1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Turizm Sektöründe Hazine Taşınmazlarının Yatırımcılara Tahsisi Rehberi – 2021


Hazine Taşınmazlarının Turizm Yatırımcılarına Tahsisi

Bacasız sanayi olarak da adlandırılan turizm ülkemizin en önemli gelir kaynaklarından birisidir. Türk turizmi özellikle 1983 yılından itibaren büyük bir gelişme göstermeye başlamıştır. Bir turizm yatırımı için en büyük maliyet kalemlerinden birisi yatırım yapılacak taşınmaz için ödenecek arsa bedelidir. Bu maliyeti önlemek ve yatırım yapılmasını cazip hale getirmek amacı ile kamuya ait taşınmazlar yatırımcılara tahsis edilmekte (bu taşınmazlar üzerinde yatırımcı lehine irtifak hakkı tesis edilmekte), bu şekilde yatırım yapılması daha karlı ve cazip hale getirilmeye çalışılmaktadır. Turistik bölgelerde taşınmaz fiyatlarının oldukça yüksek olması da böyle bir kamu desteğini zorunlu kılmaktadır.

Kamuya ait taşınmazların içinde en büyük pay ise Hazineye aittir. Ülke yüzölçümünün de büyük bir kısmını kaplayan ve Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) tarafından yönetilen bu taşınmazlar, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri uyarınca turizm yatırımcılarına tahsis edilmektedir.

Turizmi teşvik kapsamında genel olarak Bakanlar Kurulunca kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesinde kalan taşınmazlar yatırımcılara tahsis edilmektedir. Kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesi dışındaki taşınmazlar ise 18.3.1986 tarihli ve 86/10497 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince turizm amaçlı olarak yatırımcılara tahsis edilmektedir. Bakanlar Kurulunun bu kararıyla turizm yatırımlarını hızlandırmak maksadıyla arazi ve gayrimenkul tesislerinde sürat sağlamak üzere turizm, eğlence ve dinlenme tesisleri, ticaret merkezleri ve benzeri tesislerin yapılması maksadıyla yatırımcılara tahsis edilmektedir.

Ayrıca 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun Ek 4. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri dışında, 6831 sayılı Orman Kanununa göre Devlet ormanı sayılan yerler ile 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname gereğince tespit ve ilan edilen yerlerde turizm yatırımı için arazi tahsisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun görüşü alındıktan sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılmaktadır.

Buradaki tahsis yatırımcı lehine 49 veya 75 yıllığına irtifak hakkı tesisi, kiralama yapılması veya (tescili mümkün olmayan taşınmazlar üzerinde) kullanma izni verilmesi şeklinde olmaktadır. Elbette ki bu tahsis ve yatırım, belirli bir süreci takip edilerek yapılmaktadır. Bu yazıda, kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesinde yer alan Hazine arazilerinin yatırımcılara tahsisi süreci bir bütün olarak ele alınmıştır.

İÇİNDEKİLER

1) Turizm Yatırımlarına Hazine Taşınmaz Tahsis Edilebilecek Bölgeler

Aşağıda açıklayacağımız bölgelerde Hazine taşınmazları turizm yatırımlarına tahsis edilebilmektedir.

1.1) Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgelerinde Kalan Taşınmazlar

Turizmi teşvik kapsamında genel olarak Bakanlar Kurulunca kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesinde kalan taşınmazlar yatırımcılara tahsis edilmektedir.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’na ve Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre kamu taşınmazları turizm yatırımcılarına tahsis edilebilmektedir. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik kamu taşınmazı kavramını Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilen Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler ile kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri, bu bölgelerin veya bu bölgelerin planlarla belirlenmiş alt bölgeleri ve turizm merkezlerinin içinde yer alan orman arazileri olarak tanımlamaktadır.

1.2) Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri Dışındaki Alanlarda Kalan Taşınmazlar

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde kamu kuruluşlarına ait turizm, eğitim ve dinlenme maksatlı tesisler ile araziler üzerindeki tahsisler, Kültür ve Turizm Bakanlığının teklifi ve Maliye Bakanlığının uygun görüşü üzerine tahsisi yapan idarece kaldırılır ve tasarruf hakları Bakanlığa verilir.

