Hazine Taşınmazlarının Serbest Bölge Olarak Kullanılmak Üzere Yatırımcılara Satışı

Makalemizi paylaşır mısınız?

Serbest bölgeler; ülkede geçerli ticari, mali ve iktisadi alanlara ilişkin hukuki ve idari düzenlemelerin uygulanmadığı veya kısmen uygulandığı, sınai ve ticari faaliyetler için daha geniş teşviklerin tanındığı ve fiziki olarak ülkenin diğer kısımlarından ayrılan yerler olarak tanımlanabilir.

Serbest bölgeler, Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenmektedir. Serbest bölgeler Kanununun 2. maddesine göre Türkiye’de serbest bölgelerin yer ve sınırlarını belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Serbest bölgelerin, kamu kurum ve kuruluşlarınca, yerli veya yabancı gerçek veya tüzelkişilerce kurulmasına, işletilmesine Bakanlar Kurulunca izin verilir.

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, serbest bölgelerde yer alan taşınmazların doğrudan satışına ilişkin hükümler ihtiva etmektedir. Kanunun 4. maddesi bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil olmak üzere Hazineye ait taşınmazların serbest bölge olarak kullanılmak üzere;

1) Kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan,

2) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine rayiç bedel üzerinden doğrudan,

Satışını öngörmektedir.

1. Serbest Bölge Olarak Kullanılmak Üzere Hazine Taşınmazı Satışı Yapılabilecek Kişiler

Serbest bölgede yer alan taşınmazlar gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine, kamu kurum ve kuruluşlarına ve kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına satılabilmektedir.

2. Serbest Bölge Olarak Kullanılmak Üzere Satışı Yapılabilecek Hazine Taşınmazları

Satışı yapılacak taşınmazların mutlaka serbest bölge olarak belirlenmiş olması gerekmez. Burada önemli olan taşınmazın ister satıştan önce, isterse satıştan sonra Bakanlar Kurulu kararı ile serbest bölge olarak belirlenmesi ve buna ilişkin prosedürün tamamlanmasıdır. 4706 sayılı Kanun kapsamında yapılacak satışları düzenleyen 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği de henüz serbest bölge olarak belirlenmemiş taşınmazların serbest bölge olarak satılabilmesine cevaz vermektedir. Bir başka ifadeyle henüz Bakanlar Kurulu kararı ile serbest bölge ilan edilmemiş yerlerde kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından kanunların öngördüğü şartların yerine getirilmemesi ya da bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması durumunda, herhangi bir hak, tazminat, faiz v.s. talebinde bulunulmayacağına ve taşınmazın devir bedeli üzerinden aynen iade edileceğine dair taahhütname alınması şartı ile doğrudan satış yapılabilmektedir.

3. Satış Yöntemi

Bilindiği üzere Hazineye ait taşınmazların satışı 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa tabidir. Bu nedenle özel bir Kanun hükmü bulunmadığı sürece bu taşınmazlar ihale ile satılabilmektedir. Ancak 4706 sayılı Kanun, gerek kamu kuruluşlarına, gerek kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına ve gerekse gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine “doğrudan” taşınmaz satışını öngörmektedir. Burada yer alan “doğrudan” ibaresi herhangi bir ihale işlemi olmaksızın taşınmazın satışını ifade etmektedir.

4. Bedel

4706 sayılı Kanun serbest bölge olarak kullanılacak taşınmazların;

a) Rayiç bedel,

b) 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer,

Üzerinden satışını öngörmektedir.

Kanuna göre serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir.

Aynı Kanuna göre Hazine taşınmazları serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Rayiç bedel taşınmazın normal alım-satım bedelidir. Bu bedel 2886 sayılı Kanununun 13. maddesine göre oluşturulan komisyon tarafından aynı Kanunun 9. maddesindeki esaslara ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilmektedir.

Harca esas değerden kastedilen ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen emlak vergisine esas asgari metrekare birim bedelidir.

Ancak Harçlar Kanununun 63. maddesi “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.” hükmünü ihtiva ettiği için harca esas değerin emlak vergisine esas olacak asgari metrekare birim bedelinin farklı olduğu yönünde görüşler de mevcuttur.

Milli Emlak Kitabı

Ancak Hazine taşınmazları açısından herhangi bir beyan söz konusu olmadığı ve 4706 sayılı Kanunda, “rayiç bedel üzerinden satış” ve “harca esas değer üzerinden satış” şeklinde ikili bir ayrım yapıldığı için burada yer alan “harca esas değer” ibaresinin “emlak vergisine esas asgari metrekare birim bedeli” olarak uygulanmasının daha uygun olacağı kanaatindeyiz.

5. Taahhütname Alınması

Henüz Bakanlar Kurulu kararı ile serbest bölge ilan edilmemiş yerlerdeki taşınmazların da serbest bölge olarak satışının mümkün olduğu yukarıda belirtilmişti. Bu taşınmazların satışının yapılmasından önce kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından veya yönetici şirketten kanunların öngördüğü şartların yerine getirilmemesi ya da bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması durumunda, herhangi bir hak, tazminat, faiz v.s. talebinde bulunulmayacağına ve taşınmazın devir bedeli üzerinden aynen iade edileceğine dair, örneği 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ekinde yer alan taahhütname alınması gerekmektedir. Taahhütname alınmadan taşınmazın satış bedeli tahsil edilmeyecek ve tapuda ferağı verilmeyecektir.

6. Bedelin Tahsili ve Ferağın Verilmesi

Taahhütname alındıktan sonra satış bedelinin tahsil edilmesi gerekir.

Alınacak taahhütname çerçevesinde; kanunlarda öngörülen şartların yerine getirildiğinin, ilgilileri tarafından belgelendirilmesi ve bu durumun idarece belirlenmesinden sonra tapuda ferağı verilecektir.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2451 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.