1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Hazinenin Hissedar Olduğu Taşınmazların İşgali Halinde Ecrimisil İşlemleri

Hazinenin Hissedar Olduğu Taşınmazların İşgali Halinde Ecrimisil İşlemleri


Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85. maddesine göre Hazinenin paydaşı olduğu taşınmazların hissedarları veya başkaları tarafından işgali (izinsiz kullanımı) hâlinde, Hazine payına tekabül eden miktar esas alınarak ecrimisil takip ve tahsilatı yapılır.

Bu takip ve tahsilatın detayı ise 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir. Bu Tebliğdeki esaslara göre Hazinenin hissedar olduğu taşınmazların hissedarlar veya üçüncü kişiler tarafından işgali halinde ecrimisil istenilip istenilmeyeceğini başlıklar halinde inceleyelim.

Taşınmazın Hissedar veya Hissedarlar Tarafından Kullanımı Halinde Ecrimisil

336 sayılı Tebliğe göre Hazinenin paydaşı olduğu taşınmazlarda, taşınmazın paydaşı ya da paydaşlarınca kullanılması halinde, kullanılan miktar paydaş/paydaşların kendi payına düşen miktardan fazla olmadıkça ecrimisil istenmez.

Bunu açarsak, eğer hissedar hissesinden fazla kısım kullanıyor ise Hazine ecrimisil alabilecektir. Burada ecrimisil isterken, Hazine hissesinin işgalci hissedar dışında kalan hisse miktarına oranlanması suretiyle işlem yapılmalıdır. Örneğin herkesin ¼ oranında hissedar olduğu parselde bir hissedarın ¼’ten 300 m² daha fazla yer kullandığını farz edelim. Bu durumda Hazine’nin geriye kalan (işgalci hissedar dışında kalan) kısımda hisse oranı 1/3 olur. Bundan dolayı da işgal edilen alanın 1/3 ü oranında ecrimisil takibatı yapılır.

Tebliğ hükmüne göre herhangi bir hissedarın hissesinden fazla alan kullanması durumunda ecrimisil alınması gerekir. Örneğin 1000 m2’lik arsada Hazinenin 200 m2’si var. Diğer hissedar 900 m2’sini kullanıyor. Hazine ecrimisil için 100 m2’ye mi ecrimisil almalı yoksa Hazine hissesi oranında 900/5 180 m2’ye mi ecrimisil alınmalı? 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri) ne göre “Hazinenin paydaşı olduğu taşınmazlarda, taşınmazın paydaşı ya da paydaşlarınca kullanılması halinde, kullanılan miktar paydaş/paydaşların kendi payına düşen miktardan fazla olmadıkça ecrimisil istenmez.” Buna göre Hazinenin hissedar olduğu taşınmazda hissedar kendi hissesinden fazla yer kullanıyor ise ecrimisil alınabilir. Örneğimizde diğer hissedar 800 m2 hissesine karşılık 900 m2’sini kullanıyor. Bu durumda Hazine, diğer hissedarın hissesinden fazla kullandığı yer için (yani sorunuzda 100 m2 için) ecrimisil almalı. 336 sayılı Tebliğde yer alan “kullanılan miktar paydaş/paydaşların kendi payına düşen miktardan fazla olmadıkça” ibaresi, bence bu anlamda kullanılmıştır.

Bununla birlikte Danıştay’ın bu konuda birbiriyle çelişen kararları mevcuttur. Danıştay 10. Dairesi, E: 2003/2204, K: 2006/5608 sayılı kararında Hazine ile paydaş olduğu taşınmazın işgali nedeniyle istenilen ecrimisilin; paydaşlardan her biri paydaşlık giderilmediği sürece taşınmazın her noktası üzerinde payı oranında hak sahibi olduklarından, davacı tarafından payından fazla kullanıldığı belirlenen kısmın, diğer hissedarlara ait olabileceği göz önünde bulundurulmaksızın, olabileceği idarenin kendi payını gerekçe göstererek ecrimisil isteyemeyeceğine karar vermiştir. Buna karşılık Danıştay Onuncu Dairesi, E: 2001/4196, K: 2004/3809 sayılı kararında hissedarın, kendi hissesinden fazla alanı kullanması halinde ecrimisil alınabileceğine karar vermiştir.