Bu yerler dışındaki taşınmazlar ise 18.3.1986 tarihli ve 86/10497 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı gereğince turizm amaçlı olarak yatırımcılara tahsis edilmektedir. Bakanlar Kurulunun bu kararıyla turizm yatırımlarını hızlandırmak maksadıyla arazi ve gayrimenkul tesislerinde sürat sağlamak üzere turizm, eğlence ve dinlenme tesisleri, ticaret merkezleri ve benzeri tesislerin yapılması maksadıyla:

1- İstanbul Büyükşehir Belediyesi hudutları içinde (mücavir alan dahil) Hazine, belediye, kamu iktisadî teşebbüsleri ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarına ait gayrimenkullerin yerli ve yabancı müteşebbislere tahsisi prensibi; İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanının da katılacağı toplantıda, Maliye Bakanı, Kültür ve Turizm Bakam ile ilgili bakan tarafından kararlaştırılır.

2- Birinci maddede belirtilen yerler dışında:

a) Bakanlar Kurulunca turizm alanı ve turizm merkezi ilân edilen yerlerin tahsis işlemleri Kültür ve Turizm Bakanlığınca yapılır.

b) Hazine, kuma iktisadî teşebbüsleri ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarına ait gayrimenkullerin tahsisi prensibi Maliye Bakanı, Kültür ve Turizm Bakanı ile diğer ilgili bakanlar tarafından müştereken kararlaştırılır.

3- Yukarıdaki maddelere göre tahsise karar verecek yetkililer, tahsis ile ilgili işlemlerde uygulanacak esasları tespit ederler.

4- Prensip olarak verilen tahsis kararının uygulanabilmesi için ilgili mevzuata göre gerekli işlemler kuruluşların yetkili mercilerince yapılır.

5- Yerli ve yabancı müteşebbisler, arazi veya gayrimenkul tahsisi için Kültür ve Turizm Bakanlığına müracaat ederler, tahsisle ilgili sekretarya hizmetleri bu Bakanlıkça yürütülür.

1.3) Orman Sayılan Alanlar ile Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Kalan Taşınmazlar

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun Ek 4. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri dışında, 6831 sayılı Orman Kanununa göre Devlet ormanı sayılan yerler ile 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname gereğince tespit ve ilan edilen yerlerde turizm yatırımı için arazi tahsisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun görüşü alındıktan sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılmaktadır.

2) Turizm Yatırımlarına Tahsis Edilebilecek Hazine Taşınmazları

Turizmi teşvik kapsamında sadece araziler değil aynı zaman da ek alanlar, mekanik tesis hatlarının üzerinden geçeceği taşınmazlar ve deniz alanları da tahsis edilmektedir.

2.1) Ek Alanlar

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine göre; aşağıda belirtilen niteliklerdeki kamu taşınmazları Bakanlıktan belgeli; özel mülkiyete veya tahsisli yatırımlara, bu Yönetmeliğin 9 uncu maddesindeki duyuru şartı aranmaksızın, tahsise ilişkin diğer hususların da sağlanması ve hisseli parsel teşekkül ettirilmemek şartı ile ek alan olarak tahsis edilebilir:

a) Küçük ölçekli planlardan büyük ölçekli planlara geçişte ölçeğin gerektirdiği farklılıklardan doğan ilave bitişik alanlar,

b) İnşa edilecek tesis türünün ve sınıfının gerektirdiği şartların sağlanamaması halinde meydana gelen olumsuzluğun giderilmesine imkan verilecek ilave bitişik alanlar,

c) Aynı imar adası içerisinde yer alan, imar planları ile turizm kullanımına ayrılmış olan, ana alandaki tesisin niteliğini arttırmaya yönelik ilave bitişik alanlar,

ç) İmar parseli bütünlüğünün oluşturulması ve uygulama imar planlarında öngörülen kapasitenin elde edilebilmesi bakımından, imar parseli içinde kalan alanlar,

d) Tahsis yapıldığı tarihte denizle bağlantısı olan tahsisli alanlar ile aynı durumdaki özel mülklerle deniz arasında kıyı kenar çizgisinin sonradan değişmesi nedeniyle yeni oluşan alanlar,

e) Tahsisli ana parsele veya özel mülke proje bütünlüğü olan ve birlikte kullanılması zorunluluğu bulunan alanlar.

