1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Milli Emlak Hangi Taşınmazlardan Ecrimisil Alabilir?


İçindekiler

Hangi Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır?

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu‘nun 75. maddesinde ecrimisil alınabilecek taşınmazlar “Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz mallar” ecrimisil alınabilecek taşınmazlar olarak sayılmıştır.

Hazine Adına Tescilli Taşınmazlar

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu‘nun 75. maddesinde, ecrimisil alınabilecek taşınmazlar “Devletin özel mülkiyetinde” bulunan taşınmazlar olarak ifade edilmiştir. Hemen belirtelim ki burada “Devlet” ifadesiyle kastedilen dar anlamda devlettir. 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu, genel bütçeye dahil idarelerin (bunların büyük bir kısmı bakanlıklardır) ayrı ayrı tüzel kişiliği olması yerine, tek bir tüzel kişiliği olmasını uygun görmüştür. Bu tüzel kişiliğe, “dar anlamda devlet” veya “Hazine” (tapu sicili açısından Maliye Hazinesi) tüzel kişiliği denir.

Bu Kanun’a göre Devlet; “merkezi yönetim”, “sosyal güvenlik kurumları” ve “mahalli idareler” olmak üzere 3 kısma ayrılmaktadır. Merkezi yönetim ise “genel bütçeye dahil idareler”, “özel bütçeli idareler” ve “düzenleyici ve denetleyici kurumlar” olmak üzere 3 kısma ayrılır. Bunlardan konumuzu ilgilendiren genel bütçeye dahil idarelerdir. 5018 sayılı Kanun, genel bütçeye dahil idarelerin (bunların büyük bir kısmı bakanlıklardır) ayrı ayrı tüzel kişiliği olması yerine, tek bir tüzel kişiliği olmasını uygun görmüştür. Bu tüzel kişiliğe, “dar anlamda devlet” veya “Hazine” (tapu sicili açısından Maliye Hazinesi) tüzel kişiliği denir.

Bu açıdan bakıldığında 5018 sayılı Kanun’un dar anlamda devlet tüzel kişiliği (genel bütçeli kuruluşlar) ile diğer kamu tüzel kişileri arasında fark gözettiğini söylemek mümkündür. İdare hukukunda, dar anlamda devlet kelimesi ile kastedilen de budur. Bu anlamda Hazine, genel bütçeye dahil idareler açısından devlet tüzel kişiliğinin adıdır. Bu ayrım, 2709 sayılı 1982 Anayasası ile de uyumludur. Anayasanın bazı maddelerinde (örneğin kamulaştırmayı düzenleyen 46. maddede) “Devlet ve kamu tüzelkişileri” ifadeleri yer almaktadır.

2886 sayılı Kanun’un 75. maddesinde geçen Devlet kelimesi de dar anlamda devlet tüzel kişiliğini, yani genel bütçeli kuruluşlar açısından Hazine tüzel kişiliğidir. Yani 75. madde Hazine özel mülkiyetinde bulunan taşınmazları kapsar.

Bununa birlikte bir hususu daha açıklamakta fayda var. Her ne kadar 75. maddede “devletin özel mülkiyetinde” bulunan taşınmazlardan bahsedilse de bunu tapu sicilinde Hazine adına tescilli taşınmazlar olarak anlamak daha doğru olacaktır. Çünkü kamu mallarının bazı türleri (daha doğrusu iki türü: ormanlar ve hizmet malları) tapu sicilinde Hazine adına tescil edilmektedir. Zaten Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazları, tapuda Hazine adına tescilli taşınmazlar olarak tanımlamaktadır. Bundan dolayı kamu malı niteliğinde olsun veya olmasın tapuda Hazine adına tescilli taşınmazların işgali halinde ecrimisil alınabilmektedir.

Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer kavramının kanun düzeyinde bir tanımı bulunmamaktadır; sadece 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 715. maddesinde hangi malların Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu sayılmıştır. Madde hükmüne göre sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinin (C) bendinde “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır” denilerek Medeni Kanunun 715. maddesindeki ifade tekrarlanmıştır.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler; devletin, devlet olma vasfı dolayısıyla egemenliği altında bulundurduğu yerlerdir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri iki kısımda değerlendirmek mümkündür. Bunlardan bir kısmı, hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olmayacak yerlerdir. Kıyılar, ormanlar, tabii servetler ve kaynaklar bu gruptandır. Bunların arazi ve arsa düzenlemesinde özel mülkiyete konu olması mümkün değildir. İkinci grup ise özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte olmakla birlikte henüz hiç kimsenin mülkiyetinde olmayan yerlerdir. Hangi gruptan olursa olsun Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan bu yerlerin, kuru mülkiyeti (rekabesi) Hazine’ye aittir. Bunun doğal sonucu olarak, bu alanlardan özel mülkiyete konu olabilecekler, Hazine adına tescil edilir.

TOKİ Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile TOKİ Başkanlığının mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan ecrimisil alınması düzenlenmiştir. Bu Kanun’la, 29/4/1969 tarihli ve 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 2. maddesine eklenen fıkrayla TOKİ Başkanlığı “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından satış ve kira sözleşmesine konu edilen taşınmazlar hariç olmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının mülkiyetinde bulunan arsa ve arazilerin, gerçek veya tüzel kişilerce işgali halinde; ecrimisil istemeye, ecrimisilin tahsiline ve taşınmazın tahliyesine ilişkin işlemleri uygulamaya veya Milli Emlak Genel Müdürlüğü eliyle uygulatmaya,” yetkili kılınmıştır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: TOKİ’nin Taşınmazlarından Milli Emlak Ecrimisil Alacak

Ecrimisil İstenebilecek Taşınmazlarda Özel Durumlar

Yürürlükteki mevzuatımız ecrimisil alınabilecek taşınmazlarla ilgili bazı özel hükümler ihtiva etmektedir. Bazı konular ise Danıştay içtihatları ile şekillenmiştir. 

Tapu Tahsis Belgeli Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Tapu Tahsis Belgeli Yer İçin Ecrimisil Ödenir mi?

2863 Sayılı Kanun’un Geçici 7. Maddesi Kapsamında Kalan Taşınmazlar

336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre; 5663 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2. maddesiyle 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa eklenen geçici 7. madde uyarınca, 27/7/2004 tarihinden itibaren yapılan kadastro çalışmaları sonucu zilyetlik şartları oluştuğu halde sit alanlarında kalması nedeniyle Hazine adına tespit ve tescili yapılmış taşınmazlardan 1 ve 2. derece arkeolojik sit alanları dışında kalan sit alanlarındaki taşınmazların kadastro tutanaklarında zilyet veya hak sahibi olarak belirtilen kişilerin veya mirasçılarının süresi içerisinde bu taşınmazların tapuda adlarına tescili talebinde bulunmaları ve tescil işleminin yapılması halinde bu kişilerden ecrimisil alınmaz, aksi takdirde ecrimisil alınır.

