İmarlı Arsa Bölünür Mü?
İmarlı arsaların imar planına uygun olarak ifraz edilmesi mümkündür. İmar Kanununun 15. maddesi imar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması kaydıyla yapılmasına izin vermektedir.
İmarlı bir arsanın bölünmesi (ifraz işlemi), belirli prosedürlere ve belediye imar yönetmeliklerine tabidir. İşlem, arsanın daha küçük parsellere ayrılarak bağımsız tapular oluşturulmasını sağlar.
Yapılacak ifraz/tevhit işlemlerinde ifraz şartlarına uygun davranılması gerekir. Gerekli şartlar sağlandığı takdirde, ayırma ve birleştirme işlemlerinin yetkili idari makam tarafından karara bağlanması gerekir. Aşağıda tek tek açıkladığımız şartlar geçekleştiği halde ayırma-birleştirme dosyasının yetkili makam tarafından onaylanmaması, hukuka aykırılık teşkil eder.
İmarlı Arsa İfraz Şartları: İmarlı Arsa Nasıl Bölünür?
İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre “İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.” Dolayısıyla ifraz ve tevhit işlemlerinde hem parsel büyüklükleri, hem de konumları açısından imar planına uygunluk şarttır. Ayrıca Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinde de imar planı kapsamındaki parsellerin ifrazı ile ilgili hükümler yer almaktadır.
İmarlı Arsa İfraz Süreci
İşte adım adım ifraz süreci:
a) İmar Planına Uygunluk Kontrolü
- Arsanın bağlı olduğu belediyeye giderek imar planına uygun olup olmadığını kontrol ettirin. Yani bu konunun ilk aşaması, parselin imar planı olup olmadığını, eğer imar planı var ise planın bir örneğini temin etmektir.
- Plan notlarında minimum parsel büyüklüğü gibi sınırlamalar olup olmadığını öğrenin. Çünkü yapılacak ifraz işlemi, plan notlarında minimum parsel büyüklüğü ile ilgili sınırlamalara tabi olacaktır. Eğer plan notlarında bu yönde hüküm yok Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin minimum parsel büyüklükleri ile ilgili hükümleri uygulanacaktır.
- Yol, yeşil alan, park veya kamuya ayrılmış bölümler olup olmadığına bakılmalıdır. Bu durum ise parselin, ifraz esnasında ne kadarının kamu terk edileceği konusuyla ilgilidir. Yola ve yeşil alana terkle ilgili olarak şu yazımıza bakınız: Yola Terk Nedir? Yola Terk Yapılmadan Ruhsat Verilir Mi?
b) Yetkili Bir Harita Mühendisi ile Çalışın
- Harita mühendisi, belediyeden ve tapu müdürlüğünden gerekli belgeleri toplayarak planlamayı yapacaktır.
- İfraz işlemleri için bir harita mühendisi ile anlaşarak bölünme işlemi için gerekli teknik çizimleri ve haritaları hazırlatmalısınız. Çünkü Tescile Konu Olan Harita ve Planlar Yönetmeliğine göre ifraz işleminin bir harita mühendisi tarafından yapılması gerekmektedir.
c) Gerekli Belgelerin Hazırlanması
Harita mühendisi aşağıdaki belgelerden oluşan bir tescil dosyası hazırlar.
- Tapu senedi
- İmar durumu belgesi (belediyeden alınır)
- Tapu kaydı ve çap belgesi (Tapu Müdürlüğü’nden temin edilir)
- Varsa hissedarların onayını gösteren belge
- Harita mühendisi tarafından hazırlanmış ifraz planı ve tescil bildirimi
ç. Belediyeye Başvuru ve Onay Süreci
- Belediyeye başvuru yaparak ifraz işlemi için onay almanız gerekir.
- Belediyenin imar müdürlüğü, başvuruyu inceler ve teknik inceleme süreci başlar.
- Eğer arsa üzerinde kamuya terk edilmesi gereken yollar veya yeşil alanlar varsa, bu alanlar belediyeye devredilir.
- Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
d) Kadastro Müdürlüğü Kontrolü
- Belediye onayından sonra, plan Kadastro Müdürlüğü’ne gönderilir.
- Kadastro birimi, teknik inceleme yaparak harita üzerinde parsel ayrımlarını doğrular. Bu konuda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2023/4 sayılı Tescile Konu Harita Ve Planların Yapımı Ve Kontrolü Genelgesi uygulanır.
Genelgeye göre Ayırma (İfraz) veya Birleştirme işlemlerinde şu belgeler gerekir.
- Malik ölmüş ise; noterden veya mahkemeden veraset ilamı (mirasçılık belgesi), veraset intikal vergi ilişik kesme yazısı,
- Emlak vergi değeri belgesi,
- Tescil işlemi temsilen yapılacaksa vekâletname/yetki belgesi)
- İfrazen taksim yapılacaksa, noterde ya da kendi aralarında düzenlenmiş taksim sözleşmesi
e) Tapu Sicil Müdürlüğü İşlemleri
- Kadastro onayından sonra yeni oluşan parseller için Tapu Müdürlüğü’nde tapular düzenlenir.
- Eski tapu iptal edilerek yeni tapular çıkarılır.
- İmar Kanununun 15. maddesine göre tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
