Yasal Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

Kanuni Ön Alım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

Medeni Kanunun 732 nci maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Böylece önalım hakkının, üçüncü kişiye payın tamamen veya kısmen satılması hâlinde de kullanılabileceği kanuna konulmuştur.

Ayrıca 5403 sayılı Kanun’un 8/j maddesine göre “8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.Önalım hakkınınkullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” 

Görülüyor ki, bu madde hükmünde mülkiyet hakkının özel hukuka göre sınırlandırılması söz konusudur. Bu nedenle hakkın tapu siciline ayrıca şerhi ve tescili bir zorunluluk değildir. Çünkü yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete ilişkin bulunan ve paydaşların devamınca varlığını koruyan bir hak niteliğini taşımaktadır. Paylı mülkiyete bağlı yasal önalım hakkının istisnası 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümler için kabul edilmiştir.

Ön Alım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

Ön alım hakkının kullanılamayacağı haller şunlardır:

1) Cebri icra satışlarında ön alım hakkı kullanılamaz.

2) Paydaşlar arası satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.

3) Satış niteliğinde olmayan (bağışlama gibi) işlemlerde ön alım hakkı kullanılamaz.

4) Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümlerin satışında ön alım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkında, temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken, bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. Bu nedenle satış dışındaki işlemlerde ön alım hakkı kullanılamaz. Ayrıca paydaşlar arası satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.

Kanunun 733 üncü maddesiyle yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu madde, “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu maddeyle önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa ön alım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür. Ayrıca bir hissedarın diğerine yaptığı satışta da ön alım hakkı kullanılamaz. 

Ön Alım Hakkından Feragat

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Maddenin ikinci fıkrası ile önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık böyle bir haktan feragati içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi yazılı bir şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragati içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci halde de öngörülen yazılı şekil ispat değil, geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir.

Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirilmiştir. Bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya yol açan, “önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın (yeni Kanunda 2 yıl) bitimine kadar” bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (MK. md. 734/1).

Ön Alım Hakkı Dava Açma Süresi

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresi ile ilgilidir. Eski Kanunun 658 inci maddesinin son fıkrası, satışın öğrenilmesinden itibaren 1 ay (yeni düzenlemeyle 3 ay), satıştan itibaren 10 yıllık bir süre öngörmüştür.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür (MK. md. 734/2).

Hazine Parsellerinde Şufa Hakkı

“Şuf’a hakkının kullanılması” başlığını taşıyan 210 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde; “Hazinenin hisseli bulunduğu taşınmazlardaki şahıs hisselerinin bir başkasına satılmasında Hazineye ait hissenin değerinde bir azalma olmayacağı, Hazinenin mülkiyetinde çok fazla taşınmaz olması ve bunların satışı yönünde politika izlenmesi, ayrıca son yıllarda uygulanan tasarruf tedbirleri nedeniyle şuf’a hakkının kullanılarak taşınmaz mal edinilmesinin uygun olmayacağı,

Bu nedenlerle Hazinenin hisseli olduğu taşınmazların satışında, imar planında resmi kurum alanı olarak ayrılan yerlerden Bakanlıkça gerekli görülenler için şuf’a hakkının kullanılmasının ve diğerleri için kullanılmamasının Bakanlık Makamının 23.06.1995 tarihli ve 323 sayılı olurları ile uygun görüldüğü” belirtilmiştir.

Milli Emlak Kitabı
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.