Ormanlardan Ecrimisil Alınır mı?

Ormanlar bir ülke için önem taşıması ve kamu yararı ile çok yakın ilişkisi olması nedeniyle diğer taşınmazlardan farklı bir düzenlemeye tabi tutulmaktadırlar. Ormanların korunması ve geliştirilmesi konusu Anayasanın 169. maddesiyle düzenlenmiştir. Ayrıca 31.08.1956 tarih ve 6831 sayılı Orman Kanunu bulunmaktadır.

3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinin (D) bendinde, ormanların Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunduğu ve Kadastro Kanununda hüküm bulunmayan hallerde, özel kanunları hükümlerine tabi olduğu belirtilmektedir. İmar ve ihya yoluyla taşınmaz mal kazanılmasını düzenleyen Kadastro Kanununun 17. maddesinde, ormanların ihya edilerek kazanılmasının mümkün olmadığı, ifade edilmiştir. Dolayısıyla, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ormanların işgal edilmesi halinde ecrimisil alınabilir.

ÖÇK ve Diğer Korunan Alanlarda Kalan Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Bilindiği üzere 383 sayılı KHK ve 1 Nolu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi gereği, özel çevre koruma bölgelerinde bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlardaki yerlerin kiralanması ve bu yerler için gerekli görülen hallerde kullanma izni verilmesi, işletilmesi, işlettirilmesi ve diğer tasarruf hakları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü) tarafından kullanılmaktadır. Bu konuda şu yazılarımıza bakınız: Özel Çevre Koruma Bölgelerinde ve Diğer Korunan Alanlarda Ecrimisil Alma Yetkisi

Ayrıca şu genel yazılara bakınız:

2014-36660 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (ÖÇK Bölgeleri, Tabiat Varlıkları ve Doğal Sit Alanları Ecrimisil)

2016-06334 sayılı Genel Yazı (Doğal Sit, ÖÇK Alanlarındaki Ecrimisil Dosyalarının, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine İletilmesi)

766 sayılı Kanunun 37. Maddesi veya 4753 sayılı Kanun Uyarınca Hazine Adına Kaydedilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Kanunun 46. maddesinde; “(1)Kadastro yapılacak veya daha önce tapulama ve kadastrosu tamamlanmış bulunan yerlerde, 766 sayılı Kanunun 37. maddesi veya 4753 sayılı Kanun ile ek ve tadilleri uyarınca Hazine adına kaydedilen taşınmaz mallar bu Kanun hükümlerine göre doğan iktisap şartlarına istinaden zilyetleri adına tespit ve tescil edilir. (2) Hazine adına tescil edilmiş taşınmaz mallardan iskân suretiyle veya toprak tevzii suretiyle verilen yerler (işlemleri tamamlanmamış olsa dahi) başka bir şart aranmaksızın hak sahipleri adına tespit ve tescil olunur. (3) Bu şekilde hak sahipleri adına tespit işlemleri gerçekleşinceye kadarki süre içinde evvelce tahakkuk ettirilenler de dahil olmak üzere ecrimisil alınmaz. (4) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte Hazinenin mülkiyetinden çıkmış bulunan veya amme hizmetine tahsis edilen taşınmaz mallar hakkında bu madde hükmü uygulanmaz. (5) İlgililerin, daha önce kadastrosu yapılan yerlerde bu maddeye dayanan talep ve dava hakkı, bu Kanunun yürürlüğe girmesi tarihinden itibaren iki yıl geçmekle düşer.” hükmü yer almaktadır. 

3402 sayılı Kanunun bu maddesinde belirtilen iki yıllık hak düşürücü süre 10.10.1989 tarihinde sona ermiştir. Bu durumda, daha önce kadastrosu yapılan yerlerde, bu maddeye dayanan talep veya dava hakkını kullanmayanlar ile gerekli başvuruda bulunmalarına karşın hak sahibi olmadıkları belirlenenler hakkında ecrimisil takibatında bulunulması gerekir.

Kıyılarda Ecrimisil Alınır mı?

Bkz. Kıyılarda ve Dolgu Alanlarında Ecrimisil İşlemleri  

3303 sayılı Taşkömürü Havzasındaki Taşınmaz Malların İktisabına Dair Kanun

3303 sayılı Taşkömürü Havzasındaki Taşınmaz Malların İktisabına Dair Kanun, 17 Ocak 1326 (1910) tarih ve 289 sayılı Tezkere-i Samiyye ile hudutları belirlenen ve 5/2/1958 tarih ve 4/9925 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla hudutları genişletilen taşkömürü havzası dahilinde kalan taşınmaz malların zilyetleri adına tesciline imkan sağlamak amacıyla çıkarılmıştır.

Kanun’un ek 1. maddesi, Kanun kapsamında kalan taşınmazların belirli şartlar dahilinde zilyetlerine devrini öngörmektedir. Aynı maddeye ve 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Bu madde hükümlerine göre hak sahibi olan kullanıcılardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedeli satış bedelinden mahsup edilir, satış bedelinden fazlası iade edilmez.”

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı İlan Edilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesine göre kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir.

Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir.

Bu maddenin uygulanması açısından bazı hususlara dikkat etmek gerekir:

Öncelikle, kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları devredilmeyeceği için bu alanlardaki işgallerden ecrimisil alınmalıdır.

Kanun, sadece devredilen taşınmazlar için ecrimisil alınmayacağını öngörmektedir. Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren uzun süre geçmesine rağmen herhangi bir devir talebi yok ise ecrimisil alınması daha uygun bir yaklaşım olacaktır. Daha sonradan devir talebi ve devir söz konusu ise Kanun gereğince “tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir”

Ayrıca devir talebi olan taşınmazlar için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez. Devir işlemi daha sonra yapılsa dahi, ecrimisil açısından dikkate alınacak tarih budur.

5393 sayılı Kanun’un 73. maddesi, 17/6/2010 tarihli ve 5998 sayılı Kanunla değişmeden önceki halinde “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir.” hükmü yer almamaktaydı. Maddenin bu halinde, “Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.” hükmü de yer almamaktaydı. Dolayısıyla Hazine taşınmazlarının dahil olduğu alanlar da belediye meclisi kararıyla kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilebilmekteydi. Sonradan yapılan değişiklikle, “kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.” hükmü getirilmiştir.

