1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Tescil Harici Alan Nedir? Tescil Harici Alanların Satışı ve Kiraya Verilmesi Nasıl Yapılır?


Tescil Harici Ne Demek? Tescil Harici Alan Ne Demek?

Medeni Kanunun 715. maddesi anlamında tarıma elverişli olmayan tescil harici (dışı) arazi, üzerinde düzenli bir tarımsal faaliyet yapılmayan, bir tarımsal yararlanma sağlanamayan arazidir. Bu yerler, kural olarak özel mülkiyete konu olabilecek durumda olmakla beraber henüz hiç kimsenin mülkiyetinde olmayan sahipsiz yerlerdir. Bazı yerlerinde yabani bir şekilde yetişmiş meyvelerin, mantarların ve çiçeklerin varlığı, bir araziye tarıma elverişli arazi niteliğini kazandırmaz.

Medeni Kanun’un 715. maddesine göre “Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz”.

Tescil Dışı Arazi Nedir? Tescil Dışı Alan Ne Demek?

Tescil harici bu alanlar, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer kavramının bugüne kadar yasal (kanun düzeyinde) herhangi bir tanımı yapılmamıştır; sadece Türk Medeni Kanunu’nun 715. maddesinde hangi malların Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu sayılmıştır.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer kavramı sadece Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmeliğin 7. maddesinde “herkesin istifadesine açık olan denizler, göller, nehirler, tarıma elverişli olmayan yerler, kayalar, tepeler ve dağlar gibi sahipsiz şeyler ile Devlet veya bir kamu hukuku tüzel kişisi tarafından umumun yahut bir kısım halkın yararlanmasına terk ve tahsis edilen umumi yollar, köprüler, parklar, meydanlar, meralar, yaylak ve kışlaklar gibi menfaati umuma ait olan taşınmazlar” olarak tanımlanmıştır.

DHTA bulunan yerler, doğal nitelikleri gereği ve herhangi bir tahsis kararına gerek olmaksızın herkesin doğrudan kullanmasına ve yararlanmasına açık olan, bu nedenle de özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazlardır.

Tapulama Harici Ne Demek?

766 sayılı Tapulama Kanunu, il ve ilçelerin merkez belediye sınırlan dışında kalan taşınmaz mallardan tapusuz olanları bu kanun hükümlerine göre tapulamak ve tapulu olanların da bu kanun hükümlerine göre kayıtlarını yenilemek, kadastro planlarını düzenlemek ve tapu sicillerini meydana getirmek amacını taşımaktadır. Bir başka deyimle, taşınmaz malların hukuki ve geometrik durumlarını belirlemek, tapu sicillerini oluşturmak kanunun konu ve amacını teşkil etmektedir. Bunların yerine getirilmesinde ne gibi işlemler yapılacağı, usul ve yöntemi kanun maddelerinde açıklanmıştır. 

İşte bu madde kapsamında yapılan tapu verme faaliyetlerine tapulama denilmektedir. Bu Kanun’un 2. maddesine göre “Tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile aynı nitelikte olan sahipsiz kayalar, tepeler, dağlar ve Orman Kanunu uyarınca orman sayılan yerler, tapulamaya tabi tutulmaz.” İşte bu şekilde tapulamaya tabi tutulmayan yerlere tapulama harici denilmektedir.

Tapulamayı ilgilendirmeyen bir dava malik hanesinin açık bırakılmasını gerektirmez. Bu takdirde tapulamanın henüz tamamlanmamış olduğu sonucu çıkar. Böyle bir durumda tapulama komisyonunun malik hanesini itiraz yoluyla kapatmak yetkisi bulunmamaktadır. Tapulama eksik ve yanlış yapılmış ise tapulama kanununun 25. maddesi hükmünce tapulama müdürü tamamlama ve düzeltme işlemini gene teknisyen ve yardımcısına yaptırır. Tapulama tamamlanmadıkça itirazları inceleme mercii olan komisyonun yada dava yoluyla tapulama mahkemesinin işe el koyması mümkün değildir. Komisyonun malik hanesini kapatması, ilk kademede tapulama yapması anlamına gelir ki, bu takdirde ilk kademede hakkı tespit eden bu işlere itiraz ve ikinci kademe mercii olarak inceleme imkanı kaldırılmış olur.

