İçindekiler
Geçici (Muvakkat) İnşaat Ruhsatı Nedir?
İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13. maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.
Yani imar planında;
a) Plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan,
b) Veya parselasyon hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen,
c) Veya 13. maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde,
Geçici olarak inşaat ruhsatına izin verilebilir. İşte bu ruhsata “geçici inşaat ruhsatı” denilmektedir.
Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerinde yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler hakkında uygunluk görüşü alınarak özel tesis olarak işletilmek üzere yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir. Planda idari tesis alanı, resmi kurum, resmi bina veya tesisler alanı olarak belirlenen alanlarda, büro ve hizmet binası yapılabilir. Bu durumda bu maddedeki azami ölçülere uyulma zorunluluğu aranmaz. Ancak, bu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alanlar kamulaştırılırken üzerindeki yapılarla birlikte kamulaştırılarak hizmetin kesintisiz sürdürülmesi sağlanır.
Geçici İnşaat Ruhsatı Şartları
Geçici inşaat ruhsatı verilebilmesi için gereken şartlar şunlardır:
a) Uygulama imar planlarına göre parselin tamamının veya bir kısmının kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde veya kamu hizmetine ayrılmış alanlarda kalması veya parselasyon hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen umumi hizmetlere ayrılan yerlerde kalması,
b) Taşınmazların müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmaması,
c) Bu parsellerde esasen (zaten) kullanılabilen bir binanın bulunmaması (parselde zaten bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmez),
d) Muvakkat yapıların toplam yapı inşaat alanının 250 m2’den, kat adedinin 2’den ve bina yüksekliğinin7.50 metreden fazla olmaması,
e) Bir parselde birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçmemesi,
f) Muvakkat yapıların mümkün mertebe sökülebilir malzemeden ve buna uygun bir sistemle inşa edilmesi,
g) Muvakkat yapılar tabii zeminden kotlandırılması,
h) Muvakkat yapılarda bodrum kat olmaması,
ı) Parselin imar planlarıyla veya afet nedeniyle yapı yapılması yasaklanan alanlarda olmaması,
i) Geçici inşaat verilecek müddetin on yıl olması,
j) Yapı izni verilmezden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi,
k) Parselin imar yoluna cephesi bulunması (parselin bitişiğinde bu parselle tevhidi mümkün olan yapılaşmamış parseller bulunuyor ise bu parsel diğer parsellerden herhangi biri ile tevhit edilerek yola cephe kazandırılmadıkça diğer parsellere de izin verilmez)
gereklidir.
Geçici inşaata dair bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur. Yani geçici inşaat ruhsatı verilebilmesi için imar parseline dönüşme şartı gerekli değildir, kadastral parsel üzerinden inşaat ruhsatı verilebilir.
Ancak, komşu parsellerin yapılaşmış olması nedeniyle tevhit imkânı kalmayan parsellerde irtifakla imar yoluna geçiş hakkı bulunması şartıyla; muvakkat yapı yapılabilir.
Geçici İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır
Muvakkat yapılar için de diğerleri gibi inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması gerekir. Bunun için öncelikle encümenden muvakkat yapı izni alınması gerekir. Kanun ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre muvakkat yapı izni, ilgili idare encümeni kararıyla verilir.
Sonrasında imar durumu alınması gerekir. Muvakkat yapıların, imar planına ve bulunduğu bölgenin özelliklerine göre hangi maksatla kullanılabileceği ilgili idare encümenince tayin ve tespit olunur. Bu kapsamda imar durumunun da buna göre düzenlenmesi gerekir.
Sonrasında inşat ruhsatı alınır. İnşaat ruhsatına esas projelerin hazırlanmasında ve inşaat ruhsatında şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:
(a) Muvakkat yapıların mümkün mertebe sökülebilir malzemeden ve buna uygun bir sistemle inşa edilmesi esastır.
(b) Muvakkat yapılar tabii zeminden kotlandırılır.
(c) Muvakkat yapılarda bodrum kat düzenlenemez.
(d) İmar planlarıyla veya afet nedeniyle yapı yapılması yasaklanan alanlarda muvakkat yapı yapılmasına izin verilmez.
(e) Muvakkat yapıların toplam yapı inşaat alanı 250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği 7.50 metreden fazla olamaz.
Daha sonra yapı inşa edilir. Yapı tamamlandığında geçici yapı kullanma izin belgesi alınarak kullanılır. Ancak yapı izni verilmeden önce; ilgili idare encümeni kararının tarih ve sayısı, muvakkatlık süresi, kullanım amacı ve gerekli yapılaşma bilgileri ile birlikte, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir.
Ayrıca yapı sahibince, muvakkat yapıyı, süresi sonunda veya imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince tebliğ edildiği tarihten bir ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı, hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı taahhütnamenin ilgili idaresine verilmeden muvakkat yapı izni düzenlenmez.
Geçici İnşaat Ruhsatı Süresi
Geçici (muvakkat) inşaat süresi on yıldır. Yani muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre için verilir.
Kanunda “Muvakkatlık müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.” hükmü yer almaktadır. Burada bahsedilen şerh ile; belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi kastedilmektedir.
a) Planın Tatbik Olması Durumunda Muvakkatlık Süresi
Geçici (muvakkat) inşaat süresi on yıldır. Ancak taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı izni verilebilir. Yani, plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.
b) Planın Tatbik Olması Durumunda Muvakkatlık Süresi
Uygulama imar planının tatbik olunmaması durumunda bu süre, plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.
