Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Kimler Hak Sahibi? Hak Sahipliği Devredilebilir mi?

Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışı

6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 12. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki tarım arazilerinin doğrudan satışını düzenlemektedir. Ayrıca  4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası da belediye ve mücavir alan sınırları içindeki parsellerin doğrudan satışını düzenlemektedir.

1) Hazine Arazisi Hak Sahipliği: Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Kimler Hak Sahibi

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre; 1) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan Hazineye ait tarım arazilerini 30/3/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları, 2) Bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları, 3) Paydaşlarından, 4) 31/12/2019 tarihine kadar bu arazileri doğrudan satın almak için başvuruda bulunan, 5) Tespit ve tebliğ edilen bedeli itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler, hak sahibi sayılır.

Keza 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesine göre, 1) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında yer alan Hazineye ait tarım arazilerini 31/12/2011 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları, 2) Bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları, 3) Paydaşlarından, 4) Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl içerisinde bu arazileri doğrudan satın almak için başvuruda bulunan, 5) Tespit ve tebliğ edilen bedeli itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler, hak sahibi sayılır.

Buna göre Hazine arazisinde hak sahipliği olanlar şunlardır:

• Hazine arazilerini, mevzuatın öngördüğü süre boyunca kullananlar
• Hazine arazilerinin kiracıları,
• Hisseli Hazine arazilerinde diğer hissedarlar,
• 4070 sayılı Kanuna göre başvuru yapmış olanlar.

2) Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışıyla İlgili Hususlar

Gerek 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine ve gerekse  382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre Hazineye ait tarım arazileri, en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği İdarece belirlenen kullanıcılarına doğrudan satılabilir.

355 sayılı Tebliğe göre bu üç yıllık süre 31/12/2011 tarihi itibarıyla; 382 sayılı Tebliğe göre 30/3/2014 tarihi itibarıyla hesaplanır. Ancak satış işleminde; kullanım süresinin üç yıldan az olması halinde varsa kiralamada geçen süre ile kullanımda geçen süreler birlikte değerlendirilir.

İdarece taşınmazların bu tarihlerden önceki tarımsal amaçlı kullanımının tespitinin bu tarihten hatta başvurudan sonra yapılması da mümkündür.

Taşınmazların bu tarihler itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanıldığının belirlenmesi işlemi; milli emlak veya muhakemat birimlerinin kayıtlarında bulunan ve birbirini doğrulayan bilgi veya belgeler (tespit tutanağı, ecrimisil ihbarnamesi, ecrimisil tahsilat makbuzları, mahkeme kayıtları, kamu kurum ve kuruluşlarının yazıları, muhtar ve en az bir bilirkişinin yazılı beyanları, kadastro veya tapulama kayıtları, varsa hava fotoğrafları, tapu kütüğünde yer alan şerh, belirtmeler ve benzeri) dikkate alınarak yapılır.

3) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Hissedarlara/Paydaşlara Satışı

4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre, Hazine’nin hissedar olduğu taşınmazlardaki Hazine hisseleri diğer paydaşlara satılabilir. Paydaşa satış için taşınmazın 2014’ten önce veya sonra veya halen kullanım şartı bulunmamaktadır. Ayrıca bir paydaşın diğer paydaş lehine muvafakat vermesi durumunda, lehine muvafakat verilen paydaşa satış mümkündür.

355 ve 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğlerine göre, tarım arazilerindeki Hazine payı; kullanım ve süre şartlarına bakılmaksızın, diğer paydaşına, birden fazla paydaşın olması halinde payları oranında diğer paydaşlara veya lehine muvafakatname verilmesi halinde ilgili paydaşa doğrudan satılabilir.

Paydaş sayısı birden fazla ise taşınmazdaki hisseleri oranında satış yapılmalıdır. Bu hisse hesaplanmasında Hazine hisse dışındaki hisse toplamı 100 kabul edilerek diğer paydaşların hisseleri buna oranlanır. Örneğin 1000 m2 yüzölçümüne sahip bir taşınmazda Hazine 4/10 (400 m2), A kişisi 2/10 (200 m2), B kişisi ise 3/10 hisseye (400 m2) sahip ise, Hazine hisse dışındaki hisse toplamı olan 600 m2’nin 1/3’ü A’nın, 2/3’ü B’nin olduğu için Hazine hissesinin 1/3’ü A’nın, 2/3’ü B’nin hakkıdır.