Bu şekilde sadece belediye meclisi kararıyla kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde, 73. maddeye göre harca esas değer üzerinden satış yapılmamalıdır. Bu nedenle, bu durumda olan parsellerden ecrimisil de alınabilir.

Hazinenin Hissedar Olduğu Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hazinenin Hissedar Olduğu Taşınmazların İşgali Halinde Ecrimisil İşlemleri

4706 sayılı Kanun’un 5. Maddesi Kapsamında Belediyelere Devredilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin 6. fıkrasına göre; belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir.

Aynı maddeye göre, bu şekilde belediyelere bedelsiz olarak devredilen taşınmazların yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satılması halinde, ilgili belediyelerin devre ilişkin taleplerinin ÇŞB İl Müdürlüğüne veya milli emlak şefliğine intikal tarihinden itibaren ecrimisil alınmaz. Ancak taşınmazların genel hükümlere göre değerlendirilmesi halinde ecrimisil alınır.

İmar Barışı Kapsamındaki Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Bkz. İmar Barışı Kapsamındaki Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun

Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunun 19. maddesinin (B) bendin (d) fıkrası “Bu maddenin (B) bendinin birinci paragrafında belirtilen taşınmaz mallar için; tapuda tescil tarihine kadar hükmen kesinleşenler hariç, tahakkuk eden ecrimisil bedelleri talep edilmez, tahsil edilenler iade edilmez.” şeklindedir.

336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde “24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunun 19 uncu maddesinin (B) bendi gereğince; Anayasanın 43, 168 ve 169 uncu maddeleri hükümleri saklı kalmak kaydıyla, özelleştirme programına alınan ve yüzde elliden fazla kamu payı bulunan kuruluşlar tarafından kullanılan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile özel mevzuatı gereğince tescili mümkün olmayanlar hariç Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların bu kuruluşlara devredildiği ve/veya bu kuruluşlar lehine sınırlı ayni hak tesis edildiği ya da bu kuruluşlara kullanma izni verildiği tarihe kadar hükmen kesinleşenler hariç, tahakkuk eden ecrimisil bedelleri talep edilmez ve tahsil edilenler iade edilmez.” hükmü yer almaktadır.

Anılan hükümler gereğince ecrimisil istenilmemesi için, aşağıda belirtilen şartların varlığının aranması gerekir:

a) Taşınmazı tasarruf eden kuruluş özelleştirme programına alınmış olmalıdır.

b) Taşınmaz mal % 50’den fazla kamu payı bulunan kuruluşlar tarafından kullanılmalıdır.

c) Taşınmaz; Hazinenin özel mülkiyetinde ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunmalıdır (tescili mümkün olmayanlar hariç).

d) Taşınmazlar, özelleştirme programına alınan kuruluş adına tapuya tescil edilmeli veya tapuda irtifak hakkı tesis edilmiş olmalıdır.

e) Ecrimisil alacağı mahkeme ilamına dayanmamış olmalıdır.

f) Ecrimisil alacağı tahsil edilmemiş durumda bulunmalıdır.

Görüldüğü gibi, özelleştirme kapsamına alınan ve yukarıda belirtilen şartları taşıyan kuruluşlardan Hazinenin özel mülkiyetinde ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri kullanmaları halinde ecrimisil talep edilmeyecektir. Özelleştirme kapsamına alınmayan ve bahsedilen şartları taşımayan kuruluşlardan ise ecrimisil talep edilecektir.

Hazine Tarafından Satılan Parsellerden Ecrimisil Alınır mı?

Danıştay’ın muhtelif kararlarında, ihale ile satılan Hazine taşınmazının satış tarihine kadar ecrimisil alınabileceği vurgulanmıştır. Bu konuda Danıştay 6. Dairesinin, E: 1997/7017, K: 1998/6149 kararında şu ifadelere yer verilmiştir:

“Dosyanın incelenmesinden, davacının aynı taşınmazı işgali nedeniyle uyuşmazlık konusu dönemden önceki dönemlerde de ecrimisil tahakkuk ettirildiği anlaşıldığından davacı işgalinin davalı idarenin bilgisi dahilinde bulunduğu açıktır. Onbeş gün içinde sona erdirilmesi gereken fuzuli işgalin ecrimisil karşılığı sürdürülmesi 2886 sayılı Yasa ve bu yasa uyarınca çıkartılan yönetmelik kurallarıyla bağdaştırılması mümkün değildir. Ancak, işgal edilen taşınmazın 2886 sayılı Yasa hükümlerine göre kiraya verilmesi veya tahliye edilmesi işlemlerine başlanılması ve bu konularda işlem tesis edilmesi halinde, ilk olarak yapılan ecrimisil tahakkukunda belirtilen son işgal tarihinden, anılan işlemlerin tamamlanmasına kadar geçen dönem için geriye dönük olarak yeniden ihbarname düzenlenmesi suretiyle ecrimisil istenilmesi mümkündür.

Bu durumda, uyuşmazlık konusu taşınmazın 6.8.1996 gününde açık teklif usulü ile yapılan ihale sonucunda satılması üzerine satış tarihinden geriye dönük olarak 1.1.1996-6.8.1996 dönemi için ecrimisil alınmasında mevzuata aykırılık bulunmadığından aksi yöndeki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.”

Peşin satışlarda veya ipotek tesis etmek/teminat vermek suretiyle alıcı adına tescil yapılan taksitli satışlarda mülkiyet tapuda yapılan tescil ile geçeceği için bu tarihe kadar ecrimisil alınabilir.

Alıcı adına tescil yapılmayan taksitli satışlarda, mülkiyet devri söz konusu değildir; bu nedenle bu durumda olan satışlarda yer teslimi yapılıncaya kadar ecrimisil alınabilir.

Hazine Tarafından Kiraya Verilen veya İrtifak Hakkı Tesis Edilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Bkz. Milli Emlak Tarafından Kiraya Verilen veya İrtifak Hakkı Tesis Edilen Parsellerde Ecrimisil

4071 Sayılı 3 Mart 1340 (1924) Tarihli ve 431 sayılı Kanunla Hazineye Kalan Taşınmaz Mallardan Bazılarının Zilyetlerine Devri Hakkında Kanun

3 Mart 1340 (1924) Tarihli ve 431 sayılı Kanunla Hazineye Kalan Taşınmaz Mallardan Bazılarının Zilyetlerine Devri Hakkında 4071 sayılı Kanunun amacı 3 Mart 1340 (1924) tarihli ve 431 sayılı Hilafetin İlgasına ve Hanedanı Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun gereğince Hazineye intikal eden taşınmaz malların tapu kaydı içinde kalmaları sebebiyle Hazine adına tescil edilen veya edilmesi gereken yerlerin, zilyetlerine verilmesi esas ve usullerini düzenlemektir. Kanunun 10. maddesi; “Bu kanundan yararlanmak amacıyla başvuruda bulunanlardan, taşınmaz malın bedelini ödemeleri şartıyla, ayrıca ecrimisil alınmaz; alınmış ecrimisiller iade edilmez ve henüz tahsilâtı gerçekleşmemiş olanlar tahsil edilmez.” şeklindedir.