İmar planı ile kapanan yollarda, Kanunun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
Geçici İnşaatın Yıkılması
a) Sürenin Dolması Halinde Geçici İnşaatın Yıkılması
Kanuna göre on yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir. Buna karşılık Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 61. maddesine göre yapı sahibince, muvakkat yapıyı, süresi sonunda ilgili idaresince tebliğ edildiği tarihten bir ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı, hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı taahhütnamenin verilmesi gerekir.
Yani kanun bir bedelden bahsederken Yönetmelik yapı sahibinin hiçbir hak talebinde bulunmayacağını öngörmektedir.
b) İmar Planının Uygulanması Halinde Geçici İnşaatın Yıkılması
Kanuna göre muvakkat yapının on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.
Buna karşılık Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 61. maddesine göre yapı sahibince, muvakkat yapıyı, imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince tebliğ edildiği tarihten bir ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı, hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı taahhütnamenin verilmesi gerekir.
Muvakkat Yapının Yıkılması
Yapı sahibinin muvakkat yapıyı, süresi sonunda veya imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince tebliğ edildiği tarihten bir ay içerisinde yıkması gerekmektedir.
Yasal süresi içinde yapı sahibince yıkılıp kaldırılmayan muvakkat yapılar ilgili idaresince yıkılarak kaldırılır. Yıkım masrafı % 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.
Geçici İnşaat Ruhsatı Danıştay Kararı
Danıştay 6. Dairesi E: 2002/411 K: 2003/2298
Geçici inşaat ruhsatı verilmesi istemi hakkında 3194 sayılı Yasanın 33. maddesi uyarınca belediye encümeni veya il idare kurulunca işlem tesis edilmesi gerektiği. Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1998/5103 K: 1999/4284 T: 05/10/1999
Sahil şeridi içinde kalan taşınmazda kamu yararına yönelik yeşil alan düzenlemesi yapılacağından geçici inşaat ruhsatı verilmemesine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1991/2515 K: 1993/2457 T: 17/06/1993
Geçici ruhsatla yapılan yapıların ancak belediye encümeni kararı ile yıktırılmasına karar verilebileceği Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1992/2520 K: 1993/1124 T: 17/03/1993
Belediye meclisinin, encümen tarafından verilen geçici inşaat ruhsatını iptal edemeyeceği Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 2002/4828 K: 2004/1634 T: 17/03/2004
Geçici inşaat ruhsatı verilmesine ilişkin işlemin kişisel menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılacak bir iptal davasının konusu olabilecek bir işlem olması nedeniyle TMMOB mimarlar odası samsun şube başkanlığının dava açmakta ehliyetli bulunmadığı Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1991/2351 K: 1992/2781 T: 09/06/1992
Geçici inşaat izni isteminin belediye başkanı tarafından reddinde yetki yönünden isabet görülmediği Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1988/2051 K: 1989/2315 T: 28/11/1989
Mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyadaki belgelerden dava konusu parselin antik side kentinin nekropol (mezarlık) alanında ve 1. derece sit… Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1987/183 K: 1987/1157 T: 26/11/1987
6785 sayılı yasanın 33. maddesine göre, 5 yıllık bekleme süresi dolduktan sonra daimi inşaat ruhsatı verilmesi istemi üzerine, idarece istenilen belgelerin tamamlanmasına karşın idarece işlem yapılmaması nedeniyle davacının yeniden başvurusu, parselasyon yaptırdığı takdirde ruhsat verilebileceği gerekçesiyle reddedilmiş, davacı 30.1.1984/günlü dilekçeyle istenileni belediyeye verdiğinden, davacının bu tarihten itibaren 60 gün beklemesi, idarece cevap verilmemesi halinde müteakip 60 gün içerisinde dava açması mümkün bulunduğundan mahkemece davanın süreden reddinde isabet bulunmadığı Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1986/1056 K: 1987/201 T: 04/03/1987
İmar planında 5 katlı blok yapı yapılabilecek sahada bulunan parsele komşu parsellerle şuyulandırılarak imar parseli haline gelmesinden sonra geçici ruhsat verilebileceği yolunda Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1986/417 K: 1986/641 T: 24/06/1986
İmar programında bulunmayan taşınmaza 5 yıllık bekleme süresi geçtikten sonra ruhsat verilmesi gerektiği, bu sürenin dolmasından sonra taşınmazın 4 yıllık programa alınmasının ruhsat verilmesine engel olmayacağı Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1986/317 K: 1986/566 T: 28/05/1986
İmar planında yeşil alan olarak belirlenen yerde geçici ruhsatla büfe yapıldığı anlaşıldığından, koşulları gerçekleşse bile böyle bir yere daimi ruhsat verilemeyeceği, taşınmazın imar programına alınıp alınmadığı konusundaki dilekçenin 6785 sayılı imar kanununun 33.maddesinde belirtilen nitelikte bir başvuru olarak kabul edilemeyeceği Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1985/876 K: 1986/190 T: 19/02/1986
Geçici ruhsatla tecvizi hata sınırları içerisinde ruhsat ve eklerine uygun biçimde yapılan yapının durdurulmasında isabet görülmediği Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1985/500 K: 1985/1353 T: 14/11/1985
İdare mahkemesince 4 yıllık imar programında yer almayan taşınmaza geçici ruhsat verilmemesi işlemi iptal edilmemişse de dava sırasında taşınmaz programa alındığından davacıya artık geçici inşaat ruhsatı verilmesinin mümkün olmadığı Devamını Oku
Danıştay 6. Dairesi E: 1984/1366 K: 1985/920 T: 27/05/1985/
Planda genel hizmetlere ayrılan yerdeki taşınmaza geçici yapılaşma koşullarında daimi ruhsat verilebileceği yönetmeliğin buna ilişkin hükmünün de yasaya uygun olduğu Devamını Oku
