1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi Rehberi – 2022


Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi

İstihdamı teşvik etmek amacıyla, teşvik belgeli yatırımlara bazı avantajlar sağlanmaktadır. Bunlardan bir tanesi de teşvik belgeli yatırımlar için yatırım yeri tahsisidir. Bu çalışmamızda teşvik belgeli yatırımlara Hazine arazisi tahsisi konusu bir bütün olarak ele alınacaktır.

Teşvik belgeli yatırımlar için yatırım yeri tahsisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yatırım yeri tahsis edilmesi suretiyle uygulanır. 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu tahsis, yatırımcı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi veya taşınmazın harca esas değer üzerinden satılması şeklinde gerçekleşmektedir.

Sitemize Google News'de Abone OlunSitemize Google New'de Abone Olun

Yatırım yeri tahsisi 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. Maddesi uyarınca yapılır. Madde hükmü şu şekildedir: “13/6/2006 tarihli ve 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 32/A maddesi kapsamındaki yatırımlarla ilgili olarak talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülki sınırları içindeki organize sanayi veya endüstri bölgelerinde bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunmaması, gerçekleştirilecek yatırımın toplam tutarının, talep edilen taşınmazların maliki idarelerce takdir edilecek rayiç değerinin tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması kaydıyla; Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine veya belediyelere ait arazi veya arsaların üzerinde kırkdokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebilir. 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununa tabi alanlar hariç olmak üzere, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise aynı şartlarla kırkdokuz yıl süreli kullanma izni verilebilir.”

Bu hükmün uygulanmasını göstermek amacıyla Maliye Bakanlığınca Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar yayımlanmıştır. 

Yatırım Yeri Tahsisi Ne Demektir?

Hazineye ve diğer kamu idarelerine ait arazilerin, teşvik belgeli yatırımlar için irtifak hakkı suretiyle kiraya verilmesine bedelsiz yatırım yeri tahsisi denilmektedir. Ek 3. madde kapsamında iki teşvik şekli söz konusudur. Bunlardan birincisinde talep edilen taşınmaz üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı veya kullanma izni tesis edilmesi söz konusudur. İkinci teşvik şekli ise harca esas değer üzerinden satıştır.

Bu çalışmamızda Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımlara tahsisiyle ilgili tüm konuları ele almaya çalışacağız. Aşağıda temel konuların kısa bir açıklamasını ve linkini bulacaksınız.

Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Taşınmazların Tahsis Şekilleri

4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu tahsis, harca esas değer üzerinden satış veya Hazine taşınmazları üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi şeklinde gerçekleşmektedir. Bu Kanun’un Ek 3. maddesi teşvik belgeli yatırımlara harca esas değer üzerinden satışı veya bu yatırımların gerçekleştirilmesi için Hazine arazileri üzerinde bu taşınmazlar lehine irtifak hakkı tesis edilmesini düzenlemektedir.

Ek 3. madde kapsamında iki teşvik şekli söz konusudur. Bunlardan birincisinde talep edilen taşınmaz üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı veya kullanma izni tesis edilmesi söz konusudur. İkinci teşvik şekli ise harca esas değer üzerinden satıştır.

a. İrtifak Hakkı Tesisi veya Kullanma İzni Verilmesi

Usul ve Esasların 7. maddesinin birinci fıkrasına göre teşvikten yararlanacak gerçek veya tüzel kişiler lehine; taşınmazlar üzerinde, bedeli karşılığında kırk dokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı tesis edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tapuya tescil edilememesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise, bedeli karşılığında kırk dokuz yıl süreli kullanma izni verilebilir.

b. Harca Esas Değer Üzerinden Satış

4706 sayılı Kanun’un ek 3. maddesine göre Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, birinci fıkra kapsamında en az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinden Yararlanacak Yatırımlar

Teşvik belgeli yatırımlara, yatırım yeri tahsisi 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. maddesi uyarınca yapılır. 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. Maddesi ve Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar, Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımlara tahsisini belirli kurallara bağlamıştır.