Kanaatimizce Danıştay’ın bu kararı (yani ecrimisil istenebileceğine ilişkin kararı) daha isabetlidir; zira özel hukukta dahi bir hissedarın kendi hissesinden fazla alanı kullanması durumunda ecrimisil istenebilmektedir. Hazine taşınmazları açısından bu konuda Medeni Kanun’un yanı sıra 2886 sayılı Kanun ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik de söz konusudur.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır: Her hissedar kendi hissesi oranında taşınmazı kullanma hakkına sahip olduğu Hazine tarafından ancak diğer hissedarın hissesinden fazla kullanılan kısım için ecrimisil alınabilir. Örneğin hissedar, 800 m² hissesine karşılık 900 m² yer kullanıyor ise Hazine, diğer hissedarın hissesinden fazla kullandığı yer için (yani 100 m² için) ecrimisil almalıdır. 336 sayılı Tebliğde yer alan “kullanılan miktar paydaş/paydaşların kendi payına düşen miktardan fazla olmadıkça” ibaresi, bu anlamda kullanılmıştır.

Hazinenin Hissedar Olduğu Paydaşın Üçüncü Şahıs Tarafından İşgali

336 sayılı Tebliğe göre Hazinenin paydaş olduğu taşınmazlarda, taşınmazın üçüncü kişilerce kullanılması halinde, Hazinenin payı oranında ecrimisil takibatı yapılır. Örneğin toplam 2000 m2 olan ve 1/4 ü Hazineye ait olan parselin tamamının üçüncü kişilerce kullanımı halinde, Hazine hissesine düşen 500 m2 için ecrimisil takibatı yapılır

İmar Uygulaması Sonucu Hazine ile Hissedar Olan Hissedarın Yapısı

İmar uygulaması nedeniyle Hazine ile hissedar olunan taşınmazlarda bulunan yapılar konusunda 336 sayılı Tebliğ’de özel bir hüküm bulunmaktadır. Tebliğe göre, evveliyatında kişiler adına kayıtlı iken, imar uygulaması nedeniyle Hazinenin sonradan paydaş olduğu taşınmazların üzerinde yapı bulunması halinde, yapının bulunduğu alan paydaş/paydaşların paylarına isabet eden yüzölçümden daha fazla olsa dahi ecrimisil takibatı yapılmaz, tahakkuk etmiş ecrimisiller tahsil edilmez, tahsil edilmiş olanlar iade edilmez.

Bu hükme göre evveliyatında kişiler adına kayıtlı bir taşınmaz üzerinde yapılmış iken imar uygulaması nedeniyle Hazine parseli üzerinde kalan yapının alanı, hissedarın payından daha fazla olsa dahi yapının alanı kadar alan için ecrimisil alınmaz.

Bu hüküm İmar Kanunun 18. maddesinde yer alan ancak 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla kaldırılan “Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” hükmü ile paraleldir.

Bu kuralın amacı; kendi parseli veya bir başkasının parseli üzerinde yasal bir hakka dayanılarak yapılan yapının, arazi ve arsa düzenlemesi nedeni ile bir başkasının parseli üzerinde kalması halinde, yapı sahibini korumakta ve yapının bedeli kendisine ödeninceye ya da bir başka şekilde anlaşma sağlanıncaya kadar yapısını kullanma imkanı vermektir. Ayrıca, bu hüküm arz sahibinin taşınmazını kullanma hakkına bir sınırlama getirmekte ve bütünleyici parça olan yapı üzerinde tasarruf edebilme imkanını sınırlamaktadır.

Böyle bir sınırlamanın temel nedeni, yapının tecavüzlü hale gelmesinin, yapı sahibinin iradesi ve arzusu dışında idari bir işlem sonucu oluşmasıdır. Bu idari işlemden yapı sahibinin sorumlu tutulması, hakkaniyet ilkesine aykırıdır. Yapı sahibinin kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan yapı sahibi, tecavüzün meydana gelmesinden dolayı kusurlu sayılamaz.

İşte bu nedenle, 336 sayılı Tebliğ’de, yukarıda bahsettiğimiz Kanun maddesine paralel bir düzenleme getirilmiş ve bu durumda olan yapılar için ecrimisil alınamayacağı hükme bağlanmıştır.

Burada dikkat edilecek hususları şu şekilde sayabiliriz:

1) Ecrimisil alınmayacak alan yapının alanı kadardır. Yapının alanından daha fazla bir alan kullanılıyorsa, yapı alanı dışında kalan alan için Hazine hissesi oranında ecrimisil alınmalıdır.

2) Tebliğ “yapı” dan bahsetmektedir. Yapının ne olduğu ise İmar Kanununun 5. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre karada ve suda, daimi veya geçici, resmi ve özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler yapı tanımı içerisinde değerlendirilmektedir.

Yapı kavramı, bina kavramından daha geniştir. Yapı kavramı, bina kavramını da içine alan geniş bir kavramdır. Her bina aynı zamanda bir yapıdır, ancak her yapının aynı zamanda bina olması söz konusu değildir. Örneğin, binaların müştemilatı niteliğinde olan havuz, direk, duvar gibi unsurlar yapı tanımı kapsamına girmelerine karşın, bina tanımı kapsamına girmezler. Tebliğdeki hükmü bu hususları dikkate alarak yorumlamak gerekir. Havuz, direk, duvar gibi unsurlar yapı tanımı kapsamına girdiği için bunlar için de ecrimisil alınamaz.