Taşınmazın (Hazine hissesi de dahil) tamamı elbirliği mülkiyetinde ise paylı mülkiyete dönüşüm yapılmadan satış yapılamaz. Zaten Kanun’un satış yapılabileceğini belirttiği paydaş terimi paylı mülkiyetteki hissedarları kasteder. Üstelik elbirliği mülkiyetinde ortakların pay oranları da belli olmadığı için satış yapılamaz.

Aynı gerekçelerle taşınmazın Hazine hissesi dışındaki kısımlarındaki hisselerde elbirliği mülkiyeti (örneğin terekeye iştirak) söz konusu ise paylı mülkiyete dönüşüm yapılmadan bu hisseye satış yapılamaz.

a) Hazine Arazilerinin Paydaşlara Satış Şartları

Aslında izaha bile gerek yok ancak yine de açıklamakta fayda görüyorum. 4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında yapılan tarım arazisi satışlarında 4706/4/c maddesindeki şartlar (Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak) uygulanmaz.

b) Bir Kısmı 2/B Olarak Satılan Parseldeki Hissenin Tarım Arazilerinin Satışı Kapsamında Satışı Mümkün müdür?

Taşınmazın bir kısmının, 2/B olarak ve hisseli bir şekilde satılması sonucunda Hazine’ye ait tarım arazisinde hissedar olan kişiye/kişilere, taşınmazdaki Hazine hisselerinin satışında (diğer şartlar yönünden sakınca olmadığı varsayımı altında) mevzuat yönünden herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Bu konuda (hisseli kalan 2/B’ler için) Maliye Bakanlığına yazılan yazılarda Bakanlık bu taşınmazların genel hükümlere öre satışını uygun görmemişti. Hatta bununla ilgili olarak 2015_24347 sayılı Milli Emlak Genel Yazısında “Buna göre, hak sahibi olmayan ve hak sahipliği kalmayan 2/B taşınmazlarının, satılamayan ve iade edilemeyen 2/B taşınmazlarına karşılık olarak satılması ve verilmesi (iade) gerektiğinden Bakanlığımızca özel olarak talimat verilenler haricindeki 2/B taşınmazlarının bu işlemler (karşılık taşınmaz işlemleri) bitmeden genel hükümlere göre değerlendirilmemesi (satış, kiralama, irtifak hakkı tesisi vb. işlemlere konu edilmemesi) gerekmektedir.” ifadelerine yer verilmişti.

c) Bir Kısmı Kullanımdan Satılması Nedeniyle Şahıslarla Hisseli Hale Gelen Parseldeki Hazine Hissesi Paydaşa Satılabilir mi?

Bu kapsamda karşılaşılan önemli sorunlardan bir tanesi de 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında “31/12/2011 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan, kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği idarece belirlenen kullanıcılar” a satılarak Hazine ile hisseli hale gelen taşınmazdaki Hazine hissesinin, yine 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında “paydaşlara” satılıp satılamayacağıdır.

Bakanlığımızca 81 İl Valiliğine yazılan 2019-168309 sayılı Genel Yazıda “Hazineye ait tarım arazilerinde 6292 sayılı Kanun kapsamında yapılan satış işlemleri nedeniyle paydaş (hissedar) olan kişilerin bu şekilde oluşan paydaşlık sebebiyle kalan Hazine payına ilişkin olarak 6292 sayılı Kanundan (7181 sayılı Kanundan) yararlanmaları mümkün olmadığından kalan Hazine payında başkaca hak sahibi (kiracı, kullanıcı) olmaması nedeniyle 6292 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilememesi halinde söz konusu Hazine payı genel hükümlere göre değerlendirilebilecektir.” ifadelerine yer verilmiştir.

ç) Toplulaştırma Sonucu Şahıs İle Hisseli Hale Hazine Taşınmazı 6292 Kapsamında Doğrudan Satılabilir Mi?