⇒ 2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararının 4’ncü maddesi uyarınca bölgesel teşvik uygulamaları, büyük ölçekli yatırımlar ve stratejik yatırımlar için yatırım yeri tahsisi yapılabilmektedir.

a) Bölgesel Teşvik Uygulamaları

Yeni teşvik sisteminde bölgesel yatırımlara yönelik önemli destekler sağlanmaktadır. Bazı yatırım konularının belli bölgeler ve illerde teşvik edilmesi suretiyle kaynakların katma değeri yüksek yatırımlara yönlendirilmesi, bölgesel gelişmişlik farklılıklarının azaltması, yatırımlarda kümelenme ve entegrasyonun sağlanması, yeni istihdam olanakları yaratılması ile verimliliğin ve üretimin artırılması hedeflenmektedir.

Bölgesel teşvik uygulamalarında tüm yatırım konuları desteklenmemektedir. Bölgesel teşvik uygulamalarından faydalanabilecek sektörler, bölgeler itibariyle asgari yatırım tutarları ve/veya kapasiteleri ile hangi yatırımların hangi illerde destekleneceği Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararlarıyla belirlenmektedir. Diğer taraftan teşvik unsurlarının yoğunluğu ve yararlanma süreleri bölgelere göre değişmektedir.

b) Büyük Ölçekli Yatırımlar

2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararın 2’nci maddesinin (d) bendi büyük ölçekli yatırımları; 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 32/A maddesi kapsamında belirlenen ve aynı kararın EK–3 no.lu ekinde gösterilen yatırımlar olarak tanımlanmıştır.

2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararı ile bu kararın uygulanmasına ilişkin 2012/1 no.lu tebliğ çerçevesinde büyük ölçekli yatırımlar; “asgari sabit yatırım tutarı 50 Milyon TL’den başlamak üzere sektörüne göre farklı büyüklüklerle tanımlanan, ölçek ekonomilerden yararlanmak, yabancı sermaye yatırımlarını, ihracatı, teknoloji ve Ar- Ge kapasitesini artırmak ve uluslararası rekabette üstünlük sağlayabilmek özel teşvikler sağlanan yatırımlar” olarak tanımlanabilir.

c) Stratejik Yatırımlar

Stratejik yatırım kavramı teşvik literatürümüze 2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararıyla girmiştir. Ancak bu kavramdan ne anlaşılması gerektiği ve tam olarak hangi yatırımların stratejik yatırım olduğu söz konusu kararda açıkça ortaya konmamış, bunun yerine bir yatırımın stratejik yatırım olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceğine Ekonomi Bakanlığı bünyesinde oluşturulacak “Stratejik Yatırımları Değerlendirme Komisyonu” tarafından karar verileceği belirtilmiştir.

Söz konusu Bakanlar Kurulu Kararı ile bu kararın uygulanmasına ilişkin 2012/1 no.lu tebliğde çerçevesinde stratejik yatırımlar; sabit yatırım tutarı en az 50 milyon TL olan, ithalat bağımlılığı yüksek ürünler ile ara mallarının üretimine yönelik, yüksek katma değer yaratma ve uluslararası rekabet gücünü artırma potansiyeline sahip, ileri teknoloji kullanılan ve teşviki “Stratejik Yatırımları Değerlendirme Komisyonu” tarafından uygun görülen yatırımlar olarak tanımlanabilir.

Yatırım Yeri Teşvikinden Yararlanamayacak Yatırımlar

2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararının 4’ncü maddesinde genel teşvik uygulamaları kapsamındaki yatırımlar için yatırım yeri tahsisi öngörülmemiştir. Yine aynı kararın 19’ncu maddesi uyarınca ar-ge ve çevre yatırımları için de yatırım yeri tahsisi yapılamamaktadır.

