İçindekiler
Devletler Hukuku Enstitüsünün 1892 yılında Cenevre’de yapılan toplantısında; yabancı, bir devlet ülkesinde bulunan ve o devlet vatandaşlığını halen iddia etmeye hakkı olmayan kimse olarak tanımlamıştır (Çelikel, A. (2005) “Gayrimüslim Cemaat Vakıflarının Taşınmaz Mal Edinmesi ve 27.01.2004 Tarihli Yargıtay Kararı”, s: 18). Bu tanım uyarınca bir kişinin yabancı olarak kabul edilebilmesi için; bir devlet ülkesinde bulunması ve o devlet vatandaşlığını halen iddia etmeye hakkı olmaması gerekmektedir. Buna karşılık 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ise “yabancı” kavramını, “Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişi” olarak tanımlamıştır.
Bir devletin ülkesinde bulunan yabancılar başka bir devletin vatandaşı olabileceği gibi, hiç bir devletin vatandaşı olmayan vatansız veya bir takım nedenlerle ülkesini terk etmeye mecbur kalmış olan mülteci de olabilir. Ayrıca yabancılar sadece gerçek kişiler değildir. Hukuk sistemimizin benimsediği kişilik kavramına uygun olarak yabancı, bir gerçek kişi veya bir tüzel kişi olabilir. Bu bağlamda mevzuatımızda yer alan çeşitli hükümlerle, yabancıların ve yabancılık unsuru taşıyan tüzel kişilerin taşınmaz edinmeleri sınırlandırılmıştır. Türkiye’de taşınmaz edinme açısından yabancıları;
a) Gerçek kişiler,
b) Yabancı ticaret şirketleri,
c) Yabancılar tarafından Türkiye’de kurulan ticaret şirketleri,
ç) Yabancı okullar,
d) Yabancı devletler
f) Cemaat vakıfları,
Başlıklarında ayrı ayrı incelemek gerekir.
Osmanlı İmparatorluğu Dönemi Yabancıların Taşınmaz Edinmesi
İslam hukuku sadece müslümanlara değil, aynı zamanda gayrimüslimlere de mülkiyet hakkı tanımıştır. Özel mülkiyetin benimsenmesi açısından müslüman/gayrimüslim şeklinde bir ayrım İslam hukukunda görülmez. Devletle, anlaşma yapmış gayrimüslim (bunlarla devlet arasındaki anlaşmalara zimmet anlaşması dendiği için bunlar zımmi olarak adlandırılır) gruplar da de mülkiyet hakkından yararlanabilir ve taşınmaz edinebilirlerdi.
Müslümanlar ve zimmîleri dışındaki gerçek kişilere ise 1869 yılına kadar mülkiyet hakkı tanınmamıştır (Kenanoğlu, M. M. (2006) “1858 Arazi Kanunnamesi ve Uygulaması”, s: 118). Ülkemizde 1869 tarihli Tebaayı Ecnebiyenin Emlake Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanuna kadar yabancıların taşınmaz edinmesi konusunda genel bir mevzuat bulunmamaktaydı. Bu dönemde genel kural, yabancıların taşınmaz edinmesinin yasak olması idi (Mardin, E. (1947) Toprak Hukuku Dersleri, s: 26). Ancak münferit olarak bazı yabancıların padişah fermanlarına istinaden taşınmaz sahibi oldukları da görülmüştür (Esmer, G. (1990) Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri, s: 598-599 ).
Yabancıların mülk edinmelerine ilk defa Sefer Kanunu olarak bilinen 7 Sefer 1284 (1867) tarihli Tebaayı Ecnebiyenin Emlake Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun ile izin verilmiştir. Kanun ile, Kanuna ekli protokolü imzalayan ülke vatandaşlarına, Osmanlı vatandaşları gibi herhangi bir şarta bağlı olmaksızın taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Kanunun 1. maddesine göre yabancı devlet uyrukluğunda bulunan kişiler, Hicaz arazisi hariç olmak üzere Osmanlı Devletinin her tarafında Osmanlı tebası ile aynı şartlarda ve başka bir şart aranmaksızın onların tabi oldukları mevzuata uyulması kaydıyla şehir ve kasabalarda taşınmaz edinme hakkına sahiptiler. Ancak bu Kanun yabancıların mülk edinmeleri konusuna iki yasak getirmiştir. Bunlardan birincisi yabancılar Hicaz Bölgesinde mülk edinemeyeceklerdir. İkinci yasak ise Osmanlı vatandaşı iken izin almadan Osmanlı vatandaşlığından ayrılıp başka bir devlet vatandaşlığına geçenler bu Kanundan yararlanamayacaklardır. Bunların taşınmazlarının durumu ayrı bir kanunla belirlenecektir. Ancak bu Kanunla yabancıya taşınmaza tasarruf ve temellük hakkı tanındığı halde miras hakkı tanınmamıştır.
