Hazine Arazilerinde Ecrimisil Nedir? Milli Emlak’ta Ecrimisil Ne Demek? Ecrimisil Nasıl Hesaplanır ve Ödenir?

Makalemizi paylaşır mısınız?

Hazine Arazilerinde Ecrimisil Nedir? Ecrimisil Ödeyenlerin Hakları Nelerdir?

Hazine arazileri açısından ecrimisil, Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalden önceki hâliyle elde edilebilecek muhtemel gelir esas alınarak talep edilen tazminattır.

Milli Emlak’ta Ecrimisil Ne Demek? 

Yani Hazine taşınmazının, herhangi bir izin, kira ya da irtifak hakkı olmaksızın kullanılması sonucu kamu idaresi tarafından talep edilen tazminata ecrimisil denilmektedir. Kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, Hazine taşınmazının zilyetliğini, yetkili idarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiler ise fuzuli şagil (kullanıcı) olarak adlandırılmaktadır.

Ecrimisil kavramına hukukumuzda ilk defa 864 sayılı Kanunu Medeninin Sureti Mer’iyet ve Şekli Tatbiki Hakkında Kanunun 43 üncü maddesiyle yürürlükten kaldırılan Mecelle’de yer verilmiştir. Mecelle’den sonra yürürlüğe giren gerek Medeni Kanunda gerekse Borçlar Kanununda ecrimisil kavramı yer almamaktadır.

Bundan başka ecrimisile, mülga 2490 sayılı Artırma Eksiltme ve İhale Kanununun 67. maddesinde yer verilmiştir. Bu madde; “Fuzuli işgalden dolayı ecrimisil mahkemece takdir olunur. Mukavelenin bitmesinden sonra geçen günlerin icar bedeli mukavelede ahkamı hususiye mevcut ise buna göre, yoksa ecrimisil olarak hüküm ve Tahsili Emval Kanununa göre tahsil edilir.” denilmiştir.

Ecrimisil işlemleri, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesine dayanılarak alınmaktadır. Madde şu şekildedir: “Ecrimisil ve tahliye:

Madde 75 – Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.

Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.” Bu maddenin uygulanmasına ilişkin detaylar Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri) ile düzenlenmiştir.

Hazine Taşınmazlarında Ecrimisilin Unsurları

1) Ecrimisil, arazinin sahibi olan devletin izni olmaksızın kullanımının karşılığı olan bir tazminattır.

2) Ecrimisilde izinsiz olarak kullanılan bir Hazine taşınmazı vardır.

3) Devletin, bu malın şahıslar tarafından kullanılması veya devletin bu malı kullanamamasından dolayı zarara uğrayıp uğramadığına bakılmaz. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu‘nun 75. maddesine göre; ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

4) Şahısların bu taşınmazda/arazide işgal, tasarruf veya herhangi bir şekilde kullanılarak faydalanmış olmaları gerekir. Bu faydalanma; kullanılmak, yararlanılmak, üzerinde inşaat yapmak, bina ve tesisler kurmak, kira süresi bittiği halde kullanmaya devam etmek şeklinde olabilir.

5) Hazine’nin (devletin) ecrimisil alabilmesi için arazinin kullanılıyor olması yeterlidir; işgalcinin (kullanıcının) kusurlu olup olmadığına bakılmaz. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu‘nun 75. maddesine göre; ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

Bu bakımdan bazen ecrimisil ile kira birbirine karıştırılsa ve aynı şeylermiş gibi mütalaa edilse de ecrimisil, kiradan oldukça farklıdır. Örneğin kirada sözleşme söz konusudur. Ecrimisilde ise bir sözleşme yoktur. Yani, mal sahibinin rızası olmadan malın işgal edilmesi halinde istenen tazminattır.

Kira, geleceğe yöneliktir. ecrimisil ise geçmişe yöneliktir.

