehine; yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere ihtiyaç duydukları taşınmazlar üzerinde tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde, ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biri, eğitim tesisleri yapılması amacıyla tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde, irtifak hakkı veya kullanma izni süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen eğitim faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması, bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması ve bu tesislerin her biriminde verilen her türlü hizmetin yüzde onunun bedelsiz olarak ihtiyaç sahiplerine sunulması kaydıyla ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli taşınmazın rayiç bedelinin binde beşidir.

Kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara, yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda, ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisi, eğitim amaçlı yapılacak kiralamalarda kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen eğitim faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

Vakıf Yükseköğretim Kurumlarına Bina ve Tesis Amaçlı İrtifak Haklarında Bedel

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 12. maddesine göre, vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarının kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere bina ve tesis yapılmak amacıyla tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde ilk yıl için; irtifak hakkı veya kullanma izni süresince, bu tesislerin her biriminde verilen her türlü hizmetin yüzde onunun bedelsiz olarak ihtiyaç sahiplerine sunulması kaydıyla taşınmazın rayiç bedelinin binde beşidir.

Tarım ve Hayvancılık ile Sanayi Amaçlı İrtifak Haklarında Bedel

Tarım ve hayvancılık ile sanayi amaçlı tesis edilecek irtifak hakları ve verilen kullanma izinlerinde ilk yıl için; irtifak hakkı veya kullanma izni süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen tarım ve hayvancılık ile sanayi faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla, taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biri, aynı amaçla yapılan kiralamalarda ise yüzde bir buçuğudur.

Deniz Turizmi Araçlarına Hizmet Eden Tesislerde İrtifak Hakkı

Deniz turizmi araçlarına güvenli bağlama, karaya çekme, bakım, onarım ve sosyal hizmetlerden birkaçını veya tamamını sunan deniz turizmi tesisleri yapılmak amacıyla, kullanma izni veya irtifak hakkı verilmesi talep edilen alanda projelendirilmiş veya mendireklerle çevrilmiş deniz yüzeyinin de bulunması hâlinde, ilk yıl için deniz yüzeyinin kullanma izni metrekare birim bedeli; proje sahasındaki kara parçası için Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilen kullanma izni veya irtifak hakkı beher metrekare bedelinin yüzde onudur.

Endüstri Bölgeleri Kanunu Uyarınca Tesis Edilen İrtifak Haklarında Bedel

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 12. maddesine göre, Endüstri Bölgeleri Kanunu hükümleri uyarınca ilgilileri lehine tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri toplamının binde beşidir. Endüstri bölgelerinde stratejik yatırım yapacak yatırımcılar lehine tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde ise ilk yıl bedeli, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri toplamının binde biridir.

Savunma, Havacılık ve Uzay Sanayii Alanlarında Faaliyet Gösteren Yatırımcılar Lehine Tesis Edilen İrtifak Haklarında Bedel

Yurtiçi özgün geliştirme ve ileri teknoloji gerektiren savunma, havacılık ve uzay sanayii alanlarında faaliyet gösteren ve Savunma Sanayii Müsteşarlığınca bildirilen yatırımcılar lehine tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri toplamının binde biridir.

Sabit ve Mobil Haberleşme Altyapısı İçin Tesis Edilen İrtifak Haklarında Bedel

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği‘ne göre, Sabit ve Mobil Haberleşme Altyapısı veya Şebekelerinde Kullanılan Her Türlü Kablo ve Benzeri Gerecin Taşınmazlardan Geçirilmesine İlişkin Yönetmelik uyarınca Hazine taşınmazları üzerinde tesis edilecek olan mecra irtifak haklarında irtifak hakkı bedeli adı geçen Yönetmelik hükümlerine göre belirlenecektir.

Bedeli Yatırımcı Tarafından Ödenerek Kamulaştırılan Taşınmazlarda

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği‘ne göre kanunları gereğince bedeli yatırımcı tarafından ödenerek kamulaştırılan ve Hazine adına tescil edilen taşınmazların üzerinde tesis edilecek irtifak hakkı veya verilecek kullanma izinlerinden bedel alınmayacaktır.

2634 Sayılı Kanuna Tabi Yerlerde Kamulaştırma Bedeli Yatırımcı Tarafından Ödenen Alanlarda İrtifak Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Soru: 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği‘nde “(9) İlgili kanunları gereğince bedeli yatırımcı tarafından ödenerek kamulaştırılan ve Hazine adına tescil edilen taşınmazların üzerinde tesis edilecek irtifak hakkı veya verilecek kullanma izinlerinden bedel alınmayacağından, bu taşınmazlar hakkında kıymet takdiri yapılmayacaktır.” denilmekte olup kamulaştırılan taşınmazlardan irtifak hakkı bedeli alınmayacağı belirtilmektedir.