Yabancı gerçek kişilere taşınmaz edinme hakkı tanıyan 1284 Sefer Kanunu, yabancı gerçek kişilere bu hakkı tanınmamıştır. Esasen o devirde yerli tüzel kişilere de bu hakkın tanınmadığı görülür. Bu hak 1325 tarihli Cemiyetler Kanunu ile derneklere; 1328 (1912) tarihli Eşhası Hükmiyenin Emvali Gayrimenkuleye Tasarruflarına Mahsus Kanun ile de genel olarak bütün tüzel kişilere tanınmış; buna karşılık yabancı tüzel kişilere taşınmaz edinme hakkı tanımamış (Çelikel, A. (2005) “Gayrimüslim Cemaat Vakıflarının Taşınmaz Mal Edinmesi ve 27.01.2004 Tarihli Yargıtay Kararı”, s: 205), izin sadece Osmanlı uyruğunda olan şirketler, cemaatler ve hayır müesseseleri ile sınırlı tutulmuştur.
Sefer Kanununun yanı sıra Tabiyet-i Osmaniye Kanunun bazı hükümleri de çeşitli yollarla Osmanlı vatandaşlığını kaybeden kişilerin Osmanlı İmparatorluğu sınırları içinde taşınmaz edinmesine ilişkin hükümler getirilmişti. Örneğin Kanunun 7. maddesine göre, yabancı bir erkekle evlenen Osmanlı vatandaşı kadın Osmanlı vatandaşlığını kaybeder ve kocasının vatandaşlığını iktisap eder. Bu şekilde kocasının vatandaşlığına geçen kadın artık Osmanlı vatandaşı olan alt veya üst soyuna mirasçı olamaz, ancak kocasının 7 Sefer 1284 tarihli Kanuna Ek Protokole imza koymuş olan bir devletin vatandaşı olması şartı ile Türkiye’de taşınmaz edinebilir ya da önceden kazanmış olduğu taşınmazları mülkiyetinde tutabilir (Chiha N. H. (1967) “Osmanlı Devletinde Gayrimenkul Mülkiyeti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu”, s: 249).
Osmanlı tabiiyetinde iken izin almadan başka bir devlet tabiiyetine geçenlerin durumu, 25 Rebiülahir 1300 (1884) tarihli Kanunla tayin edilmiştir. Buna göre Osmanlı tabiiyetini izinsiz terk edenler taşınmaz edinme ve miras hakkından mahrum bırakılmışlardır. Bunların tasarrufunda bulunan miri ve vakıf arazi mirasçısı yokmuş gibi işlem görecektir. Mülk arazileri ise Osmanlı tabiiyetindeki mirasçıları arasında taksim edilecektir.
Lozan Antlaşması (Akdi Karşılık Dönemi)
Yabancıların, ülkemizde taşınmaza tasarruf hakları geçirdiği bu dönemlerden sonra, 24 Temmuz 1923 tarihinde Lozan’da akdedilen ve Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 340 sayılı Kanunla onaylanan Lozan Antlaşmasıyla yeni bir döneme girmiştir. Lozan Antlaşması ekinde yer alan “İkamet ve Salâhiyeti Adliye Hakkında Sözleşme” gereğince, Türkiye’de taşınmazlara tasarrufun hudut (sınır) ve şümulü (kapsam) tespit olunmuştur ki, bunda, tam bir mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi egemen olmuştur.
Bu Sözleşmeye göre yabancıların taşınmaz edinmelerinde 7 Sefer 1284 (1867) tarihli Kanun ile benimsenen tebaayı temsil esası terk edilerek akdi karşılıklılık esası benimsenmiştir. Yani Sözleşmeyi imzalayan Devletler ile Türkiye Cumhuriyeti arasında Sözleşmeye dayanan bir karşılıklılık ilkesi egemen olacaktır. Bu anlaşmada akit devletler, İngiltere, Fransa, Japonya, İtalya, Yunanistan, Romanya ve Yugoslavya’dır. Hükümetimiz, sonradan, yukarıda sözü edilen akit devletler dışındaki diğer birçok devletlerle de aynı esaslar doğrultusunda anlaşmalar yapmıştır.
