İçindekiler
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.
Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan ve dolayısıyla iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Satış vaadini kabul eden (satış vaadi alacaklısı) tapuda satışın yapılamasını istemesine rağmen satış vaat eden borçlu sözleşme yapmaktan (tapuda satış yapmaktan) kaçınırsa satış vaadi alacaklısı mahkemeye başvurarak taşınmazın bedeli karşılığında kendi adına tescilini isteme hakkı verir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşme ile vaat eden; belli bir taşınmazı satmayı, vaat alan (satış vaadi alacaklısı) da bu taşınmazı satın almayı bir birlerine karşı borçlanırlar. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, niteliği itibariyle taraflar birbirlerine karşı borçlandıkları ve kişisel bir hak (nispi hak) olduğu için bu hakkı birbirlerine karşı veya haleflerine karşı ileri sürebilirler ancak taşınmaz vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediği sürece üçüncü kişilere yani sözleşmeye taraf olmayanlara karşı bu hakkı ileri süremezler.
Satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti doğrudan vaat alıcısına geçiren bir sözleşmesi olmadığından vaat alacaklısı tapuyu almadan malike tanınan hakları kullanamaz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini Kimler Yapabilir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, iki tarafı vardır: Vaat eden (vaat borçlusu) ve vaadi kabul eden vaat (alacaklısı). Bunlardan vaat eden (vaat borçlusu); taşınmazı belirli bir bedel karşılığında satmayı vaat etmektedir; vaadi kabul eden (vaat alacaklısı) ise taşınmazın kendisine devri karşılığında bedel ödemekle yükümlüdür.
Taşınamaz satışını vaat eden (vaat borçlusu) veya satış vaadini kabul eden (vaat alacaklısı); gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Fakat her halükarda bunların tam ehliyetli olması gerekir. Yaşlılarda ise uygulamada işlem tarihi itibariyle 65 yaş üstündeki gerçek kişilerden günlük doktor raporu istenmektedir.
Paylı mülkiyette, her bir pay ayrı ayrı mülkiyet işlemlerine konu olabileceği için her bir paydaş kendi payı hakkında satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir. Satış vaadi sözleşmesi temliki tasarruf değil, borç doğurucu bir işlem niteliğinde olduğu için elbirliği mülkiyetinde de her bir ortak satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilirler. Ancak elbirliği mülkiyetinde paylı mülkiyete geçilene kadar, edimin ifası istenemez (5). Buna karşılık elbirliği mülkiyetinde vaat alacaklısı da mirasçı ise sözleşmenin ifası istenebilir. Çünkü böyle bir durumda, miras şirketi bozulmamakta ve miras şirketine üçüncü bir kişi girmemektedir; sadece tereke payı hissedarlar arasında el değiştirmektedir.
Normal koşullarda gerçek ya da tüzel kişiler, tapuda kendi adlarına tescilli taşınmazlar hakkında satış vaadi sözleşmesi yapabilirler. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; mülkiyeti devreden bir sözleşme olmadığı, sadece mülkiyeti devir borcu doğudan borçlandırıcı bir işlem olduğu için kişi mülkiyeti kendisine ait olmayan bir taşınmazın ya da ileride malik olacağı taşınmazın- satışı hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir.(3)
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği belirli şartlara bağlıdır. Şekil şartları sözleşmenin sıhhat şartı olup kamu düzenine ilişkindir. Bu niteliği itibariyle dava açılması durumunda mahkemece kendiliğinden gözetilir. Tarafların ileri sürüp sürmemesine bakılmaz. Bu şartlara uyulmadan yapılan sözleşmelere dayanılarak tescil istenemez.
Taşınmaz satış vaadinin geçerlilik şartlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:
1) Vaat alacaklısı ve borçlusu arasında, usulüne uygun olarak düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesinin bulunması,
2) Sözleşmenin şekil şartlarına uygun yapılması,
3) Sözleşmenin kanunun öngördüğü makamlar tarafından yapılması,
4) Taşınmazın tapuda tescilli olması,
5) Taşınmazın belirli ya da belirlenebilir olması,
6) Taşınmazın bedelinin belirlenmiş olması ve ödenmesi
a) Usulüne Uygun Olarak Düzenlenmiş Bir Satış Vaadi Sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerinin yetkili memur önünde açıklayıp yetkili memur tarafından düzenlenecek resmi senedin birlikte imzalanmasına bağlıdır. Bu şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Mesela onaylama suretiyle yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir.(6)
b) Taşınmazın Tapuda Tescilli Olması
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin konusu taşınmazlardır. Bu husus Borçlar Kanunun 237 maddesi gereğidir. Zaten sözleşmenin ismi de bunu zorunlu kılmaktadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin konusunu teşkil eden taşınmaz kavramının neleri içerdiği (bir başka ifadeyle nelerin taşınmaz mülkiyetinin konusu olduğu) 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 704. maddesine göre belirlenir. Bu maddeye göre; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz kapsamındadır. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadinin konusunu da bu unsurlar teşkil eder.