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelikte “(3) Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri içinde kalan, kamuya ait olan taşınmazlar ile bedeli Bakanlık bütçesinden karşılanmak suretiyle kamulaştırılarak Hazine adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde sözleşmesinde belirtilen süre kadar yatırımcılar lehine bedeli karşılığında, kamulaştırma bedeli yatırımcı tarafından karşılanarak Hazine adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde ise, yatırımcı lehine kamulaştırılan kısma isabet eden toplam yatırım maliyeti bedelinin on binde beş oranında bedelle bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları da dahil olmak üzere irtifak hakkı tesis edilir. İrtifak hakkına ilişkin tüm işlemler Maliye Bakanlığınca yapılır.” denilmekte olup irtifak hakkı bedelini yatırım maliyetinin on binde beşi olarak belirtilmiştir.

Cevap: Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik bu konudaki özel hüküm olduğu için alınması gereken beden bu Yönetmeliğe göre hesaplanır. Buna göre bu tür yerlerde “kamulaştırma bedeli yatırımcı tarafından karşılanarak Hazine adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde ise, yatırımcı lehine kamulaştırılan kısma isabet eden toplam yatırım maliyeti bedelinin on binde beş oranında bedelle” irtifak hakkı tesis edilir.

Toplam yatırım bedeli, kamulaştırma bedeli yatırımcı tarafından ödenen alanın toplam alana oranı ile çarpılarak bedeli yatırımcı tarafından ödenen alanın toplam maliyet bedeli hesaplanır. Bunun on binde beşi yıllık irtifak hakkı bedelidir.

Deniz Zemininde Tesis Edilecek Kullanma İzni İçin Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır?

Soru: Marmara denizinin altından doğal gaz boru hattı geçirmek için kullanma izni talep edilmiştir. böyle bir durumda kıymet takdirini nasıl belirlememiz gerekir.

Cevap: 324 sayılı Milli Emlak Genel tebliğine göre;  (3) 4646 sayılı Kanunun 12 inci maddesinin (a) ve (b) bentleri hükümleri uyarınca, Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunca düzenlenmiş üretim lisansına ve bu Kurumun uygun görüşüne istinaden Hazine taşınmazları üzerinde doğal gazın iletimi, dağıtımı, depolanması, pazarlanması amacıyla irtifak hakkı tesis edilmesi veya kullanma izni verilmesinin talep edilmesi halinde;

a) Yönetmeliğin 12 nci maddesine göre takdir edilecek bedel üzerinden boru hatları için kullanma izni verilecek veya irtifak hakkı tesis edilecektir. b) Ancak, BOTAŞ lehine doğalgaz boru hattı geçirilmek amacıyla tesis edilecek irtifak hakkı ve kullanma izinlerinin süresi Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunca düzenlenmiş lisans süresinin sona ereceği tarih olarak belirlenecek ve irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, boru hattının geçmesi nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen azalma dikkate alınmak suretiyle hesaplanarak bir defaya mahsus olmak üzere tahsil edilecektir.

Burada esas mesele irtifak hakkına esas rayiç bedelin ne olacağıdır. Bildiğim kadarıyla deniz zemini konusunda özel bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle irtifak hakkına esas bedelin “tahmini” olarak belirlenmesi zorunluluk gibi durmaktadır. Çünkü bir şeyin rayiç bedeli olabilmesi için mübadeleye konu olabilmesi, yani alınıp satılabilmesi gerekir. Deniz zemini böyle olmayacağına göre tahminen (en yakın kara zemininin belirli bir yüzdesi gibi)  belirlenmesi gerekir.

İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Süresi

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde Türk Medeni Kanununa göre en fazla kırk dokuz yıla kadar irtifak hakkı tesis edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici alanlarda en fazla kırk dokuz yıla kadar kullanma izni verilebilir. Bu nedenle 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğde (Hazine Taşınmazlarında İrtifak İşlemleri) yer alan “Hazine taşınmazları üzerinde kullanma izni ve irtifak hakkı süresi en fazla otuz yıl olarak uygulanır.” hükmünün uygulama alanı yoktur.

Daha önce kullanma izni verilen veya irtifak hakkı tesis edilen taşınmazlarla proje bütünlüğü taşıyan taşınmazlar üzerinde daha önce verilen kullanma izni veya tesis edilen irtifak hakkının kalan süresi kadar kullanma izni verilir veya irtifak hakkı tesis edilir.

