1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satılabilecek ve Satılamayacak Taşınmazlar

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satılabilecek ve Satılamayacak Taşınmazlar


Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satış Şartları

 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satılacak taşınmazların; 26.4.2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması, imar planı bulunmaması veya imar planında tarımsal amaca ayrılmış olması, tarımsal amaçla kullanılıyor olması gerekir.

Keza 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 12. maddesine göre, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olmakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar satılamaz. Buna göre 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine (6292 Tarım Arazilerinin Satışı) ve  382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine (Belediye Sınırları İçindeki Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışı) göre yapılacak satışlarda taşınmazlara ilişkin şartlar şunlardır.

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin satışıyla ilgili detaylı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışı-Tüm Konular

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde/Dışında Olma

a) 6292 sayılı Kanun Kapsamında Yapılacak Satışlarda Belediye Sınırları Dışında Olma

6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanunun yayımı tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması gerekir. Ayrıca, 26.4.2012 tarihinden sonra belediye ve mücavir alan sınırları dışına çıkarılan yerler de bu maddeye göre değerlendirilir. 355 sayılı Tebliğe göre Hazineye ait tarım arazilerinin satışında, Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları esas alınacağından; bu araziler daha sonra belediye ve mücavir alan sınırları içine alınmış olsa dahi yapılan başvurular değerlendirilerek satış işlemleri sonuçlandırılır.

b) 4706 sayılı Kanun Kapsamında Yapılacak Satışlarda Belediye v Sınırları İçinde Olma Şartı

 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satılacak taşınmazların 26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması gerekir. Bir taşınmazın 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında tarım arazisi olarak satılabilmesi için 6/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalması gerekir. Bu sınırlar dışında kalan taşınmazlar, 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında satılamaz.

26/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan, ancak bu tarihten sonra belediye ve mücavir alan sınırları dışına çıkarılan Hazineye ait tarım arazileri 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında satışa konu edilmeyerek 31/5/2013 tarihli ve 28663 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 355) kapsamında değerlendirilir.

26/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları dışında yer alan ancak bu tarihten sonra belediye ve mücavir alan sınırları içine alınan parsellerin satışı düzenlemede yer almadığı için bu parsellerin de bu kapsamda satışı mümkün görünmemektedir. Buradaki gerekçemiz şudur: 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin 3. fıkrasının ilk halinde 26/4/2012 tarihinden sonra belediye ve mücavir alan sınırları dışına çıkarılan yerler ile ilgili hüküm yoktu. Fıkraya 20.08.2016/6745  sayılı Kanunla “Ayrıca, 26/4/2012 tarihinden sonra belediye ve mücavir alan sınırları dışına çıkarılan yerler de bu maddeye göre değerlendirilir.” cümlesi eklenmiştir. Yani Kanun koyucu 26/4/2012 tarihinden sonra belediye ve mücavir alan sınırları dışına çıkarılan yerlerin de otomatikman bu fıkra kapsamına girmediğini düşündüğü için ayrıca bu cümleyi ekleme gereği duymuştur.

Aynı yorumu  4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında satış açısından yaparsak 26/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları dışında yer alan ancak bu tarihten sonra belediye ve mücavir alan sınırları içine alınan parsellerin satışının yorum yoluyla yapılmasının mümkün olmadığı, bu konuda yasal bir düzenleme yapılması gerektiği görülmektedir. Bu konu zamanlar Maliye Bakanlığı tarafından aydınlığa kavuşturulacaktır. 

6360 sayılı Kanun gereğince mülki sınırları, büyükşehir belediye sınırları olarak kabul edilen büyükşehirlerde (özellikle de İstanbul ve Kocaeli’de) yer alan Hazine taşınmazlarının (diğer şartlarında temin edilmesi şartıyla) satışı mümkündür. Bu illerin mülki sınırlarının, büyükşehir belediye sınırları olarak kabul edilmesi kafa karışıklığına neden olmamalıdır. Mülki sınır belediye sınırıdır ancak imar planı sınırı değildir. Bu illerde mülki sınırlar içinde kalan her taşınmaz aynı zamanda belediye sınırları içinde kalmaktadır; ancak bu durum bu taşınmazların imar sınırı içinde kalması gibi bir sonuç doğurmamalıdır.

İmar Planı Bulunmama Şartı

İmar planı bulunan ve planda tarımsal amaç dışındaki amaçlara ayrılan taşınmazların bu kapsamda satışı yapılamaz. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği imar planlarını; nazım ve uygulama imar planı olarak saymaktadır. Bundan dolayı imar planı şartı açısından sadece nazım ve uygulama imar planı dikkate alınır. Çevre düzeni planı ve daha üst ölçekli planlar imar planı niteliğinde olmadıkları için dikkate alınmaz. 