Kanunun 9. maddesi, satış bedelinin peşin veya taksitle ödenebileceğini ve bu bedelin tamamı ödenmedikçe ferağ verilmeyeceğini hükme bağlamıştır. Taksitli satışlarda, taksit tutarları ve faizleri ödeninceye kadar, taşınmaz malların mülkiyeti Hazine üzerinde kalacaktır.

Bu kanundan yararlanacak olanlar ile satış tarihinde taşınmaz malı kullananlar farklı kişiler olabilir. Bu durumda, taşınmazı kullanan kişilerden, taşınmaz mal alıcısı adına tapuya tescil edilinceye kadar ecrimisil alınması gerekir.

Kanundan yararlanacak olanlar satış tarihinde (peşinatın ödendiği tarih) taşınmaz malı kullanıyor ise, satış şartlarının düzenlenmesine dair taahhüt senedinin alındığı tarihe kadar bunlardan ecrimisil alınır. Taahhüt senedinin düzenlenmesinden tapuya alıcısı adına tescil tarihine kadar geçecek süre için, Kanundan kaynaklanan tasarruf nedeniyle fuzuli işgalden söz edilemez. Dolayısıyla ecrimisile dayanak da bulunmamaktadır.

2/B Taşınmazlarında

Bkz. Başvuru Yapılan 2/B ve Tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?

4072 Sayılı Mülga 2613 ve 766 sayılı Kanunlarla Hazine Adına Tescil Edilen Miktar Fazlalarının İlgililerine Devrine Dair Kanun

Mülga 2613 ve 766 sayılı Kanunlarla Hazine Adına Tescil Edilen Miktar Fazlalarının İlgililerine Devrine Dair 4072 sayılı Kanunun 2. maddesi; taşınmaz malların devir bedellerinin peşin veya taksitle ödenebileceğini, taksit tutarı ve faizleri ödenmedikçe, taşınmaz malı devralan adına tescil edilmeyeceğini belirtilmiştir.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  Düzenleme Sınır Krokisi ve Kadastro Ayırma Çapı Nedir?

Medeni Kanunun 705. maddesi, taşınmaz mal mülkiyetini edinmek için tapu siciline kayıt koşulunu getirmiş, Borçlar Kanunun 213. maddesi ise, taşınmaz mal satışlarının geçerli olabilmesi için resmi senetle yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu hükümlerden, 4072 sayılı Kanun uyarınca yapılan taksitli satışlarda taksit tutarları ve faizleri ödeninceye kadar taşınmaz malların mülkiyetinin Hazine üzerinde kalacağı anlaşılmaktadır.

Bu Kanundan yararlanacak olanlar ile satış tarihinde taşınmaz malları kullananlar farklı kişiler olabilir. Satış tarihinde taşınmaz malı, Kanundan yararlanabileceklerden başkası kullanıyorsa, tapuda alıcısı adına tescil işlemi yapılıncaya kadar fuzuli şagilden ecrimisil alınır.

Kanundan yararlanacaklar satış tarihinde taşınmaz malı kullanıyor ise, satış şartlarının düzenlenmesine ilişkin taahhüt senedi alındığı tarihe kadar bu kişilerden ecrimisil alınır. Taahhüt senedinin düzenlenmesinden Kanundan yararlananlar adına tapuya tescil tarihine kadar geçecek süre için, Kanundan kaynaklanan kullanma nedeniyle fuzuli işgalden söz edilemeyeceğinden, ecrimisil isteminin dayanağı da kalmayacaktır.

3083 sayılı Kanun Kapsamında Kalan Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu, Cumhurbaşkanı kararı ile belirtilen bazı alanlarda tarım reformu uygulanmasını öngörmektedir. Kanuna göre bu Kanunun uygulama alanı, Cumhurbaşkanı kararı ile belirtilen alanlardır. Cumhurbaşkanının bu kararı, kamulaştırma ve diğer işlemler bakımından kamu yararı kararı sayılır ve Resmi Gazete’de yayımlanır.

Kanun’un 4. maddesine göre uygulama alanlarında: a) Devletin hüküm ve tasarrufu veya özel mülkiyetinde olup kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere tahsis edilmemiş arazi uygulama kararının Resmi Gazete’de yayımı ile, b) Gerçek veya özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan arazi ve diğer gayrimenkuller kamulaştırma ile, Uygulayıcı kuruluşun tasarrufuna geçer. Uygulayıcı kuruluş (DSİ Genel Müdürlüğü) topraksız ve az topraklı çiftçilerin tesbit edilmesi, bu kişilere Hazine arazilerinin kiralanması veya dağıtılması konularında yetkilidir.

Danıştay, 3083 sayılı Kanun kapsamında kalan alanlarda ecrimisil alma yetkisinin uygulayıcı kuruluşta değil, milli emlak idaresinde olduğunu vurgulamıştır. Danıştay 10. Dairesi, E: 1990/3918, K: 1991/307 sayılı kararında Hazine adına kayıtlı olup, 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu`nun 4/a maddesi uyarınca 86-10730 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 16.6.1986 günlü Resmi Gazete’de yayımlanması üzerine uygulayıcı kuruluşun tasarrufuna geçen arazinin işgali durumunda ecrimisil alma yetkisinin Milli Emlak Genel Müdürlüğünde olduğuna karar vermiştir.

Kararda “Hazinenin mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup, kiraya verilmemiş bulunan taşınmazların işgali halinin milli emlak servislerince tesbit edilip ecrimisil takip ve tahsilatı yapılacağının ve işgalin önleneceğinin belirtildiği, buna göre, ecrimisil tesbit, takip ve tahsili yetkisinin Maliye ve Gümrük Bakanlığı`na ait olduğu Tarım Reformu Genel Müdürlüğü’nün bu konuda yetkisi bulunmadığı, adı geçen genel müdürlüğün sadece topraksız ve az topraklı çiftçilerin tesbit edilmesi, bu kişilere Hazine arazilerinin kiralanması veya dağıtılması konularında yetkili olduğu” yolundaki idare mahkemesi kararı onanmıştır.