Özel mülkiyete ek alan tahsis edilmesi halinde ön izin döneminde toplam yatırım maliyetinin yüzde beşi oranında, kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde toplam yatırım maliyetinin yüzde biri oranında, ana yatırımcı adına verilen ön izinlerde toplam yatırım maliyetinin yüzde ikisi oranında teminat alınır.

Özel mülkiyete ek alan tahsisinde ek alan üzerinde tahsis amacına uygun olarak turizm amaçlı yapı yapılacak olması halinde kesin tahsis döneminde de toplam yatırım maliyetinin yüzde onuna tekabül eden miktarda, termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde toplam yatırım maliyetinin yüzde ikisine tekabül eden miktarda, ana yatırımcı adına yapılan kesin tahsislerde ise toplam yatırım maliyetinin yüzde dördü oranında teminat alınır.

2.2) Mekanik Tesis Hatları

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmeliğin 13. maddesinde mekanik tesis hatlarının tahsisi düzenlenmiştir. Maddeye göre faaliyetlerinin tamamlayıcısı olarak hizmet vermesi amacıyla, Bakanlıkça belgelendirilmiş bölgedeki turizm tesislerine veya bunların kuracağı ticari ortaklıklara, eşit koşullarda yararlanmak ve birlikte işletilmek şartıyla ve kuruluş kanunlarında turizm yatırımı ve işletmeciliği ile görevlendirilmiş kamu kurum ve kuruluşlarına, bu Yönetmeliğin 9 uncu maddesindeki duyuru şartı aranmaksızın, imar planına uygun mekanik tesis hattı yapılmak üzere bedeli karşılığında arazi tahsis edilebilir.

2.4) Deniz Alanları

Deniz alanlarının tahsis edilebileceğine dair 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nda ve Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelikte hüküm bulunmamaktadır. Ancak Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesinin (ç) bendinde rayiç bedelin “Deniz turizmi araçlarına güvenli bağlama, karaya çekme, bakım, onarım ve sosyal hizmetlerden birkaçını veya tamamını sunan deniz turizmi tesisleri yapılmak amacıyla, ön izin, kullanma izni veya irtifak hakkı verilmesi talep edilen alanda projelendirilmiş veya mendireklerle çevrilmiş deniz yüzeyinin de bulunması halinde, deniz yüzeyinin ön izin veya kullanma izni metrekare birim bedeli; proje sahasındaki kara parçası için Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilen ön izin, kullanma izni veya irtifak hakkı beher metrekare bedelinin yüzde onundan,” aşağı olamayacağı belirtilmiştir. Bu durumda, turizm amaçlı olarak yapılan arazi tahsislerinde proje alanında projelendirilmiş veya mendireklerle çevrilmiş deniz yüzeyinin bulunması halinde bu kısmında kullanma izni verilmek sureti ile yatırımcılara tahsis edilebileceği sonucu çıkmaktadır. Deniz yüzeyinin ön izin ve kullanma izni bedeli, proje sahasındaki kara parçası için Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilen ön izin, kullanma izni veya irtifak hakkı beher metrekare bedelinin yüzde onundan aşağı olmamak üzere belirlenecektir.

3) Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgelerinin Tespit ve İlanı

Kamu taşınmazlarının turizm girişimcilerine ve yatırımcılarına tahsis edilebilmesi için öncelikle kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesi olarak tespit ve ilan edilmesi gerekir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgelerinin Tespit ve İlanı

4) Turizm Yatırımlarında Kullanılacak Taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı Emrine Alınması

Hazırlık işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazların 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı emrine alınması gerekmektedir. Taşınmazların niteliğine göre bu aşamada yapılacak işlemleri farklılık göstermektedir. Bu nedenle taşınmazlar aşağıda özelliklerine göre ayrı ayrı ele alınarak yapılacak işlemler açıklanmıştır. Ormanların turizm yatırımlarına tahsisi konusunda ise şu yazımıza bakabilirsiniz: Orman Alanlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Nasıl Olur?

4.1) Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler, Kapanan Yollar, Yol Fazlaları

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (A) fıkrasının 1 nolu alt bendine göre Hazine adına tescili yapılmamış Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle, kapanan yollar ve yol fazlalarının resen tescili, talep tarihinden başlayarak en geç bir ay içinde tamamlanır.

Bu madde iki tür taşınmazın Hazine adına tescilini öngörmektedir. Öncelikle Hazine adına tescili yapılmamış Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin Hazine adına tescil edilmesi gerekir. Bu durum zaten 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesinin de amir hükmüdür. Madde hükmüne göre tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur. Hazine adına idari yoldan tescil işlemleri 3402 sayılı Kadastro Kanununun 18. maddesi, 307 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yayımlanan 12.04.2006 tarihli ve 2006/8 (1624) Genelgeye göre yapılmaktadır.

Bunun yanında kapanan yolların ve yol fazlalıklarının da Hazine adına tescil edilmesi gerekir. Aslında 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesine göre köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye (köy sınırları içerisinde ise köy, belediye sınırları içerisinde ise belediye) adına tescil edilmesi gerekir. Ancak 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, Tapu Kanunu’ndan farklı bir düzenleme getirmiştir. Bu nedenle kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgeleri ile turizm merkezlerinde kapanan yol ve yol fazlalıklarının Hazine adına tescil edilmesi gerekir.

4.2) Hazine Adına Tescilli Olup Kamu İdarelerine Tahsis Edilmemiş Taşınmazlar

Eğer Hazine adına tescilli taşınmaz, herhangi bir kamu idaresine tahsisli değil ise yapılacak fazlaca bir işlem yoktur. Taşınmazın Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) tarafından turizm amaçlı olarak kullanılmak üzere Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilmesi gerekir.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi, alt bölgesi ve turizm merkezleri dışındaki Hazine taşınmazları da 18/3/1986 tarihli ve 86/10497 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı kapsamında tahsis yapılabilir.

4.3) Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (A) bendinin 2 nolu alt bendine göre, kamu kuruluşlarına ait olan taşınmazlar, talep tarihinden başlayarak en geç 2 ay içinde Hazine adına tapuya tescil ve Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir. Devre ilişkin şartlar ve bedel, ilgili kuruluşlar ile Hazine arasında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesine göre çözümlenir. Bu şekilde Hazine mülkiyetine giren taşınmazların Kültür ve Turizm Bakanlığı emrine verilmesi gerekir.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (G) bendine göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde kamu kuruluşlarına ait turizm, eğitim ve dinlenme maksatlı tesisler ile araziler üzerindeki tahsisler, Bakanlığın teklifi ve Maliye Bakanlığının uygun görüşü üzerine tahsisi yapan idarece kaldırılır ve tasarruf hakları Bakanlığa verilir. Bu maddede bahsi geçen tesisler sadece Hazineye ait olup genel bütçeli kuruluşlara tahsis edilmiş taşınmazlar değildir. Maddeye göre tüm kamu idarelerine ait eğitim ve dinlenme tesislerinin Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gerekir.

