1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım (Şufa) Hakkı


1. Genel Olarak İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım (Şufa) Hakkı

İslam hukukuna göre şufa hakkı hukuk tarafından verilmiş bir haktır ve bundan dolayı alınıp satılması mümkün değildir (Schacht, 1986:149). Osmanlı hukuku da kanuni ön alım hakkını kabul etmiştir. Mecelle’nin 950. maddesine göre şufa hakkı, satılan bir malı satın alan kişiye kaça mal olduysa o bedel üzerinden satın almaktır.  Şufa hakkı olan kimseye şefi, bu hakkın kullanıldığı taşınmaza mefşu, bu hakkın kullanılmasına neden olan ve satılan taşınmazın yararlandığı bazı haklardan onunla birlikte yararlanan taşınmaz ile bitişik komşu taşınmaza (câr-i mülâsık) mefşuun bih denir.

Türk hukukunda kanuni ön alım hakkı konusunda şu yazımıza bakınız: Yasal Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

2. İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım Hakkının Şartları

Mecelle hükümlerini dikkate alarak, ön alım hakkının şartlarını şu şekilde sıralayabiliriz. Öncelikle satılan şeyin taşınmaz olması gerekir. Mecelle’nin 1017. maddesine göre şufa hakkı sadece taşınmazlar için söz konusudur. Taşınır mallarda, gemilerde, miri ve vakıf arazide şufa hakkı söz konusu değildir (Ansay, 1954: 105). Ayrıca Mecelle’nin 1019. maddesine göre vakıf arazi ile miri arazi üzerindeki bina ve diğer muhdesat, taşınır mal hükmünde olduğu için bunlarda da ön alım hakkı söz konusu değildir. 1020. madde de mülk arazi üzerindeki bina ve ağaçların, taşınmazın zemininden bağımsız olarak satılması durumunda ön alım hakkının kullanılamayacağını hüküm altına almıştır.

İkinci olarak şufa hakkı, taşınmazın satılması veya bedelli olarak başkasına hibe edilmesi durumunda kullanılabilir. Karşılıksız hibe edilen ya da vasiyet ve miras yoluyla geçen taşınmazlarda şufa hakkı söz konusu değildir. Mecelle’nin 1023. maddesine göre karşılıksız bağış ve vasiyet gibi bedelsiz olarak başkasına temlik edilen akarlarda şufa hakkı yoktur. Aynı Kanun’un 1025. maddesi de ücret olarak veya mehir olarak verilen akarda şufa hakkının olamayacağını hüküm altına almıştır. Ortaklığın giderilmesi halinde de Mecelle’nin 1027. maddesi gereği, bitişik komşu (car-ı mülasık) için bir şufa hakkı yoktur.

Üçüncü olarak, Mecelle’nin 1025. maddesine göre taşınmazın bedelinin mal ya da para olması gerekir. Örneğin bir malın para ya da bir taşınmazın bir başka mal (taşınır ya da taşınmaz) karşılığı satılması durumunda ön alım hakkı söz konusudur. Buna karşılık bir taşınmazın bir hak ya da menfaat karşılığı satılması durumunda, (Hanefi hukukuna ve Mecelle’ye göre haklar ve menfaatler mal olarak kabul edilmediği için) şufa hakkının kullanılması söz konusu değildir.

Dördüncü olarak, Mecelle’nin 1026. maddesine göre, ön alım hakkına konu olan malı satan kişinin mülkünde herhangi bir hakkının kalmamış olması gerekir. Örneğin geçersiz olan bir satış işleminde şufa hakkının kullanılabilmesi için satıcının geri alma hakkının düşmesi gerekir. Aynı şekilde satış işleminde satıcının seçimlik hakkı var ise bu hak düşmediği sürece ön alım hakkı kullanılamaz.

