Hazine’ye İntikal Eden Yapılan Yapılar Kıymet Takdirine Dahil Edilir Mi? Asgari Levazım Bedeli Nasıl Ödenir?

Makalemizi paylaşır mısınız?

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 19/7/2003 tarihinde yürürlüğe giren 5 inci maddesinin son fıkrasının “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler.” hükmü yer almaktaydı.

Bu fıkrada yer alan “Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler.” cümlesi, Anayasa Mahkemesi Kararı 3/7/2014 tarihli ve Esas No: 2014/9, Karar No: 2014/121 (4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5. maddesinin 11. fıkrasının iptali) sayılı karar ile iptal edilmiştir.

Bu karardan sonra, Hazine’ye intikal eden yapılarda yapılması gereken işlemler 2015/1 sayılı Genelge’de yayımlanmıştır.

Bu mevzuat gereğince, Hazineye intikal eden yapılarda kıymet takdiri ve asgari levazım bedeli ödemesi nasıl yapılır?

Hazineye intikal eden yapılarda kıymet takdiri nasıl yapılır?

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 19/7/2003 tarihinde yürürlüğe giren 5 inci maddesinin son fıkrası gereği, 19/7/2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazları üzerine yapılan yapılar Hazine’ye intikal eder ve bunlar kıymet takdirinde dahil edilir. (NOT: Tarım arazileri, imar barışı, 2/B satışları ve diğer bazı istisnalarda intikal eden yapıların bedeli ya dahil edilmiyor ya da belirli bir yüzde ile dahil ediliyor)

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Taşınmazlarının Satış İşlemleri) (Güncel) ne göre, 19/7/2003 tarihinde yürürlüğe giren 5 inci maddesinin son fıkrasının “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler.” hükmü gereğince bu tarihten sonra Hazine taşınmazları üzerine yapılan her türlü yapı ve tesisin mülkiyeti Hazineye ait olacağından, bu yapı ve tesislerin bedelinin de değerlendirmeye dahil edilmesi gerekmektedir.

NOT: 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesine “Bu maddenin onbirinci fıkrası kapsamında Hazineye intikal eden yapı ve tesislerin satışında, yapı ve tesis bedeli yapı yaklaşık birim maliyet bedelinin yüzde beşi olarak hesaplanır.” cümlesi eklenmiştir. Ancak bu hüküm sadece 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi kapsamında belediyelere devir aracılığıyla yapılan satışlarda geçerlidir. Çünkü bu düzenleme 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinde yer almaktadır. Genel hükümlere göre yapılan satışlarda muhdesata kıymet takdiri ve yapı sahibine de 2015/01 sayılı Genelge uyarınca asgari levazım bedeli uygulamasına devam edilmesi gerekir. Konu hakkında şu yazıya bakabilirsiniz: Hazine Taşınmazlarının Satışında Muhdesat Bedeli Değişti mi?

Bundan dolayı; mülkiyetinin tamamı Hazineye ait olan taşınmazın ilgili mevzuatına göre yapılacak satışında; satışa konu edilen taşınmazın zemininin rayiç bedeli ile üzerindeki yapı ve tesislerin rayiç bedelinin ayrı ayrı hesaplanarak (toplam) tahmini satış bedeli [doğrudan satışlarda (toplam) satış bedeli] tespit edilmesi gerekmektedir.

Bunun için de teknik personele, taşınmazın;

a) Yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak muhdesat bedeli,

b) Muhdesatın, 2015/1 sayılı Genelge ye göre asgari levazım bedeli,

Hesaplattırılması gerekmektedir.

Örnek bir olayda;

a) Taşınmazın değeri 15.000 TL,

b) Muhdesatın değeri, 5.000 TL,

c) Muhdesatın asgari levazım bedeli, 3000 TL

olsun. (Rakamlar, rastgele belirlenmiştir)

Taşınmazın toplam değeri, 20.000 TL (15.000 + 5.000) olur. Şimdi bu parselin satışını değerlendirelim. İhalede hiç artış olmadığını var sayalım.

Hazine’ye intikal eden yapının bulunduğu ve tamamı Hazine’ye ait taşınmazın yapı sahibine satılması durumu:

2015/1 sayılı Genelge ye göre taşınmazın yapı ve tesisleri yapana satılması halinde; toplam satış bedelinden yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin ilgili mevzuatına göre taksitlendirilmesi ve bu hususların satış şartnamelerine ve sözleşmelerine özel şart olarak eklenmesi gerekmektedir.

