Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım hakkı davaları ile ilgili olarak geniş kapsamlı bir rehber için tıklayınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
1) Önalım Hakkı Bedeli
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesinde “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.
Bu nedenle, önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir.
2) Önalım Davasında Tapudaki Satış Bedeli Güncellenebilir mi?
Yargıtay kararlarına göre, satış tarihi itibariyle aradan uzunca bir süre geçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradan geçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir. Bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 tarihli ve 761-192 sayılı, 18.5.1994 tarihli ve 215-356 sayılı, 19.10.1994 tarihli ve 343-625 sayılı, 14.12.1994 tarihli ve 663-841 sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 1994/859 K: 1995/77 sayılı Kararında “Özel Daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık, Şufa hakkına konu yapılan payın, satış tarihi ile dava tarihi arasında yedi yıllık bir sürenin geçmiş olması dolayısıyla, bu zaman kesiti içerisindeki ekonomik ve objektif nedenlerle meydana gelmesi kaçınılmaz bulunan değer düşüklüğünün, Şufa bedelinin belirlenmesinde nazara alınması gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Gerçekten hakikati yansıtmayan sicildeki düşük satış bedelinin kabul edilmesi, Şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasında geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Şufa (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle şufa hakkı sahibi davacının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullandığı tarihteki (önceden kullanılmamış ise dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk genel Kurulu’nun 5.5.1993 gün 761/192 sayılı emsal nitelikteki kararında da aynen benimsenmiştir.” ifadelerine yer verilmiştir.
Yine aynı doğrultuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 19.10.1994 tarihli ve E: 1994/6-343, K: 1994/625 sayılı kararında “hakikati yansıtmayan sicildeki düşük satış bedelinin kabul edilmesi, Şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasında geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Şufa hakkının kullanılması nedeniyle şufa hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullandığı tarihteki (önceden kullanılmamış ise dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk genel Kurulu’nun 5.5.1993 gün 761/192 sayılı emsal nitelikteki kararında da aynen benimsenmiştir.” ifadelerine yer verilmiştir.
Yargıtay’ın “Şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasında geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir.” ifadesinden de çok rahatlıkla anlaşılacağı üzere, bu kararların temel nedeni enflasyon dönemlerinde paranın değerinde meydana gelen aşınmadır.
Ancak “aradan geçen uzun zaman” kavramının net bir tanımı da yapılmamıştır. Bu konu somut durumun özelliklerine göre, mahkeme tarafından takdir edilmelidir.
Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım bedeline dahil edilmesi yorumu, yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyecektir, aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı açıktır.
Aksi halde; önalım hakkı sahibi sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşecektir, aradan geçen sürede ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeniden belirlenmesi hakkaniyete uygun olacaktır.
Bununla birlikte Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2022/2258 K: 2023/3027 T: 1.6.2023: TMK’nın 734 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre önalım hakkını kullanmak isteyen davacının satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini ödemesi gerektiği yönünde düzenleme olup satış bedelinin hüküm tarihine uyarlanması veya taşınmaz değerinin güncellenmesi gibi bir yasal düzenleme bulunmadığı
3) Önalım Hakkı Davalarında Bedelde Muvazaa İddiaları
Önalım hakkı davalarında, ilk satış tarihinde tapudaki satış bedelinin düşük ya da yüksek gösterilmesi söz konusu olabilmektedir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
a) Önalım Davasında Tapudaki Bedel Yüksek Gösterilmişse?
İlk satıştaki tapu bedeli, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla yüksek gösterilmiş ise davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir.
Yani ön alım hakkı davası açan kişi, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2022/201 K: 2023/1610 T: 20.3.2023).
b) Önalım Davasında Tapudaki Bedel Düşük Gösterilmişse?
Dava konusu payın satışına yönelik hukuki işlemin tarafı olan davalı; kendi muvazaasına dayanarak lehine hukuki sonuç doğmasını isteyemeyeceğinden ve davacı bu hukuki işlemde üçüncü kişi durumunda olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2021/8562 K: 2023/1225 T: 2.3.2023).
Diğer taraftan ön alım hakkını kullanan paydaşa karşı, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından satış bedelinde muvazaa bulunduğunun ve gerçekte bedelin daha fazla olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.