3) Tebliğde yer alan bu hükmün uygulanabilmesi ve ecrimisil istenmemesi için, parsellerin arazi ve arsa düzenlemesinden önceki durumlarına göre herhangi bir tecavüzün olmaması gerekir. Eğer arazi ve arsa düzenlemesinden önce zaten bir tecavüz söz konusu ise Tebliğdeki bu hükmün uygulanmasına imkan yoktur.

4) Tecavüzün arazi ve arsa düzenlemesi sonucu meydana gelmiş olması gerekir. Parselasyon işleminin hangi kanun hükmüne dayanılarak yapıldığının bir önemi yoktur.

Buna karşılık arazi ve arsa düzenlemesi yapıldıktan ve imar çapı oluştuktan sonra meydana gelen tecavüzlerde, 18. maddede yer alan hükmün uygulanabilmesi mümkün değildir. Bu yapıların yıkılması sureti ile el atmanın önlenmesi gerekir.

Aşağıda açılanacağı üzere; bahçe duvarı, ağaç ve bitkiler, çit, kuyu gibi muhdesatın 18. madde kapsamında değerlendirilebilmesi mümkün değildir. Bunlar yapı niteliğinde olmadıkları için 18. madde ile getirilen korumadan yararlanamazlar. Bu tür muhdesat için Borçlar Kanunu hükümlerine göre parsel maliki aleyhine sebepsiz zenginleşme davası açılması gerekmektedir.

Tarımsal Olarak Kullanılıyorken İmar Uygulaması Sonucu Hazine ile Hissedar Olunan Yerler

336 sayılı Tebliğ, tarımsal olarak kullanılıyor iken imar uygulaması neticesinde Hazine ile hissedar olan kişilerin durumu ile ilgili özel bir hüküm ihtiva etmektedir. Tebliğe göre, evveliyatında kişiler adına kayıtlı ve tarımsal amaçlı kullanılıyor iken, imar uygulaması nedeniyle Hazinenin sonradan paydaş olduğu taşınmazların tarımsal amaçla kullanımları nedeniyle hasat sezonu sonuna kadar ecrimisil alınmaz ve bu taşınmazların tahliyesine ilişkin işlemler hasat sezonu sonunda yapılır. Yani bu durumda olan kişiler, kendi hisselerinden fazla alan kullansalar dahi hasat sezonu sonuna kadar ecrimisil alınmaması gerekir.

Hasat işlemleri yapıldıktan sonra kullanıma devam edilmesi halince ecrimisil takibatı yapılır.

İmar Uygulaması Sonucu Hazine Taşınmazında Kalan Ağaçların Kullanımından Ecrimisil

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde “Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” hükmü yer almaktaydı.

Buna paralel bir uygulama Hazine taşınmazları açısından da geçerlidir. 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde ise “Ancak, evveliyatında kişiler adına kayıtlı iken, imar uygulaması nedeniyle Hazinenin sonradan paydaş olduğu taşınmazların üzerinde yapı bulunması halinde, yapının bulunduğu alan paydaş/paydaşların paylarına isabet eden yüzölçümden daha fazla olsa dahi ecrimisil takibatı yapılmaz, tahakkuk etmiş ecrimisiller tahsil edilmez, tahsil edilmiş olanlar iade edilmez. (…) Diğer taraftan, evveliyatında kişiler adına kayıtlı iken, imar uygulaması nedeniyle tamamı Hazine adına tescil edilen taşınmazların üzerinde yapı bulunması halinde de, yapının bulunduğu alan için ecrimisil takibatı yapılmaz, tahakkuk etmiş ecrimisiller tahsil edilmez, tahsil edilmiş olanlar iade edilmez.” hükmü yer almaktadır.

Ecrimisil alınamamasına ilişkin kural; kendi parseli veya bir başkasının parseli üzerinde yasal bir hakka dayanılarak yapılan yapının, arazi ve arsa düzenlemesi nedeni ile bir başkasının parseli üzerinde kalması halinde, yapı sahibini korumakta ve yapının bedeli kendisine ödeninceye ya da bir başka şekilde anlaşma sağlanıncaya kadar yapısını kullanma imkanı vermektedir.

Ancak imar uygulamasından kaynaklanan tecavüzlerden ecrimisil alınamaması için tecavüzün hane ya da ev gibi yapılardan kaynaklanması gerekir. 336 sayılı Tebliğ’de yapıdan bahsedilmektedir. Yapının ne olduğu ise İmar Kanununun 5. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre karada ve suda, daimi veya geçici, resmi ve özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler yapı tanımı içerisinde değerlendirilmektedir. Bahçe duvarı, ağaç ve bitkiler, çit, kuyu gibi muhdesatın 18. madde kapsamında değerlendirilebilmesi mümkün değildir. Bunlar yapı niteliğinde olmadıkları için 18. madde ile getirilen korumadan yararlanamazlar. Dolayısıyla ağaçlar yapı kavramına girmezler.

