Bu yazımızda taşınmaz satış vaadinden doğan hakların devrini, yani gayrimenkul satış vaadinde alacağın temliki konusunu açıklamaya çalışacağız. Bu kapsamda alacağın temlikinin şartları ve sonuçları da ayrıca irdelenmektedir. Gayrimenkul satış vaadiyle ilgili olarak hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir yazıya şu linkten ulaşabilirsiniz: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Bazı durumlarda satış vaadinden kaynaklı alacağım temliki söz konusu olabilmektedir. Bu durumda Borçlar Kanununun alacağın temlikine ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.
Alacaklının bir borç ilişkisinden doğan alacağını borçlunun rızasına gerek olmadan bir sözleşmeye dayanarak üçüncü bir kişiye devretmesine alacağın temliki adı verilir (Fikret Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 21. Baskı, Ankara 2017, s.1248). Alacağın temliki ile borç münasebetinde alacaklının şahsında bir değişiklik vuku bulmakta, eski alacaklının (temlik edenin) yerini yeni alacaklı (temellük eden) almaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 03.06.2021 tarihli ve 2017/15-427 Esas, 2021/685 Karar sayılı kararı). Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; alacağın temliki (devri), mevcut bir alacağın alacaklısının değişmesi işlemidir.
Alacağın devri, alacaklı ile onu devir alan üçüncü şahıs arasında; kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça, borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen yazılı şekle bağlı sözleşmedir. Alacağın devri kural olarak borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen tasarrufî bir hukuki işlemdir; külli değil, cüz’i ve sınırlı bir halefiyet meydana gelmektedir.
Mülga 818 Borçlar Kanunu’nun 162. maddesinde ve aynı maddenin 6098 sayılı Kanun’daki karşılığı olan 183. maddesinde “Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez” hükmü yer almaktadır.
Kural olarak, bütün alacaklar temlik edilebilir. Böylece hâlen iktisap edilmiş (kazanılmış) bir alacak kadar ileride iktisap olunacak bir alacak da; keza muaccel bir alacak kadar bir vadeye veya şarta bağlanmış olan alacaklar da temlik olunabilir. Alacağın hukuki muameleden, haksız fiilden, sebepsiz zenginleşmeden veya doğrudan doğruya kanundan doğmuş olmasının da bir önemi yoktur (Hukuk Genel Kurulunun 21.03.2019 tarihli ve 2017/11-2630 Esas, 2019/328 Karar sayılı kararı).
Alacağın iradî devrinde (sözleşmeye dayanan devir); bu devrin geçerli olabilmesi için sözleşmenin taraflarının fiil ve tasarruf ehliyetinin bulunması, geçerli bir sözleşmenin olması, alacaklı ile üçüncü kişi arasında 818 sayılı Kanun’un 163 üncü maddesi (6098 sayılı Kanun md. 184) gereğince yazılı devir sözleşmesinin yapılması, devredilen alacak hakkının mevcut olması ve devir engeli bulunmaması koşullarının gerçekleşmiş olması gereklidir (HGK’nın 29.03.2023 tarihli ve 2021/(15)6-535 Esas, 2023/266 Karar sayılı kararı).
1. Gayrimenkul Satış Vaadinde Alacağın Temliki
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2010/1003 K: 2010/3455 T: 30.3.2010). Yani sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça vaat alacaklısı Türk Medeni Kanununun 183 maddesi hükümlerine göre bu hakkını üçüncü kişilere devir/temlik edebilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2010/1003 K: 2010/3455 T: 30.3.2010: “Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir.”
2. Gayrimenkul Satış Vaadinde Borçlunun Temliki
Vaat borçlusu vaat alacaklısındaki haklarını üçüncü yazılı olarak devir ve temlik edebilir.
3. Gayrimenkul Satış Vaadinde Alacağın Temlikinin Şartlar
Gayrimenkul satış vaadinde alacağın temlik edilebilmesi için üç şart gerekir:
1) Gayrimenkul satış vaadine dair resmi sözleşmede, devir veya temlik yasağı öngörülmemiş olması,
2) Temlikin yazılı şekilde yapılması,
3) Gayrimenkul satış vaadine dair resmi sözleşmede, temlikte vaat borçlusunun rızası aranması şartı öngörülmemiş olması.
Temlikte vaat borçlusunun rızası aranmadığından temlik alan vaat borçlusuna karşı bu hakkını ileri sürebilir. Vaat borçlusunun ölümünden sonra da mirasçılarının temlike rızası aranmaz. Arsa sahibi ile müteahhidin(yüklenicinin) yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin kendisine kalan bağımsız bölümün üçüncü kişiye temliki de geçerlidir.
a) Sözleşmede Devir Yasağının Öngörülmemiş Olması
Gayrimenkul satış vaadinden doğan alacakların devri/temlikinin yasaklanması konusunda, Kanunda bir sınırlama olmadığında taraflar, serbest iradeleri ile bunun aksini kararlaştırarak gayrimenkul satış vaadinden doğan alacakların devri/temlikini yasaklayabilirler.
Keza 6098 Kanunun 183. maddesinde de “Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez.” hükmü yer almaktadır.
Bu nedenle, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde bu sözleşmeden doğan alacakların devri/temlikinin yasaklanmasına dair hüküm yok ise sözleşmeden doğan alacaklar temlik edilebilir.
b) Gayrimenkul Satış Vaadinde Alacağın Temlikinde Şekil Şartı
Borçlar Kanununun 184. maddesine göre alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 183. maddesinde ise “Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez.” hükmü yer almaktadır.
Bu nedenle, gayrimenkul satış vaadinden doğan alacağın devri, yazılı şekilde olmalıdır. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir.
