Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Barışı

Kıyılarda ve sahil şeritlerinde yapılmış olan yapıların imar barışından yararlanıp yararlanamayacağı konusunda mevzuatta açık bir hüküm bulunmamaktadır. İmar barışını düzenleyen kanun maddesinde imar barışı kapsamında kalmayan (bir başka ifadeyle imar barışı başvurusu yapılamayacak) alanlar tek tek sayılmıştır. Getirilen düzenlemeye göre imar barışı hükümleri, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmayacaktır.

Görüldüğü üzere kıyılar bu alanlar arasında sayılmamaktadır. Ancak 20.09.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar ile İskele, liman, tersane, istinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için ödenecek bedel belirlenmiştir. Bu durumda iskele, liman gibi yapıların da imar barışı kapsamında kaldığı görülmektedir.

Son düzenlemeler sonrasında kıyıda kalan yapıların imar barışından yararlanıp yararlanamayacağı konusunu, yapının, kıyıda yapılabilecek yapı olup olmamasına göre ikiye ayırarak incelemek gerekir.

Kıyıda Yapılabilecek Yapılar

20.09.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar ile İskele, liman, tersane, istinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için ödenecek bedel belirlendiğine göre bu yapıların da imar barışı kapsamında kaldığı açıktır.

Bu yapılar imar barışı kapsamında kalmaktadır. Bunlar için yapı kayıt belgesi düzenlenebilir. Ancak kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu için kıyıda kalan alanların satışı mümkün değildir. Dolayısıyla kıyıda kalan yapılar için yapı kayıt belgesi alınsa bile bu yapıların bulunduğu alanların yapı sahibine satışı hukuken mümkün değildir.

Bu tür yapılar için irtifak hakkı düzenlenmesi veya kullanma izni verilmesi düşünülebilirse de Kanun, bu yolda bir düzenleme yapmamıştır. Usul ve Esaslarda da bu yönde bir hüküm yer almamaktadır. Dolayısıyla idare tarafından yeni bir düzenleme yapılıncaya kadar bu alanlarda irtifak hakkı düzenlenmesi veya kullanma izni verilmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının internet sitesinde (https://imarbarisi.csb.gov.tr/sss/5–hazineye-ve-belediyeye-ait-tasinmazlar-uzerindeki-yapilar) yer alan bilgilere göre bu alanların satışı mümkün olmadığı için ecrimisil ile idare edilmeye devam edilecektir.

Kıyıda Yapılamayacak Yapılar

Yukarıda bahsedilen alanlar dışında kalan alanlarda kalan ve kıyıda yapılması mümkün olmayan yapılar konusunda iki şekilde düşünmek mümkündür. Bunlardan ilkinde bu tarz yapıların kıyıda yapılması mümkün olmadığına göre bu yapıların imar barışından yararlanamayacağı ileri sürülebilir.  Kıyı Kanunu açısından bakıldığında bu yorum oldukça doğru gelmektedir.

İkinci yorum tarzında ise imar barışını düzenleyen maddede  ve bununla ilgili Yönetmelikte imar barışından yararlanamayacak alanlar tek tek ve sınırlı şekilde sayıldığına göre kıyıda kalan yapıların imar barışından yararlanmasının mümkün olduğu ileri sürülmektedir. Benim de katıldığım bu görüşe göre kanun koyucu kıyıda kalan yapıların imar barışından yararlanmamasının uygun görseydi bunu açıkça belirtirdi. Üstelik 20.09.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar ile İskele, liman, tersane, istinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için ödenecek bedel belirlendiğine göre kıyıda kalan bazı yapıların imar barışından yararlanması daha uygun olacaktır.

Kıyılarda İmar Barışı Konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Görüşü

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşü de bu yöndedir.  Bakanlığın internet sitesinde (https://imarbarisi.csb.gov.tr/sss/5–hazineye-ve-belediyeye-ait-tasinmazlar-uzerindeki-yapilar) yer alan bilgilere göre bu alanlarda kalan yapılar için imar barışı başvurusu yapılabilecektir. Ancak bu alanların satışı mümkün olmadığı için ecrimisil ile idare edilmeye devam edilecektir.

İmar barışı konusundaki en önemli meselelerden birisi kıyı, orman, mera gibi özel kanunu olan alanlarda kalan yapı kayıt belgelerinin geçerli olup olmadığı idi. Bu konudaki en yetkili birim olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü bu alanlarda alınmış yapı kayıt belgelerinin geçerli olduğunu ve iptal edilemeyeceğini belirtmektedir. 

Ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bir diğer birimi olan Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü yakın zamanda verdiği bir görüş yazısında kıyıda kalan yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi gerektiğini savunmuştur. Bu Genel Müdürlüğün görüşünde şu hususlar vurgulanmıştır.

“Bilindiği üzere; 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak alanlar ve yapılar sayılmış olup; zikredilen fıkralarda belirtilen alanlar ve yapılar dışında, 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak Geçici 16 ncı madde hükmünden faydalanılması mümkündür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinde ise; “(…)” ile, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8. maddesinde ” (…) ” hükümlerine yer verilmiştir.

