İçindekiler
Yerleşik Alan Nedir?
İmar mevzuatı bakımından yerleşik alan kavramına İmar Kanununda yer verilmiş ise de Kanunda yerleşik alanın bir tanımı yapılmamıştır. Yerleşik alan kavramı, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ile tanımlanmıştır.
Temel olarak imar planı bulunmayan ve/veya son nüfus sayımına göre nüfusu on binin altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında veya belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında uygulanacak mevzuatı düzenleyen bu Yönetmelik, yerleşik alanı iki şekilde tanımlamıştır.
Yönetmelikte sadece “yerleşik alan” ifadesi kullanıldığında bu ifade “belediye ve mücavir alan sınırları içindeki imar plânı bulunmayan mevcut yerleşmelerin (mahalle, köy ve mezralar) müstakbel gelişme alanlarının da içine alan ve sınırları Belediye Meclislerince karara bağlanan alanları” ifade etmektedir.
Buna karşılık “belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı” ifadesi; “köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile en fazla 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarını” tanımlar.
Görüldüğü üzere, sadece “yerleşik alan” ifadesi kullanıldığında belediye ve mücavir alan sınırları içindeki plansız yerleşik alanlar; “belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı” ifadesi kullanıldığında ise belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan plansız yerleşik alanlar kastedilmektedir. Biz de bu kurala uyacağız.
Yerleşme Alanı Nedir?
Yerleşik alanı, yerleşme alanı kavramı ile karıştırmamak gerekir. Yönetmeliğe göre yerleşme alanı, imar plânı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür. Diğer bir deyimle imar plânının kapsadığı alandır. Buna karşılık yerleşik alanlar imar planı bulunmayan alanlardır.
Köy Yerleşik Alan Sınırı Nasıl Belirlenir?
a) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçindeki Yerleşik Alanlar
Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşik alanlar, belediye meclislerince karara bağlanır.
Yerleşik alan sınırı tespit edilirken ilgili idarelerce yerleşmenin ve gelişme alanı olarak tespit edeceği alanların taşkın, heyelan, çığ ve kaya düşmesi gibi afet riski olan, dere yatağı ve sıhhi ve jeolojik açıdan üzerinde yapı yapılmasında mahzur bulunan alanlar ile tarım, orman, mera ve korunan alanların, askeri yasak ve güvenlik bölgelerinin tespiti için ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alınır ve hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerine işlenir.
Yerleşmenin ana yolları ve genişlikleri; hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde belirlenir. Yerleşik alan sınırları, yerleşmenin ihtiyacı olan gelişme alanlarını da kapsayacak şekilde doğal, yapay ve yasal eşikler dikkate alınarak belirlenir.
Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşik alanlar, imar plânı bulunmayan mevcut yerleşmelerin (mahalle, köy ve mezralar) müstakbel gelişme alanlarının da içine alır.
İl idare kurullarınca veya il genel meclislerince karara bağlanmış olan köy ve mezraların yerleşik alan sınırları geçerlidir.
b) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışındaki Yerleşik Alanlar
Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki yerleşik alanların tespitinde şu esaslar geçerlidir.
1) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışındaki Yerleşik Alanların Tespit Esasları
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan ve imar planı bulunmayan köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanı olarak belirlenir.
Köy yerleşik (meskun) alan çizgisi ile en fazla 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarı olarak belirlenir. Yani köy yerleşik alanı civarı, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanır.
Daha önce valiliklerince tespit edilmiş ve il idare kurullarınca karara bağlanmış olan köy ve mezraların yerleşik alan sınırları geçerlidir.
Büyükşehirlerde İmar Kanununun 8. maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi kapsamında kırsal özelliği devam eden yerleşimlerde daha evvel tespit edilmiş olan köy yerleşik alan sınırları, kırsal yerleşik alan sınırı olarak kabul edilir.
2) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışındaki Yerleşik Alanların Tespit Usulü
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 43. maddesine göre, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarının tespiti, ilgili idarelerce birisi harita mühendisi olmak üzere en az üç teknik personelden oluşan bir komisyon tarafından 1:1000 veya 1:5000 ölçekli hâlihazır haritalar veya kadastro paftaları üzerine yapılır.
Taşkın, heyelan, çığ ve kaya düşmesi gibi afet riski olan, dere yatağı ve sıhhi ve jeolojik açıdan üzerinde yapı yapılmasında mahzur bulunan alanlar ile askeri yasak ve güvenlik bölgeleri, tarım, orman, mera ve sit alanları gibi korunan alanlar, ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alınarak hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde belirlenir.
Yerleşmenin ana yolları ve genişlikleri hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde belirlenir.