O halde arazi ve arsa düzenlemesi sonucu yapı sahibi dışında bir kişiye ait taşınmazlara aktarılan ağaçların durumu ne olacaktır? Yargıtay kararlarına göre, bu tür muhdesatların aktarılan taşınmaz malikinin mülkiyetine geçtiğinin kabulü zorunludur. Mal varlığına geçen bu muhdesatlardan dolayı bu kişilerin haksız zenginleşmesi, Borçlar Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir.

Her ne kadar bu kişilerin mal varlığındaki bu artışın haksız olmadığı söylenebilir ise de, muhdesatı bir başkasına ait parsele aktarılan muhdesat sahibinin mal varlığında olan bir şeyin, karşılığı verilmeden idari bir işlemle bir başkasının mal varlığına geçtiği gerçeği de göz ardı edilmemelidir.

Bütün bu yazılanları toparlar isek; imar uygulaması nedeniyle Hazine taşınmazı üzerinde kalan ağaçların, 336 sayılı Tebliğde yer alan korumadan yararlanamayacağını ve bunlardan ecrimisil istenilebileceğini düşünüyorum.

Sadece bir hususa dikkat etmek gerekir: 336 sayılı Tebliğe göre evveliyatında kişiler adına kayıtlı ve tarımsal amaçlı kullanılıyor iken, imar uygulaması nedeniyle Hazinenin sonradan paydaş olduğu taşınmazların tarımsal amaçla kullanımları nedeniyle hasat sezonu sonuna kadar ecrimisil alınmaz. Yani bu tür ağaçları tarımsal kullanım kabul edersek o ağaçların hasat dönemine kadar ecrimisil alınmaması gerekir.

Hazine Arazilerinde Hazinenin Sonradan Hissedar ve Hak Sahibi Olduğu Alanlarda Ecrimisil Nasıl Uygulanır?

Soru: 1) Şuyulandırma sonrası Hazinenin paydaş olduğu ve öncesinde fabrika bahçesi olarak kullanılan bir alandan ecrimisil talep edilmiştir. Fabrika sınırında oluşturulan yeni parselde %20 hisse hazineye ait. Ancak fabrika duvarları şuyulandırma öncesi sınırlara göre yapılmış durumdadır. Ecrimisil istenilen hissenin bulunduğu parsel bu yüzden duvarlarla kapalı durumdadır. İtiraz edilebilir mi? Milli Emlak Tebliği madde 5/8 sadece yapılar için bir olanak sunuyor gibi?

2) Şuyulandırma sonrası hazine tam mülkiyetine geçen 64 m2’lik alan şuyulandırmadan önce fabrika mülküne aitti ve bahçe duvarları buna göre çevrilmiş ayrıca 16 m2’lik bekçi kulubesi yapılmıştır. İtiraz edilebilir mi?

Cevap: Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85. maddesine göre Hazinenin paydaşı olduğu taşınmazların hissedarları veya başkaları tarafından işgali (izinsiz kullanımı) hâlinde, Hazine payına tekabül eden miktar esas alınarak ecrimisil takip ve tahsilatı yapılır.

336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Hazinenin paydaş olduğu taşınmazlarda, taşınmazın üçüncü kişilerce kullanılması halinde, Hazinenin payı oranında ecrimisil takibatı yapılır. Ancak, evveliyatında kişiler adına kayıtlı iken, imar uygulaması nedeniyle Hazinenin sonradan paydaş olduğu taşınmazların üzerinde yapı bulunması halinde, yapının bulunduğu alan paydaş/paydaşların paylarına isabet eden yüzölçümden daha fazla olsa dahi ecrimisil takibatı yapılmaz, tahakkuk etmiş ecrimisiller tahsil edilmez, tahsil edilmiş olanlar iade edilmez. ”

Fabrika duvarları imar uygulaması öncesi yapıldığı için bu hüküm kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. 336 sayılı Tebliği “yapı” ların ecrimisile tabi olmayacağını hüküm altına almıştır. Fabrika duvarı “bina” değildir ancak yapı niteliğindedir. Dolayısıyla 336 sayılı Tebliğdeki hüküm kapsamındadır. Buna karşılık sonradan yapılan bahçe duvarı için ecrimisil istenebilir.

Hazinenin Hissedar Olduğu Taşınmazların İşgali Halinde Ecrimisil İşlemleri
Yorum Yap

Yorum Yap