Diğer taraftan Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6’ncı maddesinin 2’nci fıkrası uyarınca, yatırım yeri teşvikinden arazi, arsa, royalti, yedek parça ve amortismana tâbi olmayan diğer harcamalar ile  5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu gereği finans ve sigortacılık konularında faaliyet gösteren kurumlar, iş ortaklıkları, 4283 sayılı Yap-İşlet Modeli ile Elektrik Enerjisi Üretim Tesislerinin Kurulması ve İşletilmesi ile Enerji Satışının Düzenlenmesi Hakkında Kanun ile 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilen yatırımlar ve rödovans sözleşmesine bağlı olarak yapılan yatırımlar yararlanamaz.

Yatırım Yeri Tahsisi İçin Gerekli Şartlar

a) Yatırım Konusunun Yatırım Yeri Tahsisinden Yararlanacak Nitelikte Olması

4706 sayılı Kanun‘un Ek 3. maddesinin uygulanabilmesi için gereken ilk şart yatırımın konusunun 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 32/A maddesi kapsamında olmasıdır. Bu madde hükmüne göre finans ve sigortacılık sektörlerinde faaliyet gösteren kurumlar, iş ortaklıkları, taahhüt işleri, 16/7/1997 tarihli ve 4283 sayılı Kanun ile 8/6/1994 tarihli ve 3996 sayılı Kanun kapsamında yapılan yatırımlar ile rödovans sözleşmelerine bağlı olarak yapılan yatırımlar hariç olmak üzere, bu maddenin ikinci fıkrasında belirtilen ve Hazine Müsteşarlığı tarafından teşvik belgesine bağlanan yatırımlardan elde edilen kazançlar, yatırımın kısmen veya tamamen işletilmesine başlanılan hesap döneminden itibaren yatırıma katkı tutarına ulaşıncaya kadar indirimli oranlar üzerinden kurumlar vergisine tabi tutulur. Görüldüğü üzere madde bazı istisnalar hariç olmak üzere aynı maddenin ikinci fıkrasında belirlenen yatırımlara bazı teşvikler sağlamaktadır.

Maddenin ikinci fıkrası ise bu yatırımları tek tek belirlemek yerine Bakanlar Kuruluna bölgeler bazında tespit yetkisi vermektedir. Bu nedenle ek 3. maddeden yararlanacak yatırımların, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen konularda ve tutarlarda olması gerekmektedir.

Maddeye göre, finans, sigortacılık, iş ortaklıkları, Yap-İşlet Modeliyle yapılan Elektrik Enerjisi Üretim yatırımları ile diğer yatırımlar, rödovans sözleşmesine bağlı olarak yapılan yatırımlar, arazi, arsa, royalti, yedek parça ve amortismana tâbi olmayan diğer harcamalar yatırım yarı teşviki kapsamı dışındadır. Öte yandan genel teşvik uygulamaları, ar-ge ve çevre yatırımları için de yatırım yeri tahsisi yapılamamaktadır.

b) Teşvik Belgesi veya Yazı Alınması

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6’ncı maddesinin 1’nci fıkrası uyarınca yatırım yeri tahsisi için yatırımcıların Ekonomi Bakanlığınca (Teşvik Uygulama ve Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü) yatırım teşvik belgesi sahibi olmaları veya yatırım teşvik belgesine esas olmak üzere firma adı, yatırımın konusu, kapasitesi gibi yatırımın karakteristik değerlerini içerecek şekilde yatırım yeri tahsis edileceğine ilişkin Ekonomi Bakanlığından yazı almaları gerekmektedir.

c) Organize Sanayi veya Endüstri Bölgelerinde Tahsis Edilebilecek Boş Parsel Bulunmaması

4706 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre yatırım yeri tahsis edilebilmesi için talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülki sınırları içindeki organize sanayi veya endüstri bölgelerinde bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunmaması gerekmektedir. Keza Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6’ncı maddesinin 1’nci fıkrası uyarınca, yatırım yeri tahsis edilebilmesi için Talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülkî sınırları içinde organize sanayi veya endüstri bölgesi bulunması hâlinde, bu bölgelerde söz konusu yatırım için tahsis edilecek boş parsel bulunmaması veya bu yatırımın söz konusu bölgelerde yapılmasının uygun görülmemesi gerekmektedir.

