Yabancı gerçek kişiler ancak özel kanun hükümleri izin verdiği takdirde taşınmaz edinebilmektedir. 2644 sayılı Kanun’un 35. maddesine göre, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. Yabancı ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişilerin (yabancı devletler, yabancı sermayeli şirketler, cemaat vakıfları ve azınlık okulları hariç olmak üzere) Türkiye’de taşınmaz edinmeleri mümkün değildir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine taşınmaz edinme imkanı tanıyan kanunlar şunlardır:
6491 sayılı Petrol Kanunu
6491 sayılı Türk Petrol Kanununun 22. maddesinin beşinci fıkrasına göre, bu Kanundaki esaslara uygun olmak şartıyla, sermaye şirketlerine veya yabancı devletler mevzuatına göre sermaye şirketi niteliğinde bulunan özel hukuk tüzel kişilerine araştırma izni, arama ruhsatı ve işletme ruhsatı verilir. Kanun’un 10. maddesine göre, petrol hakkı sahibi; arama veya işletme ruhsatında veya civarında petrol işlemi için gerekli arazinin kullanma hakkını, arazi özel mülkiyet konusu ise anlaşma, anlaşmazlık durumunda kamulaştırma yoluyla, arazi Hazineye ait veya DHTA ise Maliye Bakanlığından bedeli karşılığında kiralamak, irtifak hakkı tesis etmek veya kullanma izni almak ve ruhsatına kaydedilmek suretiyle elde edebilir. Anlaşmaya dayanan kullanma hakkı üç yıldan fazla sürdüğü takdirde özel mülkiyet konusu arazinin kamulaştırılması, arazi sahibi veya petrol hakkı sahibi tarafından istenebilir. Kamulaştırılan arazinin mülkiyeti Hazineye, kullanma hakkı kamulaştırma bedelini ödeyen petrol hakkı sahibine ait olur. Bu durumda, Maliye Bakanlığı tarafından petrol hakkı sahibi lehine bedelsiz olarak ve ruhsat süresi kadar irtifak hakkı tesis edilir.
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri konusunda şu yazımıza bakınız: Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi
Bu hükümler kapsamında petrol hakkı sahibi yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmeleri mümkün olduğu gibi kullanma hakkı da elde edebilmesi de mümkündür.
2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu Hükümleri
2634 sayılı Kanun’un 8. maddesinin (D) fıkrasına göre; Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazları (C) fıkrası uyarınca tespit edilmiş olan şartlarla Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere tahsis etmeye Bakanlık yetkilidir. Bu taşınmazlar üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi ve bunlardan alt yapı için gerekli olanlar üzerinde, alt yapıyı gerçekleştirecek kamu kurumu lehine bedelsiz irtifak hakkı tesisi, Bakanlığın uygun görüşü üzerine, ÇŞB’nca belirlenen koşullarla ve bu Bakanlık tarafından yapılır.
Maddenin (E) fıkrasında; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerindeki taşınmazların iktisabı hakkında 442 sayılı Köy Kanunu ile 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili sınırlamalardan istisna getirilebileceği yönünde düzenleme yapılmıştır.
3653 Sayılı Kanun
3653 sayılı Yalova Kaplıcalarının İşletilmesi ve Kaplıcaların İnkişafı İşlerinin Sıhhat ve İçtimai Muavenet Vekaletine Bağlı Hükmi Şahsiyeti Haiz Bir Teşekküle Devri Hakkında Kanunun 3. maddesinde yer alan “yabancılara verilecek arsaların teffizleri İcra Vekilleri Heyeti kararı ile yapılır” hüküm gereğince bölgede yabancıların taşınmaz edinmeleri Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır. Ancak Kanun metninde bahsedilen “yabancı” ifadesinden gerçek kişilerin mi yoksa tüzel kişilerin mi kastedildiği net olarak beki değildir.
4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun
4046 sayılı Kanunun 14. maddesine göre; bu Kanun hükümlerine göre yapılacak özelleştirme uygulamaları çerçevesinde, yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere taşınmaz satış ve devri, karşılıklılık ilkesi göz önünde bulundurularak yürürlükteki mevzuat hükümlerine tabidir.
5411 Sayılı Bankacılık Kanunu
5411 sayılı Kanunun 134. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca; doğrudan ya da dolaylı olarak Fonun yönetim ve denetimini devraldığı şirket ve iştiraklerin yüzde kırk dokuzundan fazlası ile bunlara ait her türlü mal, hak ve varlıklar, gayrimenkullerle ilgili özel kanunlarındaki kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılabilir.
4586 Sayılı Petrolün Boru Hatları ile Transit Geçişine Dair Kanun
4586 sayılı Petrolün Boru Hatları ile Transit Geçişine Dair Kanun 12. maddesinde; Kanun kapsamındaki hususlarla ilgili olarak milletlerarası antlaşmalarda yer alan konularda; Tapu Kanunu, Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu ve Orman Kanunu ile diğer kanunların tahdidi ve takyidi hüküm getiren ilgili maddeleri uygulanmayacağı belirtilerek yabancılar için getirilmiş sınırlayıcı düzenlemeler bertaraf edilmiştir.
4737 sayılı Endüstri Bölgeleri kanunu
4737 sayılı Kanun’un 3/A maddesine göre, endüstri bölgelerinde yatırım yapmak isteyen yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Bakanlığa başvurusu üzerine, ön yer tahsisi yapılır. Ancak altyapı ile ilgili giderlerin yönetici şirket tarafından karşılandığı endüstri bölgelerinde yer alacak yatırımcılar, ön yer tahsisi için yönetici şirkete başvurur. Yönetmelikte düzenlenen esaslar çerçevesinde yönetici şirket tarafından belirlenen yatırımcılara, Bakanlıkça ön yer tahsisi yapılır.
Aynı Kanun’un 4/C maddesine göre, münferit bir sanayi yatırımı gerçekleştirmek amacıyla, yatırımı gerçekleştirecek yerli ve/veya yabancı gerçek ya da tüzel kişilerin başvurusu üzerine Bakanlığın uygun gördüğü alanların, Kurulun değerlendirmesinin ardından Bakanlar Kurulunca bu Kanun kapsamında münferit yatırım yeri olarak tahsis edilmesine karar verilebilir. Bu kapsamda tahsis edilebilecek yerlerde, en az yetmiş beş trilyon Türk Lirası yatırım yapılacak olması, söz konusu faaliyet için ileri teknoloji kullanılması, kurulacağı alanın en az yüz elli bin metre kare büyüklüğünde olması koşulları aranır. Bu alanın kamulaştırılmasının ardından yatırımcı lehine, bedelli veya bedelsiz olarak ÇŞB’nca irtifak hakkı tesis edilir.
Kanun’un 4/D maddesine göre, bölgenin yönetimi ve işletmesinden sorumlu yönetici şirkete, Türkiye Odalar ve Borsalar Birliğine bağlı odalar, yerel yönetimler, bankalar ve finans kurumları, bölgede sınai faaliyet yürüten yerli ve yabancı özel hukuk tüzel kişileri, konuyla ilgili vakıf, kooperatif ve dernekler, ilgili kamu kuruluşları ve ihracatçı birlikleri kurucu ya da sonradan ortak olabilirler. Yabancı özel hukuk tüzel kişileri Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde yönetici şirkete iştirak edebilir.