4.4) Meraların Turizm Yatırımlarına Tahsisi

Meraların Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilebilmesi için öncelikle 4342 sayılı Mera Kanunu’nun 14. maddesi kapsamında tahsis amacının değiştirilmesi gerekir. Turizm yatırımları için gerekli olan meraların, meralık vasfının nasıl kaldırılacağı ve Hazine adına tescil edileceği aşağıda açıklanmıştır.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun Ek 4. maddesine göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde yer alan mera, yaylak ve kışlakların tahsis amacı 4342 sayılı Mera Kanunu hükümlerine göre değiştirilir. Mera Kanunu’nun 14. maddesine göre; tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlaklardan Mera Kanununda belirtilenden başka şekilde yararlanılamaz. Ancak turizm yatırımları için gerekli olan mera, yaylak ve kışlakların tahsis amacının Mera Kanununun 14. maddesi kapsamında değiştirilmesi mümkündür. Söz konusu 14. madde hükmüne göre, turizm yatırımları için zaruri olan mera yaylak ve kışlakların tahsis amacı, Kültür ve Turizm Bakanlığının talebi, mera komisyonu ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, valilikçe değiştirilebilir ve söz konusu yerler Hazine adına tescil edilir.

Buna göre öncelikle İl Kültür ve Turizm Müdürlüğünün; ÇED (Çevresel Etki Değerlendirme) olumlu belgesi, Tahsis amacının değiştirilmesi talep edilen yerin turizm alanı olarak ilan edildiğine dair belgeler, Yatırımın onaylı projesi ve fizibilite raporu, Yatırımın 1/5000 veya 1/25000 ölçekli harita üzerinde vaziyet planı ile mera komisyonu tarafından istenecek diğer bilgi ve belgeler ile birlikte Tarım ve Orman İl Müdürlüğüne (Mera Komisyonu Başkanlığı) başvurması gerekmektedir.

Başvuru sonrasında mera komisyonu bünyesinde oluşturulan teknik ekipler tarafından mera komisyonuna sunulmak üzere talep değerlendirilir. Eğer teknik ekipler tarafından talep olumlu karşılanmış ise yirmi yıllık ot bedeli de hesaplanarak hazırlanan rapor ile birlikte mera komisyonuna sunulur.

Teknik ekipçe hazırlanacak inceleme raporu; bölgedeki hayvan sayısı, hayvanın cinsi, kaba yem kaynakları, kaba yem üretimi, kaba yem açığı, üretilen kaba yemin ihtiyacı karşılama oranı ile tahsis amacının değiştirilmesi halinde kaba yem ihtiyacının nereden karşılanacağı, meranın vasfı, topografyası, toprak yapısı, vejetasyonun yapısı, otlatma kapasitesi, yatırım için talep edilen alanın dışında başka uygun alan olup olmadığı, yatırımın hangi parasal kaynaktan yapılacağı, köyün toplam merası, teknik ekibin kesin görüşü, çiftçi hane sayısı, çiftçi görüşü gibi bilgileri içerir.

Teknik ekip komisyona sunmak üzere, gerekli gördüğü hallerde ilgili kurum veya kuruluştan ek bilgi ve belge isteyebilir, inceleme raporuna bulunmasını istediği ek bilgi ve belgeleri ekler. Raporun sonuç bölümünde yapılacak yatırımın mera bütünlüğünü bozup bozmadığı, köyün kaba yem açığının mevcut olup olmadığı ve miktarı, açık var ise nasıl karşılanacağı, alternatif alanın olup olmadığı ile birlikte teknik ekibin kesin görüşü yer alır.

Meranın tahsis amacının değiştirilmesine ilişkin olarak valilik görüşü mera komisyonu tarafından verilerek karar defterine işlenir.

Komisyon tarafından uygun görülen talepler defterdarlığa gönderilir. Defterdarlığın da uygun görmesi durumunda meranın tahsis amacı değiştirilerek Hazine adına tescil edilir. Bu taşınmazlar da Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar gibi Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) tarafından Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir.

Tahsis amacı değiştirilen mera, yaylak ve kışlaklardan elde olunacak yirmi yıllık ot geliri esas alınarak, Mera Komisyonu tarafından tespit edilecek miktarda alınacak ücret, tahsis amacının değiştirilmesinden sonra peşin olarak tahsil edilir.

5) Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Turizm Yatırımları İçin Kamulaştırılması

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre gerçek ve tüzelkişiler ile vakıflara ait olup turizm işletmesi belgesine sahip olmayanlar, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kamulaştırılarak, Hazine adına tapuya tescil ve tescil tarihinden başlayarak en geç 1 ay içinde Bakanlığa tahsis edilir. Uyuşmazlıklarda dava ve takipler kamulaştırma kararına değil, bedeline ilişkin olarak yürütülür ve sonuçlandırılır. Uyuşmazlıkların çözümlenmemiş olması, arazinin turizm amaçlı kullanıma tahsisine engel sayılmaz. Kamulaştırma işlemi 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yürütülecektir.

5.1) Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmeliğin 8. maddesine göre kamulaştırma bedeli yatırımcı tarafından ödenebilmektedir. (Bu taşınmazlar da tapuda Hazine adına tescil edilir.) Ancak kamulaştırma bedelinin hangi durumlarda yatırımcılar tarafından ödenebileceği hususu net değildir. Bu hususun açıklığa kavuşturulması faydalı olacaktır.

5.2) Acele Kamulaştırma

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre, kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri içinde kalan özel mülkiyet konusu arazi ve arsaların turizm yatırımlarına tahsisi amacıyla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesi hükümlerine göre acele kamulaştırma yapılabilir. Bu şekilde kamulaştırılan taşınmaz mallar, tapuda Hazine adına tescil edilir. Kamulaştırılan bu taşınmaz mallar üzerinde sözleşmesinde belirtilen süre kadar yatırımcılar lehine, kamulaştırma bedelleri Bakanlık bütçesinden karşılanmış ise bedeli karşılığında, yatırımcılar tarafından karşılanmış ise yönetmelikte belirlenen esaslara göre tespit edilecek bedelle bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi, Kültür ve Turizm Bakanlığının uygun görüşü üzerine, Maliye Bakanlığınca belirlenen koşullarla ve bu Bakanlık tarafından yapılır.

Acele kamulaştırma 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesi ile düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre; 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece 7 gün içinde o taşınmaz malın Kanunun 10. maddesi esasları dairesinde ve Kanunun 15. maddesi uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına kanunun 10. maddesine göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.

6) Turizm Yatırımlarında İmar Planları Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

Kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgelerinde bulunan taşınmazların imar planları yapılmamışsa Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır ve onaylanır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Turizm Yatırımlarında İmar Planları Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır

7) Turizm Yatırımlarında İlan ve İhale Süreci

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Turizm Yatırımlarında İlan ve İhale Süreci

8) Turizm Yatırımlarında İhale Alan Yatırımcıya Ön İzin Verilmesi

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Turizm Yatırımlarında İhale Alan Yatırımcıya Ön İzin Verilmesi

9) Turizm Yatırımlarında Yükümlülüklerini Yerine Getiren Yatırımcıya Kesin Tahsis Yapılması ve İrtifak Hakkı Tesisi

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Turizm Yatırımlarında Kesin Tahsis ve İrtifak Hakkı Tesisi

10) Turizm Yatırımlarında İrtifak Hakkı Bedelleri ve Hasılat Payları

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Turizm Yatırımlarında İrtifak Hakkı Bedelleri ve Hasılat Payları

11) Turizm Yatırımlarında Sürenin Sona Ermesi, Tahsisin İptali ve Sözleşmenin Feshi, Tesis ve Yapıların Mülkiyeti

11.1) Tahsis Süresinin Sona Ermesi

Tahsis süresi, tahsis koşullarında belirtilen zamanın geçmesiyle birlikte sona erer. Kesin tahsis süresi sona eren kamu taşınmazları, amacına uygun kullanımın devamı şartıyla, Yönetmeliğin 22. maddesinde belirtilen kullanım bedeli ve hasılat payı üzerinden, en fazla kırk dokuz yıla kadar ilansız olarak aynı yatırımcıya Bakanlıkça yeniden tahsis edilebilir.