Taşınmaz satış vaadi, taşınmazın mülkiyetini nakletmeyi amaçladığından ve Türk Medeni Kanunun taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağını emrettiğinden satış vaadine konu olabilecek taşınmazın tapu siciline kayıtlı olması zorunludur. Bu nedenle, tapusuz (tapu sicilinde tescilli olmayan) taşınmazların satışının vaat edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay da tapusuz bir taşınmazın satış vaadini içeren satış vaadi sözleşmesini gerçek bir satış vaadi görmemekle birlikte tamamen geçersiz de kabul etmemektedir. Yargıtay tapusuz bir taşınmazın satış vaadini içeren satış vaadi sözleşmesini, zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesidir.(4)
c) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı
Borçlar Kanununun 237. maddesine göre, taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı
ç) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nerede Yapılır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapu memuru yapabilir. 1512 sayılı Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60. maddesinin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şekilde yapılmasını” zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir.
d) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Noter Masrafı
Bunun yanı sıra Noterlik Kanununun 60 ve 89 maddeleri uyarınca, noterler, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek yetkisine haizdirler.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan bir sözleşmedir.
Yargıtay kararlarına göre, bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteber olduğundan, eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa (taşınmaz satışını), maddenin ikinci fıkrasında ifade edildiği üzere ön sözleşmenin (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin) de şekle uyularak yapılması zorunludur.
e) Taşınmazın Bedelinin Belirlenmiş Olması ve Ödenmesi
Taşınmaz satış vaadinin geçerli olması için satış bedelin belli olması gerekir. Çünkü satış vaadi sözleşmesi ile satıcı taşınmazı satmayı vaat ettiği gibi alıcıda bedeli ödemeyi taahhüt etmiştir.
Bedel peşin olarak ödeneceği gibi taksitler halinde de ödemesi mümkündür. Ama bunların sözleşmede açıkça gösterilmesi zorunludur.
Satış vaadini kabul eden bedeli ödedikten sonra taşınmazın tescilini talep edebilir, Fakat bir kısmını ödeyip bir kısmını ödemediyse kalan kısmını ödemek ya da tevdi mahalli tayin ettirerek oraya yatırması -depo etmesi- gerekir. Fakat aradan yıllar geçtikten sonra tescil davası açılmışsa dava tarihi itibariyle taşınmazın değeri tespit edilerek -uyarlama yapılarak- bakiye kısım ödettirildikten sonra tesciline karar verilmesi gerekir.(9)
g) Taşınmazın Belirli ya da Belirlenebilir Olması Şartı
İlke olarak, gayrimenkul satış vaadine konu olacak taşınmazın belirli ya da belirlenebilir olması gerekir. Taşınmazın tamamının satılması durumunda ileride ifası için pek sorun doğurma fakat taşınmazın belli bir kısmının satılması durumunda belirlenebilir olması durumunda sözleşmeyi geçerli kılar.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi
Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak sağlayan sözleşmedir. Bununa birlikte Tapu Kanunun 26. maddesi 5 fıkrasında “noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir” hükmü yer almaktadır. Keza Türk Medeni Kanunun 1009. maddesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilebileceğini düzenlemektedir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Konu Taşınmazın Satılmış Olması
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflarını bağlayan hukuken geçerli bir sözleşmedir. Taraflar lehine hak ve yükümlülükler doğurur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın satılması halinde, satış tarihi itibariyle akdin ifası davalı yönünden imkansız hale gelir. Satış vaadi alacaklısı taşınmazın 3. kişiye devir tarihi itibariyle rayiç bedelini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Yukarıda da belirtildiği üzere ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse kural olarak, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icab eder.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Türk Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı süresi on yıldır. Bu süre ifa imkanının doğduğu tarihten itibaren başlar. Ancak, satış vaat edilen taşınmaz fiilen alıcıya teslim edilmiş ise, on yıllık süre geçtikten sonra ileri sürülen zamanaşımı savunmasına itibar edilemez. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tescil Davalarında Zamanaşımı
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi örneğine aşağıda yer veriyoruz.
DÜZENLEME SURETİYLE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
1. TARAFLAR
İşbu sözleşme, bir taraftan (…) adres … adresinde yerleşik (…) satıcı (…) (bundan böyle kısaca “Satıcı” olarak anılacaktır) ile diğer taraftan (…) adresinde yerleşik alıcı (…) (bundan böyle kısaca “Alıcı” olarak anılacaktır) arasında aşağıdaki şartlar dahilinde imzalanmıştır.
