İnşaat Ruhsatına Esas Projelerin Hazırlanmasında Dikkat Edilecek Hususlar

İnşaat ruhsatının nasıl alınacağı konusunda hazırladığımız çok geniş kapsamlı bir rehber için şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Rehberi: İnşaat Ruhsatı Nereden Alınır? İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır?

İnşaat ruhsatı için hazırlanacak projelerin öncelikle ve varsa imar planına ve diğer mevzuatta öngörülen kurallara uygun olması gerekmektedir.

a. Projelerin İmar Planına ve İlgili İdare İmar Yönetmeliklerine Uygunluğu

Projelerin imar planına ve ilgili idarelerin imar yönetmeliklerine, imar planındaki fonksiyonuna göre parsellerde yapılaşma koşullarına (TAKS, KAKS ve bahçe mesafeleri) uygun olması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. maddesi imar planındaki fonksiyonuna göre parsellerde yapılaşma koşullarını düzenlemektedir. Projelerin bunlara uygun olması gerekmektedir.

b. Projelerin İmar Durumu Belgesine, Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporuna, Yol Kotu Tutanağı ve Kanal Kotu Tutanağına Uygun Olması

Projelerin hazırlanmasından önce idareye başvurularak bazı belgelerin alınması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. İlgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Projeler bu belgelerde öngörülen hukuki durumlara aykırı olamazlar.

c. Projelerin, İmar Planı Olmasına Rağmen Planda Hüküm Bulunmayan Hallerde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Uygun Olması

Aşağıdaki konularda imar planında hüküm var ise bu hükümler uygulanır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. maddesinin 2. fıkrasına göre bu Yönetmeliğin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 uncu ve 20’nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz. İmar planında hüküm bulunmaması halinde uygulanacak hükümler ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde düzenlenmiştir. Dolayısıyla, bu konularda imar planında hüküm yok ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin, aşağıda açıkladığımız hükümleri uygulanır. Projelerin bu hükümlere uygun olması gerekir.

ç. İmar Planı Bulunmayan Belediyelerin Yerleşik Alanlarında Yapılaşmayla İlgili Koşullara Uygunluk

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 13. ve devamı maddelerinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde planı bulunmayan yerleşik alanlarda yapı yapılırken uyulması gereken kurallarla ilgili hükümler yer almaktadır. Bu alanlarda uyulması gereken kurallar aşağıda açıklanmıştır. Projeler hazırlanırken bu kurallara uygun hareket edilmesi gerekmektedir.

d. Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında, Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında Uygulanacak Esaslar

Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında uygulanacak esaslar, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 46 ila 56. maddelerinde düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin 57. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir.

Aynı Yönetmeliğin 58. maddesine göre ise 57. maddede sayılanlar dışında kalan yapılar ile köy nüfusuna kayıtlı olmayan, köyde sürekli oturmayanlar ve köy nüfusuna kayıtlı olmakla birlikte köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak tüm yapılar, yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabidir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni valiliklerce düzenlenir. Bu kapsamda kalan yapılarda ruhsat, proje, fenni mesuliyet ve sürveyanlık hizmetleri hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin ilgili hükümlerine uyulur.

e. Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskan Dışı) Plansız Alanlarda Yapılacak Yapılarda Aranacak Şartlar

İskan dışı alanlar; hem her ölçekteki imar planı sınırı, yerleşik alan sınırı, belediye ve mücavir alan sınırları dışında, hem de kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarlarının dışında kalan alanları ifade etmektedir. Kısacası herhangi bir yerleşim ya da imar planı dışında kalan alanlara iskan dışı alan denilir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62., 63. ve 64. maddeleri, belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında bulunan iskan dışı alanlarda uygulanacak yapılaşma şartlarını düzenlemektedir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi, iskan dışı alanlarda ruhsat verme işlemlerini düzenlemektedir. 64. madde hükmüne göre; iskan dışı alanlarda inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni, yapının niteliğine göre Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Yapı Ruhsat İşleri” başlıklı bölümünde yer alan hükümlere uygun olarak ilgili idarece verilir.

