Riskli Yapı Tespiti İçin Tespit Kredisi Alabilir miyim?

Riskli Yapı Tespiti İçin Tespit Kredisi

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği’nin 15. maddesine göre 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca yapılacak riskli yapı tespitleri için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde oluşturulacak dönüşüm projeleri özel hesabından tespit kredisi verilebilir.

Riskli Yapı Tespit Kredisi Miktarı

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği’nin 15. maddesine göre, verilecek kredinin miktarı, her yıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ uyarınca belirlenecek yapı yaklaşık maliyetinin %1’ini, bu Tebliğde öngörülmeyen yapı sınıfları için ise yapı keşif bedelinin %1’ini geçemez.

Yönetmelik, doğrudan yapı yaklaşık maliyelerini esas aldığı için yapı değeri tespit edilirken, yıpranma payı vb. indirimlerin yapılmasına gerek yoktur.

Riskli Yapı Tespit Kredisi Başvuru ve Onay Süreci

Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak sahiplerinin, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlüklerine başvurmaları gerekmektedir. Başvuru yapabilmek için, riskli yapı tespitinin tamamlanmış olması gerekmez, kredi alındıktan sonra da tespit yaptırılabilir.

Başvuru için gerekli belgeler hakkında, Yönetmelikte herhangi bir hüküm yer almamaktadır. Bu konuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından da bir açıklamama henüz yapılmamıştır. Ancak yapı maliki olunduğunu ispatlayan belge (örneğin tapu senedi) ve kimlik belgesinin başvuru için yeterli olacağını düşünüyoruz. Ayrıca kredinin onaylanması durumunda, yatırılabileceği bir hesap numarasının da bildirilmesi faydalı olacaktır.

Bu başvurular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlükleri tarafından değerlendirilecektir. İl müdürlüklerince incelenen kredi başvurularından uygun görülenler onaylanmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. Kredinin bu Bakanlık tarafından da uygun görülmesi halinde açılan kredi peşin olarak Özel Hesaptan hak sahibinin hesabına aktarılır.

Riskli Yapı Tespit Kredisi Alındıktan Sonra Tespit Zorunluluğu

Yönetmeliğe göre, kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde riskli yapı tespitinin yaptırılması ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilmesi zorunludur. Aksi takdirde 6183 sayılı Kanunun 51. maddesinin birinci fıkrasında yer alan gecikme zammı uygulanır ve kredinin/borcun tamamı muaccel (vadesi gelmiş, ödenmesi gereken) hale getirilir. Bu aşamadan sonra, verilen kredinin geri alınması aşaması gelmektedir.

Riskli Yapı Tespit Kredisinin Geri Ödemesi

Bu bölümde kredinin geri ödenmesi ile ilgili hususlar açıklanacaktır.

Geri Ödeme Süresi ve Zamanı

Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Bu sürenin daha kısa olabileceğine dair Yönetmelikte bir hüküm bulunmamaktadır; ancak kredi işlemlerinin doğası gereği vadenin daha kısa süreler olarak belirlenebileceğini düşünüyoruz.

Geri ödemeler (bir başka ifadeyle ilk taksit veya başlangıç taksiti) kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.

Geri ödeme taksitleri, ait olduğu her ayın ilk iş günü ile son iş günü arasında ödenir. Ayın son iş gününden sonra yatırılan geçmiş aya ait taksitlere gecikilen günler için, 6183 sayılı Kanunun 51. maddesinin birinci fıkrasında yer alan gecikme zammı oranı uygulanır.

Başlangıç Taksiti

Ödenecek ilk taksit, başlangıç taksiti olarak adlandırılmaktadır. Başlangıç taksiti, kredi borcunun (bir başka ifadeyle, alınan toplam kredi miktarının) kredi vadesine (örneğin 24 aya) bölünmesi suretiyle bulunur. Örneğin 1.200 TL olarak alınan kredinin başlangıç taksiti, 50 (1.200/24) TL olarak bulunur.

Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği’nin 15. maddesi, tespit kredilerinin geri ödenmesi ile ilgili diğer hususlarda, aynı Yönetmeliğin 14. maddesi hükümlerinin uygulanacağını hüküm altına almıştır. 14. maddede bahsedilen husus ise geri ödeme tutarının güncellenmesidir.

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliğinin 14. maddesinin (5.) fıkrasına göre, geri ödeme taksiti, geri ödeme süresi boyunca her güncelleme döneminde, güncelleme oranı ile artırılarak yeni taksit miktarı bulunur ve geri ödeme süresi olan 24 aya ulaşıncaya kadar ödenir.

Güncelleme dönemi Yönetmelikte “Her yılın 1 Ocak-30 Haziran ve 1 Temmuz-31 Aralık tarihleri arasında olmak üzere altı aylık dönemleri” olarak tanımlanmıştır. Buna göre güncelleme dönemi olan her altı ayda bir, mevcut borca güncelleme oranı uygulanarak yeni ve güncek borç miktarı belirlenecektir. Bir başka ifadeyle kredinin kullanma süresince güncelleme dönemlerinde, kredi borcuna Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen güncelleme oranının uygulanması suretiyle bulunan borç bakiyesi mevcut borç bakiyesine ilave edilir. Bu işlem, kredinin kullanım süresi boyunca kredi geri ödemelerinin başladığı tarihe kadar, her güncelleme döneminde uygulanarak geri ödemelerin başladığı tarihteki borç bakiyesi bulunur.