Bir yerin tapulama dışı bırakılması, tapulama işlemi sayılmakla birlikte tapuya tescil anlamına gelmez. 766 sayılı Tapulama Kanununun 31. maddesinin amacı kadastro yoluyla oluşmuş sicillerin ikide bir bozulmasını önlemek ve bunu bir süreye bağlamaktan ibarettir. 

Tescil Harici Yerler Kimin?

Tescil harici (tescil dışı) bulunan bu yerlerin, kuru mülkiyeti (Osmanlı hukukunun ifadesiyle rekabesi) Hazine’ye aittir. Bunun doğal sonucu olarak, bu alanlardan özel mülkiyete konu olabilecekler ve ekonomik yarar sağlanması mümkün olanlar, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesi gereğince Hazine adına tescil edilir.

Bu hüküm özellikle arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarında önem taşımaktadır. Yani arazi ve arsa düzenlemelerinde, düzenleme ortaklık payı hesabında kullanılmayan tescil harici alanların, parselasyon esnasında Hazine adına tescil edilmesi ve uygulamada Hazine taşınmazıymış gibi işlem tesis edilmesi gerekir.

Tescil Harici Yerler Nerelerdir?

3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinin (C) bendinde yer alan “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır” hükmü de Medeni Kanun’un 715. maddesine paraleldir.

Ancak DHTA bulunan yerler, bu iki maddede sayılanlar ile sınırlı değildir. 1982 Anayasasında tabii servetler ve kaynakların yanı sıra ormanlar ile kıyılar da DHTA yerlerden sayılmaktadır.

Tescil Harici Yerlerin Tescili Nasıl Olur? Tescil Harici Alanların Tescili Nasıl Yapılır?

Tescil harici yerler 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesi gereğince Hazine adına tescil edilir. Ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22. maddesinin ikinci fıkrası “Tapulama veya kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır.” şeklindedir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Hazinenin senetsizden tasarruf ettiği taşınmazlardan idari yoldan tescil işlemleri, özel kanunlarında hüküm bulunmaması halinde, Milli Emlak Genel Müdürlüğünce çıkarılan 307 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Adına İdari Yoldan Tescil İşlemleri) ile bu Genel Tebliğin dayanağı olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (eski Bayındırlık ve İskan Bakanlığı) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürürlüğe konulan 2006/8 (1624) sayılı Genelgeye göre yapılmakta idi.

Ancak, daha sonra konu hakkında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teftiş Kurulu Başkanlığı tarafından düzenlenen raporlarda yer alan öneriler ve uygulamada yaşanan tereddütler üzerine anılan Genelgede güncelleme yapılması amacıyla, kamu kurum ve kuruluşlarına ait olup kadastro harici bırakılan yerler ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerlere ilişkin tescil taleplerinin karşılanmasında uyulması gereken hususlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürürlüğe konulan 17/4/2013 tarihli ve 2013/11 (1748) sayılı Genelgede açıklanmıştır.

Buna göre Hazine adına idari yoldan yapılacak tescil işlemlerinin, bundan böyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürürlüğe konulan 2013/11 (1748) sayılı Genelgede ve 361 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde (DHTA Yerlerin Hazine Adına Tescili) belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde yapılması gerekmektedir.

Kamunun ihtiyacı olan alanların tescili, Milli Emlak Genel Müdürlüğünce yapılmaktadır. Şahıslar tarafından satın alınmak istenen tescil harici alanların tescili için şahıslar tarafından tescil haritası hazırlattırılması gerekmektedir.

Bunun için Lisanslı Harita ve Kadastro Bürolarına bir tescil dosyası hazırlattırılması ve sonrasında bir dilekçe ile beraber Milli Emlak Müdürlüklerine veya (ilçelerde) Milli Emlak Şefliklerine teslim edilmesi gerekir.

Sonrasında tescil için Milli Emlak Birimlerince, ilgili kurumlarla yazışmalar yapılmaktadır. Ayrıca ilgili muhtarla birlikte tutanak tutulmaktadır. Bu işlemler tamamlandıktan sonra tescil harici alan Hazine adına tescil edilir.

Tescil Harici Yerlerin Satışı Mümkün müdür? Tescil Harici Alanların Satışı Nasıl Olur?