355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde Hazineye ait tarım arazilerinin paydaşlara satışı açısından herhangi bir süre şartı aranmamıştır. Bu nedenle, süresi içinde başvuru yapılmış olmak kaydıyla toplulaştırma sonucu şahıs ile hisseli hale Hazine taşınmazının 6292 sayılı Kanun kapsamında doğrudan satılabileceğini düşünüyorum. 355 sayılı Tebliğde bu durum “ya da bu taşınmazların kullanım ve süre şartlarına tabi olunmaksızın paydaşı olunması” şeklinde açıklanmıştır.

Hazine ile hisseli hale gelen bu taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunması durumunda 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında 31.12.2019 tarihine kadar başvuru yapmak kaydıyla satın alabilirsiniz. 

4) Hazine Arazilerinin Kiracılarına Satışı

Gerek 355 sayılı ve gerekse 382 sayılı Tebliğe göre; Hazineye ait tarım arazileri, en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracılarına doğrudan satılabilir. 355 sayılı Tebliğe göre bu üç yıllık süre 31/12/2011 tarihi itibarıyla; 382 sayılı Tebliğe göre 30/3/2014 tarihi itibarıyla hesaplanır. Ancak satış işleminde; kira süresinin üç yıldan az olması halinde varsa kullanımında geçen süre ile kira sözleşmesinde geçen süreler birlikte değerlendirilir. 2886 sayılı Kanunun 67. maddesine uygun olarak mirasçıların kira sözleşmesini devralmaları halinde bunlar da doğrudan satış hakkından yararlanabilir.

5) 4070 sayılı Kanun Kapsamında Başvuru Yapanlar

Mülga 4070 sayılı Kanunun 5, 6 ve 7 maddelerine göre süresi içerisinde İdareye başvuruda bulunanlardan halen hak sahipliği şartlarını taşıyanlar hem 355, hem de 382 sayılı Tebliğe göre hak sahibi sayılır ve Kanunda yer alan satış bedeli ve ödeme koşullarından taşınmazın varsa imar planında tarımsal kullanım dışındaki amaçlara ayrılmaması ve fiilen tarımsal amaçlı olarak kullanılıyor olması şartıyla aynen yararlanır. Ancak hak sahibi olanlara satış yapılabilmesi için taşınmazların, satışa konu edilebilecek Hazineye ait tarım arazilerinden olması gerekmektedir. Bu kişilerin mülga 4070 sayılı Kanuna göre yapılmasına rağmen henüz sonuçlandırılmamış satın alma başvuruları değerlendirilerek sonuçlandırılır.

4070 sayılı Kanun’un 5. maddesi, kiracılara satışı, 6. maddesi Hazine’ye ait tarım arazilerinin hissedara satışını, 7. maddesi ise Hazine’ye ait tarım arazilerinin tarımsal amaçla kullananlara arazi satışını düzenlemekteydi. Bu maddeler kapsamında daha önceden idareye başvuranlar da bu kapsamda hak sahibi sayılacaklar. 

Ancak bunun için iki temel şart var: Bunlardan birincisi bu kişilerin 4070 sayılı Kanun’a göre de hak sahibi olması gerekir. İkinci şart olarak, başvuru konusu taşınmazın varsa imar planında tarımsal kullanım dışındaki amaçlara ayrılmamış olması ve 382 sayılı Tebliğin 5. maddesinde belirtilen satışa konu edilebilecek Hazineye ait tarım arazilerinden olması gerekmektedir. 

Kanunun 12. maddesinin yedinci fıkrasında başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedellerinin satış bedelinden mahsup edileceği belirtildiğinden; bu kapsamda kalan hak sahiplerinin daha önce yaptıkları başvurular Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla yapılmış kabul edilir.