Kamu İhalesi Nedeniyle Kullanılan Alanlardan

Danıştay 10. Dairesi, E: 2003/2335, K: 2006/5567 sayılı kararında kamu ihalesi nedeniyle işgal edilen dolgu alanından ecrimisil istenilemeyeceğine karar vermiştir. Bir sahil düzenleme inşaat işini ihale ile belediyeden alan davacı şirketin, bu düzenleme işini yaparken denizden dolgu niteliğindeki alan üzerine şantiye kurmak ve yeşil alan hafriyat sahası olarak kullanmak suretiyle 15.000 m²’lik alanı işgal ettiğinden bahisle ecrimisil istenilmesine ilişkin işleminin iptali istemiyle açılan dava sonucunda, İdare Mahkemesince “davacı şirketin yürüttüğü faaliyetin kendi adına değil belediye tarafından ihale edilen ve anılan kurum adına yürütülen bir faaliyet olduğu ve şantiyesinde, faaliyetin sonunda kaldırılacağı dikkate alındığında davacının söz konusu alanda fuzuli şagil olarak nitelendirilemeyeceği” gerekçesiyle verilen iptal kararı 10. Dairenin yukarıda bahsettiğimiz kararıyla onanmıştır.

Süresinde Boşaltılmayan Lojmanlardan

Bkz. Süresinde Boşaltılmayan Lojmanlardan İşgaliye Bedeli Alınabilir mi?

Balıkçı Barınaklarından

Danıştay 10. Dairesi, E: 2004/1382, K: 2007/277 sayılı kararında, balıkçı barınaklarından ecrimisil alınıp alınamayacağı hususunu değerlendirmiş ve neticede ecrimisil alınabileceğine karar vermiştir. Kararda şu hususlara yer verilmiştir:

“Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malı, rıza veya muvafakate dayanmaksızın kullanan kişinin kusuru bulunup bulunmadığına bakılmaksızın fuzuli şagil sayılacağı, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların işgal edilmesi halinde ilgililerden bu işgal nedeniyle ecrimisil istenilmesinin idare için yasal bir zorunluluk olduğu, ancak işgalin devamı nedeniyle ecrimisil alınmasının, yukarıda sözü edilen Yasa ve Yönetmelik hükümleri uyarınca işgalin devamına meydan verilmeden yetkililerce yasal işlemlerin öncelikle yapılmasına engel teşkil etmeyeceği de kuşkusuzdur.

Dosyanın incelenmesinden; ecrimisil istemine konu taşınmazın balıkçı barınağı olarak kullanılmak üzere 18.9.1992-17.9.1997 dönemi için beş yıllığına davalı idarece davacıya kiralandığı, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde; balıkçı barınağının kira süresi sonunda kiracı veya vekili tarafından teslim edilmemesi halinde 2886 sayılı Yasanın 75 inci maddesi gereğince tahliye edileceğinin ve geçen süre için ecrimisil takibatı yapılacağının öngörüldüğü, beş yıllık sürenin 17.9.1997 tarihinde dolmasına, davacı Belediyenin anılan taşınmazı sözleşmenin bitim tarihinde teslim ederek tahliye etmesi gerekmesine karşın, davacının anılan yeri balıkçı barınağı ve yat limanı olarak kullanılmaya devam ettiğinin davalı idarece 8.8.2002 tarihinde tespit edilmesi üzerine 18.9.1997-8.8.2002 dönemi için ecrimisil hesaplanarak, düzenlenen ihbarname ile davacıdan istenildiği, davacının ihbarnameye yaptığı itirazının dava konusu işlemle reddedilmesi üzerine bakılan davanın açıldığı anlaşılmıştır.

Olayda, Anayasa’nın 43 üncü maddesi ve 3621 sayılı Kıyı Kanunun 5 inci maddesi hükümleri uyarınca, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan söz konusu balıkçı barınağı ve yat limanı olarak kullanılan taşınmazın, kira sözleşmesinin yenilenmemesi karşısında, anılan taşınmazın kira süresi sonundan itibaren kullanımının, kamu hizmeti amacına yönelik olması sebebiyle, 2886 sayılı Yasa kapsamında işgal ve belediyenin fuzuli şagil olarak nitelendirilemeyeceği şeklinde yorumlanmasına olanak bulunmamaktadır.

Bu durumda, kira sözleşmesinin sona erdiği 17.9.1997 tarihinden, söz konusu taşınmazın davacı belediyece kullanımına devam edildiğinin tespit edildiği 8.8.2002 tarihine kadar geçen dönem için ecrimisil istenilmesinde, Yasa ve Yönetmelik hükümlerine aykırılık bulunmadığından, dava konusu ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.”

Mera Kanunu Kapsamında Kalan Yerlerde Ecrimisil

Bkz. Meralardan Ecrimisil Alınır mı?

Maden Ruhsatlı Alanlardan Ecrimisil Alınır mı?

26/05/2004 tarih ve 5177 sayılı Yasayla değişik 3213 sayılı Maden Yasanın 46. maddesinin son bendi ile Hazine’nin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılan madencilik faaliyetleri için kira ve ecrimisil alınmayacağı hükme bağlanmıştır. Keza Maden Yönetmeliğinin 116. maddesine göre Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufundaki yerlerde yapılan madencilik faaliyetleri için kira ve ecrimisil alınmaz.

Ancak dikkate etmek gerekir ki sadece “ruhsat sahibi gerçek ve tüzel kişiler tarafından yapılan madencilik faaliyetleri” için ecrimisil alınmaz. Madencilik Faaliyetleri İzin Yönetmeliğinde, madencilik faaliyeti madenlerin aranması, üretilmesi, sevkiyatı, cevher hazırlama ve zenginleştirme, atıkların bertarafı ile ilgili tüm faaliyetler ve bu faaliyetlere yönelik tesislerin yapılması olarak tanımlanmıştır.

Yollardan Ecrimisil Alınabilir mi?

a) Hazine Adına Tescilli veya DHTA Olup İmar Planında Yol Olarak Ayrılan Taşınmazın İşgali Halinde Ecrimisil

Danıştay 17. Dairesi, E: 2015/881, K: 2015/83 sayılı kararında Hazine adına tescilli ve imar planında yol olarak ayrılan taşınmazın belediye tarafından işgali halinde ecrimisil istenebileceğine karar vermiştir. Karara göre;

“Dosyanın incelenmesinden; mülkiyeti Hazineye ait Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, Kırmızıtoprak Mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmazın 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, kısmen futbol sahası kısmen yol olduğu, yola isabet eden alan üzerine reklam panoları konulmak suretiyle 48 metrekarelik kısmının davacı Belediye tarafından işgal edildiğinin tespiti üzerine davalı İdare tarafından davaya konu ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Anılan kanun hükümleri uyarınca, yararı kamuya ait olan yolların ve kaldırımların, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunduğu, bu nitelikteki alanların fuzulen işgal edilmesi halinde Hazine tarafından ecrimisil istenilebileceği açıktır.”