Bu Sözleşmenin Birinci Faslının Birinci Kısmının 3. maddesi ile “Türkiye’de diğer düveli akide tebasının kavanin ve nizamatı mahalliye tevfikan ve her türlü emvali menkule ve gayrimenkuleyi ihraza, tasarrufa ve devre ve ferağa hakları olacaktır. Tebai mezkure bilhassa bey’i ve mübadele ve hibe vasiyet ile veyahut diğer bir suretle emvali mebhuseyi tasarruf edebilecekleri gibi bermucibi kanun veraset tarikiyle veya hibe veyahut vasiyet suretiyle envali mezkureye malik” olabilecekleri kabul edilmiştir. Bu hükme göre Sözleşmeci Devlet tebaasında bulunan gerçek kişiler ve şirketler, her türlü taşınır ve taşınmazı almaya, satmaya, devir ve ferağa, vasiyet etmeye, hibe etmeye ve veraset, vasiyet ve hibe yolu ile bu malları edinebileceklerdir. Aynı Sözleşmenin 1. maddesine göre Bu Sözleşmede yer alan hükümlerin Sözleşmeci bir diğer devletin tebaasında bulunan gerçek kişiler ile şirketlere uygulanabilmesi, Sözleşmeci Devletin ülkesinde Türk vatandaşlarına ve şirketlerine aynı hakların karşılıklılık şartına uygun olarak tanınmasına bağlıdır.
Diğer taraftan, devam eden savaş sebebiyle düşmen devletler uyrukluğunda bulunan kişilerin taşınmaz edinmelerinin yasaklanması hakkında 1914 yılında alınan tedbir de 7 Ocak 1340 (1924) tarih ve 106 sayılı “Ecanibin Emvali Gayrimenkuleye Tasarrufları Hakkındaki Memnuiyetin Ref’ine Dair” kararname ile kaldırılmıştır (Esmer, G. (1990) Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri, s: 598).
Cumhuriyet Dönemi
Cumhuriyetin ilk yıllarında yapılan düzenlemelerle, Lozan’da yabancılara tanınan taşınmaz edinme hakkının kısıtlanmaya çalışıldığı görülmektedir. Lozan Antlaşmasından 7 ay kadar kısa bir süre sonra 18.03.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi ile yabancıların köylerde taşınmaz edinmeleri açısından önemli bir sınırlama getirilmiştir. Bu madde ile “Türkiye Cumhuriyeti tabiyetinde bulunmayan gerek şahıslar ve gerekse şahıs hükmünde bulunan cemiyet ve şirketlerin (eşhası hususiye ve hükmiye) köylerde arazi ve emlak almaları” yasaklanmıştır.
Köy Kanunu ile getirilen bu sınırlamayı 1934 yılında çıkarılan 2644 sayılı Tapu Kanununun 3, 35 ve 36. maddelerinde yer alan sınırlamalar izlemiştir. Söz konusu maddeler yabancıların taşınmaz edinmeleri konusunda yeni hükümler getirilmiştir. Bu Kanun ile, Lozan Antlaşmasında benimsenen akdi karşılıklılık ilkesi yerine kanuni karşılıklılık ilkesi getirilmiştir. Bu Kanunun 35. maddesinde yer alan hükme göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler sadece; sınırlayıcı kanuni hükümler yerinde kalmak ve karşılıklı olmak şartlarıyla, ülkemizde köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerin ve köy sınırları dışında kalan arazilerin 30 hektarına kadar temellük ve tevarüs edebilmekteydiler. Bu miktardan fazlasına sahip olabilmeleri de, hükümet izni ile mümkün bulunmaktaydı.
Buna karşılık yabancı gerçek kişilere taşınmaz edinme imkanı veren 35. maddenin ilk şeklinde yalnızca gerçek kişilere yer vermek suretiyle tüzel kişilere yeniden mal edinmelerine müsaade edilmemiştir. Osmanlı döneminde yabancı sermaye konusunda yaşanan kötü tecrübeler, Cumhuriyetin ilk yıllarında yabancı sermeye konusunda temkinli bir yaklaşıma neden olmuştur. Bu dönemde imtiyazlı yabancı sermayeli şirketlerin bir kısmı bedeli ödenmek sureti ile millileştirilmiştir. Mevzuatımızda 4916 sayılı Kanun yürürlüğe girinceye kadar, yabancı tüzel kişilere ülkemizde taşınmaz edinme hakkını tanıyan genel bir hukuk kuralı olmamış; Türk hukuk öğretisinde de, (Anayasa Mahkemesi’nin E.1984/14, K.1985/7 sayı ve 13.06.1985 tarihli kararının gerekçesinde belirttiği gibi) ilke olarak yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinemeyecekleri konusunda görüş birliği oluşmuştur.