ç) Yatırım Tutarı ve Kapasite

Yatırım tutarı açısından iki şart söz konusudur. Öncelikle yatırım tutarının Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Kararda yer alan asgari tutar ve kapasitenin üzerinde olması gerekir. Ayrıca 4706 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre, yatırımın, talep edilen taşınmazların maliki idarelerce takdir edilecek rayiç değerinin tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması gerekmektedir.

Bu hususlar Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesinin 1’nci fıkrasının (b) bendinde yer almıştır. Madde hükmüne göre, taşınmaz tahsisinden yararlanabilmek için irtifak hakkı veya kullanma iznine konu taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilecek toplam yatırım tutarının, taşınmaz maliki idarelerce bu taşınmazlara takdir edilecek rayiç değerin tarım,  hayvancılık ve eğitim yatırımı için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması gerekmektedir. Diğer taraftan aynı maddeye göre toplam sabit yatırım tutarı I ve II. bölgelerde bir milyon Türk Lirası, III, IV, V ve VI. bölgelerde ise beş yüz bin Türk Lirasından az olamaz.

d) Öz Kaynak Şartı

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesinin 1’nci fıkrasının (ç) ve (d) bentleri uyarınca yatırımcının, taahhüt edilen yatırımın en az yüzde yirmisini karşılayacak miktarda net öz kaynağa sahip olması zorunludur. ir şirketin öz kaynakları; işletme sahip veya ortaklarının bilanço tarihinde işletmeye yapmış oldukları sermaye yatırımlarının tutarını gösteren ödenmiş sermaye ile, sermaye yedekleri, kâr yedekleri, geçmiş yıllar kârları ve geçmiş yıllar zararları ve dönemin net kâr veya zararını kapsamaktadır. Bundan dolayı yatırımcılar tarafından taahhüt edilen yatırımın finansman kaynaklarının yeterliliğinin değerlendirilmesi aşamasında, şirket öz kaynağının yukarıda belirtilen kalemler dikkate alınarak incelenmesi gerekir.

Üstelik aynı maddeye göre yatırımcı yatırımını ne şekilde finanse edeceğini, idareye açıklamalıdır.

e) Fizibilite Raporu

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesine göre, taahhüt edilen yatırımın toplam tutarı on milyon Türk Lirasını aşan yatırımlarda yatırımcının fizibilite raporu ve finansman tablosunu idareye vermesi gerekmektedir.

f) İmar Planına Uygunluk

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 18. maddesine göre, irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek taşınmazın imar parseli niteliğinde bulunması durumunda, yapılacak yatırımın taşınmazın imar plânında ayrıldığı amaca uygun olması zorunludur.

g) Harca Esas Değerden Satış İçin Gereken Ek Şartlar

4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesinde “Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, birinci fıkra kapsamında en az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63’üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir.” hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda Hazine taşınmazları irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesine ilişkin şartların yanı sıra en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve en az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirasından az olmamak üzere taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilecektir.

Bu maddenin uygulanması amacıyla yayımlanan 334 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği tarım ve hayvancılık yatırımlarının bu madde kapsamında değerlendirilemeyeceğini hüküm altına almıştır. Aynı Tebliğe göre yatırımcının taahhüt edilen yatırımın en az yüzde otuzunu karşılayacak miktarda net öz kaynağa sahip olunduğunun ve yatırımın finansmanının ne şekilde yapılacağının belgelendirilmesi zorunludur.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Tahsis Edilebilecek Taşınmazlar

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 5’nci maddesine göre mülkiyeti Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler yatırımcılara tahsis edilebilmektedirler. 