Mevzi imar planı, turizm amaçlı imar planı, koruma amaçlı imar planı gibi planlar imar planı niteliğinde olduğu için bu planlar kapsamında kalan ve tarımsal amaca ayrılmamış taşınmazların satışı yapılamaz.

Nazım imar planlarının ölçeğine bakılmaz. Örneğin İstanbul İlinde 1/50.000 ölçekli metropoliten nazım imar planı kapsamında olan parsellerde tarımsal amaca ayrılmak şartıyla satılabilir.

İmar planı içerisinde olmama veya imar planında tarımsal amaç dışındaki amaçlara ayrılmamış olma şartı, 26.04.2012 tarihi değil, başvuru tarihi dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin 26/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve plansız olan taşınmaz, 2017 yılında uygulama imar planı kapsamına alınmış ve planda tarım dışı amaçlara ayrılmış ise bu taşınmazın satışı mümkün değildir.

Tarımsal Amaçla Kullanılma Şartı

 Bu kapsamda satılacak tarım arazilerinin tarımsal amaçla kullanılıyor olması gerekir.  4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına ve 382 sayılı Tebliğe göre, tarımsal amaçlı yapılar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla üzerinde sürekli ikamet amacıyla konut bulunan tarım arazileri de bu fıkra kapsamında değerlendirilir. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde bulunan konut amaçlı yapılar, kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirilir.

Kıyı Kenar Çizgisi Dışında Kalma Şartı

382 sayılı Tebliğe deniz kıyı kenar çizgisine beş bin metre mesafenin dışında bulunanlar ile tabii ve suni göllerin kıyı kenar çizgisine beş yüz metre mesafenin dışında bulunanlar satışa konu edilebilir. 

Denizler açısından kıyı kenar çizgisi, Kıyı Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında oluşturulan komisyon tarafından pafta üzerinden belirlenmekte ve ÇSB onayından sonra yürürlüğe girmektedir. Bu paftalar ÇŞB il müdürlüklerinden temin edilebilir. Normal koşullarda denizler açısından uygulama bu pafta dikkate alınarak yapılır. Adli yargıda açılan davalar sonucunda yeni bir KKÇ belirlenmiş ise uygulama buna göre yapılır.

Kıyı Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğine göre tabi ve suni göllerde Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünce belirlenen maksimum su kotu, kıyı çizgisini belirler. Bu nedenle tabii ve suni göller civarında satış yapılacakken DSİ Bölge Müdürlüklerinden maksimum su kotu çizgisi istenilmelidir.

DİKKAT: Kanun sadece denizler ile tabii ve suni göllerin kıyı kenar çizgisi ile ilgili düzenleme yapmıştır. Oysa ki Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği akarsularda da KKÇ tespitini öngörmüştür. Ancak Kanun sadece denizler ile tabii ve suni göllerin kıyı kenar çizgisi ile ilgili düzenleme yapmıştır.

İçme Suyu Amaçlı Barajların Mutlak ve Kısa Mesafeli Koruma Alanları

382 sayılı Tebliğe göre içme suyu amaçlı barajların mutlak ve kısa mesafeli koruma alanları içinde kalan taşınmazların satışı yapılamaz. Burada kastedilen İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik kapsamında mutlak koruma alanı olarak belirlenen bölgelerdir.  Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği de mutlak koruma alanlarını düzenlemektedir, ancak bu Yönetmelikte Hazine taşınmazlarının satılamayacağına dair hüküm bulunmadığı gibi 382 sayılı Tebliğ de sadece içme suyu barajların mutlak koruma alanlarından bahsetmektedir. Dolayısıyla Burada kastedilen İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik kapsamında mutlak koruma alanı olarak belirlenen bölgelerdir. 

İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik‘in 9. maddesinin 4. fıkrasına göre mutlak koruma alanlarında “Hazine arazileri satılamaz. Hazine arazilerinde hiçbir yapı yapılamaz ve faaliyete izin verilemez. Bu araziler suyu kullanan idarelere tahsis edilir ve bu idareler tarafından ağaçlandırılır.” Bu Yönetmeliğin uygulanmasından Orman ve Su İşleri Bakanlığı sorumlu olduğu için satışı planlanan taşınmazların içme suyu barajların mutlak koruma alanlarında kalıp kalmadığı DSİ Bölge Müdürlüklerinden sorulmalıdır.

Köy Yerleşim Alanında Kalan Taşınmazlar Tarım Arazisi Olarak Satılabilir Mi?

6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 12. maddesi tarım arazilerinin satışını düzenlemektedir.

Bu arazilerin satışı ise 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir. 355 sayılı Tebliğe göre “c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olan ve kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlar gereğince tarımsal kullanıma imkân veren alanlarda bulunanlar,” satışa konu edilebilir. Bunu tersinden yorumlarsak “belediye ve mücavir alan sınırları dışında olan ve kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlar gereğince tarımsal kullanıma imkân vermeyen” alanların satışı mümkün değildir.

