Hisseli Taşınmazdaki Hazine Hissesinin Satışında Ön Alım Hakkı Kullanılabilir Mi?

Genel Olarak 2886 sayılı Kanun Kapsamındaki İhalelerde Ön Alım Hakkı

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Bu hakka yasal ön alım hakkı denilmektedir.

Hazine taşınmazlarının (daha doğrusu hisseli taşınmazdaki Hazine hissesinin) 2886 sayılı Kanun’a göre yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılabilmektedir. Taşınmazdaki Hazine hissesinin 2886 sayılı Kanuna göre ihale ile hissedar dışındaki 3. kişilere satılması halinde hissedarlar ön alım haklarını kullanabilirler.

4721 sayılı Kanun’un 733. maddesinde “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz” hükmü yer almaktadır. Ancak 2886 sayılı Kanun gereğince yapılan satışlar cebri icra niteliğinde olmadığı için ön alım hakkı kullanılabilmektedir.

Bununla ilgili örnek bir karara aşağıda yer veriyoruz.

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 1994/3927 K. 1994/4201 T. 11.4.1994
ÖZET : Şufalı payın ilişkin bulunduğu taşınmaz mal 2886 sayılı Yasanın 45. maddesi uyarınca, açık teklif sureti ile ihaleye çıkarıldığı ve yapılan ihale sonunda payın davalıda ihale suretiyle kaldığı anlaşılmaktadır.

BK.nun 225. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, ihtiyarı ve aleni müzayedelerde satış akti, satıcının ihalesi ile vücut bulur. Bu suretle tamamlanan ihalenin de resmi memur huzurunda yapılan satış akti yerine kaim olması gerekir. Böylece, tekemmül eden satış aktine muttali olduğu tarihten bir ay içersinde şufa hakkını kullanma yetkisi doğar.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yazılı şufa davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla; dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, şufalı payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkin olup, mahkeme davayı süre yönünden red etmiştir. Hüküm, davacı tarafca temyiz edilmiştir.

Davacı vekili; Maliye Hazinesine ait olan payın 9.11.1993 tarihinde davalıya satıldığını öğrendiklerini, 10.11.1993 tarihinde süresinde işbu davayı açarak şufalı payın iptalini müvekkili adına tescilini talep etmiş, mahkeme ilk ilan tarihinden itibaren bir aylık yasal sürede davanın açılmadığını gerekçe göstererek davayı süre yönünden red etmiştir.
Şuf’alı payın ilişkin bulunduğu taşınmaz mal, 13.10.1993 tarihinde 2886 sayılı Yasanın 45. maddesi uyarınca, açık teklif usulü ile ihaleye çıkarıldığı ve yapılan ihale sonunda payın davalıda ihale sureti ile kaldığı anlaşılmaktadır. BK.nun 225. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, ihtiyari ve aleni muzayedeleri de satış akti satıcının ihalesi ile vücut bulur. Bu surette tekammül eden ihalenin de resmi memur huzurunda yapılan satış akti yerine kaim olması icap eder ve böylece tekemmül eden satış aktine muttali olduğu tarihten itibaren bir ay içerisinde şufa hakkının kullanma selahiyeti doğar. İhtiyari satış mahiyetlerinden dolayı MK.nun 658 ve 659. maddelerinde yazılı hükümlerin bu olaylara da uygulama kabiliyeti vardır. Bu durumda şufa hakkının kullanılması için satışın öğrenilmesi yeterlidir. Dava, ihale tarihi olan 13.10.1993 ve tapuya tescil tarihi olan 9.11.1993 tarihleri nazara alındığında bir aylık hak düşürücü süre içinde, 10.11.1993 tarihinde süresinde açılmıştır. İşin esası incelenmek sureti ile bir karar vermek gerekirken bir aylık hak düşürücü sürenin geçirildiğinden bahisle davanın reddi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.4.1994 tarihinde,oybirliğiyle karar verildi.

İhaleyi Hissedarı Alması Durumunda Ön Alım Hakkı

İhaleyi hissedarlardan biri alır ise ön alım hakkı söz konusu değildir.

Hissedarın Ön Alım Hakkından İhaleden Önce veyA Vazgeçmesi Mümkün mü?

Evet mümkündür. 4721 sayılı Kanun’un 733. maddesine göre “Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir” Bu hüküm gereğince ihaleden önce veya sonra hissedarın/hissedarların yazılı şekilde Milli Emlak Teşkilatına bildirim yapmaları (şahsen başvuru veya noter kanalı ile) durumunda ön alım hakkından feragat etmiş olurlar.

Satış Milli Emlak Tarafından Bildirilmeli midir?

733. maddede “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.” hükmü yer almaktadır. Ancak Milli Emlak mevzuatında satışın hissedara bildirilmesi yönünde bir düzenleme yoktur. Ayrıca ön alım davası alıcıya karşı açılacağı için bildirimin alıcı tarafından yapılması daha uygun olacaktır. Ancak Milli Emlak teşkilatının alıcıyı bildirime zorlamasına imkan yoktur.

Ön Alım Davası Kime Karşı Açılır

4721 sayılı Kanun’un 734. maddesine göre “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

Bu nedenle bu davalarda Hazinenin davalı olarak gösterilmesine imkan yoktur.