Son şart, ön alım hakkı sahibinin satışa açık ya da zımni rızasının bulunmamasıdır. Mecelle’nin 1024. maddesi ön alım hakkı sahibinin satışa açık ya da zımni rızasının bulunduğu durumlarda ön alım hakkının kullanılamayacağını hüküm altına almıştır. 1024. madde, ön alım hakkı sahibinin satış işlemini duyduğu halde “pekala” demesini, satıştan sonra taşınmazı alıcıdan kiralamasını ya da satış işleminde satıcıya vekil olmasını, ön alım hakkı sahibinin satışa açık ya da zımni rızasının bulunduğu durumlar olarak saymıştır. Ayrıca ön alım hakkı sahibinin satış işlemini duymasına rağmen ön alım hakkı olduğunu beyan etmeyip sessiz kalması ya da o mekanı terk etmesi de satış işlemine rıza olarak yorumlanmaktadır.

3. İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım Hakkına Sahip Olanlar

Mecelle günümüz Türk hukukunun aksine sadece paydaşa değil, kademeli olarak üç gruba (Mecelle bunları “esbâb-ı şüf’a” olarak adlandırmaktadır) ön alım hakkı tanımıştır. Mecelle’de önce paydaşa, sonra satılan taşınmazın yararlandığı bazı haklardan onunla birlikte yararlanan taşınmaz sahibine, üçüncü kademede de bitişik komşuya (câr-i mülâsık) şufa hakkı tanınmıştır (Hatemi, 1977: 215). Mecelle’nin 1008. maddesine göre bu hakka şu kimseler sahiptir:

3.1) Ortakları, Hissedarlar, Paydaşlar

1) İlk grup, müşterek mülkiyette bulunan bir malın ortaklarıdır. Bu kişiler ortaklardan herhangi birinin hissesini başkasına satmak istemesi durumunda ön alım hakkına sahiptirler. Taşınmazın hissedarları bu gruba dahil olduğu gibi, bu taşınmazla ortak duvara sahip olan yapıların malikleri de bu gruptandır.[15] Mecelle’nin 1012. maddesine göre bir evin duvarına ortak olan kimse o evin hissedarıymış gibi kabul edilir. Fakat duvara ortak olmayıp sadece duvara kiriş koyan komşu, ortak olarak değil, 3. gruba dahil komşu olarak kabul edilir.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  Kamu Malı Nedir? Kamu Mallarının Özellikleri ve Türleri Nelerdir?

3.2) Ön Alım Konusu Mal İle Beraber Aynı Hakkı Kullanan Malların Malikleri

2) İkinci grup, ön alım konusu mal ile beraber aynı hakkı kullanan malların malikleridir. Mecelle bunları “hakk-ı mebî’de halît olanlar” şeklinde tarif etmektedir. Örneğin ortak mülkiyette bulunan bir su kanalından sulanan bahçe ya da tarlalardan biri satılır ise bu kanaldan sulan diğer bahçe ve tarlaların malikleri ön alım hakkına sahiptir.

Aynı şekilde bir çıkmaz sokağa açılan ve bu sokağı ortak olarak kullanan evlerden biri satılırsa sokağa çıkan diğer evlerin malikleri ön alım hakkına sahiptirler.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, Mecelle’nin ortak mülkiyette bulunan kanallardan sulanan taşınmazları ve aynı çıkmaz sokağa açılan haneleri bir bütün olarak değerlendirmesidir. Kamunun mülkiyetinde bulunan nehirlerden sulanan taşınmazlarda ya da genel yola çıkan evlerde ön alım hakkı yoktur.

3.3) Komşular

3) Son grup ise ön alım hakkı konusu olan mala komşu (car-ı mülasık) olan malların malikleridir. Bunlar sınırdaş olan taşınmazlardır. Ayrıca birden fazla kata sahip olan ve bu katları farklı kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda her katın maliki, diğer katlar açısından komşu (car-ı mülasık) sayılır.