Danıştay 10. Dairesi, E: 2004/2218, K: 2007-255 DHTA bulunan cadde niteliğindeki yolun işgali halinde ecrimisil alınabileceğine karar vermiştir. Söz konusu karara konu olayda dolgu alanı vasfında olan ve bu nedenle DHTA bulunan ancak imar planında cadde niteliğinde olan alandan ecrimisil talep etme yetkisinin Hazine’de olduğuna karar verilmiştir.

Kararda şu hususlar vurgulanmıştır: “Dava dosyasının incelenmesinden, dava konusu 750 m²’lik taşınmazın 1996-1997 tarihleri arası 200 m²’lik, 1998-1999 tarihleri arası 750 m²’lik kısmının fuzulen işgal edildiğinden bahisle düzenlenen 8.6.2001 tarih ve 23388 sayılı ecrimisil ihbarnamesine karşı davacının itirazı üzerine dava konusu 27.7.2001 tarih ve 31126 sayılı ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Mahkeme kararında dava konusu sahanın günümüz ana arter düzenlemesi sonucunda oluşan yol fazlası olduğundan ve bu alandan ecrimisil istenilmesinin İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının yetki alanında kaldığından söz edilmekte ise de; hizmet sunumu bakımından ana arterlerin Büyükşehir Belediyelerinin yetki ve sorumluluğu altında olması söz konusu sahanın 2886 sayılı Yasanın 75. maddesi uyarınca işgal edilmesi halinde ecrimisil istenebilecek nitelikteki Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olması niteliğini değiştirmeyeceği tartışmasızdır.

Bu durumda, mahkemece Büyükşehir Belediye Başkanlığının yetkisinde bulunan alandan ecrimisil istenilemeyeceği gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolunda verilen kararda yasal isabet görülmemiştir.”

b) Hazine Tarafından Belediyelere Terk Edilen Alanlardan

Danıştay 10. Dairesi, İmar Kanunu 11. maddeye göre belediyeye terk edilen alanın tasarruf yetkisinin kimde olduğu hususunu değerlendirdiği E: 2016/6431, K: 2017/1147 sayılı kararında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11. maddesindeki hükümden, belediyelerin bedelsiz terk suretiyle edindikleri arazi ve arsaları, ancak planda gösterilen kamu hizmetinin yerine getirilmesi amacıyla kullanabilecekleri, satış işlemine konu edilemeyecekleri, bu durumun tapu kütüğünün beyanlar hanesine “şerh” konulmak suretiyle herkes için hüküm ifade eder hale geleceği anlaşılmakta olup; açıklanan düzenlemeler nedeniyle, bu tür yerlerin tasarruf yetkisinin belediyelere ait olduğu sonucuna varmıştır.

c) İmar Uygulaması Sonucu Tescil harici Bırakılan Yollar

Danıştay Onyedinci Dairesi, E: 2015/562, K: 2015/4299 sayılı kararında imar planında yeşil alan ve yol olarak tescil dışı bırakılan ve kamunun yararlanmasına terk edilen alanların Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle bu alanların fuzulen işgal edilmesi halinde Hazine tarafından ecrimisil istenebileceğine karar vermiştir.

Kararda şu hususlara vurgu yapılmıştır: “Davaya konu ödeme emrinin dayanağı olan ecrimisil ihbarnamesi ile encümen kararında taşınmazın kamuya terkli alan olarak nitelendiği görülmektedir. İmar planında yeşil alan ve yol olarak tescil dışı bırakılan ve kamunun yararlanmasına terk edilen alanların Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle bu nitelikteki bir yerin ilgili belediyeye protokol veya başka bir suretle terk veya devri yapılmamışsa bu alanların fuzulen işgal edilmesi halinde Hazine tarafından ecrimisil istenebileceği açıktır. Dava dosyasında, dava konusu taşınmazın mülkiyet durumuna ilişkin bilgi ve belgeler bulunmadığından; İdare Mahkemesince, öncelikle dava konusu alanın niteliğinin ve belediyeye protokol veya başka bir surette terk veya devri yapılıp yapılmadığı hususunun araştırılması gerekmektedir.”

Bu karara göre imar uygulamaları (parselasyon/ifraz/tevhit/kamulaştırma) sonucu yeşil alan ve yol olarak tescil dışı bırakılan ve kamunun yararlanmasına terk edilen alanların işgali halinde Hazine tarafından ecrimisil alınabilecektir.

Ancak bu kararın, Danıştay’ın (özellikle de Danıştay 10. Dairesinin) bu konudaki genel uygulamasından ayrıldığını belirtmek gerekir. Kanaatimce bu alanların Devletin hüküm e tasarrufu altında sayılması, mevzuata uygun değildir. İmar planı içindeki yollar, belediyelerin yetki ve sorumluğundadır. Bu nedenle bu alanlardan ecrimisil alınmaması gerektiği kanaatindeyim.

5686 sayılı Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunun

5686 sayılı Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanununun 12. maddesinin 7. bendi gereğince, anılan Kanun kapsamında bulunan, Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufundaki yerlerde yapılan faaliyetler için bu Kanunun yürürlük tarihi olan 13/06/2007 tarihinden sonra kira ve ecrimisil alınmaz.

Tersane, Tekne İmal ve Çekek Yerlerinde Ecrimisil

4706 sayılı Kanun’un ek 2. maddesine 03.04.2013 tarihli ve 6456 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle eklenen 5. fıkraya göre, Hazinenin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar üzerinde tersane, tekne imal ve çekek yeri (yat çekek yeri hariç) yatırımı yapılmak amacıyla lehlerine irtifak hakkı tesis edilen veya adlarına kullanma izni verilen yatırımcılar tarafından başvuruda bulunulması halinde; sözleşmeden doğan irtifak hakkı ve/veya kullanma izni bedellerinin gecikme zamları ile birlikte ödenmesi, Bakanlık aleyhine açılmış varsa davalardan tüm yargılama giderleri üstlenilerek kayıtsız ve şartsız feragat edilmesi ve buna ilişkin belgelerin aslının Bakanlığa ibraz edilmesi kaydıyla, sözleşmelerin devri dahil 18/4/2013 tarihinden itibaren sözleşmelerinde hasılat payı alınacağına ve oranına ilişkin hüküm bulunsun veya bulunmasın bu hükümler yerine toplam yıllık hasılatın binde biri oranında hasılat payı alınır ve ayrıca irtifak hakkı ve/veya kullanma izni bedeli ile mevcut tesisle proje bütünlüğü bulunan ve izinsiz kullanılan alanlar için ön izin verilmesi, irtifak hakkı tesis edilmesi ve/veya kullanma izni verilmesi halinde ecrimisil ve katılım payı alınmaz.