Hazine’ye intikal eden yapının bulunduğu taşınmazın yapı sahibine satılır ise toplam ihale bedelinden asgari levazım bedeli düşülerek tahsilat yapılır. Örneğimizde toplam ihale bedeli 20.000 TL, muhdesatın asgari levazım bedeli, 3000 TL olduğuna göre 17.000 TL üzerinden peşin veya taksitli tahsilat yapılır.

Hazine’ye intikal eden yapının bulunduğu ve tamamı Hazine’ye ait taşınmazın üçüncü kişilere satılması durumu:

A kişisine ait yapının bulunduğu ve tamamı Hazine’ye ait taşınmazın B kişisine satılması durumunda, 2015/1 sayılı Genelge ye göre, taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde ise; (toplam) satış bedelinin tamamı tahsil edildikten sonra, yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin anılan yapı ve tesisleri yapana ödenmesi gerekmektedir.

Bu durumda ihaleyi alan kişiden (B kişisi) 20.000 TL tahsilat yapılır. Yapı sahibine (A kişisi) asgari levazım bedeli olan 3.000 TL ödenir.

B kişisi taksitli olarak ödemek isterse en az % 25 peşinat ve asgari levazım bedeli kadar bir bedeli, peşinat olarak ödemesi gerekir.

2015/1 sayılı Genelge ye göre; üçüncü kişiye satılması ve taksitle ödeme yapılmak istenmesi halinde yapı ve tesisleri yapana ödenmek üzere asgari levazım bedelinin tamamının peşinat ile birlikte tahsil edilmesi, kalan satış bedelinin ise ilgili mevzuatına göre taksitlendirilmesi ve bu hususların satış şartnamelerine ve sözleşmelerine özel şart olarak eklenmesi gerekmektedir.

Örneğimizde ihale bedelinin % 25’i olan 5000 TL peşinat ile birlikte asgari levazım bedeli olan 3.000 TL de peşin tahsilat yapılır. Yani B kişisine taksitli satışta peşinat olarak toplam 8.000 TL tahsil edilir. Bunun 3.000 TL’si yapı sahibi olan A kişisine ödenir.

Hazine’ye intikal eden yapının bulunduğu ve Hazinenin hissedar olduğu taşınmazın paydaşlara satışı

2015/1 sayılı Genelge ye göre, Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendine göre paydaşına doğrudan satılması halinde; yukarıdaki şekilde taşınmazın tamamı için tespit edilen (toplam) satış bedelinin Hazine payına oranlanması sonucunda (toplam) satış bedelinin tespit edilmesi gerektiğinden;

a) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının bu yapı ve tesisleri yapan paydaşa satılması halinde; asgari levazım bedelinin Hazine payına isabet eden kısmının (toplam) satış bedelinden mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin tahsil edilmesi,

b) Hazine dışında birden fazla paydaşı bulunan taşınmazdaki Hazine payının bu yapı ve tesisleri yapan paydaş dâhil tüm paydaşlara payları oranında satılması halinde; bu yapı ve tesisleri yapan paydaştan (toplam) satış bedelinden asgari levazım bedelinin Hazine payına isabet eden kısmının mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin paydaşın kendi payına, diğer paydaşlardan ise, Hazineye ödenmesi gereken toplam satış bedelinin paylarına isabet eden kısmının tahsil edilmesi,

Gerekmektedir.

Hazineye intikal eden yapının bulunduğu parselin satışından belediyelere pay nasıl verilir?

Hazineye intikal eden yapının bulunduğu parselin satışında belediyelere pay verilirken, sadece tahsil edilen tutarlar dikkate alınması gerektiği için asgari levazım bedeli ödemesi yapılan satışlarda pay, satış bedelinden asgari levazım bedeli düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden verilir. Örneğimizde satış bedeli 20.000 TL, asgari levazım bedeli 3.000 TL olduğu için belediyelere pay 17.000 TL üzerinden verilir.

İhale Bedelinin Artması Durumunda Asgari Levazım Bedeli Değişir mi?

Hayır, asgari levazım bedeli belirli bir formüle (ALB = 0,70 x (YYMB – MK) x (1 – YPO) ) göre hesaplandığı için ihale bedeli artsa da yapı sahibine ödenecek asgari levazım bedeli değişmez.

Hazine’ye İntikal Eden Yapılan Yapılar Kıymet Takdirine Dahil Edilir Mi? Asgari Levazım Bedeli Nasıl Ödenir?
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2376 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.