Tescil harici alanın, bu haliyle satışı mümkün değildir. Tescil harici alanlar, ancak Hazine adına tescil edildikten sonra satılabilir. Bu nedenle satın alınmak istenen tescil harici alanların tescili için şahıslar tarafından tescil haritası hazırlattırılması gerekmektedir. Bu harita hazırlandıktan sonra söz konusu alan milli emlak adına tescil olur. Bundan sonra satış işlemleri yapılır. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Hazine arazilerinin satışı için nereye başvurulur? Satışa çıkan Hazine taşınmazları nasıl ilan edilir?

Tescil Harici Yerlerin Kiralanması Mümkün müdür? Tescil Dışı Arazi Kiralama Nasıl Olur?

Tescil harici alanların kiralanması mümkündür. Tescil harici alanlar Milli Emlak tarafından kiraya verilir. Bu alanların kiraya verilmesi için Milli Emlak birimlerine verilecek dilekçelere, kiralanmak istenen alanın bir ölçekli krokisinin eklenmesi gerekmektedir. 300 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Kira İşlemleri)ne göre kiralanmak istenen alan, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden ise, ebatları gösterilmiş ölçekli krokisinin dosyasına eklenmesi gerekmektedir.

Hazine arazilerini nasıl kiralayabileceğiniz konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hazine Arazisini Nasıl Kiralarım? Kiralama İçin Nereye Başvurulur?

Tescil Dışı Arazi İşgali: Tescil Harici Yerlerde Ecrimisil Olur mu?

Yukarıda da vurguladığımız üzere tescil harici alanlar, devletin hüküm ve tasarrufu altıdadır. Dolayısıyla tescil dışı arazinin işgali halinde, tescil harici bu yerlerde milli emlak tarafından ecrimisil alınır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesine göre Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel
Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle,
idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca
tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. 

Bu maddede geçen “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar” ifadesi, tescil harici alanları kastetmektedir. Bu alanların işgali halinde milli emlak tarafından ecirmisil alınır. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Milli Emlak Hangi Taşınmazlardan Ecrimisil Alabilir?

Tescil Harici Alan Nedir? Tescil Harici Alanların Satışı Nasıl Olur?

Yorum Yap

Yorumlar (7)

  1. merhaba, elimizde 30 senedir ecrimisil ödediğimiz tescil harici arazi var. 2018 yılında milli emlak tapu vereceğini söyleyip araziyi ölçüp gittiler. dönüş sağladıklarında deniz kenar kıyısına kuş bakışı 5km uzak olmamasından dolayı tapuyu alamadık. sonra çıkan yasadan ecrimisilin çok az bir kısmına denk gelecek şekilde size 10 yıl kiralayalım 10 yılın sonunda tapunuzu alın dediler. 4. kiramızı ödedik ama tescil harici oluşu hep kafamızda soru işaretleri oluşturuyor. yerimiz tarımsal amaçla kullanılmatadır. Tapulama için farklı bir yol izleyebilir miyiz ? teşekkürler iyi çalışmalar.

    • Deniz kenar kıyısına kuş bakışı 5 km uzaklıkta ise doğrudan kiralama hakkınız var fakat doğrudan satın alma hakkını bulunmuyor. Tescil harici olması sorun değildir.

  2. Cimer’e şikayet ettim.İlçe milli emlak tahliyesini istedi.15 gün verdiklerini yasal görevlerini yaptıklarını söylediler.İsterseniz mahkemeye verebilirsiniz dediler. Ama adam fidanları sökmedi. Ben de tekrar cimere tahliyenin verilen sürede gerçekleşmediğini belirttim. Şimdi bundan sonra ne olacak?

  3. Selami Bey iyi akşamlar elinizdeki tescildışı alana herhangi bir işlem uyguladınız mı ( imar ettirmek,fidan dikmek gibi)? Karşı arazinin sahibi Bize ait olan tescildışı alanı açtırıp zeytin ağacı dikti. Bu adama imar ettirdiği için orayı verirler mi acaba

  4. Merhaba benim elimde tescil dışı bırakılmış yerim var mahkemeye verdim kaybettim hazineye devredilmesine karar verdi mahkeme sonra ecrimisil geldi ödersem hak sahibi olurmuyum teşekürler

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.