2644 sayılı Kanun’un yabancıların taşınmaz edinimini düzenleyen 35 ve 36. maddeleri 22/12/1934 tarihi ile 19/7/2003 tarihi arasında yaklaşık 69 yıl boyunca uygulanmıştır. Fakat bu dönemde yürürlüğe giren Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu, Bankalar Kanunu ve Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu ile bu genel esasa istisna getirilmiştir.
Bunun yanı sıra yabancı sermayeli şirketler (doğrudan yabancı yatırımlar) konusunda 6224 sayılı (mülga) Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu gibi oldukça liberal bir kanun yürürlüğe konulmuştur.
2003 yılında Avrupa Birliğine uyum çalışmaları kapsamında, yabancıların Türkiye’de kurdukları ticaret şirketlerinin ülkemizde taşınmaz edinmeleri 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile düzenlenmiştir. 4875 sayılı Kanun ile, 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleştirmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirmiştir.
4875 sayılı Kanunla yabancılara tanınan önemli haklardan bir tanesi de taşınmaz edinimidir. Kanunun 3. maddesinin (d) bendinde, “Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbesttir” hükmüne yer verilmiş ve böylece yabancı yatırımcıların ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.
Ayrıca Tapu Kanununun 35. maddesi 07.09.2003 tarihli ve 4916 sayılı Kanunun 19. maddesi değiştirilmiştir. 4916 sayılı Kanun ile ayrıca Köy Kanununun 87. maddesi ile Tapu Kanununun 36. maddesinde yer alan kanuni sınırlamalar da kaldırılmıştır. Ancak bu hüküm Anayasa Mahkemesinin 26.04.2005 tarihli ve 25797 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 14.3.2005 tarihli ve E.2003/70, K.2005/14 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.
Anayasa Mahkemesinin iptal kararından sonra Tapu Kanununun 35. maddesi 29.12.2005 tarihli ve 5444 sayılı Kanunun 1. maddesi yeniden düzenlenmiştir. 5444 sayılı Kanunla getirilen bu düzenlemenin de Anayasaya aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de Anayasa Mahkemesi 01.04.2007 tarihli ve E:2006/35, K:2007/48 sayılı Kararı ile 35 maddenin bu hali ile genel olarak Anayasaya aykırı olmadığına karar vermiştir.
2008 yılında Tapu Kanunu’nun 36. maddesi, Anayasa Mahkemesinin 11.03.2008 tarihli ve E:2003/71, K:2008/79 sayılı kararı ile hukuk devleti ilkesine aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi 03/07/2008 tarihli ve 5782 sayılı Kanun ile, yeniden düzenlenerek yabancılar tarafından Türkiye’de kurulan ticaret şirketlerinin taşınmaz edinmelerine imkan tanınmıştır. Bu Kanun ile Tapu Kanununun 35. maddelerinin 7. ve 8. fıkraları da yeniden düzenlenmiştir.
2012 yılında yayımlanan 6302 sayılı Kanunla, Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleri yeniden düzenlenmiştir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi
Yabancı uyrukluların taşınmaz edinmeleri Tapu Kanununun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”
a) Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesinin Şartları
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ediniminin şartları şunlardır:
a.1) Cumhurbaşkanı Tarafından Belirlenen Ülkelerin Vatandaşı Olmak
Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz edinebilirler.
a.2) Kanuni Kısıtlamalara Uygun Olmak
Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymaktır. Yabancıların taşınmaz edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almaktadır. Bu düzenlemelere göre; yabancı gerçek ve tüzel kişilere taşınmazların satılması, devredilmesi ve kiralanması bu kanunlarda belirtilen kısıtlamalar çerçevesinde mümkün bulunmaktadır.
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, tespit edilecek askeri yasak bölge ve güvenlik bölgelerinde yabancıların ikameti ve taşınmaz edinmeleri konusunda bir takım sınırlamalar getirmiştir. 2565 sayılı Kanun, yabancıların taşınmaz edinmeleri konusunda özel hükümler ihtiva etmektedir. Kanuna göre yabancıların birinci derece kara askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinmeleri yasaktır. Yabancıların geçici olarak bölgeye girmeleri ve oturmaları Genelkurmay Başkanlığının iznine bağlıdır. Yabancılara ilişkin olarak birinci derece kara askeri yasak bölgelerinde belirli esaslar uygulanır. Birinci ve ikinci derece kara askeri yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmeleri mümkün değildir.