Köy yerleşimlerinde planlama açısından iki kavram söz konusudur. Bunlardan birincisi “köy yerleşik alanı sınırı tespiti”, diğeri ise “köy yerleşim planı”dır.

Şimdi köy yerleşik alanı veya köy yerleşim planı kapsamında kalan taşınmazları bu kapsamda değerlendirelim.

Köy Yerleşik Alan Sınırı İçerisinde Kalan Taşınmazlar

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesine göre; yerleşik alanlar, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki imar plânı bulunmayan mevcut yerleşmelerin (mahalle, köy ve mezralar) müstakbel gelişme alanlarının da içine alan ve sınırları Belediye Meclislerince karara bağlanan alanlardır.

Aynı maddeye göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ifadesi, köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile 100 m. dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il idare kurulunca karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarını tanımlar.

Aslında bu tespit, sadece köyün yerleşik alanının tespitine yöneliktir ve imar planı anlamında gerçek bir planlama değildir. Bundan dolayı söz konusu sınır dahilindeki taşınmazların kullanımı açısından bir sınırlama getirmez. Bir başka ifadeyle köy yerleşik alan sınırı içerisindeki tüm taşınmazların konut ya da ticaret ya da resmi bina olarak kullanılması zorunlu değildir. Bu alan dahilindeki evler arasında, tarımsal amaçlı kullanılan taşınmazların bulunması mümkündür.

Buna göre;

1) Köy yerleşik alan sınırı tespitinin bir planlama faaliyeti olmaması, bu tespitin söz konusu sınır dahilindeki taşınmazların kullanımı açısından bir sınırlama getirmemesi,

2) Bu alandaki taşınmazların tarımsal amaçlı kullanımının yasak olmaması,

Nedenleriyle, köy yerleşik alanı sınırı dahilinde kalan fakat tarımsal amaçlı kullanılan taşınmazların 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında satışa konu edilebileceği değerlendirilmektedir.

Köy Yerleşim Planı İçerisinde Kalan Taşınmazlar

Köy yerleşik alan sınırı tespitinin aksine, fiziki anlamda bir planlamadır. Bu nedenle, bu planlar da imar plan türü olarak kabul edilmektedir. Bu planlar, plan dahilindeki taşınmazların kullanımları açısından sınırlamalar getirir. Örneğin bu alan dahilindeki taşınmazlar, konut, ticaret, okul gibi alanlara ayrılabilir.

Bu planlar hazırlanırken ilgili komisyon planlama mahalline giderek, köyün gelecekteki gelişme durumu da dikkate almak suretiyle ihtiyaç duyulan konut parsel sayısını, parsel büyüklüklerini, gerekli görüyorsa sosyal tesisler ve diğer genel ihtiyaçlar için ayrılacak arazi miktarını hesaplar ve sonuç olarak köy yerleşme alanının ne genişlikte olacağına karar verir.

Bundan dolayı köy yerleşim planı kapsamında tarım dışı amaçlara (konut, vb.) ayrılan parsellerin 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.

Satılamayacak Taşınmazlar

Hazineye ait tarım arazilerinden; Hatay ili sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale İlinin Bozcaada ve Gökçeada ilçeleri sınırları içerisinde bulunanlar satışa konu edilmez. Ayrıca, Maliye Bakanlığı tarafından satılamayacağı tespit edilen ve valiliklere (defterdarlık) bildirilen il, ilçe ve köylerde bulunan Hazineye ait tarım arazileri de satışa konu edilmez. Hazineye ait tarım arazilerinden; irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilenler ile 23/8/2012 tarihli ve 28390 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Ağaçlandırma Yönetmeliği kapsamında kiraya verilenler satışa konu edilmez.

Ortak Olanlar

355 ve 382 sayılı Tebliğde sayılan satılamayacak taşınmazların çoğu ortaktır. Buna göre;

Kamu hizmetine tahsis edilmiş veya fiilen bu amaçla kullanılanlar,

Denizlerde KKÇ’ne beş bin metre, tabii ve suni göllerde KKÇ’ne beş yüz metreden az mesafede bulunan alanlar,

İçme suyu amaçlı barajların mutlak ve kısa mesafeli koruma alanları içinde kalan yerler,

Satış tarihi itibarıyla arazi toplulaştırılması yapılacak yerler,

Özel kanunları kapsamında kalan ve özel kanunlarına göre değerlendirilmesi gerekenler,

Her iki Tebliğ kapsamında da satılamaz.

