Apartman Yönetim Planı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, birçok bağımsız bölümden oluşan ana taşınmazın yönetiminde demokrasi kurallarına uygun olarak çoğunluğu esas almıştır. Yönetici seçimi, kararların alınması gibi hususlarda kat malikleri, doğrudan demokrasinin bir görünümü olarak kat malikleri kurulunda bir araya gelecek ve çoğunluğun dediği olacaktır. Yönetim planının değiştirilmesi gibi hususlarda ise Kanunun düzenlemesi uyarınca nitelikli çoğunluğa ihtiyaç bulunmaktadır.
Apartman Yönetim Planı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu yasaya ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Görüldüğü üzere kanun, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu açıkça belirtmiştir.
Apartman Yönetim Planı Hukuki Özelliği
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, 28 maddesinde, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde kabul edilmesi ve aynı maddede yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayacağının düzenlenmesi karşısında yönetim planının hukuksal niteliğinin bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğu görülmektedir.
Bu durumda mahkememizce ‘Yönetim Planı’nın sözleşme niteliği göz önünde bulundurularak tarafların hukuksal durumlarının ‘Sözleşme’ hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.
Yönetim Planı Nasıl Yapılır?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12/b maddesi, kat mülkiyetinin kurulması sırasında kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planının tapu idaresine verilmesinin zorunlu olduğunu düzenlemektedir.
Buna göre ‘Yönetim Planı’, tüm kat maliklerinin bir araya gelerek oluşturdukları ve uzlaşma ile oluşturulmuş bir belge değildir.
Uygulamada kat mülkiyeti, çoğunlukla müteahhit firma tarafından inşaata başlanır iken kurulmakta, müteahhit firma tek başına oluşturduğu ‘Yönetim Planı’nı diğer belgeler ile birlikte tek başına imzalayarak tapu idaresine vermekte ve bu yönetim planı kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine işlenerek, inşa edilen ana taşınmazda bağımsız bölüm edinen tüm kat maliklerini bağlamaktadır.
Yönetim Planı Nasıl Değişir?
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Yönetim planının çoğunlukla müteahhit firma tarafından tek başına oluşturulmasına rağmen değiştirilebilmesi için ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna ihtiyaç duyulması ‘Yönetim Planı’nı son derece önemli kılmaktadır.