Mevcut binalar tespit edilerek tutanak altına alınır ve kadastral paftaya veya hâlihazır haritalara aktarılır. Tutanakla belirlenen binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından düz çizgi ile birleştirilerek bir alan oluşturularak köy ve mezraların yerleşik alanı ve kırsal yerleşik alan sınırı tespit edilir.
Bu alanın en fazla 300 metre dışından geçecek şekilde yerleşimin mülkiyet dokusu, morfolojisi ve doğal eşikleri dikkate alınarak belirlenmiş olan taşkın, heyelan, çığ ve kaya düşmesi gibi afet riski olan, dere yatağı ve sıhhi ve jeolojik açıdan üzerinde yapı yapılmasında mahzur bulunan alanlar dışarıda bırakılarak bu alanların civarı tespit edilir.
Yönetmelikte “Tespite ilişkin 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınır.” hükmü yer almaktadır. Ama 3194 sayılı İmar Kanununda da “Tarım arazileri, 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan; tarımsal amaç dışında kullanılamaz, planlanamaz, köy ve/veya mezraların yerleşik alanı ve civarı veya yerleşik alan olarak tespit edilemez.” hükmü yer almaktadır.
3) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışındaki Mezra ve Mahallelerde Yerleşik Alanların Tespit Usulü
Köy ortak yapılarının bulunduğu mezralarda ve köye bağlı mahallelerde, yerleşik alan ve civarı tespiti, köy yerleşik alan ve civarının tespiti ile ilgili usullere uyulmak koşuluyla yapılır.
Tespit yapılacak mezranın sınırı, tespiti yapılan köye bağlı olması ve mevcut binaların en dışta olanları arasındaki mesafenin toplam 300 metreyi aşmaması durumunda köy ve mezraların yerleşik alanı sınırı birlikte tespit edilebilir. Söz konusu mesafenin 300 metreyi aştığı durumlarda ise köy ve mezraların yerleşik alanı sınırı ayrı ayrı tespit edilir.
Aynı köyün mülki sınırları içinde kalmakla birlikte köy yerleşik alanı ile civarının dışında kalan mezralarda mevcut köy ortak yapıları yok ise yerleşik alan ve civarı tespiti yapılamaz.
Ancak dağınık yerleşimlerde, köy mülki sınırları içerisinde köy dokusunun bulunduğu yerlerde, köy ortak yapılarına bakılmaksızın, bu maddede yer alan usullere uyularak köy ve mezraların yerleşik alanı veya kırsal yerleşik alan sınırları parçalı olarak birden çok alanda belirlenebilir.
Dağınık yerleşimlerde köy ve mezraların yerleşik alanı veya kırsal yerleşik sınırları belirlenirken, köyün ortak yapılarına veya birbirlerine 200 metreden uzak olmayan binaları içerecek şekilde tespit yapılabilir. Bu alanlarda ayrıca civar tespiti yapılamaz.
İhtiyaç duyulması halinde köy ve mezraların yerleşik alan sınırları il genel meclislerince aynı usullere tabi olarak yeniden belirlenebilir. Yeniden sınır belirlemede, köy ve mezraların yerleşik alan sınırı genişletilebileceği gibi daraltılabilir.
4) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışındaki Yerleşik Alanlarının Onayı
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 43. maddesine göre, belirlenen sınırlar büyükşehir belediyesi olan illerde ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisi kararı ile diğer yerlerde il genel meclisi kararı ile onaylanır.
Köy Yerleşik Alanlarda Parsel ve Yapılarla İlgili Hükümler
a) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçindeki Yerleşik Alanlar
Bu alanlarda parsel ve yapılarla ilgili uygulanacak hükümler Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin dördüncü bölümünde yer almıştır.
Bu alanlarda, ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin genişlikleri 20 m.den, parsel derinlikleri 30 m.den az olamaz. Bina cephesi konutlarda ve işyerlerinde minimum 6.00 m. olup blok uygulamalarında 40.00 m.yi aşamaz.
Yönetmeliğin 14. maddesine göre yapılacak yapıların ön ve yol kenarına rastlayan yan bahçe mesafelerini minimum 5.00 m.dir. Ancak, mevcut teşekkülde bu mesafeler 5.00 m.den fazla ise bu teşekküle uyulur. Bitişik olmayan yan ceplerde, çelik, kagir ve benzeri yapılarda minimum 3.00) m. diğer yapılarda ise minimum 5.00 m. mesafe bırakılması şarttır. Arka bahçe mesafesi bina yüksekliğinden az olamaz.
Bu alanlarda, ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 17. maddesine göre, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşik alanlarda binaların hepsi tek ruhsata bağlanmak şartı ile bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Bu takdirde bitişik binalar hariç yapılacak binaların arasındaki mesafeler 6.00 m.den az olamaz. Bu tür yerlerde maliklerin talebi halinde tapu idareleri bu parseller üzerinde yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis ederler.
