Asansörün Bakım Giderlerini Kim Öder?
Okuyucularımızdan “Zemin katta veya birinci katta oturuyorum, asansörü kullanamıyorum çünkü asansöre ihtiyacım olmuyor. Kullanamadığım asansörün giderlerine katılmak zorunda mıyım?” şeklinde sorular gelmektedir.
Bu tarz soruların cevabını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre vermek gerekmektedir. Bu maddedeki düzenlemeye göre, kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”
Buna göre, kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Dolayısıyla “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” asansörün bakım ve onarım giderleri, arsa payı oranında herkes tarafından ödenmelidir.
Burada önemli olan husus Kanun’da geçen “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesidir. Bu ifadeye eğer böyle bir anlaşma var ise asansörün bakım ve onarım giderleri, bu anlaşmaya göre ödenecektir.
Dolayısıyla böyle bir giderin nasıl ödeneceği konusunda ilke olarak bu hususta yönetim planında düzenleme olup olmadığına ya da kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olup olmadığına bakmak gerekmektedir. Bu yönde farklı bir düzenleme ya da alınmış bir karar yoksa yukarıdaki yasa maddesi gereği tüm bağımsız bölüm malikleri tüm bina giderlerine katılmak durumundadır.
Son olarak şunu belirtelim: Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre, ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun ana yapıya ve bağımsız bölüm veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin tespiti halinde bu onarımın projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz ve aynı Yasanın 20. maddesi gereğince bunun için yapılacak masraflardan arsa payları oranında sorumludurlar.
Yönetici ve kat maliklerinden birisi bu durumun tespiti halinde bunun onarımı için herhangi bir kat malikleri kurulu kararına gerek olmaksızın bu konuda gerekli çalışmayı yapmaya yetkili ve görevlidirler.
Projesinde Olan Asansörün Yapım Bedelini Kim Öder?
Bina mimari projesinde asansör yer almakta ise asansörün yapılması için ayrıca karar alınması gerekmez ve kat maliklerinden biri talep ettiği takdirde asansör tüm kat maliklerinin giderlerini paylaşması ile yapılır.
Asansör, ana yapıdaki kat sayısına göre İmar Yönetmeliği uyarınca zorunlu değil ise de, inşası onaylı projede öngörülmüş ve bu bağlamda yeri de gösterilmiştir. O halde bağımsız bölüm maliklerinden her biri, mimari projenin olduğu gibi uygulanmasını isteme hakkına sahip olup, projede yer alan bu tesisin yapılmış olması durumunda da yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2002/7092 K: 2002/8738,T: 26.9.2002).
Böyle bir asansörün sonradan inşası Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi kapsamında mütalaa edilemez. Çünkü anılan madde, ana taşınmazın ortak yerlerinde -fakat projede öngörülmeyen- yenilik ve ilaveleri kapsamaktadır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2002/7092 K: 2002/8738,T: 26.9.2002: “Ana taşınmazın mimari projesinde asansörün öngörüldüğü ve yerinin de ayrıldığı, ancak ana yapının inşası sırasında yapılmadığı anlaşılmaktadır. Böyle bir asansörün sonradan inşası Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi kapsamında mütalaa edilemez. Çünkü anılan madde, ana taşınmazın ortak yerlerinde -fakat projede öngörülmeyen- yenilik ve ilaveleri kapsamaktadır. Asansör, ana yapıdaki kat sayısına göre İmar Yönetmeliği uyarınca zorunlu değil ise de, inşası onaylı projede öngörülmüş ve bu bağlamda yeri de gösterilmiştir. O halde bağımsız bölüm maliklerinden her biri, mimari projenin olduğu gibi uygulanmasını isteme hakkına sahip olup, projede yer alan bu tesisin yapılmış olması durumunda da yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür.”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 1997/5231 K: 1997/6757 T: 26.6.1997: “Mimari projede yer alan, fakat yapılmayan asansör çok masraflı ve lüks nitelik taşıyan özellik arzetmediği için, asansörü yaptıran sakat kat maliki, diğer bağımsız bölüm maliklerinin, giderlere katkıda bulunmalarını isteyebilir. Ancak, bunu doğrudan dava konusu yapamaz. Konuyu kat malikleri kuruluna götürüp buradan çıkacak sonuca göre, hakimin müdahalesini isteyebilir.”
Projesinde Olmayan Asansörün Yapım Bedelini Kim Öder?
Bina projesinde asansör yoksa bu durumda Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi gereği asansör talep edenlerce gideri karşılanmak üzere yaptırılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine göre, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.”
Keza aynı Kanunun 43. maddesinde “Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun küllî veya cüzi halefleri yenilik ve ilâvelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilâveden faydalanma hakkı kazanırlar.” hükmü yer almaktadır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 1995/668 K: 1995/1412 T: 6.2.1995: “Projesinde asansör bulunmayan bir binanın mimari durumunun elverişli olması halinde, anagayrimenkulün pay ve paydaş çoğunluğunca hazırlatılacak ve yetkili mercilerce onaylanacak bir projeye uygun biçimde, asansör tesisi mümkündür.”