1927 yılında çıkarılmış 1062 sayılı kanuna göre; idari kararlarla ya da istisnai nitelikte kanunlarla Türk vatandaşlarının mülkiyet haklarını kısmen ya da bütünüyle kısıtlayan devletlerin Türkiye’de bulunan uyruklarının mülkiyet haklarına, Bakanlar Kurulu kararıyla benzer kısıtlamalar konulabilir. Bu kapsamda haklarında bu işlem uygulanmış devletlerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz edinemezler.
a.3) Yabancıların Edinebilecekleri Taşınmaz Miktarı
Yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmaz miktarı Tapu Kanununun 35. maddesinin birinci fıkrasında miktar yönünden de kısıtlanmıştır. Buna göre Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
a.4) Cumhurbaşkanı Tarafından Belirlenmiş Alanda Kalmamak
35. maddeye göre Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.
a.5) Projeyi Gerçekleştirmek
Kanun’un 35. maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
b) Yabancıların Türkiye’de Şartlı Olarak Edindikleri Taşınmazların Tasfiyesi
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Yabancıların Türkiye’de Şartlı Olarak Edindikleri Taşınmazların Tasfiyesi
Yabancı Tüzel Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmeleri
Yabancı gerçek kişilerin tanımlanmasında herhangi bir güçlükle karşılaşılmadığı halde yabancı tüzel kişilerin vatandaşlık durumunun söz konusu olup olamayacağı, olabilecek ise bunun hangi kıstaslara göre belirlenmesi gerektiği tartışmalıdır. Yabancı devletlerin ve yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişilerin, yabancı tüzel kişilik olduğunda duraksama yoktur. Yabancı şirketler Türkiye Cumhuriyeti dışında, bulundukları ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş ve faaliyet gösteren şirketlerdir.
Buna karşılık, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye’de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Kanunun 35. maddesinde düzenlenmişken yabancıların Türkiye’de kurdukları ticaret şirketleri 36. maddede düzenlenmiştir.
Bu hükümler çerçevesinde, yabancı kökenli tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimini;
1) Yabancı devletler,
2) Yabancı ticaret şirketleri,
3) Yabancı ve azınlık okulları,
4) Yabancı sermayeli şirketler,
Olmak üzere dörtlü bir ayrımda inceleyebiliriz. Ayrıca cemaat vakıflarının taşınmaz edinmesi de bu başlıkta irdelenecektir.
a) Yabancı Devletlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinimi
6593 sayılı Ecnebi Devletlere Ankara’da Sefarethane ve Konsoloshane İnşa Etmek Üzere Meccanen Arsa Tahsisi Hakkında Kanun yabancı devletlerin Ankara’ da elçilik ve konsolosluk binası yapmaları için karşılıklılık şartına uyulmak koşuluyla Hazinece bedelsiz olarak arsa verilebileceğini hükme bağlamıştır. Kanunun 1. maddesine göre yabancı devletlere Ankara’da sefarethane ve konsoloshane inşa eylemek üzere Hazinece bedelsiz arsa tahsis ve temlik edilebilir. Ancak Kanunun 4. maddesine göre yabancı devletlere bu şekilde arsa tahsis edilebilmesi karşılıklılık koşuluna bağlıdır. Bir başka ifade ile Ankara’da arsa tahsis edilecek devletlerin kendi ülkelerinde Türkiye’ye bedelsiz arsa tahsis etmeleri gerekmektedir.
6593 sayılı Kanunun yanı sıra 4706 sayılı Kanunun 4/a maddesinde; karşılıklı olmak, Dışişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak ve diplomatik amaçlarla kullanılmak kaydıyla yabancı devletlere” satışa ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.
b) Yabancı Okulların Taşınmaz Edinimi
Yabancıların özel öğretim kurumu olarak taşınmaz edinmesi ilk olarak 625 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanunun ile düzenlenmişti. 625 sayılı Kanunu yürürlükten kaldıran 5580 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanununun 5. maddesi yabancıların özel öğretim kurumu olarak taşınmaz edinmelerini düzenlemektedir. Bu madde yabancı okulları; milletlerarası özel öğretim kurumları, yabancı okullar ve azınlık okulları olmak üzere üç kısımda düzenlemektedir.