Özel Kanunu Gereğince Satılan Hazineye Ait Tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?

Bkz: Başvuru Yapılan 2/B ve Tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?

Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanunu

4122 sayılı Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanun’un 13. maddesi ise bu Kanun hükümlerine göre tahsis edilerek, izin verilerek veya irtifak hakkı tesis edilerek kurulan ormanların amaç dışı kullanılması veya üçüncü şahıslara devredilmesi, bir yıl içinde projelendirilerek uygulamaya geçilmemesi, beş yıl içinde amacın gerçekleştirilmemesi halinde iznin iptal edilerek ecrimisil alınmasını öngörmektedir.

“Madde 13 – Bu Kanun hükümlerine göre tahsis edilerek, izin verilerek veya irtifak hakkı tesis edilerek kurulan ormanlarda, bina ve tesis yapılamaz. Bu alanlar amaç dışında kullanılamaz, ipotek edilemez, üçüncü şahıslara devredilemez. Amaç dışı kullanılması veya üçüncü şahıslara devredilmesi, bir yıl içinde projelendirilerek uygulamaya geçilmemesi, beş yıl içinde amacın gerçekleştirilmemesi halinde; tahsis veya izin iptal edilir. Sahaya doğrudan ve bedelsiz el konulur. Ayrıca izin sahibinden iptale kadar geçen süre için Orman Bakanlığınca mahalli rayice uygun ecrimisil alınır.”

Bu madde kapsamında kalan yerler Kanun hükümlerine göre tahsis edilerek, izin verilerek veya irtifak hakkı tesis edilerek kurulan ormanlardır ve Orman Kanunu’nun 6. maddesine göre ormanlarla ilgili her türlü iş ve işlemleri yapmaya Orman Genel Müdürlüğü yetkildir.

Suriye Uyruklarının El Konulan Taşınmazlarından Ecrimisil Alınır mı?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: 1062 sayılı Kanun Gereğince El Konulan Parsellerden Ecrimisil Alınabilir mi?

Kayyımlıkla Yönetilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Kayyımlıkla Yönetilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Tahliye Edilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Danıştay 6. Dairesi, E: 1997/ 3062, K: 1998/1683 sayılı kararında taşınmazın tahliye edilmesinden sonra geriye dönük olarak ecrimisil alınmasına ilişkin işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığına karar vermiştir. Bu karara göre, taşınmazın tahliye edilmiş olması, geriye dönük olarak ecrimisil alınmasına engel teşkil etmez. Karara göre, işgal edilen taşınmazın 2886 sayılı Yasa hükümlerine göre kiraya verilmesi veya tahliye edilmesi işlemlerine başlanılması ve bu konularda işlem tesis edilmesi halinde, ilk olarak yapılan ecrimisil tahakkukunda belirtilen son işgal tarihinden, anılan işlemlerin tamamlanmasına kadar geçen dönem için geriye dönük olarak yeniden bir ihbarname düzenlenmesi suretiyle ecrimisil istenilmesi mümkündür.

Kadastro Sonucu Mülkiyeti Kesinleşmeyen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

132 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’nde (336 sayılı Tebliğ, bu Tebliği yürürlükten kaldırmamıştır), tapulamaca veya kadastroca evveliyat itibariyle bir kayda istinat etmeden Hazine adına tesbit edilen; ancak itiraz nedeniyle tescili kesinleşmeyip mülkiyeti ihtilaflı bulunan taşınmazların şagillerinden davanın kesinleştiği tarihe kadar ecrimisil aranılmaması gerektiği ifade edilmiştir.

Burada bahsedilen taşınmazlar evveliyat itibariyle bir kayda istinat etmeden Hazine adına tesbit edilen taşınmazlardır. Dikkat edilmesi gereken nokta ise “kayıt” kelimesidir.

Evveliyatı itibarıyla Hazine adına tescilli taşınmazların bir kayda istinat ettiği açıktır. Bunlar, 132 sayılı Tebliğdeki hüküm kapsamına girmezler. Tereddüt noktası, DHTA taşınmazlar hakkındaki tahsis kararı, ecrimisil belgesi gibi belgelerin de “kayıt” olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceğidir.

Bunların “kayıt” olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği veya hangilerinin “kayıt” olarak değerlendirileceği konusunu her bir belgenin niteliğine bakmak gerekir. Ancak buradaki kayıt kelimesini sadece Medeni Kanun anlamında (bir taşınmazın sicile kaydedilmesi) değerlendirirsek mülkiyet dışındaki belgelerin 132 sayılı Tebliğe göre kayıt olarak kabul edilmeyeceği sonucuna varılacaktor.

Hazine Adına Tescilli İken Tapusu İptal Edilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Danıştay Onuncu Dairesi, E: 1991/4715, K: 1993/2455 sayılı kararında Hazine taşınmazının tapusunun iptaline kadar ecrimisil alınabileceğine karar vermiştir. Kararda şu hususlara vurgu yapılmıştır: “Hazine adına tapuda kayıtlı gayrimenkulün, Hazinenin mülkiyetinden çıkması için, tapudaki sicil kaydının terkini gerekmekte olup, olayımız açısından bu durum ancak tapu kaydını iptal eden mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle mümkündür. Dolayısıyla tapuda hazine adına kayıtlı gözüken ve bu kaydı iptal eden kesinleşmiş mahkeme kararının olmadığı dönem için davalı idarenin ecrimisil istemesine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

Bu itibarla idare mahkemesince uyuşmazlık konusu taşınmazın kesinleşen yargı kararı ile Hazine adına yapılan tescilinin iptal edildiğinden bahisle ecrimisil istenilemeyeceği gerekçesiyle dava konusu ödeme emrinin iptali yolunda verilen kararda hukuki isabet bulunmamaktadır.”

Bu karara göre, Hazine taşınmazının tapusunun iptaline kadar ecrimisil alınabileceği anlaşılmaktadır. Ancak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre mahkeme kararının söz konusu olması durumunda mülkiyet, tapuda tescilin yapıldığı tarihte değil, mahkeme kararının kesinleştiği tarihte sona erer. Bu nedenle bu durumda olan parseller için tapuda tescilin yapıldığı tarihe kadar değil, mahkeme kararının kesinleştiği tarihe kadar ecrimisil alınabilir.

Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğüne Tescil ve Tahsis Edilecek Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

5793 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 29 uncu maddesi ile 4706 sayılı Kanuna eklenen Geçici 9 uncu madde gereğince Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğüne tescil ve tahsis edilecek taşınmazların, bu maddenin yürürlüğe girdiği 06/08/2008 tarihi itibariyle Genel Müdürlük adına tahakkuk ettirilmiş ecrimisil bedellerinden henüz tahsil edilmemiş olanlar hangi aşamada olursa olsun terkin edilir. Tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri iade edilmez.

Anılan Kanunun Geçici 9 uncu maddesi kapsamındaki taşınmazlardan olup, Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğünce üçüncü kişilere kiraya verilenler hakkında, bu maddenin yürürlüğe girdiği 06/08/2008 tarihine kadar kullanımları nedeniyle, kiracılar adına tahakkuk ettirilmiş ecrimisil bedellerinden henüz tahsil edilmemiş olanlar, kira bedellerinin bu Genel Müdürlük tarafından tahsil edilmiş olması kaydıyla, hangi safhada olursa olsun terkin edilir. Tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri iade edilmez.

Kiralama Yetkisi Başka İdarelere Devredilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Mevzuatımızda yer alan çeşitli hükümlerle, Hazine taşınmazlarını kiraya verme yetkisi bazı kamu idarelerine verilmiştir. Örneğin Sağlık Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı (DÖSİM), Diyanet İşleri Başkanlığı, Milli Savunma Bakanlığı bazı Hazine taşınmazlarını kiraya verme yetkisine sahiptirler.

Bu şekilde, diğer kamu idareleri tarafından kiraya verilen taşınmazların sözleşmeye dayanmadan kullanılması, sözleşme sona ermesine rağmen kullanıma devam edilmesi veya iki sözleşme dönemi arasındaki sürede kullanılması halinde ecrimisil alınması söz konusu olacaktır.

Özel hükümlerle, Hazine dışındaki kamu idarelerine verilen yetkinin sadece kiraya verme yetkisi olduğu ve 2886 sayılı Kanun’un Hazine taşınmazlarında ecrimisil alma yetkisini Milli Emlak Genel Müdürlüğüne verdiği dikkate alındığında, kiralama yetkisi başka idarelere devredilen taşınmazlardan ecrimisil alınması gerektiğinde bu işlemin Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yapılması gerektiği sonucuna varılır.

Diğer kamu idareleri tarafından yapılan kira sözleşmelerinde “sözleşme süresi sona ermesine rağmen kullanıma devam edilmesi veya iki sözleşme dönemi arasındaki sürede kullanılması halinde tazminat alınacağına” dair hüküm bulunması durumunda, bu hükümler sözleşmenin uygulanması ve devamı niteliğinde olduğu, Uyuşmazlık Mahkemesinin de bu tür işlemleri ecrimisil dışında gördüğü dikkate alındığında sözleşme süresi sona ermesine rağmen kullanıma devam edilmesi veya iki sözleşme dönemi arasındaki sürede kullanılması halinde tazminat istenmesine yönelik işlemlerin kiraya veren kamu idaresi tarafından yapılması gerektiği sonucuna varılacaktır.

Sular

Genel sular da doğal nitelikleri gereği sahipsiz mallardandır ve herkesin yararlanmasına açık yerlerdir. Medeni Kanunun 641. maddesinde bunların, menfaati umuma ait olup kimsenin mülkü olmadığı belirtilmiştir. Genel sular herkesin yararlanmasına açık olmakla beraber bu durum kadim haklara halel gelmemek kaydıyla mümkündür. Ayrıca, 167 sayılı Kanuna göre, yeraltı suları da genel sular kapsamındadır.

Tapu Kütüğünde “… ‘nin kullanımındadır” Beyanı Bulunan Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Danıştay Altıncı Dairesi 08.11.1999 tarihli ve E: 1998/5436, K: 1999/5292 sayılı kararında tapu kütüğünün beyanlar haznesine ise “bu yerin kullanımı … kızları … ve … ve …’a aittir” beyanı bulunan taşınmazlardaki bu kişilerin kullanımı için ecrimisil alınmayacağına karar vermiştir. Karara göre tapu senedinde kullanımının davacılara ait olduğu yolunda şerh bulunan hazineye ait taşınmazın kullanımı fuzuli işgal olarak değerlendirilemez ve ecrimisil istenilemez. Kararda şu ifadelere yer verilmiştir:

“Dosyanın incelenmesinden, 9.10.1991 ta1200rihli kadastro tutanağı ile uyuşmazlık konusu taşınmazın hazine adına tahdit ve tespitinin yapıldığı, tutanağın beyanlar haznesine ise “bu yerin kullanımı … kızları … ve … ve …”a aittir” şerhinin işlendiği, aynı şerhin taşınmazın hazine adına düzenlenen 31.3.1992 tarihli tapu senedinde de bulunduğu, buna göre taşınmazın kullanımının davacılara ait olduğu, buna ilişkin şerhin de tapudan silinmediği anlaşılmaktadır.

Bu durumda, fuzuli şagil olarak değerlendirilmesi mümkün olmayan davacılardan ecrimisil istenilmesi yolundaki dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından aksi yöndeki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.”

Kanunları Gereği Devlete Kalan Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?

Danıştay Onuncu Dairesi, emvali metruke ile ilgili olarak verdiği 21.01.2009 tarihli ve E: 2008/7402, K: 2009/44 sayılı kararında, kanunları gereği devlete kalan taşınmazlardan (henüz Hazine adına tescil gerçekleşmemiş olsa bile) ecrimisil alınabileceğine karar vermiştir. Kararda şu ifadelere yer verilmiştir:

“10.6.1930 tarihinde Ankara’da imzalanan “Mübadelei Ahali Hakkında Lozan Muahedenamesiyle Atina İtilafnamesinin Tatbikatından Mütevellit Mesailin Halli İçin Yunanistanla İmza Edilen Mukavelename” 17.6.1930 tarih ve 1725 sayılı Yasayla onaylanıp, 1.7.1930 tarih ve 1534 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Anlaşmanın 2. maddesinde; mübadil Rumların Türkiye’de bıraktıkları menkul ve gayrimenkul malların tam mülkiyetinin Türk Hükümetine geçeceği kurala bağlanmıştır.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun “Hazine adına tespit” başlıklı 18. maddesinde; “Yukarıdaki maddelerin hükümleri dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur. Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; mübadil Rumların Türkiye’de bıraktıkları taşınmazların mülkiyeti Türkiye Cumhuriyeti Devleti’ne geçmiş olup, kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmazların, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile mülkiyeti de kazanılamayacağından, fuzulen işgali halinde ecrimisil istenilebileceği açıktır.”

Milli Emlak Hangi Taşınmazlardan Ecrimisil Alabilir?
Milli Emlak Hangi Taşınmazlardan Ecrimisil Alabilir?