Genel olarak kira alacakları, zamanında ödenmediği takdirde 2004 sayılı İcra İflas Kanunu hükümlerine göre tahsili sağlanır. Zamanında ödenmeyen ecrimisil alacakları ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine istinaden takip edilir.

Kira nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümü için adli yargıya gidilirken, ecrimisil nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıklarda ise idari yargıya gidilecektir (Bu konuda uyuşmazlık mahkemesinin 15.04.1989 tarih ve 20140 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan, 20.02.1989 tarih 88/2 E, 89/1 K. sayılı ilke kararı mevcuttur).

Hazine Taşınmazına Ecrimisil Ödeniyor Olması Kullanım Hakkı Verir mi?

Fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması, ikinci ve müteakip defalar ecrimisil tahsil edilmiş olması, Kanun ve Yönetmelik hükümleri uyarınca fuzuli şagilin tahliye edilmesine engel teşkil etmez. Ecrimisil bedellerinin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez.

Ecrimisille Kullandığım Araziyi Doğrudan Satın Alabilir Miyim?

15 yıldır mesken arsa (bahçe amacıyla kullanılmak üzere) kiralamaktayım satın almak istiyorum doğrudan , ihale olmadan bana satışı yapılır mı? Eğer parsel üzerinde yapı var ise ve yapı kayıt belgesi almış iseniz imar barışından doğrudan satın alabilirsiniz. Yapı yok ise; imar planı içinde olmaması kaydıyla Hazineye ait tarım arazilerinin satışından faydalanabilirsiniz. Ancak onun da başvuru süresi doldu. Şu başlıktaki konuları inceleyiniz: Belediye Sınırları İçindeki Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı 

Milli Emlak Kitabı
Eğer bunlar yok ise Hazine taşınmazını sadece ihale ile satın alabilirsiniz.

Hazine’ye Ödenen Ecrimisil Herhangi Bir Hak Sağlar Mı? Ecrimisil Ödeyenlerin Hakları

Soru: Merhabalar, hazineye ait bir araziyi iki yıldır kullanmaktayım geçen yıl ecrimisil ödedim benim sorum bu arazi milli emlak tarafından kiralamaya veya satışa çıkarılabilir mi? Böyle bir durumda ecrimisil ödeyen kullanıcıya öncelik tanınır mı? Önümüzdeki yıllarda çıkabilecek bir kanunla doğrudan satın almak veya kiralamak için neler yapabilirim? Şuan Zeytinlik olarak kullanıyorum tarımsal elektrik ve su aboneliği alabilirmiyim? Son olarak ecrimisil belgesinin sağladığı haklar nelerdir.

Cevap: Hazine’ye ecrimisil ödenmesi (aşağıda bahsettiğim özel kanunlar dışında) herhangi bir hak sağlamaz. Yani ecrimisil ile idare edilen bir taşınmaz Milli Emlak tarafından satılabilir veya kiraya verilebilir. Hatta bu taşınmazı kullanan kişilerin Milli Emlak tarafından tahliye edilmesi de mümkündür. Milli emlak tarafından kiralamaya veya satışa çıkarılması durumunda, ecrimisil ödeyen kullanıcıya öncelik tanınmaz. (Aykırı uygulamalar olabilir ama) Ecrimisil belgesi tarımsal elektrik ve su aboneliği yaptırmak için yeterli değildir.

Bununa birlikte bazı kanunlar Hazine taşınmazını kullanan kişiye doğrudan kiralama veya satın alma hakkı vermektedir. Bu tarz taşınmazların Milli Emlak tarafından başkasına satılması veya kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu nedenle ecrimisil bedellerini zamanında ödemeye ve bu belgeleri (ileride hak sahipliği doğabilir diye) saklamanız faydanıza olacaktır.

Hazine Arazisine Ecrimisil Ödemem, Başkalarının Kullanmasını Engelleme Hakkı Verir Mi?

