1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedeli Nasıl Ödenecek? Taksitle Ödeme Var mı?


1) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedeli Nasıl Ödenecek?

Hazineye ait tarım arazilerinin satışıyla ilgili detaylı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışı-Tüm Konular

Hazine’ye ait tarım arazilerinin satış bedeli peşin, taksitle, ipotekli taksitle, banka kredisi vasıtasıyla ödenebilir. İdarece yapılan tebligata rağmen peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı süresi içinde ödemeyenler ile hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşer.

Buna göre belediye ve mücavir alan sınırları içindeki ve dışındaki Hazineye ait tarım arazilerinden tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılanlar ile bu arazilerin üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ve sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu kısımların satış bedeli, rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden belirlenir. Bu nitelikteki taşınmazların üzerinde bulunan konut amaçlı yapıların kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirme yapılır.

6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun‘un 6. maddesinin 8. fıkrasında “Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on oranında indirim uygulanır ve bu bedeller idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir.” hükmü yer almaktadır. 

4706 sayılı Kanun‘un tarım arazilerinin satışını düzenleyen 4. maddesinin 12. fıkrasında ise “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hallerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere, 6292 sayılı Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Peşin Ödeme İndirimi

Peşin ödemelerde satış bedeline yüzde yirmi oranında indirim uygulanır. Taksitli satışlarda; bu şekilde belirlenen tutarın en az yarısının ödenmesi durumunda satış bedeline yüzde on indirim yapılır.

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Ecrisimil ve Kira Bedelleri İndirimi

Doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri satış bedelinden mahsup edilir. Satış bedelinden fazla olan ecrimisil ve kira bedelleri iade edilmez. Bu bedeller gecikme zammıyla tahsil edilmişse gecikme zammı miktarı mahsuplaşmada dikkate alınmaz.

Daha önceden, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki tarım arazilerinin satışında, önceden ödenmiş ecrimisillerin satış bedelinden düşülmesi şeklinde bir düzenleme vardı. Ancak belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin satışında, önceden ödenmiş ecrimisillerin satış bedelinden düşülmesi şeklinde bir düzenleme bulunmuyordu. 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinde “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hallerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere, 6292 sayılı Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.” hükmü yer almaktaydı.

Ancak 7181 sayılı Kanunla, 4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin 12. fıkrasının mevcut altıncı cümlesinde yer alan “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hâllerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere,” ibaresi “Bu fıkra kapsamında yapılacak satışlarda; satış bedeli, ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlarda” şeklinde değiştirilmiştir.

Buna paralel olarak 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği de değiştirilmiştir. Son düzenlemeye göre 382 sayılı Tebliğ kapsamında doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen kira ve ecrimisil bedelleri, satış bedelinden mahsup edilir. Satış bedelinden fazla olan ecrimisil ve kira bedelleri iade edilmez. Bu bedeller gecikme zammıyla tahsil edilmişse gecikme zammı miktarı mahsuplaşmada dikkate alınmaz.

2) İpotekli/Teminat Mektuplu Taksitli Satış

Taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz tapuda hak sahibi adına devredilir.

İpotek tesis edilerek devredilen taşınmazlar için Tebliğ ekinde (Ek-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi”, kalan taksit tutarını da gösterecek şekilde düzenlenir. Bu taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcıların sorumlu olacağına yönelik tapu kütüğünde gerekli belirtmenin konulması Tebliğ ekinde (Ek-5/B) yer alan yazıyla tapu idaresine bildirilir.

3) Kredi Kullanarak Peşin Ödeme

382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre bedelin yetkili kredi kuruluşlarından kredi temin edilerek ödenmek istenilmesi halinde, hak sahibi tarafından ilgili kredi kuruluşu ile yapılan kredi sözleşmesi veya kredi açıldığına dair kredi kuruluşunun resmî yazısı verilir ve kredi kuruluşu tarafından bedel ilgili muhasebe biriminde açılacak emanet hesabına aktarılır.

İdarece, Tebliğ ekinde (Ek-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi” düzenlenerek tapu müdürlüklerine kredi kuruluşu lehine ipotek tesis edilmesi ve alıcı adına tescil işleminin yapılması hususunda Tebliğ ekinde (Ek-5/C) yer alan yazıyla bildirilir. Ferağ ve ipotek tesisi işlemi yapıldıktan sonra emanet hesabında tutulan bedel bütçe hesabına aktarılır.

4) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satış Bedelinin Ödenme Şekli

Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir. Peşin ödemelerde bedel İdarece yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir.

Taksitli satışlarda; en az yarısının peşin ödenmek istenilmemesi halinde, satış bedelinin yüzde onu yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir. Kalanı ise, en fazla altı yılda on iki eşit taksitle faizsiz olarak ödenir. Taksit dönemleri, hak sahiplerinin talebi dikkate alınarak belirlenir ve bu Genel Tebliğin ekinde (EK-3) yer alan taksitli satış sözleşmesi düzenlenir.

5) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Taksitlerin Ödenmemesi

Peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı süresi içinde ödemeyenler ile hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşer.

355 sayılı ve 382 sayılı Tebliğe göre, mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, iki taksitin ödenmemesi halinde on beş gün içinde hak sahibine yapılacak tebligatta; iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksit bedellerinin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdare, bu durumların tespitini müteakip en geç on beş gün içinde tahsil edilen tutarı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde başvuru üzerine aynen ve faizsiz olarak ilgilisine iade eder.

355 sayılı Tebliğde bu yönde bir hüküm bulunmamasına karşılık, 382 sayılı Tebliğ, mülkiyet devri yapılarak taksitli yapılan satışlarda taksitlerin ödenmemesi konusunu da düzenlemiştir.

Buna göre, mülkiyetin devri suretiyle yapılan satışlarda; on beş gün içinde hak sahibine ve mülkiyetin üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde ayrıca en son kayıt maliklerinden adresleri tespit edilenlere tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek kalan borcun tamamı tahsil edilir. Bu hüküm 355 sayılı Tebliğ açısından da uygulanır.

Mülkiyet devredilmeden yapılan satışlarda; onbeş gün içinde hak sahibine tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve onbeş gün içinde ilgilisine tebligat yapılarak tahsil edilen bedelin aynen ve faizsiz olarak kendisine ödenebilmesi için adına açılmış banka hesabı numarasını İdareye bildirmesi istenir, bu bildirimi müteakip en geç otuz gün içinde de tahsil edilen bedel aynen ve faizsiz olarak iade edilir.

Ayrıca vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına vade tarihine kadar kanuni faiz, vade tarihinden sonra ödeme tarihine kadar 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır. Taksit tutarlarının vade tarihinden önce ödenmesi halinde ise kanuni faiz vade tarihi yerine ödeme tarihi dikkate alınarak hesaplanır.

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedeli Nasıl Ödenecek? Taksitle Ödeme Var mı?