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 5’nci maddesine göre mülkiyeti Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler yatırımcılara tahsis edilebilmektedirler. Ancak, Usul ve Esasların 9. maddesi uyarınca, Devletin hüküm ve tasarrufu altında ve tapuya tescili mümkün olan yerler, Hazine adına tescil edildikten sonra irtifak hakkına konu edilebilecektir. Söz konusu taşınmazların tapuya tescili mümkün değilse kullanma izni verilebilecektir. Öte yandan, üzerinde kamuya ait ve ihtiyaç dışı bina ve müştemilat ile henüz faaliyete geçmemiş yatırım bulunan arazi veya arsalar da yatırımcılara tahsis edilebilmektedir.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlere ait işlemler Maliye Bakanlığınca; özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile ilgili işlemler ise taşınmaz maliki idarelerce yürütülür.

Yatırım Yeri Teşvikinde Tahsis Edilemeyecek Taşınmazlar

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 8. maddesine göre; a) Tapu kütüklerinde ihtiyatî tedbir, haciz, ipotek, tapu tahsis belgesi, vakıf ve benzeri kısıtlayıcı şerh ve kayıt bulunan, b) Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan, c) Kamu hizmetlerinde kullanılan veya kamu hizmetine tahsisli olan, ç) Taşınmaz maliki idarece üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş, kullanma izni veya kiraya verilmiş olup; irtifak hakkı, kullanma izni ve kira süresi sona ermemiş olan, d) Mülkiyeti ihtilâflı olan,

e) İl kara yolları ağında kalması nedeniyle, 5539 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun gereğince Karayolları Genel Müdürlüğüne temlik olunacak olan, f) Teferruğ yolu ile edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş olan, g) 6831 sayılı Orman Kanunu,  2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan,

ğ) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun gereğince ilgili kamu idaresi emrine verilmesi veya tahsis edilmesi gereken, h) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında olan ve Genelkurmay Başkanlığınca izin verilmeyen, ı) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca izin verilmeyen,

i)  2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23’üncü maddesine göre kamulaştırma yolu ile edinilip beş yıl süre ile bir kamu hizmetine tahsis edilmemesi nedeniyle malikinin geri alma hakkını kullanabileceği süreyi geçmemiş olan ve bu Kanunun 30’uncu maddesine göre edinilen,

j) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca izin verilmeyen, k) 2872 sayılı Çevre Kanunu uyarınca, içme ve kullanma sularının koruma alanları kapsamında olup ilgili kamu idarelerince izin verilmeyen, l)  2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan ve Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken,

m) İmar planında ayrıldığı amaç dışında talep edilen, n) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu kapsamında olan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce izin verilmeyen, o) 4915 sayılı Kara Avcılığı Kanununun 4’üncü maddesi gereğince tespit ve tefrik edilen yaban hayatı koruma ve geliştirme sahalarında kalan,

ö) 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararnameye göre, özel çevre koruma bölgesinde kalan ve Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığınca uygun görülmeyen, p) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan ve Tarım ve Köyişleri Bakanlığınca uygun görülmeyen,

r) 5543 sayılı İskân Kanunu gereğince Bayındırlık ve İskân Bakanlığına verilmesi gereken, s) Özel kanunları gereğince, üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi ya da kullanma izni verilmesi uygun görülmeyen, Taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmez veya kullanma izni verilmez.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Süreci ve İhale Sonrası İşlemler

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımlara tahsisini bir ihale sürecine bağlamıştır. İhale sonrasında, seçilen yatırımcının yatırımı gerçekleştirme süreci başlamaktadır. Bu kapsamda ön izin verilmesi, sonrasında irtifak hakkı tesisi ve sonrasında yatırımın gerçekleştirilmesi gelmektedir. Bu ihale süreci ve ihale sonrası işlemler hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Süreci

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İşletme Döneminde Yatırımcının Yükümlülükleri

