1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi Rehberi – 2021

Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi Rehberi – 2021


1) Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi

İstihdamı teşvik etmek amacıyla, teşvik belgeli yatırımlara bazı avantajlar sağlanmaktadır. Bunlardan bir tanesi de teşvik belgeli yatırımlar için yatırım yeri tahsisidir. Bu çalışmamızda teşvik belgeli yatırımlara Hazine arazisi tahsisi konusu bir bütün olarak ele alınacaktır.

Teşvik belgeli yatırımlar için yatırım yeri tahsisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yatırım yeri tahsis edilmesi suretiyle uygulanır. 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu tahsis, yatırımcı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi veya taşınmazın harca esas değer üzerinden satılması şeklinde gerçekleşmektedir.

Yatırım yeri tahsisi 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. Maddesi uyarınca yapılır. Madde hükmü şu şekildedir: “13/6/2006 tarihli ve 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 32/A maddesi kapsamındaki yatırımlarla ilgili olarak talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülki sınırları içindeki organize sanayi veya endüstri bölgelerinde bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunmaması, gerçekleştirilecek yatırımın toplam tutarının, talep edilen taşınmazların maliki idarelerce takdir edilecek rayiç değerinin tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması kaydıyla; Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine veya belediyelere ait arazi veya arsaların üzerinde kırkdokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebilir. 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununa tabi alanlar hariç olmak üzere, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise aynı şartlarla kırkdokuz yıl süreli kullanma izni verilebilir.”

Bu hükmün uygulanmasını göstermek amacıyla Maliye Bakanlığınca Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar yayımlanmıştır. Teşvik belgeli yatırımlara devlet yardımı ile ilgili tüm mevzuatı görmek için şu linke tıklayınız.

2) Yatırım Yeri Tahsisi Ne Demektir?

Hazineye ve diğer kamu idarelerine ait arazilerin, teşvik belgeli yatırımlar için irtifak hakkı suretiyle kiraya verilmesine bedelsiz yatırım yeri tahsisi denilmektedir. Ek 3. madde kapsamında iki teşvik şekli söz konusudur. Bunlardan birincisinde talep edilen taşınmaz üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı veya kullanma izni tesis edilmesi söz konusudur. İkinci teşvik şekli ise harca esas değer üzerinden satıştır.

Bu çalışmamızda Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımlara tahsisiyle ilgili tüm konuları ele almaya çalışacağız. Aşağıda temel konuların kısa bir açıklamasını ve linkini bulacaksınız.

3) Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Taşınmazların Tahsis Şekilleri

4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu tahsis, harca esas değer üzerinden satış veya Hazine taşınmazları üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi şeklinde gerçekleşmektedir. Bu Kanun’un Ek 3. maddesi teşvik belgeli yatırımlara harca esas değer üzerinden satışı veya bu yatırımların gerçekleştirilmesi için Hazine arazileri üzerinde bu taşınmazlar lehine irtifak hakkı tesis edilmesini düzenlemektedir.

Ek 3. madde kapsamında iki teşvik şekli söz konusudur. Bunlardan birincisinde talep edilen taşınmaz üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı veya kullanma izni tesis edilmesi söz konusudur. İkinci teşvik şekli ise harca esas değer üzerinden satıştır.

3.1. İrtifak Hakkı Tesisi veya Kullanma İzni Verilmesi

Usul ve Esasların 7. maddesinin birinci fıkrasına göre teşvikten yararlanacak gerçek veya tüzel kişiler lehine; taşınmazlar üzerinde, bedeli karşılığında kırk dokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı tesis edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tapuya tescil edilememesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise, bedeli karşılığında kırk dokuz yıl süreli kullanma izni verilebilir.

3.2. Harca Esas Değer Üzerinden Satış

4706 sayılı Kanun’un ek 3. maddesine göre Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, birinci fıkra kapsamında en az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir.

4) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinden Yararlanacak Yatırımlar

Teşvik belgeli yatırımlara, yatırım yeri tahsisi 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. maddesi uyarınca yapılır. 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun ek 3. Maddesi ve Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar, Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımlara tahsisini belirli kurallara bağlamıştır.  Bu konuda daha geniş bilgi almak için şu yazımıza bakınız:  Hangi Yatırımlara Yatırım Yeri Tahsisi Yapılabilir?

2) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Tahsis Edilebilecek Taşınmazlar

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 5’nci maddesine göre mülkiyeti Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler yatırımcılara tahsis edilebilmektedirler. 

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 5’nci maddesine göre mülkiyeti Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler yatırımcılara tahsis edilebilmektedirler. Ancak, Usul ve Esasların 9. maddesi uyarınca, Devletin hüküm ve tasarrufu altında ve tapuya tescili mümkün olan yerler, Hazine adına tescil edildikten sonra irtifak hakkına konu edilebilecektir. Söz konusu taşınmazların tapuya tescili mümkün değilse kullanma izni verilebilecektir. Öte yandan, üzerinde kamuya ait ve ihtiyaç dışı bina ve müştemilat ile henüz faaliyete geçmemiş yatırım bulunan arazi veya arsalar da yatırımcılara tahsis edilebilmektedir.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlere ait işlemler Maliye Bakanlığınca; özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine ve belediyelere ait taşınmazlar ile ilgili işlemler ise taşınmaz maliki idarelerce yürütülür.

3) Yatırım Yeri Teşvikinde Tahsis Edilemeyecek Taşınmazlar

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 8. maddesine göre;

a) Tapu kütüklerinde ihtiyatî tedbir, haciz, ipotek, tapu tahsis belgesi, vakıf ve benzeri kısıtlayıcı şerh ve kayıt bulunan,

b) Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan,

c) Kamu hizmetlerinde kullanılan veya kamu hizmetine tahsisli olan,

ç) Taşınmaz maliki idarece üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş, kullanma izni veya kiraya verilmiş olup; irtifak hakkı, kullanma izni ve kira süresi sona ermemiş olan,

d) Mülkiyeti ihtilâflı olan,

e) İl kara yolları ağında kalması nedeniyle, 5539 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun gereğince Karayolları Genel Müdürlüğüne temlik olunacak olan,

f) Teferruğ yolu ile edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş olan,

g) 6831 sayılı Orman Kanunu,  2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan,

ğ) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun gereğince ilgili kamu idaresi emrine verilmesi veya tahsis edilmesi gereken,

h) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında olan ve Genelkurmay Başkanlığınca izin verilmeyen,

ı) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca izin verilmeyen,

i)  2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23’üncü maddesine göre kamulaştırma yolu ile edinilip beş yıl süre ile bir kamu hizmetine tahsis edilmemesi nedeniyle malikinin geri alma hakkını kullanabileceği süreyi geçmemiş olan ve bu Kanunun 30’uncu maddesine göre edinilen,

j) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca izin verilmeyen,

k) 2872 sayılı Çevre Kanunu uyarınca, içme ve kullanma sularının koruma alanları kapsamında olup ilgili kamu idarelerince izin verilmeyen,

l)  2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan ve Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken,

m) İmar planında ayrıldığı amaç dışında talep edilen,

n) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu kapsamında olan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce izin verilmeyen,

o) 4915 sayılı Kara Avcılığı Kanununun 4’üncü maddesi gereğince tespit ve tefrik edilen yaban hayatı koruma ve geliştirme sahalarında kalan,

ö)   383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararnameye göre, özel çevre koruma bölgesinde kalan ve Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığınca uygun görülmeyen,

p) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan ve Tarım ve Köyişleri Bakanlığınca uygun görülmeyen,

r) 5543 sayılı İskân Kanunu gereğince Bayındırlık ve İskân Bakanlığına verilmesi gereken,

s) Özel kanunları gereğince, üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi ya da kullanma izni verilmesi uygun görülmeyen,

Taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmez veya kullanma izni verilmez.

4) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Süreci

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımlara tahsisini bir ihale sürecine bağlamıştır. Bu ihale süreci hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Süreci

5) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Sonrası İşlemler

⇒ İhale sonrasında, seçilen yatırımcının yatırımı gerçekleştirme süreci başlamaktadır. Bu kapsamda ön izin verilmesi, sonrasında irtifak hakkı tesisi ve sonrasında yatırımın gerçekleştirilmesi gelmektedir. Bu süreç hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Sonrası İşlemler

6) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İşletme Döneminde Yatırımcının Yükümlülükleri

⇒ Yatırım dönemi sona erdikten sonra işletme dönemi gelmektedir. İşletme döneminde yatırımcı belirli yükümlülüklere uymak zorundadır. Örneğin kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, taşınmaz maliki idarece izin verilmedikçe, izin sahibi kullanma izninin ve taşınmazın/alanın kullanım amacını değiştiremez ve amacı dışında kullanamaz, taşınmazın/alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez. Ayrıca yatırımcı istihdam şartına uygun davranmak zorundadır. 

6.1) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İstihdam Şartı

Aslında istihdam şartı doğrudan 4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesinden kaynaklanan bir şart değildir. Bu şart teşvik belgesi mevzuatından kaynaklanmaktadır. Teşvik belgelerinde belirli sayıda istihdam öngörülmektedir, 4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesi de teşvik belgesi şartı aradığına göre Ek 3. madde kapsamında taşınmaz tahsisi için belirli sayıda istihdamın sağlanması şarttır. Usul ve Esasların 16. maddesine göre Yatırım teşvik belgesinde belirtilen istihdam edilecek işçi sayısına, yatırım konusu işletmenin faaliyete geçtiği tarihten itibaren beş yıl süreyle uyulması zorunludur. İstihdam edilecek işçi sayısı beş yıllık ortalama üzerinden değerlendirilir. Üretime katkı sağlamak amacıyla hizmet satın alınmak suretiyle sağlanan istihdam, taahhüt edilen istihdam sayısı içerisinde değerlendirilmez.

6.2) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Taşınmazın Kullanım Şekli

Kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, taşınmaz maliki idarece izin verilmedikçe, izin sahibi kullanma izninin ve taşınmazın/alanın kullanım amacını değiştiremez ve amacı dışında kullanamaz, taşınmazın/alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez.

Kullanma izni ve irtifak hakkı süresince, kullanma iznine konu taşınmaz/alan yatırım amacında kullanılır ve projede belirtilen tesisler dışında başka bir yapılaşmaya gidilmez.

6.3) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı veya Kullanma İzni Bedellerinin Ödemesi

İrtifak hakkı veya kullanma izni bedelinin iki yıl üst üste vadesinden itibaren otuz gün içinde yatırılmaması hâlinde kullanma izni sözleşmesi feshedilir. Bu durumda herhangi bir yargı kararı aranmaksızın irtifak hakkı veya kullanma izni iptal edilir. Bu durumda, taşınmaz üzerindeki tüm yapı ve tesislerle birlikte sağlam ve işler durumda tazminat ve bedel ödenmeksizin taşınmaz maliki idareye intikal eder ve bundan dolayı hak lehtarı veya üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Taşınmaz maliki idarenin talebi üzerine irtifak hakkı tapu idaresince tapu kütüğünden resen terkin edilir.

6.4) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İndirimlerin İptali ve Hâsılattan Pay Alınması

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 27’nci maddesi uyarınca yatırımcı tarafından, mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın en az yüzde ellisinin gerçekleştirilmesine rağmen yatırımın tamamlanmaması veya öngörülen istihdam sayısına yüzde onu aşan oranda uyulmaması hâlinde, bölgeler itibariyle farklılaştırılarak emlak vergi değeri üzerinden hesaplanmak suretiyle irtifak hakkı veya kullanma izni bedelleri yönünden sağlanan indirimler ile hâsılat payı alınmaması suretiyle yapılan indirimler iptal edilerek genel hükümlere göre işlem yapılır ve hâsılat payı alınır.

İndirimin iptali halinde, cari yıl irtifak hakkı ve kullanma izni bedeli, rayiç bedel üzerinden (bu bedeller emlak vergi değerinin yüzde üçünden az olamaz) tahsil edilir, müteakip yıl bedelleri ise Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılması suretiyle hesaplanarak tahsil edilir.