Mülga 4070 sayılı Kanunun 5, 6 ve 7. maddelerine göre süresi içerisinde İdareye başvuruda bulunanlardan hak sahibi olduğu anlaşılanların satış işleminden önce vefat etmesi halinde, ayrıca başvuru aranmaksızın miras paylarına göre mirasçılara satış işlemlerinin devam ettirilerek sonuçlandırılması gerekmektedir. Ayrıca, bu şekilde yapılacak satışlarda mirasçıların haklarını diğer mirasçılara devredebilme imkânı bulunmaktadır. Bu kapsamda, mülga 4070 sayılı Kanuna göre yapılmasına rağmen henüz sonuçlandırılmamış satın alma başvuruları, ayrıca başvuru aranmaksızın bu Tebliğde belirtildiği şekilde değerlendirilerek sonuçlandırılır

6) Hazine’ye Ait Tarım Arazileri Mirasçılara Doğrudan Satılabilir mi?

Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: Hazine’ye Ait Tarım Arazileri Mirasçılara Doğrudan Satılabilir mi?

7) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Hak Sahipliği Açısından Tarımsal Kullanım Şartı

Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışı kapsamında satış yapılabilmesi için taşınmazın tarımsal amaçlı olarak kullanılması gerekmektedir. Buradaki “tarımsal” ifadesini sadece tarım faaliyeti olarak algılamamak gerekir. Hayvancılık faaliyetleri de bu kapsamda değerlendirilir.

382 sayılı Tebliğe göre tarımsal amaçlı yapı; “toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri, entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı, mandıra, ağıl, kümes, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar, un değirmeni, tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri, seralar, tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesisleri” ifade eder.

Tarımsal amaçlı yapı bulunan taşınmazlar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla, üzerinde sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu taşınmazlar da satışa konu edilir. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde bulunan konut amaçlı yapılar, kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirilir. 

Ayrıca, esaslı unsuru tarımsal faaliyet olmakla birlikte sürekli ikamet amaçlı olmayan ve tarımsal üretimi destekleyici nitelikteki yapıların (bağ evi vb.) bulunduğu taşınmazlar da satışa konu edilir. Ancak bu kapsamda satılan taşınmazların üzerinde bulunan yapılar hakkında Kanunun 5. maddesinin son fıkrası hükmü uygulanır.

Tarımsal amaçlı yapı/sürekli ikamet edilen konut/sürekli ikamet amaçlı olmayan konut ayrımı, taşınmaz üzerindeki yapının 4706 sayılı Kanunun 5. maddesinin son fıkrası hükmü kapsamında Hazine’ye intikal etmiş sayılıp sayılmayacağı konusunda önem taşımaktadır. 

8) Hak Sahipliği Tespitinde Muhtar ve Bilirkişi Beyanı İle Hak Sahipli Olur Mu?

6292 sayılı Kanun kapsamında tarım arazi satışlarında dosyasında hiç tespit olmayan alanları muhtar ve bilir kişi beyanı ile hak sahipli olur mu? tebliğde “milli emlak veya muhakemat birimlerinin kayıtlarında bulunan ve birbirini doğrulayan bilgi veya belgeler (tespit tutanağı, ecrimisil ihbarnamesi, ecrimisil tahsilat makbuzları, mahkeme kayıtları, kamu kurum ve kuruluşlarının yazıları, muhtar ve bilirkişilerin yazılı beyanları, kadastro veya tapulama kayıtları, varsa hava fotoğrafları, tapu kütüğünde yer alan şerh, belirtmeler vb.) dikkate alınarak yapılır.” deniyor ama dosyasında hiç bir şey yok muhtar ve bilir kişi beyanı nasıl doğrulanır?

2016-12631 sayılı Milli Emlak Genel Yazısında “355 Sıra Sayılı Tebliğin 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında; “İdarece taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önceki tarımsal amaçlı kullanımının tespitinin bu tarihten sonra yapılması da mümkündür. Taşınmazların 31/12/2011 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullanıldığının belirlenmesi işlemi; milli emlak veya muhakemat birimlerinin kayıtlarında bulunan ve birbirini doğrulayan bilgi veya belgeler (tespit tutanağı, ecrimisil ihbarnamesi, ecrimisil tahsilat makbuzları, mahkeme kayıtları, kamu kurum ve kuruluşlarının yazıları, muhtar ve bilirkişilerin yazılı beyanları, kadastro veya tapulama kayıtları, varsa hava fotoğrafları, tapu kütüğünde yer alan şerh, belirtmeler vb.) dikkate alınarak yapılır.” şeklinde düzenleme yer almaktadır.

