Kentsel Dönüşüm Alanlarında Planlama Yetkisi

1) Belediye Sınırları İçinde İlan Edilen Kentsel Dönüşüm Alanlarında

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesine göre belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bu alanlarda yapılacak planlarlar belediye meclisi tarafından onaylanır.

2) Büyükşehir Sınırları İçinde İlan Edilen Kentsel Dönüşüm Alanlarında

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. 73. maddeye göre, büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.                                                                                                                                                                                                    

5393 sayılı Kanun’un 73. maddesinin 3. fıkrasının son cümlesine göre büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bu kapsamda ilçe belediye meclisinin ve büyükşehir belediye meclisinin uygun görmesi durumunda ilçe belediyeleri kentsel dönüşüm yapma yetkisi kazanmaktadır. Kentsel dönüşüm yetkisini haiz belediyeler, doğal olarak, bu alanlar imar planlarını ve (parselasyon işlemleri de dahil olmak üzere) imar uygulamasını yapma yetkisine sahip olmaktadırlar.

3) Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Yetkisi

5393 sayılı Kanun’un 73. maddesinin son fıkrasında “Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.” hükmü yer almaktadır.

Bu düzenlemeye paralel olarak 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’na 23.07.2010 tarihli ve 6009 sayılı Kanun’un 61. maddesiyle eklenen ek madde 16’da “Kanunlar ile verilmiş yetkiler çerçevesinde Başkanlığa devri talep edilen taşınmazların kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde kalması halinde, Başkanlığın devir talebi önceliklidir. Bu yerlerde Başkanlık mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ile devri talep edilen taşınmazlara ilişkin olarak Başkanlık, kanunlardan kaynaklanan tüm yetkilerini münhasıran kullanır” hükmü yer almaktadır.

Bu iki düzenlemeyi birlikte değerlendirdiğimizde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından değerlendirilmek istenen taşınmazların, aynı zamanda 5393 sayılı Kanun’un 73. maddesi kapsamında ilan edilmiş kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olması durumunda bu alanda bu Başkanlığının yetkili olduğu sonucuna varılır. Başkanlık, bu alan kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olsa dahi, bu alanda 2985 sayılı Kanun kapsamındaki yetkileri haizdir.

Ek Bilgi: 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesi “Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından resen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur.” hükmündedir. Bu hükme göre bu kapsamda onaylanan imar planlarının uygulaması TOKİ Başkanlığı tarafından yapılacaktır.

Afet Riski Altındaki 6306 sayılı Kanuna Tabi Alanlarda Planlama Yetkisi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, üzerindeki yapı veya zemini dolayısıyla afet riskli taşıyan alanların dönüştürülmesini öngörmektedir. Bu kapsamda Kanun, bu Kanun’un kapsamında kalan alanlarda planlama ile ilgili bazı özel hükümler ihtiva etmektedir.

1) Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm Yaptıkları Durumda Planlama ve Plan Uygulama Yetkisi

Gerek Kanun ve gerekse 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, özel mülkiyette bulunan ve riskli olduğu gerekçesiyle üzerindeki yapı yıkılan taşınmazların, malikleri tarafından değerlendirilmesini esas almıştır. Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrasına göre bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Ayrıca Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesine göre, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda 6306 sayılı Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Maddenin öncesi şeklinde maliklerin, sadece riskli alanlar ile riskli yapılarda dönüşüm yapma yetkisi söz konusu iken 02.07.2013 tarihli Yönetmelikle yapılan değişiklikle maliklere rezerv yapı alanlarında da dönüşüm yapma imkanı getirilmiştir.

Bu kapsamda malikler tarafından hazırlanan imar planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanmaktadır. 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya yetkilidir.

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 18. maddesinin 4. fıkrasına göre; plan teklifleri; İdarece veya ilgililerince, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında kentsel tasarım projesi ile birlikte, riskli yapı veya yapıların bulunduğu parsellerde ise, Bakanlıkça talep edilmesi halinde kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanır ve planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler ve ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletilir.

Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan imar planı teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır. Büyükşehir belediyesinin on beş gün içinde görüş vermemesi halinde, uygun görüş verilmiş sayılır.

Yönetmeliğin 19. maddesine göre Bakanlık, uygulama alanın özelliğine, planın ölçeğine ve ihtiyaç analizine göre kendisine sunulan planda bulunması gereken esasları ve yapılacak tespit, araştırma ve inceleme konularını belirler. Bunlara göre sunulan plan kararlarını değerlendirir. Bakanlık, plan onaylarken, planlama esaslarını ve yapılan analiz ve kararlar ile birlikte planın kent bütününe ve çevresine etkisini ve uyumunu, ulaşım sistemi ile bütünleşmesini, sosyal ve teknik altyapı alanlarının sağlanmasını ve kentsel doku ve yaşanabilirlik hususlarını da dikkate alır.

Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır. Kanun’da planların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanacağı açıkça belirtilmiştir, buna karşılık ifraz, tevhit ve parselasyon gibi işlemler için mutlaka Bakanlığa başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bunların Bakanlık eliyle yapılması mümkün olduğu gibi belediyeler vasıtasıyla yapılması da mümkündür.

2) Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması

Kanun’un genel sistematiğine göre 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda yetkili idare Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır. Kanun’un etkin bir şekilde uygulanması bakımından, bazı iş ve işlemlerde yetki öncelikli olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığına verilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gerek planlama ve gerekse plan uygulaması konusunda yetkilidir.

3) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi

Kanun’un 6. maddesinin (12) numaralı fıkrasında, “Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

Ayrıca Kanun’un 12. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı TOKİ Başkanlığını ve Yönetmeliğin “idare” tanımı altında saydığı mahalli idareleri, afet riskli alanlarda dönüşüm yapmak üzere yetkilendirme imkanına sahiptir. Dolayısıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilerini, TOKİ ve Yönetmeliğin idare tanımı içerisinde gördüğü idarelere devredebilir. Bu hüküm ve Kanun’un bütünü dikkate alındığında, Kanun uyarınca yapılacak uygulamalar bakımından asıl yetkinin Bakanlığa verildiği, sadece büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerinin değil, “idare” kavramına dâhil tüm mahallî idarelerin ancak Bakanlık tarafından yetkilendirilmeleri hâlinde anılan uygulamaları gerçekleştirebilecekleri anlaşılmaktadır. Böylece kanun koyucunun, farklı merkezî ve mahallî idare birimlerinin aynı konuda farklı kanunlardan aldıkları yetkileri dengelemeye çalıştığı, Kanun uyarınca yapılacak uygulamaların tüm ülke çapında belli bir düzen içinde yapılmasını temin etmek için asıl yetkiyi Bakanlığa verdiği anlaşılmaktadır.

TOKİ Başkanlığı dışında hangi yerel idareler dönüşüm yapma yetkisine sahiptir sorusuna, Kanun’un ve Yönetmeliğin “idare” tanımı dikkate alınarak cevap verilebilir. Yönetmelik idareyi “belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri” olarak tanımlamıştır. Dolayısıyla büyükşehir olmayan illerde belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idareleri; büyükşehir olan illerde ise büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Ayrıca büyükşehir olan illerde, ilçe belediyeleri de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmeleri halinde dönüşüm yapma imkanına sahiptirler.

Bu açıdan bakıldığında, belediyeler Kanun’un ve Yönetmeliğin “idare” tanımı altında yer almakta olup, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetki verilmesi halinde, gerek riskli alan, gerek riskli yapı tespitlerinin yapılmasında ve gerekse Kanun uyarınca yapılacak diğer uygulamalarda yetkilidirler. Bu açıdan bakıldığında kentsel dönüşün yapmak isteyen belediyelerin önünde yetki bakımından herhangi bir engel bulunmamaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığında yetki alınmak kaydıyla dönüşüm yapma imkanları bulunmaktadır.

Bu hükümlere göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmesi halinde TOKİ Başkanlığı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri 6306 sayılı Kanun kapsamında gerek planlama ve gerekse plan uygulaması konusunda yetkilidir.

4) Terör Nedeniyle 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Afet Riskli Bölge Olarak Belirlenen Alanlarda

6306 sayılı Kanun’a 14/4/2016 tarihli ve 6704 sayılı Kanunla eklenen Ek 1. maddeye göre;

a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar,

b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar,

fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca riskli alan olarak kararlaştırılabilir.

Bu hükme paralel olarak 5233 sayılı Terör ve Terörle Mücadeleden Doğan Zararların Karşılanması Hakkında Kanun’a 20/8/2016 tarihli ve 6745 sayılı Kanunla eklenen Geçici 6. maddeye göre 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun ek 1’inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca ilan edilen riskli alanlar ile Bakanlar Kurulunun 22/10/2012 tarihli ve 2012/3900 sayılı ve 16/2/2016 tarihli ve 2016/8538 sayılı kararları ile ilan edilen riskli alanlarda ve bu alanların dönüştürülmesi için kullanılacak rezerv yapı alanlarında 6306 sayılı Kanun ile birlikte bu Kanunun 6306 sayılı Kanuna aykırı olmayan hükümlerine ve aşağıdaki hükümlere göre uygulama yapılabilir.

Bu alanlarda; imar planı, imar uygulaması, alt ve üst yapı projeleri, ruhsat ve yapım da dâhil olmak üzere bütün iş ve işlemler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından resen yapılır, yaptırılır ve onaylanır. Bu alanlarda her tür ve ölçekteki meri imar planı, plan notları ve plan açıklama raporunda ilgili idarelere verilmiş görüş bildirme de dâhil her türlü görev ve yetkiler Çevre ve Şehircilik Bakanlığına geçer.