İçindekiler
Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin, diğer bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olması anlamına gelir. Bu davalarda esas amaç, paylı mülkiyet ilişkisinin korunması ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet bütünlüğünün sağlanmasıdır. Önalım hakkıyla ilgili detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
a) Şufa Hakkı Davalarında Arabuluculuk Zorunluğu Var mı?
Şufa (önalım) hakkı davalarında arabuluculuk zorunluluğu, Türk hukukunda güncel bir tartışma konusudur. Genel kural olarak, Türk hukuk sisteminde bazı dava türleri için arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir. Örneğin, işçi-işveren uyuşmazlıkları ve ticari uyuşmazlıklar gibi bazı özel hukuk davalarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur.
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun‘un 37. maddesi ile bazı davalar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Ancak önalım hakkı davaları bunlar arasında yer almamaktadır. Bu nedenle önalım hakkı davalarında arabuluculuğa başvuru zorunlu değildir.
Ancak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun “Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk” başlıklı 17/B maddesine göre taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir. Yani önalım hakkı davalarında arabuluculuk hükümlerinin uygulanması mümkündür.
b) Önalım Hakkı Davalarında İhtiyari Arabuluculuk
6325 sayılı Kanunun 17/B maddesine göre, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir. Her ne kadar zorunlu olmasa da taraflar, şufa hakkına ilişkin bir anlaşmazlığı çözmek için kendi istekleri doğrultusunda arabuluculuğa başvurabilirler. Özellikle paydaşlar arasında dostane bir anlaşma sağlamak ve uzun dava süreçlerinden kaçınmak amacıyla arabuluculuk süreci isteğe bağlı olarak tercih edilebilir. Bu kapsamda arabuluculuk işlemleri nasıl yürütülebilir, şimdi onu açıklayalım.
c) Önalım Hakkı Davalarında İhtiyari Arabuluculukta Şerh
Kanunun 17/B maddesinin ikinci fıkrasına göre önalım hakkı kapsamındaki uyuşmazlıklarda, tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde arabulucunun talebiyle, arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilir. Yani önalım hakkı davalarında, davacı ve davalının arabulucuya başvurması ve tasarruf yetkisinin kısıtlanması konusunda anlaşmaları halinde arabulucu bu kararı tutanak altına alır. Bu tutanağın tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi durumunda taşınmazın tapu kütüğüne tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair şerh verilir.
Bu şerh, tarafların anlaşamaması veya tarafların şerhin kaldırılması konusunda anlaşması halinde arabulucunun talebiyle, üç aylık sürenin sonunda ise kendiliğinden kalkar.
d) Önalım Hakkı Davalarında İhtiyari Arabuluculukta Anlaşma
Arabuluculuk faaliyeti sonunda varılan anlaşmanın kapsamı taraflarca belirlenir. Yani önalım hakkı bedelinin ne olacağı, harçların kim tarafından ödeneceği konusu, bu anlaşma ile belirlenir.
Kanunda önalım hakkı bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harçların toplamı olduğu ifade edilmektedir. Kanaatimizce tarafların anlaşması halinde tapuda gösterilen satış bedelinden daha düşük veya daha yüksek bir bedelde anlaşmaları mümkündür.
Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir. Anlaşma belgesi düzenlenmesi hâlinde bu belge taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır.
e) Önalım Hakkı Davalarında İhtiyari Arabuluculukta İcra Edilebilirlik Şerhi
Normal koşullarda 6325 sayılı Kanunun 18. maddesine göre, kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç, taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından ise avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır.
Fakat önalım hakkı davalarında anlaşma belgesi, doğrudan uygulanamaz. Kanunun 17/B maddesinin dördüncü fıkrasına göre anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden şerhin alınması zorunludur.
Mahkeme yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
Mahkemenin icra edilebilirliğe dair şerh vermesi durumunda, önalım hakkı anlaşma içeriğine uygun olarak icra edilir ve tapuda taşınmaz devri yapılır.