355 sayılı ve 382 sayılı Tebliğe göre Hazineye ait tarım arazilerinden Hatay İli sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale İlinin Bozcaada ve Gökçeada İlçeleri sınırları içerisinde bulunanlar satışa konu edilmez ve satış kapsamı dışında tutulur. Ayrıca, Bakanlıkça satılamayacağı tespit edilen ve valiliklere (ÇŞB il müdürlüğü) bildirilen il, ilçe ve köylerde bulunan Hazineye ait tarım arazileri de satışa konu edilmez ve satış kapsamı dışında tutulur.

Farklı Olanlar

355 sayılı Tebliğ kapsamında yapılacak satışlarda, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler, 382 sayılı Tebliğ kapsamında satılacak taşınmazlar açısından 26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları dışında yer alanlar sayılamaz.

355 sayılı Tebliğ kapsamında yapılacak satışlarda, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olmakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar; 382 sayılı Tebliğ kapsamında satılacak taşınmazlar açısından ise imar planında (ölçeğine bakılmaksızın nazım imar planları ile 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı) tarımsal amaç dışı kullanımlara ayrılanlar satılamaz. İki Tebliğde yer alan ifadelerin farklılığına dikkat çekmek gerekir. “Kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlar” ifadesi, imar planları dahil her türlü planı (örneğin milli park gelişme planı veya çevre düzeni planı gibi) kapsar.

382 sayılı Tebliğe göre, Hazineye ait tarım arazilerinden; irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilenler ile Ağaçlandırma Yönetmeliği kapsamında kiraya verilenler satışa konu edilmez. Ancak bu hüküm 355 sayılı Tebliğ kapsamındaki satışlarda da uygulanmaktadır.

DSİ Tarafından Şartlı Olarak İzin Verilen Hazine Taşınmazlarının Satışı

2016-12613 sayılı Milli Emlak Genel Yazısına göre, ilgili idarelerce şartlı olarak satılmasına izin verilen taşınmazlarda, belirtilen şartın özel kanun kapsamında karşılanmasının zorunlu olduğunun İdarenizce de belirlenmesi ve ayrıca, hak sahipleri tarafından, tapu kütüklerine bu yönde belirtme konulması suretiyle satışının kabul edilmesi halinde satış talebi değerlendirilecektir. Bu kapsamda, özellikle DSİ Müdürlüklerince taşkın etki alanında kalması nedeniyle üzerinde yapılaşma olmadan yalnızca tarımsal amaçlı olarak kullanılması şartıyla satışının uygun olacağı bildirilen taşınmaza ilişkin hak sahibinden bu hususa ilişkin taahhütname (EK-1) alınarak ve tapu kütüğüne bu yönde belirtme konularak satış işlemi gerçekleştirilecektir.

Ayrıca bu Genel Yazıda ve diğer tebliğlerde yer almamakla birlikte DSİ Genel Müdürlüğünün “dere yatağı ile iki tarafında 5 er metrelik şeritvari alanların satış dışı bırakılması” şartıyla satışa uygun görüş verdiği durumlar da söz konusu olabilmektedir. Bu durumda genellikle doğrudan satın alma talebi reddedilmektedir.

Bence bu yaklaşım mevzuat ve uygulama açısından çok doğru değildir. Bu tür durumlara yapılması gereken talep sahibinden ifraz dosyası hazırlatmasını talep etmektir. İfraz dosyası gelir ise taşınmaz ifraz edilebilir. Akla, 5403 sayılı Kanun gelebilir. Bölünemez büyüklüğü altına düşme meselesi yönünden… Ancak burada derenin kamuda kalması sağlanacağından ve asıl amaç tarım arazisini parçalaraa ayırmak olmadığından bu şekilde ifrazın mümkün olduğunu düşünüyorum. İfrazın tescili müteakiben satış yapılır.

Maden Ruhsatlı Alanlarda Kalan Hazine Tarım Arazilerinin Satışı

2016_12631 sayılı Milli Emlak Genel Yazısına göre maden sahalarında kalan ve aynı zamanda 6292 sayılı Kanun kapsamında bulunan taşınmazlarda anılan Kanuna göre hak sahiplerinin satış hakkı bulunduğundan Maden İşleri Genel Müdürlüğünce ruhsatlandırılan alanlarda kalan Hazineye ait tarım arazilerinin satış işlemlerine şartname düzenlenmeden ve tapu kütüğüne şerh konulmadan yalnızca ruhsat sahipleri bilgilendirilerek devam edilmesi, İl Özel İdarelerince ruhsatlandırılan alanlarda kalan Hazineye ait tarım arazilerinin satış işlemlerine İl Özel İdaresinin görüşü alınarak devam edilmesi gerekmektedir.

Satılamayacak parseller konusunda şu yazılarımıza da bakabilirsiniz: Milli Parklardaki Hazine Taşınmazlarının Satışı Konusunda DKMP Genel Müdürlüğü Görüşü

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satılabilecek ve Satılamayacak Taşınmazlar