İndirimsiz bedelle irtifak hakkı tesisi veya kullanma izni verilmesi ve hâsılat payının ödenmesine ilişkin kararın taşınmaz maliki idarece yatırımcıya tebliği tarihinden itibaren altmış gün içerisinde kabul edilmemesi veya gerekli işlemlerin yaptırılmaması hâlinde, Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 25’nci maddesi uyarınca; 26’ncı madde hükümleri uygulanır.

6.5) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Yatırımın ve İşletmenin Devri

Taşınmaz teşvikinden yararlanan yatırımların gerek yatırım ve gerekse işletme döneminde üçüncü kişilere devri mümkündür. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 21. maddesine göre yatırımcı, irtifak hakkı veya kullanma iznini üçüncü kişilere devredebilir. Ancak, devrin yatırım tamamlanmadan önce yapılması halinde, devralan kişide söz konusu usul ve esasların 6. maddesinde[1] belirtilen şartlar aranır.

Devreden yatırımcı devir işlemi sırasında devir alan gerçek ya da tüzel kişiyi devir tarihinden itibaren en geç bir ay içinde taşınmaz maliki idare ile yeni sözleşme yapması gerektiğini bildirir ve bu konuda uyarır. Devralan kişiler devir tarihinden itibaren otuz gün içinde taşınmaz maliki idareye bilgi vererek, devredenin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini içeren ve idarece düzenlenecek olan yeni sözleşmeyi imzalamak zorundadır.

7) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Yatırım Döneminde Denetim

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 24. maddesine göre yatırımcı; irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlar üzerinde inşa edilecek yapı ve tesisleri onaylı imar planı ve uygulama projesine uygun olarak yapmak zorundadır.

Taşınmaz maliki idareler, inşaat aşamasında ve işletme süresince gerekli gördüğü takdirde taşınmazların üzerindeki bütün yapı ve tesisleri kontrol etmeye veya ettirmeye yetkilidir. Bu kontroller sırasında belirlenecek hata ve eksiklikler, taşınmaz maliki idarelerce belirlenecek süre ve şartlarla yatırımcı tarafından tamamlanır.

Taşınmaz maliki idareler tarafından işletme süresince 4706 sayılı Kanunun Ek 3’üncü maddesinde ve bu Usul ve Esaslar ile sözleşmesinde yer alan hükümlere uyulup uyulmadığı denetlenebilir.

8) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Süresinin Sona Ermesi

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 25’nci maddesi uyarınca; irtifak hakkı ve kullanma izni, sözleşme süresi sonunda sona erer. Bu durumda; makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç diğer yapı ve tesisler taşınmaz maliki idareye intikal eder. Bundan dolayı hak lehtarı veya kullanma izni sahibi ile üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Ancak, yatırımcının talep etmesi halinde, üzerindeki yapı ve tesisler dikkate alınmak suretiyle genel hükümlere göre bedeli karşılığında doğrudan irtifak hakkı tesis edilir veya kullanma izni verilir.

9) Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzninin İptali, Tahliye ve Geri Alma

Yatırımcının bu Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslarda ve sözleşmesinde yer alan hükümlere uymadığının veya mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın tamamlanmadığının tespiti halinde, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın irtifak hakkı veya kullanma izni iptal edilir.

Bu durumda, taşınmaz üzerindeki tüm yapı ve tesislerle birlikte sağlam ve işler durumda tazminat ve bedel ödenmeksizin taşınmaz maliki idareye intikal eder ve bundan dolayı hak lehtarı veya üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Taşınmaz maliki idarenin talebi üzerine irtifak hakkı tapu idaresince tapu kütüğünden resen terkin edilir.

Yatırımcı, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın taşınmaz maliki idarece alınacak irtifak hakkı veya kullanma izninin iptal edildiğine dair kararın tebliğ tarihinden itibaren taşınmazı otuz gün içinde tahliye eder.

Taşınmazın geri alımı sırasında, taşınmazın yatırımcıya korunarak kullanımı şartıyla üzerindeki bina ve müştemilatıyla teslim edildiği hallerde, teslim edilen bina ve müştemilatın korunarak kullanılmamasından doğan zararlar taşınmaz maliki idarelerce ayrıca tazmin ettirilir.

Teşvik Belgeli Yatırımlara Yatırım Yeri Tahsisi Rehberi – 2021
Yorum Yap

Yorum Yap