⇒ Yatırım dönemi sona erdikten sonra işletme dönemi gelmektedir. İşletme döneminde yatırımcı belirli yükümlülüklere uymak zorundadır. Örneğin kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, taşınmaz maliki idarece izin verilmedikçe, izin sahibi kullanma izninin ve taşınmazın/alanın kullanım amacını değiştiremez ve amacı dışında kullanamaz, taşınmazın/alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez. Ayrıca yatırımcı istihdam şartına uygun davranmak zorundadır. 

a) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İstihdam Şartı

Aslında istihdam şartı doğrudan 4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesinden kaynaklanan bir şart değildir. Bu şart teşvik belgesi mevzuatından kaynaklanmaktadır. Teşvik belgelerinde belirli sayıda istihdam öngörülmektedir, 4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesi de teşvik belgesi şartı aradığına göre Ek 3. madde kapsamında taşınmaz tahsisi için belirli sayıda istihdamın sağlanması şarttır. Usul ve Esasların 16. maddesine göre Yatırım teşvik belgesinde belirtilen istihdam edilecek işçi sayısına, yatırım konusu işletmenin faaliyete geçtiği tarihten itibaren beş yıl süreyle uyulması zorunludur. İstihdam edilecek işçi sayısı beş yıllık ortalama üzerinden değerlendirilir. Üretime katkı sağlamak amacıyla hizmet satın alınmak suretiyle sağlanan istihdam, taahhüt edilen istihdam sayısı içerisinde değerlendirilmez.

b) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Taşınmazın Kullanım Şekli

Kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, taşınmaz maliki idarece izin verilmedikçe, izin sahibi kullanma izninin ve taşınmazın/alanın kullanım amacını değiştiremez ve amacı dışında kullanamaz, taşınmazın/alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez.

Kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, kullanma iznine konu taşınmaz/alan yatırım amacında kullanılır ve projede belirtilen tesisler dışında başka bir yapılaşmaya gidilmez.

c) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı veya Kullanma İzni Bedellerinin Ödemesi

İrtifak hakkı veya kullanma izni bedelinin iki yıl üst üste vadesinden itibaren otuz gün içinde yatırılmaması hâlinde kullanma izni sözleşmesi feshedilir. Bu durumda herhangi bir yargı kararı aranmaksızın irtifak hakkı veya kullanma izni iptal edilir. Bu durumda, taşınmaz üzerindeki tüm yapı ve tesislerle birlikte sağlam ve işler durumda tazminat ve bedel ödenmeksizin taşınmaz maliki idareye intikal eder ve bundan dolayı hak lehtarı veya üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Taşınmaz maliki idarenin talebi üzerine irtifak hakkı tapu idaresince tapu kütüğünden resen terkin edilir.

ç) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İndirimlerin İptali ve Hâsılattan Pay Alınması

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 27’nci maddesi uyarınca yatırımcı tarafından, mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın en az yüzde ellisinin gerçekleştirilmesine rağmen yatırımın tamamlanmaması veya öngörülen istihdam sayısına yüzde onu aşan oranda uyulmaması hâlinde, bölgeler itibariyle farklılaştırılarak emlak vergi değeri üzerinden hesaplanmak suretiyle irtifak hakkı veya kullanma izni bedelleri yönünden sağlanan indirimler ile hâsılat payı alınmaması suretiyle yapılan indirimler iptal edilerek genel hükümlere göre işlem yapılır ve hâsılat payı alınır.

İndirimin iptali halinde, cari yıl irtifak hakkı ve kullanma izni bedeli, rayiç bedel üzerinden (bu bedeller emlak vergi değerinin yüzde üçünden az olamaz) tahsil edilir, müteakip yıl bedelleri ise Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılması suretiyle hesaplanarak tahsil edilir.