11.2) Yatırım Dönemi Yükümlülüklerinin İhlali

Yönetmeliğin iki ayrı maddesinde kesin tahsisin iptali ile ilgili hükümler yer almaktadır. 17. maddeye göre kesin tahsis yükümlülüklerini yerine getirmeyen yatırımcının tahsisi Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından re’sen iptal edilir ve teminatı Hazineye irat kaydedilir. Bu durumda arazi üzerindeki her tür yapı ve tesisler bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez. Ana yatırımcı adına verilen kesin tahsisin iptali ve teminatın Hazineye irat kaydedilmesine ilişkin arazi tahsis komisyon kararı, Bakanlar Kurulunun onayı ile yürürlük kazanır. Ana yatırımcının tahsisi iptal edildiğinde, alt yatırımcının hakları korunur. Bir başka ana yatırımcının bulunamaması halinde Bakanlık imar parselleri bazında alt yatırımcıların tahsisini devam ettirir.

11.3) İşletme Dönemi Yükümlülüklerinin İhlali

Yönetmeliğin 24. maddesine göre tahsis koşullarına, irtifak hakkı, kiralama veya kullanma izni sözleşmelerine aykırı davrananların kesin tahsisleri ve sözleşmeleri iptal edilir. Bu durumda yatırımcıların tüm hakları sona erer, taşınmazlar üzerinde bulunan yapı ve tesisler müştemilatları ile birlikte bedelsiz olarak Hazineye intikal eder ve teminatları nakde çevrilerek Hazineye irat kaydedilir. Yatırımcılar bunlar için herhangi bir hak, bedel veya tazminat talebinde bulunamaz. Yatırımcılar tarafından taşınmaza veya üzerinde bulunan yapı, tesis ve müştemilatlara zarar verilmiş ise, bunun bedeli de ayrıca alınır.

Mücbir veya kamudan kaynaklanan ve Bakanlıkça kabul edilebilir idari ve hukuki uyuşmazlıklardan doğan sebepler dışında yatırımcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle tahsisin iptal edilmesi halinde, yatırımcıdan cari yıl kullanım bedelinin yüzde yirmi beşi kadar tazminat alınır.

Tahsisleri ve bu tahsislere dayanılarak yapılan irtifak hakkı, kullanma izni ve kiralama işlemleri iptal edilen taşınmazların turizm belgeleri de iptal edilir.

11.4) Tahsisin İptali veya Kesin Tahsis Süresinin Sona Ermesi Halinde Tesis ve Yapıların Mülkiyeti

Kanun’un 8. maddesinin (I) bendine göre, tahsisi iptal edilen veya tahsis süresi sona eren araziler üzerinde bulunan yapı, tesis ve müştemilatlar bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

Bu maddeye paralel hükümler Yönetmelikte de yer almıştır. Kesin tahsisi iptal edilen veya kesin tahsis süresi sona eren kamu taşınmazları üzerinde bulunan yapı ve tesisler, müştemilatı ile birlikte sağlam ve işler halde ve herhangi bir bedel ödenmeden Hazineye intikal eder. Yatırımcılar, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez. Tahsisin sona ermesi halinde, Maliye Bakanlığınca irtifak hakkı terkin ettirilerek tapu kütüğündeki şerh, takyidat ve beyanlar kaldırılır.

Kesin tahsis süresi sona eren kamu taşınmazları, amacına uygun kullanımın devamı şartıyla, Yönetmeliğin 22. maddesinde belirtilen kullanım bedeli ve hasılat payı üzerinden, en fazla kırk dokuz yıla kadar ilansız olarak aynı yatırımcıya Bakanlıkça yeniden tahsis edilebilir.

Kesin tahsisi iptal edilen kamu taşınmazları ile kesin tahsis süresi sona erip bu maddenin ikinci fıkrasına göre aynı yatırımcıya yeniden tahsis edilmeyen kamu taşınmazları üzerinde bulunan ve Hazineye intikal eden yapı ve tesisler, müştemilatı ile birlikte Bakanlıkça, Yönetmeliğin 22. maddesinde belirtilen kullanım bedeli ve hasılat payı üzerinden, en fazla kırk dokuz yıla kadar, yeni girişimcilere tahsis edilebilir.