Soru: Hazine arazisi olan ve arazime geçiş yolu olarak kullandığım yol için 5 yıllık. Ecrimisil ödedim, tekrar uzatma için memur azaltımına giden idare adam yokluğundan bir türlü gelemedi ve ecrimisil tahakkuku çıkarılamadı, bu arada yolu kullanmaya çalışan işgalciler türedi ve çok kötü kullanım başladı, ecrimisil hakkı kimdedir?

Cevap: Hazine açısından, daha önceden ecrimisil ödenmiş olması o taşınmazı tekrar kullanma hakkı vermez. Yani daha önceden ecrimisil ödenmiş olması, Hazine için başkalarının o taşınmazı kullanmasını engelleme yükümlülüğü doğurmaz.

Bununla birlikte TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUN ecrimisil ile kullandığınız yere başkalarının müdahalesinin engellenmesi için mülki amire başvurmanıza cevaz verir. Çünkü 3091 sayılı Kanun haklılığa/haksızlığa değil, sadece zilyetliğin var olup olmadığına ve bu zilyetliğe başkalarının müdahalesi olup olmadığına bakar.

Bir Kez Ecrimisil Ödedim Tekrar Öder miyim?

Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya malmüdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir.

Ancak fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması, aynı taşınmazdan ikinci ve müteakip defa ecrimisil bedeli istenmesine engel teşkil etmez.

Tescil Harici Yere Yapı Yapmak Hak Sahipliği Oluşturur Mu?

Soru: Köy yerleşim alanında bir vatandaş (A) tarafından DHTA olan, tescili istenen (açık ihale ile satış) ve tescil işlemleri sürerken, taşınmaz üzerine (2019 yıllında) ahır-depo yapmak suretiyle işgal eden vatandaş (B),  3091 uygulanarak 2. defa men edilmiştir. Bu yapı B vatandaşına hak sahipliği yaratır mı ve doğal olarak açık ihale ile değil de 4706 4/d maddesi gereğince satışı yapılabilir mi? izinsiz yapılaşmayı ve tecavüzleri önlemek için 2886 75. maddesine göre bu taşınmazın üzerindeki yapının yıkılarak eski haline getirilmesi gerekmez mi? ama diğer taraftan 4706 göre 19.07.2003 sonrası yapılan yapıların mülkiyetinin Hazineye geçmesi nedeniyle bu yapının bir değeri olduğu için yıkılması da mülki idare amirleri tarafından pek kabul görmüyor, bu bir çelişki değil midir? Hazine arazisine tecavüzleri nasıl engelleyeceğiz?

Cevap: Bu yapı imar barışına girmiyorsa B vatandaşına herhangi bir hak sahipliği sağlamaz. 4706 4/d maddesine göre satılabilmesi için 313 sayılı Tebliğde belirtilen şartları taşıması gerekir.
İzinsiz yapılaşmayı ve tecavüzleri önlemek için 2886 75. maddesine göre bu taşınmazın üzerindeki yapının yıkılarak eski haline getirilmesi gerekmez mi?

Elbette ama, bu yapı 19.07.2003 ten sonra inşa edilmiş ise Hazineye intikal eder. Hazineye intikal eden yapıların yıkımı zorunlu değildir. 2015/1 sayılı Genelgemize göre “yapı ve tesislerin yerinde korunması mümkün olmayan veya İdarece değerlendirilmesine de ihtiyaç duyulmayan” yapılar yıkılır.

Hazine Arazilerinde Ecrimisil Bedelinin Tespiti Nasıl Olur?

Bu konu ile ilgili olarak şu makaleye göz atınız: Hazine Arazilerinde Ecrimisil Bedelinin Tespiti Nasıl Olur?

Hazine Arazilerinde Ecrimisil Nedir? Milli Emlak’ta Ecrimisil Ne Demek? Ecrimisil Nasıl Hesaplanır ve Ödenir?
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2451 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

2 yorum

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.