Buna göre, kullanıcı ve kullanım sürelerinin belirlenmesi işleminin yalnızca muhtar ve bilirkişilerin yazılı beyanlarına göre yapılması halinde, muhtarın yanı sıra en az bir bilirkişinin yazılı beyanı olması gerekmektedir. Kullanımın tespitine yönelik işlemler, başvuru yapıldıktan sonra da belirlenebilecektir.” hükmü yer almaktadır. Bu hükme göre yalnızca muhtar ve bilirkişi beyanlarına itibar edilerek hak sahipliği belirlenir. Ancak hususta dikkatli ve tedbirli olunmalıdır. Mümkün olduğu kadar belge ile ispat yolunu tercih etmek gerekir.

9) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Hak Sahipleri Arasında Öncelik Var mı?

382 sayılı Tebliğin 13. maddesine göre hak sahipliğinin çakışması halinde (yani bir taşınmazın hem paydaşının, hem kullanıcısının olması gibi) satın alma önceliği sırasıyla; a) Mülga 4070 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olanlara, b) Paydaşlara, c) Kiracılara, ç) Kullanıcılara tanınır.

Yani bir Hazine taşınmazının hissedarı var ise öncelikli satın alma hakkı hissedardadır. 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “(2) Paylı taşınmazların paydaşları dışında kiracı veya başka bir kişi tarafından kullanılması halinde, öncelik paydaşlara tanınır. Paydaşlar tarafından satın alınmaması halinde taşınmaz varsa sırasıyla hak sahibi kiracıya veya kullanıcısına satılabilir.”

10) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Hak Sahipliği Devredilebilir mi?

Yukarıda 4 grup haline sayılan hak sahiplerinin (mülga 4070 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olanlar, b) Paydaşlar, c) Kiracılar, ç) Kullanıcılar), hak sahipliğini birbirlerine devretmeleri mümkündür. Tebliğin 13. maddesine göre satın alma önceliği bulunan hak sahipleri diğer hak sahiplerine muvafakatname ile satın alma haklarını devredebilirler. Örneğin taşınmazın paydaşı, hak sahipliğini (varsa) taşınmazın kiracısına bırakabilir. Bu durumda satın alma önceliği bulunan başka hak sahipleri olsa dahi, muvafakatname alan hak sahiplerinin başvurusu muvafakatname verenin öncelik sırasına göre değerlendirilir. Örneğin 4070 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olan biri taşınmazın kullanıcısına hak sahipliğini devrederse, kullanıcı, paydaşlara ve kiracılara göre öncelik hakkına sahiptir.

Ayrıca satın alma önceliği bulunan hak sahiplerinin satın alma başvurusunda bulunmaması veya taşınmazı satın almaması ya da diğer hak sahiplerine muvafakatname vermemesi halinde sırasıyla diğer hak sahiplerinin satış talepleri değerlendirilir.

11) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Akdi Halefiyet Var mı? 

Bir alanın işgal eden kişi tarafından muhtar senedi ile zilyetliğinin devredilmesi durumunda zilyetliği devralan kişi doğrudan satış hakkına sahip olabilir mi? Hazineye ait tarım arazilerinin satışında akdi halefiyet kabul edilmemektedir. 382 s. Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Hak sahibi olmayan üçüncü kişilere muvafakatname (akdi halefiyet) ile satın alma hakkının devredilmesi mümkün değildir.” Kanun akdi halefiyeti kabul etmediği için hak sahibi olan birinin hak sahibi olmayan birine hakkını devretmesi mümkün değildir. Hak sahibi olmayan üçüncü kişilere muvafakatname (akdi halefiyet) ile satın alma hakkının devredilmesi mümkün değildir.  

Dolayısıyla “Tescil dışı alanda 2014 öncesinden beri kullanımı olan fakat kira ve ecrimisil tutanağı olmayan bir alanın işgal eden kişi tarafından muhtar senedi ile zilyetliğinin devredilmesi durumunda zilyetliği devralan kişi doğrudan satış hakkına sahip” olamaz.