1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Hazine Taşınmazlarının Serbest Bölge Olarak Kullanılmak Üzere Yatırımcılara Tahsisi


Serbest Bölge Nedir?

Serbest bölgeler; ülkede geçerli ticari, mali ve iktisadi alanlara ilişkin hukuki ve idari düzenlemelerin uygulanmadığı veya kısmen uygulandığı, sınai ve ticari faaliyetler için daha geniş teşviklerin tanındığı ve fiziki olarak ülkenin diğer kısımlarından ayrılan yerler olarak tanımlanabilir.

Serbest bölgeler, Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenmektedir. Serbest Bölgeler Kanununun 2. maddesine göre Türkiye’de serbest bölgelerin yer ve sınırlarını belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Serbest bölgelerin, kamu kurum ve kuruluşlarınca, yerli veya yabancı gerçek veya tüzelkişilerce kurulmasına, işletilmesine Bakanlar Kurulunca izin verilir.

Serbest Bölgelerde Hazine Taşınmazları

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, serbest bölgelerde yer alan taşınmazların doğrudan satışına ilişkin hükümler ihtiva etmektedir. Kanunun 4. maddesi bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil olmak üzere Hazineye ait taşınmazların serbest bölge olarak kullanılmak üzere;

1) Kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan, 2) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine rayiç bedel üzerinden doğrudan, satışını öngörmektedir.

Serbest Bölge Olarak Kullanılmak Üzere Hazine Taşınmazı Satışı Yapılabilecek Kişiler

Serbest bölgede yer alan taşınmazlar gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine, kamu kurum ve kuruluşlarına ve kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına satılabilmektedir.

Serbest Bölge Olarak Kullanılmak Üzere Satışı Yapılabilecek Hazine Taşınmazları

Satışı yapılacak taşınmazların mutlaka serbest bölge olarak belirlenmiş olması gerekmez. Burada önemli olan taşınmazın ister satıştan önce, isterse satıştan sonra Bakanlar Kurulu kararı ile serbest bölge olarak belirlenmesi ve buna ilişkin prosedürün tamamlanmasıdır. 4706 sayılı Kanun kapsamında yapılacak satışları düzenleyen 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği de henüz serbest bölge olarak belirlenmemiş taşınmazların serbest bölge olarak satılabilmesine cevaz vermektedir.

Bir başka ifadeyle henüz Bakanlar Kurulu kararı ile serbest bölge ilan edilmemiş yerlerde kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından kanunların öngördüğü şartların yerine getirilmemesi ya da bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması durumunda, herhangi bir hak, tazminat, faiz v.s. talebinde bulunulmayacağına ve taşınmazın devir bedeli üzerinden aynen iade edileceğine dair taahhütname alınması şartı ile doğrudan satış yapılabilmektedir.

Serbest Bölge Olarak Kullanılmak Üzere Satış Yöntemi

Bilindiği üzere Hazineye ait taşınmazların satışı 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa tabidir. Bu nedenle özel bir Kanun hükmü bulunmadığı sürece bu taşınmazlar ihale ile satılabilmektedir. Ancak 4706 sayılı Kanun, gerek kamu kuruluşlarına, gerek kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına ve gerekse gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine “doğrudan” taşınmaz satışını öngörmektedir. Burada yer alan “doğrudan” ibaresi herhangi bir ihale işlemi olmaksızın taşınmazın satışını ifade etmektedir.

Satış Bedeli

4706 sayılı Kanun serbest bölge olarak kullanılacak taşınmazların; a) Rayiç bedel, b) 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer, üzerinden satışını öngörmektedir.

Kanuna göre serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir.

Aynı Kanuna göre Hazine taşınmazları serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Rayiç bedel taşınmazın normal alım-satım bedelidir. Bu bedel 2886 sayılı Kanununun 13. maddesine göre oluşturulan komisyon tarafından aynı Kanunun 9. maddesindeki esaslara ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilmektedir.

Harca esas değerden kastedilen ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen emlak vergisine esas asgari metrekare birim bedelidir.

Ancak Harçlar Kanununun 63. maddesi “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.” hükmünü ihtiva ettiği için harca esas değerin emlak vergisine esas olacak asgari metrekare birim bedelinin farklı olduğu yönünde görüşler de mevcuttur.