Üzerindeki binalarda esaslı onarım gerektirmeyen veya üzerinde sabit tesis yapılmamakla birlikte taşınmazın değeri (binalarda bina bedeli hariç) kadar yatırım ve onarım yapılacak ve idarece uygun görülecek yatırımlar için ise yirmi yıla kadar kullanma izni verilir veya irtifak hakkı tesis edilir.

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğe (Hazine Taşınmazlarında İrtifak İşlemleri) göre; Serbest Bölgeler Kanunu, Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu ve özel kanunlarında süre belirtilenlerde bu süre uygulanacaktır.

49 Yıllığına Hazine Arazisi Nasıl Kiralanır?

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 51. maddesinin (g) bendinde, kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici alanlar üzerinde mülkiyetin gayri ayni hak tesisi işlemlerinin pazarlıkla yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 78. maddesine göre irtifak hakkı kurulması veya kullanma izni verilmesi ihalesi, Kanunun 51. maddesinin (g) bendi uyarınca pazarlık usulü ile yapılır.

Keza 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğe (Hazine Taşınmazlarında İrtifak İşlemleri) göre, kullanma izni verilmesi ve irtifak hakkı tesis edilmesine ilişkin ihale işlemleri Tebliğde yer alan istisnalar dışında, Kanunun 17. maddesinde belirtilen ilanlar yapılmak suretiyle, 51. maddesinin (g) bendine göre pazarlık usulüyle yapılır. Ancak,

a) EPDK’nca ilgili mevzuatı gereğince verilen lisansa istinaden bu Kurumca uygun görülen taşınmazların üzerinde yatırım yapacak yatırımcılara, b) Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun hükümlerine göre özelleştirme kapsam ve programına alınan kurum ve kuruluşlara,

c) Yatırımcı tarafından; dolgu, iskele, platform, boru hattı, dolfen, şamandıra, pompaj istasyonu gibi tesisler yapılması amacıyla kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesisinin talep edilmesi halinde, (liman, yat limanı ve kruvaziyer limanı yatırımları hariç olmak üzere) talep konusu alanların geri sahasında talep sahibi yatırımcının mülkiyetinde olan, yasal bir hakka istinaden fiilen kullanımında bulunan veya bu yatırımcıya daha önce Bakanlıkça kiralanan veya kullanma izni verilen veya irtifak hakkı tesis edilmiş olan Hazine taşınmazı bulunması; bu alanların yapımı talep edilen kıyı tesisi ile plan ve proje bütünlüğü taşıyor olması ve birlikte kullanılmasının zorunlu olduğunun tespit edilmesi durumunda talep sahibi yatırımcıya,

d) 4737 sayılı ESerbest Bölgeler Kanunu hükümleri uyarınca yatırım yapacak yatırımcılar ile endüstri bölgelerinde stratejik yatırım yapacak yatırımcılara, e) Yurtiçi özgün geliştirme ve ileri teknoloji gerektiren savunma, havacılık ve uzay sanayii alanlarında faaliyet gösteren ve Savunma Sanayii Müsteşarlığınca bildirilen yatırımcılara,

f) Kamu yararına çalışan derneklere ve vergi muafiyeti tanınan vakıflara, vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarına, kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, kendi kuruluş kanunlarında, tüzük ve senetlerinde yer alan asli faaliyetlerinde belirtilen amaçlarda kullanılmak üzere,

g) 233 sayılı Kamu İktisadi Teşebbüsleri Hakkında KHK’nin 54. maddesi kapsamındaki kuruluşlara, kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere,

h) Çevrenin ve biyolojik çeşitliliğin en uygun şekilde korunması, kullanılması, izlenilmesi, proje geliştirilmesi, iyileştirilmesi ile çevre kirliliğinin önlenmesi amacı ile faaliyet gösteren Türkiye Çevre Koruma Vakfına (TÜÇEV) veya bu Vakfın kuruluşlarına,

Kanunun 17. maddesine göre ilan yapılmaksızın doğrudan kullanma izni verilebilecek veya irtifak hakkı tesis edilebilecektir. Doğrudan irtifak hakkı verilebilecek ve gerekli koşulları taşıyan birden fazla istekli olması halinde ise; bu istekliler arasında Kanunun 51. maddesinin (g) bendine göre pazarlık usulü ile yapılacak ihale sonucunda en yüksek bedeli teklif eden yatırımcıya kullanma izni verilecek veya irtifak hakkı tesis edilecektir.

49 Yıllığına Kiralanan Hazine Arazisini Doğrudan Satın Alabilir miyiz?

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendine göre, üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehtarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: 49 Yıllığına Kiralanan Hazine Arazisini Doğrudan Satın Alınabilir Mi?

49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralama Nedir? Nasıl Kiralanır? İhale Usulü Nedir?

Yorum Yap