Bu işlemler esnasında kullanılacak olan güncelleme oranı Yönetmelikte Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) baz alınarak belirlenecek oran olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla her altı ayda bir mevcut borç miktarına, altı aylık TÜFE oranları uygulanarak yeni ve güncel borç miktarı belirlenecektir.

Ancak Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliğinin 14. maddesi, güncelleme oranının hesaplanmasında konut alanlarının dikkate alınmasını öngören bir sistem getirmiştir.

Madde hükmüne göre krediyi kullanma ve geri ödeme dönemi süresince aşağıdaki güncelleme metodu uygulanır.

a) Brüt inşaat alanı 101 m² (100,99 m² dâhil) ye kadar olan konutlara açılan krediye, kullanma ve geri ödeme dönemi boyunca güncelleme oranı aynen,

b) Brüt inşaat alanı 101-150 m² (150,00 m² dâhil) olan konutlara veya brüt inşaat alanı 50 m² (50,99 m² dâhil) olan işyerlerine açılan krediye, kullanma ve geri ödeme dönemi süresince uygulanacak güncelleme oranı % 10 artırılarak,

c) Brüt inşaat alanı 150 m² den büyük olan konutlara veya brüt inşaat alanı 50 m² den büyük olan işyerlerine açılan krediye, kullanma ve geri ödeme dönemi süresince uygulanacak güncelleme oranı %20 artırılarak,

uygulanır.

Yukarıda verdiğimiz açıklamaları bir örnekle açıklayalım. Örneğimizde farklı büyüklükte konut ve işyerleri için güncelleme oranının ne şekilde belirleneceğini gösterelim. Bu örneğimizde farklı büyüklükte konut ve işyerleri için aynı miktarda tespit kredisi çekildiğini varsayalım.

Aşağıdaki örneğimizde de görüldüğü üzere, bu hesaplamalarda yapılması gereken ilk iş, toplam borç miktarından, ödenmiş borç miktarı çıkarılır. Örneğimizde, toplam borç miktarı olan 1.200 TL’den, 6 aylık dönemde ödenen 300 TL çıkarılarak kalan borç 900 TL olarak bulunmuştur. Sonrasında yapılması gereken iş, kalan borç miktarını, güncelleme oranı ile çarpmaktır. Güncelleme oranı 6 aylık dönemdeki TÜFE olarak dikkate alınacaktır. Ancak bu TÜFE oranı, konut büyüklüğüne göre, ilave bir artırımla uygulanmaktadır. Örneğimizde % 4 olan TÜFE oranı, 101-150 m² büyüklüğünde konut ve 50 m²’ye kadar işyeri için % 10 artırımlı olarak % 4,4 oranında uygulanmıştır. Aynı şekilde % 4 olan TÜFE oranı, 150 m²’den büyük konut ve 50 m²’den büyük işyeri için % 20 artırımlı olarak % 4,8 oranında uygulanmıştır.

Sonrasında bulunan bu güncelleme oranı, kalan borç miktarı ile çarpılarak güncel borç miktarı bulunur. Bulunan bu tutar, kalan taksit sayısına bölünerek güncel taksit miktarı bulunur.

Riskli Yapı Tespit Kredisinin Erken Ödenmesi

Kredi borcu, kredi geri ödemeleri başladıktan sonra, geri ödemenin başladığı ay veya takip eden ay ile her yıl Ocak, Şubat, Temmuz veya Ağustos aylarında aşağıdaki yollardan biri ile vadesinden önce tamamen kapatılabilir:

a) Kredi borçluları, geri ödeme süresi içinde talep etmeleri halinde, kalan aylık taksitlerin toplamını bir seferde ödeyerek kredi borcunu kapatabilirler. Bu durumda, talep tarihindeki aylık taksit miktarı kalan ay sayısı ile çarpılarak bulunan borçtan her yıl Bakanlıkça belirlenerek Merkez Muhasebe Birimine bildirilecek oranda indirim yapılarak borç kapatılır.

b) Kredi borçluları, geri ödeme süresi içinde talep etmeleri halinde, kalan aylık taksitlerin toplamını bir yıl içinde en fazla dört eşit taksitte de ödeyerek kredi borcunu kapatabilirler. Bu durumda, talep tarihindeki aylık taksit miktarı kalan ay sayısı ile çarpılarak bulunan borçtan, her yıl Bakanlıkça belirlenerek Merkez Muhasebe Birimine bildirilecek oranda indirim yapılır ve bu miktar yukarıdaki esaslara göre ödenir. İlk taksit, yeni borçlanma sözleşmesinin yapılmasından bir ay sonra peşin ödenir. Diğer taksitler aralarında en az üç aylık süre olmak üzere belirlenecek ödeme planına göre ödenir. Taksitlerin birisinin ödenmemesi halinde sözleşme tarihindeki borçtan ödenen kısım düşülerek ve sözleşme tarihinden itibaren Güncelleme Oranı uygulanarak borç muaccel hale getirilir.

Riskli Yapı Tespit Kredisinin Geri Ödenmemesi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 7. maddesinin 5. fıkrasına göre bu Kanun kapsamındaki uygulamalara yönelik olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından sağlanacak kredilerin vadesi geçtiği hâlde geri ödenmeyen kısımları, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre vergi dairelerince takip ve tahsil edilir.