Bu alanlarda yapılacak binalara yanındaki mevcut en yüksek bina yüksekliği kadar yükseklik verilir. Bu yükseklik 9.50 m.yi, yani 3 katı geçemez. İki yanındaki mevcut binaların yüksekliği daha az ise verilecek azami bina yüksekliği 7.5) m. ve 2 kattır.
Bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafından ve yoldan bina cephe hattına kadar 1.00 m.yi, gerisinde ise 1.50 m.yi geçemez. Bu duvarlar üzerine yüksekliği 1.00 m.yi aşmayan ve görüşü kapatmayan parmaklık yapılabilir.
Bu alanlarda, binalara kot verilmesi çıkmalar ışıklıklar ve hava bacaları konutlarda bulunması gereken piyesler ve koridorlar iç yükseklikler pencereler kapılar merdivenler bacalar bodrumlar bahçe duvarları konusun
b) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışındaki Yerleşik Alanlar
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 44. maddesine göre, ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 15.00 m.den, parsel derinlikleri de 20.00 m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.
Yönetmeliğin 47. maddesine göre, komşu mesafeleri, civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi (ahır, samanlık, arabalık vb.) oluşuna göre ilgili idare tarafından takdir ve tayin olunur.
İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir. 1500 m2 den büyük olan hisseli parsellerde ise, maliklerin muvafakati alınmak kaydı ile binalar arasındaki mesafeler 6.00 m. den az olmamak şartı ile, hissedar sayısını ve her durumda 3 adeti geçmemek üzere birden fazla bina yapılabilir. Bu durumda diğer yapılaşma koşullarına uyulmak kaydı ile her bir binanın yapı inşaat alanı 250 m2 yi toplam yapı inşaat alanı ise 750 m2 yi geçemez.
Bir parselde yapılacak tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40 ı geçemez.
Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında 2 kat ve 7.50 m. den fazla katlı bina yapılamaz. Meyilden dolayı birden fazla kat kazanılamaz.
Köy Yerleşik Alanlarda Ruhsat İşlemleri
a) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçindeki Yerleşik Alanlar
Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşik alanlarda yapılacak yapılar inşaat ruhsatına ve yapı kullanma iznine tabidir. Keza esaslı tamirler ruhsata tabi olup; binanın planı ve görünüşüne, statik bünyesine tesir etmeyenler için plan, proje resim ve hesap istenmez.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 36. maddesine göre bu alanlarda yeni inşaat, ilave ve esaslı tadil işlerinde; yapı ruhsatiyesi almak için yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile yapılan müracaatlarda, dilekçeye eklenmesi gereken tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), plan, proje ve resimleri aşağıda gösterilmiştir.
1) Tapu kayıt örneği veya aşamasında tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler (özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş, ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi, mülkiyete ait kesinleşmiş mahkeme kararı, kesinleşmiş kamulaştırma kararları)
2) Mimari proje; 1/500 ölçekli umumi vaziyet planı, binanın büyüklüğüne göre A – 1 normuna sığmayan projelerde 1/50 veya 1/100 ölçekli temel, bodrum ve kat planları ile 1/50 veya 1/100 ölçekli en az 2 tam kesit, d – 1/50 veya 1/100 ölçekli cephe resimleri,
3) Statik proje; Çelik kaskas binalarda çelik yapı hesabı, betonarme binalarda betonarme hesap ve 1/20, 1/50, 1/100 ölçekli resimleri, asma çatılı binaların çatı hesabı ve projesi, Tesisat, elektrik, plan, proje, resim ve hesapları.
Yönetmeliğin 36. maddesine göre, yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Projenin üzerinde ayrıca tadilat projesi gerektirmeyen basit düzeltmeler, proje müellifinin bilgisi dahilinde bütün nüshalarda yapılarak, belediyece mühürlenip imzalanır.
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak ve yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetinin bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydı ile avan projeye göre ruhsat verilir.
Derz, iç ve dış sıva, badana, boya, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik, sıhhi tesisat, korkuluk, paratoner, pergole ve benzerinin tamirleri ile bölme duvarı, bahçe duvarı, baca ve saçak ve benzeri elemanların tamiri ve yoldan görünmeyen küçük ve basit kümes yapılması ruhsata tabi değildir.
b) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışındaki Yerleşik Alanlar
İmar Kanununun 27. maddesine ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Köylerde Ruhsatsız Yapı Yapmanın Şartları
Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alan ve civarları içerisinde köyün ihtiyacına yönelik ilk ve orta öğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi, güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz. Ancak bu yapıların yer seçimi, ilgili idaresince oluşturulan bir komisyonca hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde kesin sınırları ile belirlenir. Bu yapı ve tesislere uygulama projelerine göre ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu adına yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilir.