Günümüz Türk hukukunda kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin satılması halinde ön alım hakkının kullanılamayacağının kabul edilmesine rağmen Osmanlı hukukunda bir yapının alt ya da üst katının diğer taşınmaz açısından bitişik komşu (câr-i mülâsık) olarak kabul edileceği öngörülmüştür. Mecelle’nin 1011. maddesine göre alt ve üst katları farklı kişilere ait olan yapılarda her bir kat diğer açısından komşu (câr-i mülâsık) olarak kabul edilir. Bitişik komşunun da yasal ön alım hakkı olduğuna göre birden fazla katı olan yapılarda her bir katın diğer katların satılması halinde yasal ön alım hakkına sahip olduğunu söylemek mümkündür (Hatemi, 1977: 215).

Bu gruplar arasında bir kademelenme söz konusudur. Mecelle’nin 1009. ve 1010. maddelerine göre taşınmazın paydaşı var ise ön alım hakkı öncelikle bu kişiye aittir. Paydaşın bulunmaması ya da bu hakkını kullanmaması halinde ön alım hakkı, satılan taşınmazın yararlandığı bazı haklardan onunla birlikte yararlanan taşınmaz sahibine aittir. Bu kişinin bulunmaması ya da bu hakkını kullanmaması halinde ön alım hakkı bitişik komşuya (câr-i mülâsık) tanınmıştır.

Bu gruplardan herhangi birinde birden fazla kişi bulunması durumunda bunların her biri ön alım hakkına sahiptir. Örneğin bir taşınmazın 4 hissedarı var ise bu hisselerden herhangi birinin satılması durumunda diğer üç hissedar hak sahibidir. Satılan hisse diğer hissedarlar arasında eşit şekilde paylaştırılır. Ön alım hakkına sahip olan kişilerin hisse miktarlarının farklı olması durumu dikkate alınmaz.

4. İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım Hakkının Kullanılması

Mecelle’nin 1028. maddesi ön alım hakkının kullanılabilmesi için sırasıyla üç talebin yapılmasını şart koşmaktadır: a) Taleb-i muvâsebe, b) Taleb-i takrîr ve işhâd, c) Taleb-i husûmet ve temellük.

4.1) Taleb-i Muvâsebe

Mecelle’nin 1029. maddesine göre taleb-i müvâsebe ön alım hakkı sahibinin, satış işlemini duyduğu yerde “ben satılan şey üzerinde ön alım hakkı sahibiyim” ya da “ön alım hakkımı kullanmak isterim” şeklinde bir beyanda bulunmasıdır. Bu şekilde bir beyanda bulunmadan kendi işlerine devam eder ya da o mahalden kalkıp gider ise Mecelle’nin 1032. maddesi gereği ön alım hakkı düşmektedir.

4.2) Taleb-i Takrîr ve İşhâd

Taleb-i müvâsebeden sonra ön alım hakkı sahibi alıcıya ve satıcıya mal üzerinde ön alım hakkı sahibi olduğunu ve bu hakkı kullanmak istediğini bildirmelidir. Mecelle’nin 1030. maddesi bunu taleb-i takrîr ve işhâd olarak adlandırmaktadır. Eğer alıcı ve satıcı uzak yerlerde ise ön alım hakkı sahibi bunları bulmak üzere birini vekil tayin eder. Vekil de bulamaz ise mektup gönderilmesi gerekmektedir. Bu şekilde bir talepte bulunulmaz ise ön alım hakkı düşmektedir.

4.3) Taleb-i Husûmet ve Temellük

Bu talep de yapıldıktan sonra ön alım hakkının hakim önünde dava edilmesi gerekmektedir ki buna taleb-i husûmet ve temellük denir. Bu dava başka yerde bulunmak gibi şer’an kabul edilen bir özür olmaksızın taleb-i takrîr ve işhâddan itibaren bir ay içinde kullanılmaz ise düşmektedir.

5. İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım Bedeli

Şufa hakkına sahip olan kişi malın rayiç bedelini ödemek zorundadır. Eğer şufa hakkına sahip olan kişi rayiç bedel dışında bir fiyat teklif etmişse, hak düşer (Schacht, 1986: 149).

İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım (Şufa) Hakkı
İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım (Şufa) Hakkı