İndirimsiz bedelle irtifak hakkı tesisi veya kullanma izni verilmesi ve hâsılat payının ödenmesine ilişkin kararın taşınmaz maliki idarece yatırımcıya tebliği tarihinden itibaren altmış gün içerisinde kabul edilmemesi veya gerekli işlemlerin yaptırılmaması hâlinde, Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 25’nci maddesi uyarınca; 26’ncı madde hükümleri uygulanır.

d) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Yatırımın ve İşletmenin Devri

Taşınmaz teşvikinden yararlanan yatırımların gerek yatırım ve gerekse işletme döneminde üçüncü kişilere devri mümkündür. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 21. maddesine göre yatırımcı, irtifak hakkı veya kullanma iznini üçüncü kişilere devredebilir. Ancak, devrin yatırım tamamlanmadan önce yapılması halinde, devralan kişide söz konusu usul ve esasların 6. maddesinde[1] belirtilen şartlar aranır.

Devreden yatırımcı devir işlemi sırasında devir alan gerçek ya da tüzel kişiyi devir tarihinden itibaren en geç bir ay içinde taşınmaz maliki idare ile yeni sözleşme yapması gerektiğini bildirir ve bu konuda uyarır. Devralan kişiler devir tarihinden itibaren otuz gün içinde taşınmaz maliki idareye bilgi vererek, devredenin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini içeren ve idarece düzenlenecek olan yeni sözleşmeyi imzalamak zorundadır.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Yatırım Döneminde Denetim

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 24. maddesine göre yatırımcı; irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlar üzerinde inşa edilecek yapı ve tesisleri onaylı imar planı ve uygulama projesine uygun olarak yapmak zorundadır.

Taşınmaz maliki idareler, inşaat aşamasında ve işletme süresince gerekli gördüğü takdirde taşınmazların üzerindeki bütün yapı ve tesisleri kontrol etmeye veya ettirmeye yetkilidir. Bu kontroller sırasında belirlenecek hata ve eksiklikler, taşınmaz maliki idarelerce belirlenecek süre ve şartlarla yatırımcı tarafından tamamlanır.

Taşınmaz maliki idareler tarafından işletme süresince 4706 sayılı Kanunun Ek 3’üncü maddesinde ve bu Usul ve Esaslar ile sözleşmesinde yer alan hükümlere uyulup uyulmadığı denetlenebilir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Süresinin Sona Ermesi

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 25’nci maddesi uyarınca; irtifak hakkı ve kullanma izni, sözleşme süresi sonunda sona erer. Bu durumda; makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç diğer yapı ve tesisler taşınmaz maliki idareye intikal eder. Bundan dolayı hak lehtarı veya kullanma izni sahibi ile üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Ancak, yatırımcının talep etmesi halinde, üzerindeki yapı ve tesisler dikkate alınmak suretiyle genel hükümlere göre bedeli karşılığında doğrudan irtifak hakkı tesis edilir veya kullanma izni verilir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzninin İptali, Tahliye ve Geri Alma

Yatırımcının bu Usul ve Esaslarda ve sözleşmesinde yer alan hükümlere uymadığının veya mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın tamamlanmadığının tespiti halinde, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın irtifak hakkı veya kullanma izni iptal edilir.

Bu durumda, taşınmaz üzerindeki tüm yapı ve tesislerle birlikte sağlam ve işler durumda tazminat ve bedel ödenmeksizin taşınmaz maliki idareye intikal eder ve bundan dolayı hak lehtarı veya üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Taşınmaz maliki idarenin talebi üzerine irtifak hakkı tapu idaresince tapu kütüğünden resen terkin edilir.

Yatırımcı, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın taşınmaz maliki idarece alınacak irtifak hakkı veya kullanma izninin iptal edildiğine dair kararın tebliğ tarihinden itibaren taşınmazı otuz gün içinde tahliye eder.

Taşınmazın geri alımı sırasında, taşınmazın yatırımcıya korunarak kullanımı şartıyla üzerindeki bina ve müştemilatıyla teslim edildiği hallerde, teslim edilen bina ve müştemilatın korunarak kullanılmamasından doğan zararlar taşınmaz maliki idarelerce ayrıca tazmin ettirilir.

Teşvik Belgeli Yatırımlara Yatırım Yeri Tahsisi Rehberi – 2021

Yorum Yap