f. Büyükşehirlerde Mahalle Olan Köylerde Tip Mimari Projeye Uygunluk

6360 sayılı Kanun’un 3. maddesinin 1. fıkrasına göre büyükşehirlerde ilçe belediyeleri veya ilçe belediyelerinin talep etmeleri hâlinde büyükşehir belediyeleri bu Kanuna göre tüzel kişiliği kaldırılarak mahalleye dönüşen köylerde yapılacak ticari amaç taşımayan yapılar için yürürlükteki imar mevzuatı doğrultusunda yörenin geleneksel, kültürel ve mimari özelliklerine uygun tip mimari projeler yapar veya yaptırır. Tip mimari projenin uygulanacağı alan sınırını belirlemeye ilgili ilçe belediyesi yetkilidir. Tip mimari projeler doğrultusunda ilgili belediyesince gerekli mühendislik projeleri yapılır ya da yaptırılır. Bu projeler ilgili belediyesince başvuru sahiplerine ücretsiz verilir ve uygulaması denetlenir. Yapılacak inşaatlarda tip projeler dışında özel proje uygulanmak istenmesi durumunda bu projeler yürürlükteki mevzuat uyarınca ilçe belediyesi tarafından onaylanır.

g. Yöresel Mimariye Uygunluk

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre ilgili idareler; imar planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte yer almamış hususlarda ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, ayrıca uygun gördüğü yerlerde meclis kararı alarak yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması, yöresel malzeme kullanılması ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk getirmeye yetkilidir.

İdareler bu amaçla mimari estetik komisyonları kurabilirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 66. maddesine göre komisyonca özgün fikir ifade etmediği karara bağlanan projelerde farklı bir müellif tarafından yapılacak değişikliklerde bütün sorumluluk değişiklik projesini yaptıranlar ve projeyi hazırlayan müelliflerde olmak üzere idarelerce ayrıca önceki müelliflerin görüşü aranmaz.

Komisyonca özgün fikir ifade ettiği, ancak eserin bütünlüğünü bozmadığı ve estetik görünümünü değiştirmediği teknik, yönetsel amaçlar ve kullanım amacı nedeniyle zorunlu olduğuna mimari estetik komisyonu tarafından karar verilen değişiklikler müellifinin izni alınmaksızın yapılabilir. Bu durumda ilk müellif tarafından talep edilebilecek telif ücreti; proje sözleşmesinde belirlenen veya fatura edilen bedelin, sözleşmede belirlenmemesi veya fatura edilmemesi halinde ilgili meslek odasınca belirlenen mimari proje asgari hizmet bedelinin, tamamlanan yapılarda % 20’sini, inşaatı süren yapılarda ise % 15’ini geçemez.

Kamu kurum ve kuruluşlarınca birbirinden farklı konut, eğitim, sağlık, güvenlik ve sanayi tesisi gibi yatırımlara ilişkin hazırlanan tip projelerin fikir ve sanat eseri telif hakkı, ilgili kamu kurum ve kuruluşuna aittir.

Bu Yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin hükmün yer alması zorunludur. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif hakkından 5/12/1951 tarihli ve 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu uyarınca feragat ettiği varsayılır.

Umumî binaların mimari estetik komisyonunca fonksiyonu ve özelliği gereği farklılık arz ettiğine dair karar altına alınanları ile sanayi bölgelerindeki yapı ve tesislerde planda belirlenmemişse bu Yönetmelikte benzer binalar için yer verilenler dışında kalan iç ölçülere tabi olunması zorunlu değildir. Komisyon tarafından getirilecek kurallar engelliler ile ilgili erişilebilirlik standartlarına aykırı olamaz.

h. Projelerde Kapıcı Dairesi, Asansör, Otopark ve Sığınak Zorunluluğu

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 36. maddesine göre “(1) Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır. (2) Kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir. (3) Bekçi, bahçıvan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır. 29 ve 30 uncu maddelerdeki hükümler bu maddede sözü geçen daireler hakkında da uygulanır. (4) Nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması gerektiği imar yönetmeliklerinde gösterilir.” Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Binalarda Kapıcı Dairesi, Asansör, Otopark ve Sığınak Zorunluluğu