2. SÖZLEŞMENİN KONUSU
İşbu Sözleşme’nin konusu Satıcı’nın maliki olduğu ve adına tescilli, tapunun (…) ili, (…) ilçesi, (…) köyü sınırları içinde olan pafta (…), ada (…), parsel (…)’da kayıtlı (…) m2 yüzölçümlü “mesken” niteliğindeki gayrimenkulün (“Gayrimenkul”) Alıcı’ya satışının Satıcı tarafından vaad ve taahhüdü ile Alıcı’nın bu vaad ve taahhüdü kabulünden ibarettir.
3. GAYRİMENKUL’UN SATIŞ BİLGİSİ VE ÖDEME PLANI
3.1. Gayrimenkul’ün toplam satış bedeli (…………satış bedeli……………)TL’dir.
3.2. Taraflar satış bedelinin Alıcı tarafından Satıcı’ya aşağıdaki belirlenen şekilde ödenmesini kararlaştırmıştır:
– Toplam satış bedelinin %(……)’sine tekabül eden (…) TL işbu Sözleşmenin imza tarihinde,
– Toplam satış bedelinin %(……)’sine tekabül eden (…) TL, işbu Sözleşmenin imzalandığı ayı izleyen aydan itibaren (………) ayda (……………)TL.lik eşit taksitler halinde,
– Toplam satış bedelinin kalan %(……)’si peşin ve nakit olarak tapu senedinin devredilmesi anında
3.3. Taksitler aylık olarak her ayın en geç 5 nci günü Satıcı’nın bildireceği banka hesabına ödenecektir. Alıcı, taksitleri ödemede temerrüde düşerse, her taksit için ayrı olarak taksit bedelinin % (………) gecikme tazminatı ödemeyi peşinen kabul ve taahhüt eder.
3.4. Alıcı, satış bedelinin usulüne uygun olarak ödenmemesi nedeniyle, Satıcı’nın sözleşmeyi feshetmesi halinde, toplam satış bedelinin %(……) kısmını karşılayan ilk ödemenin kendisine iadesinden gayrikabili rücu feragat ettiğini peşinen kabul ve taahhüt eder.
4. TAPU DEVRİ
4.1. Sözleşme konusu gayrimenkulün satış bedelinin yukarıda belirtildiği şekilde Alıcı tarafından Satıcı’ya ödenmiş olması kaydıyla; gayrimenkulün mülkiyetinin resmi şekilde Alıcı’ya tapu devri, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde en geç … tarihine kadar gerçekleştirilecektir. Ancak Taraflar karşılıklı ve yazılı irade beyanları ile bu süreyi uzatabilirler. Satıcı, yukarıda belirtilen tarihe kadar resmi şekilde Alıcı’ya tapu devrini gerçekleştirmediği takdirde her gecikilen ay için Alıcı’ya (…)TL.’yi cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder. Bu durumda, ayrıca Alıcı’nın sözleşmeyi feshetme ve ödemiş olduğu tutarları aylık %(…) gecikme faiziyle birlikte geri alma hakkı saklıdır.
4.2. Satıcı Sözleşme konusu Gayrimenkul’ü Alıcı’ya her türlü yasal kısıtlamadan (haciz, ipotek vs) ari ve boş şekilde teslim edecektir.
5. SÖZLEŞME’NİN DEVİR EDİLMESİ
Taraflar, işbu Sözleşme’den doğan hak ve borçlarını yazılı olarak aralarında mutabık kalmadıkça üçüncü kişilere devir veya temlik edemezler.
6. SÖZLEŞME’NİN FESHİ
Satıcı, Alıcı’nın Sözleşme’den kaynaklanan ödeme yükümlülüklerini tam ve usulüne uygun olarak yerine getirmemesi halinde, işbu Sözleşme’yi feshedebilecektir.
Alıcı’nın fesih hakkı ise yukarıda 4 no.lu maddede düzenlenmiştir.
7. HARÇ VE MASRAFLAR
İşbu Sözleşme’nin tapuya şerh edilmesine ilişkin harçlar ……………………………….. tarafından ödenecektir. İşbu Sözleşme tahtında ve Gayrimenkul’lerin tapuda devri sırasında doğacak (damga vergisi ve Noter masrafları dahil) tüm vergi, harç ve masraflar ……………………………….. tarafından ödenecektir.
8. SÖZLEŞME’NİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİ
İşbu Sözleşme tapu kütüğüne taraflarca birlikte veya taraflardan birince şerh edilebilir.
9. TEBLİGAT ADRESLERİ
Tarafların tebligat adresleri Sözleşme’nin birinci maddesinde belirtilen adreslerdir. Taraflarca bu adreslere yapılacak tebligatlar geçerli sayılacaktır. Taraflar adres değişikliğini yazılı olarak diğer Taraf’a bildirmediği takdirde, bu adreslere yapılacak tebligatlar diğer Taraf’ca kabul edilmiş sayılır.
10. İHTİLAFLARIN ÇÖZÜMÜ
İşbu Sözleşme’den doğacak ihtilafların çözümünde (………………………) Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
İşbu Sözleşme …….. tarihinde ……………..’da…………….. kopya olarak tanzim edilmiştir.