Ayrıca; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra tapuda yapılacak iş ve işlemlerin de söz konusu geçici 16 ncı maddenin (5) inci fıkrasında yer alan “Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği” hükmü çerçevesinde Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 6 ncı maddesinin (4) üncü fıkrası hükmü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 06/07/2018 tarihli ve 1787 (2018/8) sayılı Genelgesi hükümlerine göre yürütülmesi gerekmekte olup bu çerçevede belirtilmelidir ki; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak tapuda işlem yapılabilmesi için, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının üzerinde bulunduğu taşınmaz Özel Kanunlar kapsamında ise (örneğin Kıyı Kanunu), bu özel Kanunlarda, tapuda yapılacak cins tahsisi ve kat mülkiyeti işlemlerine engel teşkil edecek bir hükmün de bulunmaması gerekmektedir.

Diğer taraftan; özel bir Kanun olan Kıyı Kanununun hükümlerine bakıldığında ise; 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun “Genel Esaslar” başlıklı 5.maddesinde “…Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Kıyılar, herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır, Kıyı ve sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir…” hükmü ile kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan kıyı alanının özel mülkiyete konu edilemeyeceği açıktır.

Bununla birlikte; Kıyı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’in “Sahil Şeridinde Planlama” başlıklı 17. maddesinde “Sahil şeritlerinin birinci bölümünü içeren uygulama imar planları, tümüyle açık alan olarak toplumun kullanımına tahsis edilecek şekilde düzenlenir. Bu alanlarda sadece yaya yolları, gezinti ve dinlenme alanları, seyir teras ve alanları ile bu Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde tanımlanan rekreaktif amaçlı kullanımlar ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirlenen yapı ve tesisler yer alabilir. Bu alan içinde toplumun yararlanmasına açık yapılar da dahil olmak üzere başka hiç bir yapı ve tesis yapılamaz. Sahil şeridinin ikinci bölümünde yapılacak planlar, bu Yönetmeliğin 13 ve 14 üncü maddesinde sayılan yapı ve tesisler ile toplumun yararlanmasına açık olmak şartı ile konaklama hariç bu Yönetmelikte tanımlanan günübirlik turizm yapı ve tesislerini kapsayacak şekilde düzenlenir.” ve “Sahil Şeridinde Yapılanma” başlıklı 18.maddesinde “Sahil şeridinde inşaat ruhsatı verilebilmesi için onaylı uygulama imar planı hükümlerine uygun olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre işlem yapılarak imar parsellerinin oluşturulması ve kamuya açık alanların kamu eline geçmesi şarttır.” hükümlerine yer verilmiştir. Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri göz önünde bulundurularak;

1. Öncelikle 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan deniz, tabii ve suni göller ve akarsu kıyılarının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği, edilmiş ise bu belgelerin iptal edilmesi gerektiği,
2. 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden ilk 50 metrenin herkesin eşit kullanımına açık olmak üzere açık ve yeşil alan olarak düzenlenebileceği, dolayısıyla hiç bir suretle umuma açık olmayan ve rekreatif düzenleme arz etmeyen bu alanlardaki bir yapının, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği, edilmiş ise bu belgelerin iptal edilmesi gerektiği,
3. 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden ikinci 50 metresinin herkesin eşit kullanımına açık olmak üzere açık ve yeşil alan ve günübirlik turizm yapı ve tesisleri olarak düzenlenebileceği, dolayısıyla hiç bir suretle umuma açık olmayan veya rekreatif amaçlı düzenleme arz etmeyen veya günübirlik turizm yapı ve tesisi olmayan bir yapının, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği, edilmiş ise bu belgelerin iptal edilmesi gerektiği,
4. Yukarıda sıralanan maddeler dışında 3621 sayılı Kıyı Kanunu uyarınca bu kanun kapsamında kalan alanlarda ilgili mevzuatında sıralanan kullanımlar haricinde ne amaçla yapılmış olursa olsun hiçbir yapının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği, edilmiş ise bu belgelerin iptal edilmesi gerektiği, bir başka ifadeyle bu tür alanlarda “cins değişikliği/kat mülkiyeti” gibi işlemlerin müspet sonuçlandırılamayacağı, açıktır.

Sahil Şeritlerinde İmar barışı

Sahil şeridinde yapılan yapıların imar barışından faydalanıp faydalanmayacağı konusunda aşağıdaki soruya verdiğimiz yanıt faydalı olacaktır. İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgeleri sadece İmar Kanunu kapsamında tesis edilecek yıkım ve para cezaları işlemlerini durdurmaktadır. Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Orman Kanunu gibi özel kanunların hemen hepsinde hem yapılabilecek yapılar, hem de bunların yıkımıyla ilgili hükümler vardır. Bu nedenle bu alanlardaki kaçak yapılar için alınacak yapı kayıt belgesinin Kıyı Kanunu dolayısıyla tesis edilecek yıkım ve para cezaları gibi işlemler açısından bir faydası olmadığını düşünüyorum. Söz konusu alanın Hazine mülkiyetinde olmasının pek bir önemi yoktur.