Kanun’a göre, milletlerarası özel öğretim kurumları, yalnız yabancı uyruklu öğrencilerin devam edebilecekleri özel öğretim kurumlarını; yabancı okullar, yabancılar tarafından açılmış özel okulları; azınlık okulları ise, Rum, Ermeni ve Musevi azınlıklar tarafından kurulmuş, Lozan Antlaşması ile güvence altına alınmış ve kendi azınlığına mensup Türkiye Cumhuriyeti uyruklu öğrencilerin devam ettiği okul öncesi eğitim, ilköğretim ve ortaöğretim özel okullarını ifade eder.
Madde hükmüne göre milletlerarası özel öğretim kurumları:
1) Yalnız yabancı uyruklu öğrencilerin devam edebilecekleri yüksek öğretim dışındaki milletlerarası özel öğretim kurumu; yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler tarafından veya Türk vatandaşlarıyla ortaklık yolu ile 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde Cumhurbaşkanının izniyle açılabilir. Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek kişiler, özel hukuk tüzel kişileri veya özel hukuk hükümlerine göre yönetilen tüzel kişiler de kendi adlarına aynı amaçla milletlerarası mahiyette özel öğretim kurumu açabilir.
2) Bu öğretim kurumlarında; Türk Devletinin ülkesi ve milletiyle bölünmez bütünlüğüne, güvenliğine ve menfaatlerine aykırı, Türk Milletinin milli, ahlaki, insani, manevi ve kültürel değerleri aleyhinde eğitim-öğretim yapılamaz.
3) Bu kurumlarda öğretim programları, eğitim-öğretim faaliyetleri ve diğer hususlarla ilgili işlemler, kurum yönetimince hazırlanan ve Bakanlıkça onaylanan esaslara göre yürütülür. Bu kurumlara devam ederken Türk vatandaşlığını kazananlar, bulunduğu öğretim kademesinin sonuna kadar aynı kurumda veya aynı programı uygulayan başka bir milletlerarası özel öğretim kurumunda öğrenimlerine devam edebilirler.
b) Yabancı okullar:
1) Cumhurbaşkanının izni ile yeni arazi edinebilir ve kapasitelerini en fazla beş misline kadar artırabilir.
2) Üzerinde kuruldukları araziler genişletilmemek şartı ve Bakanlığın izni ile mevcut arazi üzerindeki bina, öğrenci ve donanım kapasitelerini en çok bir mislini geçmemek üzere artırabilir veya yenileyebilir.
3) Mevcut binalarında ihtiyaç halinde valiliğin izni ile tadilat yapabilir.
4) Bu bentte belirtilenler dışında, yabancı okulların; binaları genişletilemez, şubeleri açılamaz, mevcut binalarının yerine kaim olmak üzere yeniden binalar inşa edilemez. Bu amaçla herhangi bir mülk edinilemez veya kiralanamaz.
5) Yabancı okulların taşınmaz malları, kurucularının veya yetkililerinin önerisi ile Bakanlığa ya da kuruluş amaçları eğitim vermek olan 4721 sayılı Türk Medeni Kanununa göre kurulan vakıflara Cumhurbaşkanının izni ile devredilebilir. Devredilen bu kurumların yönetim, eğitim-öğretim özellikleri dikkate alınarak korunması yararlı görülenler Bakanlıkça tespit edilir.
c) Azınlık okulları:
340 sayılı Kanuna bağlı Antlaşmanın (Lozan) 40 ve 41. maddeleriyle ilgisi bulunan okulların özellik göstermesi gereken hususları yönetmelikle tespit edilir. Bu yönetmelik, ilgili ülkelerin bu konulardaki mütekabil mevzuat ve uygulamaları dikkate alınmak suretiyle hazırlanır. Yönetmelikte belirtilmeyen hususlarda resmi okullar mevzuatı uygulanır. Bu okullarda yalnız kendi azınlığına mensup Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının çocukları okuyabilir.
c) Yabancı Ticaret Şirketlerinin Taşınmaz Edinmesi
Yabancı gerçek kişiler ancak özel kanun hükümleri izin verdiği takdirde taşınmaz edinebilmektedir. 2644 sayılı Kanun’un 35. maddesine göre, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Yabancı Ticaret Şirketlerinin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi
ç) Yabancılar Tarafından Türkiye’de Kurulan Ticaret Şirketleri
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmeleri
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi Mevzuatı