Ancak Hazine taşınmazları açısından herhangi bir beyan söz konusu olmadığı ve 4706 sayılı Kanunda, “rayiç bedel üzerinden satış” ve “harca esas değer üzerinden satış” şeklinde ikili bir ayrım yapıldığı için burada yer alan “harca esas değer” ibaresinin “emlak vergisine esas asgari metrekare birim bedeli” olarak uygulanmasının daha uygun olacağı kanaatindeyiz.

Taahhütname Alınması

Henüz Bakanlar Kurulu kararı ile serbest bölge ilan edilmemiş yerlerdeki taşınmazların da serbest bölge olarak satışının mümkün olduğu yukarıda belirtilmişti. Bu taşınmazların satışının yapılmasından önce kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından veya yönetici şirketten kanunların öngördüğü şartların yerine getirilmemesi ya da bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması durumunda, herhangi bir hak, tazminat, faiz v.s. talebinde bulunulmayacağına ve taşınmazın devir bedeli üzerinden aynen iade edileceğine dair, örneği 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ekinde yer alan taahhütname alınması gerekmektedir. Taahhütname alınmadan taşınmazın satış bedeli tahsil edilmeyecek ve tapuda ferağı verilmeyecektir.

Taahhütname alındıktan sonra satış bedelinin tahsil edilmesi gerekir. Alınacak taahhütname çerçevesinde; kanunlarda öngörülen şartların yerine getirildiğinin, ilgilileri tarafından belgelendirilmesi ve bu durumun idarece belirlenmesinden sonra tapuda ferağı verilecektir.

Serbest Bölgelerdeki Yapıların Hazineye İntikali ve Bu Yapıların Satılması

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Serbest Bölgelerdeki Yapıların Hazineye İntikali ve Bu Yapıların Satılması

Serbest Bölge Olarak Belirlenen Hazine Taşınmazları Üzerinde Yatırımcılara Kullanma İzni veya İrtifak Hakkı Tesis Edilmesi

Serbest bölgeler; ülkede geçerli ticari, mali ve iktisadi alanlara ilişkin hukuki ve idari düzenlemelerin uygulanmadığı veya kısmen uygulandığı, sınai ve ticari faaliyetler için daha geniş teşviklerin tanındığı ve fiziki olarak ülkenin diğer kısımlarından ayrılan yerler olarak tanımlanabilir.

Serbest bölgeler, Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenmektedir. Serbest bölgeler Kanununun 2. maddesine göre Türkiye’de serbest bölgelerin yer ve sınırlarını belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Serbest bölgelerin, kamu kurum ve kuruluşlarınca, yerli veya yabancı gerçek veya tüzelkişilerce kurulmasına, işletilmesine Bakanlar Kurulunca izin verilir.

Serbest bölgelerde, kiralama, doğrudan satış, Hazine’ye intikal eden yapıların satışı, irtifak hakkı tesis edilmesi ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde kullanma izni verilmesi olmak üzere dört tahsis şekli bulunmaktadır.

Serbest Bölgeler Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesine göre bu Kanun hükümleri uyarınca, serbest bölgelerde faaliyette bulunan yatırımcı kullanıcılar lehine, serbest bölge sınırları içerisinde bulunan Hazinenin özel mülkiyetindeki arazi, arsa ve binalar üzerinde 49 yıla kadar irtifak hakkı tesis edilmesi ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde ise aynı süre ile kullanma izni verilmesi mümkündür.

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu’nun 5. maddesi uyarınca serbest bölgelerde faaliyette bulunan yatırımcı kullanıcıların talep etmesi halinde, Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar üzerinde Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine göre takdir edilecek bedel üzerinden irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecektir. Buna göre irtifak hakkı bedeli, rayiç bedel olacaktır.

Tebliğ’de irtifak hakkının ne şekilde tesis edileceğine dair bir hüküm yer almamaktadır. Ancak doğrudan tesis edilebilecek irtifaklar arasında serbest bölgeler sayılmadığına göre irtifak hakkının, 2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesine istinaden pazarlıkla yapılması gerekir.

Hazine-Tasinmazlarinin-Serbest-Bolge
Hazine Taşınmazlarının Serbest Bölge Olarak Kullanılmak Üzere Yatırımcılara Tahsisi

Yorum Yap