ı. Projelerde Yapı Denetim Kuruluşu Onayı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna tabi yapılarda, kuruluşun ilgili denetçi mimar ve mühendislerince incelenerek projelere uygun görüş vermiş olması zorunludur.

i. Bina Enerji Performansı Açısından Mimari Proje Tasarımı

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre yeni bina tasarımında, mevcut binaların proje değişikliği gerektiren esaslı onarım ve tadilat projelerinde, mekanik ve elektrik tesisat değişikliklerinde binanın özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır. Binanın mimari, mekanik ve elektrik projeleri, diğer yasal düzenlemeler yanında, enerji ekonomisi bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, ilgili idare tarafından yapı ruhsatı verilmez.

Bu Yönetmelik esaslarına uygun projesine göre uygulama yapılmadığının tespiti halinde, tespit edilen eksiklikler giderilinceye kadar binaya, ilgili idare tarafından yapı kullanım izin belgesi verilmez.

Aynı Yönetmeliğin 7. maddesine göre, binaların mimari tasarımında, imar ve ada/parsel durumu dikkate alınarak ısıtma, soğutma, doğal havalandırma, aydınlatma ihtiyacı asgari seviyede tutulur, güneş, nem ve rüzgar etkisi de dikkate alınarak, doğal ısıtma, soğutma, havalandırma ve aydınlatma imkanlarından azami derecede yararlanılır. Mimari tasarımda dikkat edilmesi gereken hususlar aşağıda belirtilmiştir.

a) Binaların ve iç mekânların yönlendirilmesinde, güneş, rüzgâr, nem, yağmur, kar ve benzeri meteorolojik veriler dikkate alınarak oluşturulan mimari çözümler aracılığı ile istenmeyen ısı kazanç ve kayıpları asgari düzeyde tutulur.

b) Bina içerisinde sürekli kullanılacak yaşam alanları, güneş ısısı ve ışığı ile doğal havalandırmadan en uygun derecede faydalanacak şekilde yerleştirilir.

c) Mimari uygulama projesi ve sistem detaylarının, ısı yalıtım projesindeki bütün malzemeler ve nokta detayları ile bütünlük sağlaması, ısı yalıtımında sürekliliği sağlayacak şekilde, çatı-duvar, duvar-pencere, duvar-taban ve taban-döşeme-duvar bileşim detaylarını ihtiva etmesi gerekir.

ç) Binanın yapılacağı yere ilişkin olarak yenilenebilir enerji kaynak kullanılması imkânlarının araştırılması ile oluşturulacak raporlar, mimari çözümlerde öncelikle dikkate alınır.

j. Yeni İnşa Edilecek Binalarda Ses ve Gürültü Yalıtımı Zorunluluğu

Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesine göre yeni binaların inşasında, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra kullanım amacı kısmen veya tamamen değiştirilmek istenen mevcut bina ve tesislerde, esaslı tadilat projelerinde, kullanım amacına ve mekan özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır.

Projeler, diğer kanuni düzenlemeler yanında, gürültüye karşı önlem bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, yapı ruhsatı verilmez. Yeni yapılan veya proje tadilatı ile kullanım amacı değiştirilen bina veya binadaki bağımsız birimlerde bu Yönetmelikte öngörülen esaslara göre imalat yapılmadığının tespiti hâlinde, bu eksiklikler giderilinceye kadar binaya yapı kullanma izin belgesi verilmez.

Bu Yönetmelikte tanımlanmamış olan ve açıklık gereken hususlar hakkında, Türk Standartları, bu standartların olmaması hâlinde ise, Avrupa Standardizasyon Komitesi (CEN) Standartları esas alınır. Türk veya Avrupa Standartlarında düzenlenmeyen hususlarda, uluslararası geçerliliği kabul edilen dokümanlar da kullanılabilir.

Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasından ilgisine göre yapı ruhsatı vermeye yetkili idareler, yatırımcı kuruluşlar, yapı sahipleri, tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler ile uygulayıcı yükleniciler ve imalatçılar, yapı yapılmasında ve kullanımında görev alan bina akustiği uzmanları, yapı değerlendirme ve işletme yetkilileri görevli, yetkili ve sorumludur.

Bodrum katı ve çatı arası dışında en çok dört katlı konutlar ile yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 2.000 metrekareyi geçmeyen yapılardan merkezi iklimlendirme sistemi bulunmayanlar için akustik uzman tarafından akustik proje hazırlanması şartı aranmaz. Ruhsata tabi yapılarda ve işlerde; binaların gürültüye karşı yalıtımına ait yapısal düzenlemeler ve birleşim noktalarına dair detay çizimler bu Yönetmelikte bina akustiği uzmanı tarafından yapılması belirtilmediği müddetçe, ilgili proje müellifince hazırlanacak veya hazırlatılacak mimari akustik raporuna uygun olarak yapılır.

Kamuya açık mekanların bulunduğu ve farklı kullanımları içeren binalar, konser ve dinleme salonları gibi özel akustik tasarım gerektiren kullanımları içeren binalar ile A veya B akustik performans sınıfını hedefleyen binaların ses yalıtım ve akustik projeleri, mimari ve tesisat projelerinden ayrı olarak bina akustiği uzmanı tarafından hazırlanır. A veya B akustik performans sınıfındaki binalar için akustik performans belgesi düzenlenir.

Ses yalıtımına ait detay ve çizimler ile hesap ve/veya ölçüm sonuçları, bu Yönetmeliğe göre hazırlanacak akustik proje veya mimari akustik raporu dahilinde, yapı sahibi veya kanuni vekillerince yapı ruhsatı almak için sunulan müracaat dilekçesi ekindeki ruhsat eki mimari proje ve tesisat projeleri ile birlikte ilgili idareye teslim edilir.

Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği’nin 28. maddesine göre 7/3/2008 tarihinden sonra inşa edilmiş ve bu Yönetmeliğin yayım tarihinden sonra inşa edilecek yapıların mimari projelerinde, yapı tiplerine bağlı olarak Yönetmeliğe Ek-VII’de yer alan Tablo-9’da verilen sınır değerlerin sağlanması zorunludur.

k. Standartlara Uygunluk

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre, hazırlanan projelerin öncelikle bu Yönetmelik ve bu Yönetmelikte atıfta bulunulan mevzuatın hükümlerine uyulmak kaydıyla Türk Standartları Enstitüsü (TSE) standartlarına uygun olarak hazırlanması zorunludur.

l. Engelliler İçin Yürürlüğe Konulan Mevzuatın Dikkate Alınması

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre ilgili idare, erişilebilirlik mevzuat ve standartlarında getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Sahanlık, kat sahanlığı, ara sahanlık, merdiven, asansör, kapı ve koridor ölçüleri, rampa eğimleri, genişlikleri ile korkuluk ve küpeşteleri gibi bina içi erişimle ilgili mekânların ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen ölçülerden az olmamak üzere, erişilebilirlik standartlarına uygun olarak düzenlenir. Yapılı çevrede erişilebilirlik standartlarına uygun yönlendirme, bilgilendirme ve işaretlemelerin yapılması zorunludur. Ayrıca ilgili idare, yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak engellilerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkilidir.

m. Diğer Mevzuata Uygunluk

Son olarak ruhsat talebinin ilgili diğer mevzuat (Kıyı Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Kanunu, Sulak Alanlar Yönetmeliği gibi) açısından değerlendirilmesi, bu mevzuat yönünden sakınca var ise ruhsat talebinin reddedilmesi gerekir. Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre yapı ruhsatı talep edilen projelerde ayrıca; afet, deprem, yangın, otopark, enerji verimliliği, sığınak, asansör, yapı malzemeleri, gürültüye karşı korunma, ısı ve su yalıtımı, yapı denetimi, iş güvenliği, iskele, erişilebilirlik ve çevre gibi konulardaki yapıya ilişkin hükümler içeren mevzuata da uyulur.